Сколько новостройка считается новостройкой и что меняется после сдачи дома

В законах нет ни определения новостройки, ни срока в годах, после которого дом перестаёт быть новым. Первичным жильём считают квартиру в строящемся доме и готовую квартиру, которой ещё не владел ни один человек. Дом может стоять сданным несколько лет, и квартиры, которые застройщик ещё продаёт, всё это время остаются первичными.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮВАО · Лефортово

STONE Римская

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

ЦАО · Таганский

Воронцовъ

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Amo

от 30,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена граница между новостройкой и вторичкой

Вторичный рынок начинается там, где квартира уже прошла через сделку. Туда же попадают квартиры в новых домах, которые застройщик передал дольщику, а тот оформил их в собственность. Дольщиком называют человека, который купил квартиру по договору долевого участия: он платит за квартиру, пока дом строится, а застройщик обязан передать её, когда сдаст дом.

Собственность. Право на новую квартиру появляется в день государственной регистрации. С ключами и подписанным актом вы ещё не собственник. Пока в государственном реестре недвижимости нет записи, у вас на руках договор и акт, и по ним вы живёте в квартире как дольщик.

Три даты. Для вас сдача дома состоит из трёх событий, и каждое по-своему влияет на деньги, платежи и налоги:

1. власти выдают разрешение на ввод дома;
2. вы с застройщиком подписываете передаточный акт;
3. государство регистрирует ваше право на квартиру.

Возраст дома. Год сдачи сам по себе статус квартиры не меняет. Решает один вопрос: был ли у этой квартиры собственник-человек. Поэтому две одинаковые квартиры на одной площадке продаются по разным правилам, и разницу вы увидите в ипотеке, налогах и документах сделки.

Как сдают дом и когда вам передают квартиру

Квартиру вам передают только после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома. Этой бумагой власти подтверждают, что дом построен целиком, по разрешению на строительство и по проекту.

1. Заявление застройщика
   Проверка дома
   Власти за пять рабочих дней смотрят документы, осматривают дом и выдают разрешение или отказ
2. До десяти рабочих дней после разрешения
   Деньги с эскроу уходят застройщику
   На эскроу, особом счёте в банке, лежали деньги дольщиков, пока дом строили
3. Минимум за месяц до срока передачи
   Письмо о готовности
   Квартиру можно принимать. Вы получаете об этом письмо от застройщика
4. Семь рабочих дней с письма
   Начало приёмки
   За это время вы обязаны начать принимать квартиру
5. День приёмки
   Передаточный акт
   Вы и застройщик подписываете акт, квартира переходит к вам

Срок из договора. Получив разрешение, застройщик обязан передать квартиру не позже срока, который записан в договоре долевого участия. Если разрешение пришло раньше этой даты, квартиры могут начать передавать раньше. Брокер Art Estate сверит срок в вашем договоре с тем, как идёт сдача дома.

Деньги дольщиков. Пока разрешения нет, застройщик не получит оплату со счёта эскроу. Всю стройку ваши деньги лежат в банке и уходят к застройщику только после того, как дом признали построенным.

Приёмка. Акт подписываете вы и застройщик. Почти все сроки после сдачи считают со дня подписи, поэтому осматривайте квартиру до неё, спокойно и при дневном свете. Брокер Art Estate подскажет, на что смотреть при осмотре и какие замечания записать.

Когда регистрируют право и квартира становится вашей

После акта государство регистрирует ваше право на квартиру. Заявление подаёт застройщик, в электронном виде, и на это у него до 30 рабочих дней со дня, когда подписали акт.

Дольше тянуть застройщику нельзя, а раньше можно: подаст заявление быстрее, и запись о праве появится быстрее. Сама регистрация занимает семь рабочих дней с того дня, как реестр принял заявление.

Выписка. После регистрации застройщик передаёт вам выписку из государственного реестра недвижимости. Из неё видно, что квартира ваша. С этого дня вы владелец: квартиру можно продать, подарить, сдать.

Между актом и записью. Вы уже живёте в квартире, делаете ремонт и получаете счета, но собственником ещё не стали. Налог на имущество за эти недели не начисляют: его считают с регистрации. Продать квартиру в эти недели не получится. Помните об этом, если покупали под перепродажу.

Если выписки нет. Срок прошёл, а записи о праве всё нет. Брокер Art Estate выяснит, на каком этапе заявление и что мешает регистрации.

Что можно продать по уступке до акта

Уступкой называют продажу прав по договору долевого участия другому человеку. Закон разрешает уступку с того дня, как договор зарегистрировали, и до подписания передаточного акта.

Оплата по договору. Уступить права можно, когда вы полностью заплатили за квартиру. Есть и второй вариант: вместе с правами передать долг, и тогда остаток платежей по договору платит новый дольщик.

После акта. Когда акт подписан, права по договору уже не продать. А собственником вы станете только после регистрации, поэтому продать квартиру получится, когда появится запись о праве.

Продавец-компания. Если права продаёт компания, платить ей можно только после того, как зарегистрируют соглашение об уступке. Брокер Art Estate устроит расчёт так, чтобы деньги ушли продавцу после этой записи.

Ипотека по уступке. Чтобы купить права по уступке в ипотеку, нужно согласие банка на саму схему сделки. Брокер Art Estate согласует её с банком до того, как вы подпишете соглашение.

Какие сроки гарантии идут после сдачи

Гарантию на саму квартиру записывают в договор, и она не может быть короче трёх лет. Считают её со дня, когда вам передали квартиру по акту.

Оборудование дома. На инженерное и технологическое оборудование, которое обслуживает дом и квартиры, гарантия тоже минимум три года. Считают её со дня, когда в доме подписали первый передаточный акт. Если сосед принял квартиру на год раньше вас, по оборудованию у вас останется два года из трёх. Брокер Art Estate узнает дату первого акта в доме до вашей сделки.

Что требовать. Претензию по качеству можно предъявить, если недостаток нашли в гарантийный срок. Потребовать можно одно из трёх: чтобы застройщик бесплатно устранил недостаток в разумный срок, снизил цену по договору или вернул ваши расходы на ремонт.

Как действовать. Записывайте недостатки сразу, с датой и фотографией, пока гарантия не кончилась. Брокер Art Estate поможет составить претензию и выбрать требование, которое вам выгоднее.

Почему Семейную ипотеку в Москве дают только на первичку

Семейная ипотека, государственная программа со сниженной ставкой для семей с детьми, в Москве годится только для первичного жилья. На вторичку её дают лишь в городах за пределами Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Квартиру, которая уже стала вторичной, в Москве по этой программе не купить.

Ставки. С 1 октября 2026 года ставка и предел кредита в Москве зависят от того, сколько в семье детей.

Что можно купить. По программе покупают первичное жильё. Подойдут и готовые квартиры, которые продают Фонд развития территорий и Московский фонд реновации, оба государственные.

Сколько вашей семье придётся внести самим при таком пределе кредита, посчитает брокер Art Estate.

Срок программы. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Если договор подписан с начала октября 2026 года, сниженную ставку дают максимум на 15 лет.

Сданный дом. Дом уже сдан. Застройщик продаёт в нём квартиру. Значит, квартира первичная. Её можно купить по Семейной ипотеке. Квартиру продаёт собственник? Значит, она уже оформлена на него. Это вторичка. В Москве её по Семейной ипотеке не купить. В Art Estate брокер сам проверяет, кто продаёт квартиру.

Сколько платить после акта за квартиру, капремонт и налог

За жильё и коммунальные услуги вы платите со дня, когда подписали акт. Регистрации права ждать не нужно: счета придут за первый же месяц после приёмки.

Капремонт. Новый дом включают в городскую программу капитального ремонта. Это список домов, где у каждого записано, когда его ремонтируют. Взносы в таком доме начинают платить после срока, который назначит город, и не позже чем через пять лет после того, как дом включили в программу.

Как копить на капремонт. Собственники нового дома сами выбирают, как копить на ремонт, и запускают это минимум за три месяца до первых взносов. Брокер Art Estate узнает, решили ли это уже в доме, который вы выбираете.

Налог на имущество. Налог считают от того, во сколько квартиру оценило государство. Из этой суммы вычитают цену 20 квадратных метров, и налог берут с остатка.

Общий расчёт. Соберите в одну таблицу на первые годы владения ежемесячные платежи, будущие взносы на капремонт и налог. Брокер Art Estate поможет собрать её до сделки, чтобы после переезда цифры не стали сюрпризом.

Вычет и продажа без налога после регистрации

Если квартира куплена по договору долевого участия, имущественный вычет можно получить с того года, когда подписали акт, если право на квартиру уже зарегистрировано. Вычетом называют сумму расходов, с которой государство возвращает вам уплаченный подоходный налог.

Пределы. На покупку жилья вычет считают максимум с 2 000 000 рублей расходов. Для процентов по ипотеке предел другой: 3 000 000 рублей.

Отделка. Расходы на отделку войдут в вычет, только если в договоре написано, что квартиру покупают без отделки. Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, вычета за отделку не будет.

Продажа без налога. Налог с дохода от продажи не платят, если квартира была в собственности без перерыва не меньше минимального срока. Обычно это пять лет, в отдельных случаях срок короче.

Срок для новостройки. Если квартира куплена по договору долевого участия, срок владения считают с даты полной оплаты по договору. Дата регистрации права здесь не важна. Если вы заплатили всю цену в начале стройки, годы стройки уже идут в зачёт.

Доплата за метры. Если вы доплатили застройщику за то, что площадь вышла больше, срок владения из-за этой доплаты не сдвигается. Его по-прежнему считают от оплаты цены по договору.

Риски после сдачи дома

Риски после сдачи связаны с датами и с тем, кто продаёт квартиру. С каждым разбираются до сделки, пока деньги ещё у вас.

Квартира с историей. Квартира от первого владельца уже прошла через сделку. Брокер Art Estate проверит по выписке, кто собственник, есть ли запреты и обременения и как квартира переходила из рук в руки.

Затянутая приёмка. После письма застройщика закон обязывает вас начать приёмку в срок. Если будете в отъезде, заранее оформите доверенность на человека, который примет квартиру за вас.

Короткая гарантия на отделку. На отделку гарантия короче, чем на дом, а претензию примут только по недостаткам, которые нашли в гарантийный срок. В первые месяцы после переезда осмотрите стены, полы, окна и двери, пока гарантия не кончилась.

Взносы на капремонт. Дату первого взноса назначает город, и в новом доме платить начинают позже, чем за коммунальные услуги. Заложите эти деньги в бюджет заранее.

Продажа раньше срока. Если продать квартиру раньше минимального срока владения, придётся платить налог с дохода. Брокер Art Estate посмотрит ваши платёжные документы и посчитает, с какой даты квартиру можно продать без налога.

Ошибки после сдачи дома и их цена

Чаще всего после сдачи дома путают даты: акт принимают за регистрацию, а по году сдачи судят, первичная квартира или нет.

Как не ошибиться. Перед сделкой выпишите на один лист три даты: разрешение на ввод, акт и регистрацию права. Рядом допишите дату полной оплаты и дату первого акта в доме. Брокер Art Estate соберёт этот лист за вас и отметит, какие сроки от какой даты считать.

Какие документы хранить после сдачи

После сдачи дома у каждой бумаги своя дата, и по этим датам потом считают налог, гарантию и срок продажи.

Акт. Подписанный экземпляр храните всегда. Он понадобится для претензии по качеству и для заявления на вычет.

Платёжные документы. Документ о последнем платеже по договору понадобится при продаже: по нему считают срок владения. Квитанции о доплате за площадь храните отдельно, чтобы их не приняли за оплату цены.

Письмо о готовности. Сохраните его и запишите, когда вы его получили. От этой даты считают срок, за который вы обязаны начать приёмку.

Что делать с деньгами в каждом случае

Что делать, зависит от того, зачем вы покупаете квартиру и на какие деньги.

Семья с льготной ипотекой. Покупайте квартиру у застройщика. Дом может строиться или быть уже сданным. Взнос считайте от предела кредита для вашей семьи. Если квартира дороже, разницу платите своими деньгами.

Покупка под перепродажу. Продумайте продажу заранее. До акта права продают по уступке, после акта квартиру продают только с выпиской о праве. Налог с дохода зависит от даты полной оплаты, поэтому чем раньше вы заплатите всю цену, тем выгоднее будет продажа.

Покупка для жизни за свои деньги. Подойдут и квартиры застройщика, и квартиры первых владельцев в сданных домах. Брокер Art Estate проверит историю квартиры и узнает дату первого акта в доме: от неё зависит гарантия на оборудование.

1. До выбора квартиры
   Выбираете ипотеку
   От льготной программы зависит, смотреть только первичку или весь рынок
2. До сделки
   Проверка продавца
   Брокер Art Estate выяснит, кто продаёт квартиру и как идёт сдача дома
3. До подписи акта
   Решаете, продавать ли права
   Если права нужно продать, уступку оформляют до акта
4. После регистрации
   Подаёте на вычет
   Для вычета понадобятся акт, выписка и платёжные документы

Частые вопросы

Через сколько лет новостройка становится вторичкой?
Такого срока в законах нет. Квартира становится вторичной в день, когда первый владелец-человек зарегистрировал на неё право. Квартиры, которые застройщик ещё не продал, остаются первичными, даже если дом сдали давно.

Сколько длится регистрация через МФЦ?
Через МФЦ, центр госуслуг, регистрация занимает девять рабочих дней. По договору долевого участия заявление о вашем праве подаёт застройщик сам, в электронном виде.

Когда платить первый налог на квартиру?
Налоговая пришлёт уведомление. Заплатить налог на имущество за год владения нужно не позже 1 декабря следующего года.

Можно ли продать квартиру без налога через три года?
Можно, но не всегда. Трёх лет хватит, если квартира досталась вам в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или если это ваше единственное жильё. В остальных случаях срок длиннее.

Кто платит за квартиру, пока я не подписал акт?
Застройщик. За квартиры, которые он ещё никому не передал по акту, он платит с того дня, как получил разрешение на ввод дома.

С чего начать, если нужна квартира в уже сданном доме?
Сначала решите, на какие деньги покупаете: льготная ипотека, обычный кредит или свои. От ответа зависит, смотреть только квартиры застройщика или ещё и квартиры первых владельцев. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate проверит продавца, даты акта и регистрации и соберёт варианты под ваш бюджет.