Какие риски у инвестиций в недвижимость и что с ними делать при покупке новостройки

Если застройщик обанкротился, у вас есть право потребовать расторгнуть договор и вернуть деньги со счёта эскроу, особого счёта в банке для платы за квартиру. Цену при будущей продаже, налог и условия рассрочки закон не страхует, и всё это лучше посчитать до покупки, пока договор ещё не подписан.

Как устроена защита ваших денег

Как защищены деньги, зависит от того, какую бумагу вы подписали. С одной и той же суммой всё будет по-разному, если это договор на квартиру в строящемся доме, покупка прав у прежнего дольщика, апартаменты или паевой фонд. Разницу вы увидите в тот день, когда стройку задержат или вы решите продать.

Договор долевого участия. По нему вы платите за квартиру в строящемся доме и становитесь дольщиком. Договор заключён только с того дня, когда его зарегистрировало государство, так что одной подписи мало. Если в нём нет обязательных условий, закон считает его незаключённым, поэтому брокер первым делом сверяет эти условия.

Уступка. Так называют покупку прав у человека, который уже заключил договор с застройщиком. Цена при этом бывает выше суммы на счёте эскроу, а вернуть по гарантии получится только первоначальную сумму.

Наценка. В этом примере 1 млн рублей разницы гарантия не закрывает. Брокер Art Estate сверит цену уступки с суммой на счёте до подписания, и вы заранее увидите, какую часть денег вернуть не получится.

Апартаменты. По документам это нежилые помещения, в которых можно жить, но постоянную регистрацию в них не получить. Временную, на пять лет, оформляют только в домах гостиничного типа или там, где управляющая компания работает гостиничным оператором. Господдержки, льготной ипотеки и маткапитала на апартаменты нет.

Паевой фонд. Здесь вы покупаете паи, доли в закрытом фонде недвижимости. В большинство таких фондов принимают только квалифицированных инвесторов, людей с особым статусом на рынке ценных бумаг.

Риски срыва срока и плохой отделки

Если дом задерживают, вы либо требуете деньги за просрочку, либо выходите из договора. За качество отвечает отдельная гарантия, и самые короткие её сроки прописаны в законе.

Неустойка. Застройщик платит её за каждый день просрочки, сумму считают от цены договора.

Съёмное жильё. Кроме неустойки вы вправе потребовать деньги за съёмную квартиру, пока ждёте дом. С первого дня просрочки сохраняйте договор аренды и платежи, они понадобятся, когда будете требовать эти деньги.

Отсрочка. Правительство дало застройщикам отсрочку по таким выплатам, поэтому сколько денег и когда вы получите, считает юрист под ваш договор.

Выход из договора. Когда просрочка превысила два месяца, вы вправе сами отказаться от договора, без суда. Пока застройщик делает всё как положено, такого права у вас нет. Как быстро вернут деньги, зависит от того, как вы вышли из договора.

Проценты. Вместе с деньгами застройщик платит проценты. За время с марта 2024 года до конца 2025 года их не начисляют.

Отделка. За отделку, окна, двери и сантехнику закон разрешает требовать только долю от цены договора, если сам договор не обещает больше. На неустойку за срок и на возврат денег при расторжении этот предел не действует.

Гарантия в договоре. Закон задаёт только нижнюю границу, а точные сроки прописаны в вашем договоре. Брокер Art Estate сверит их и посмотрит, не обещает ли договор больше денег за отделку.

Штраф через суд. Если застройщик сам не выполнил ваши требования, суд присудит вам ещё и штраф, пять процентов от присуждённой суммы. За 2025 год его не начисляли. Такой штраф положен по договору для личных или семейных нужд, поэтому, если покупаете ради заработка, заранее обсудите это с юристом.

Риски банкротства застройщика и банка

Счёт эскроу защищает деньги и от проблем застройщика, и от проблем банка. Защита от банка ограничена пределом выплаты, и при дорогой квартире это считают до покупки.

Застройщик обанкротился. Первый вариант вы уже знаете: расторгаете договор и возвращаете деньги. Второй появляется, когда дом достраивает другой застройщик и вы на это соглашаетесь. Тогда деньги остаются на счёте, пока вам не передадут готовое жильё.

Банк обанкротился. Вам выплатят всю сумму со счёта, но не больше 10 млн рублей. Обычные вклады считают отдельно от этой выплаты, а срок идёт со дня, когда вы подали документы.

Две квартиры в одном банке. Если у вас несколько счетов эскроу в одном банке, предел у них один на всех. Всё, что сверх него, эта выплата не закроет, поэтому, если вы вкладываете в две квартиры, брокер заранее посмотрит, в каком банке откроют счета.

Новый предел. Законопроект, который поднимает выплату до 30 млн рублей, прошёл первое чтение. Закон ещё не принят, так что считайте по сумме, которая действует сегодня.

Кредит на квартиру. Если вы брали ипотеку, при расторжении деньги могут уйти банку, у которого квартира в залоге, или на залоговый счёт. На заявление у этого банка 14 рабочих дней. Если кредита нет, деньги приходят прямо на ваш счёт.

Срок счёта. Деньги вносят на срок, который заканчивается не позже чем через шесть месяцев после плановой даты сдачи дома. Эту дату берут из проектной декларации, официального описания дома. Если стройка затянулась, счёт можно продлить по вашему заявлению, но не больше чем на два года.

Долги застройщиков. Застройщики строят на кредиты банков, и денег дольщиков на счетах эскроу на весь этот долг не хватает. На ваш договор такие цифры не влияют, но по ним видно, какой запас прочности у проектов.

Смена владельца проекта. В 2026 и 2027 годах новостройки могут задерживать, условия кредитов пересматривать, а проекты передавать другим владельцам, вплоть до банков. Центробанк считает, что проблемы отдельных застройщиков всей системе не грозят. Дольщиков защищает счёт эскроу. Брокер Art Estate выяснит, кто строит дом и какой банк даёт на него кредит.

Риски при продаже квартиры

Прибыль от квартиры вы получаете в день продажи, и зависит она от рынка и от условий, на которых вы купили. Закон её не страхует, зато заранее посчитать её можно.

Рост цен. За этот квартал цены росли медленнее инфляции. На быстрое подорожание до сдачи дома лучше не рассчитывать, поэтому брокер считает вашу сделку и при ровной цене.

Москва. Город среди 29 регионов, где новостроек не хватает. Площадь проектов, которые строят на банковские кредиты, здесь за год сократилась на 5%.

Спрос. В 23% проектов по стране покупателей всё ещё может не хватить. В Москве за I квартал этого года зарегистрировали 9 тыс. договоров с ипотекой, на 27,7% меньше, чем годом раньше. Оставьте запас по времени на случай, если покупателя придётся ждать дольше.

Разрыв с вторичным жильём. Новостройки дороже, и отчасти это понятно: новое жильё, как правило, лучше. Если вы купили квартиру в ипотеку, при продаже на этой разнице можно потерять деньги.

Рассрочка. В рассрочку цену часто завышают, и при перепродаже на этом можно потерять. Застройщик обычно не проверяет, хватит ли вам денег на платежи. Кредитных каникул, отсрочки платежей по кредиту, при рассрочке нет.

Сколько не доплачено. К 1 июля этого года денег на счетах эскроу было на 1,5 трлн рублей меньше цены всех договоров. Прежде всего это договоры в рассрочку, за которые ещё не заплатили полностью.

Скидки. Общего снижения цен нет, зато застройщики дают персональные скидки. Брокер Art Estate запросит обе цены, в рассрочку и при полной оплате, и вы сравните их в рублях.

Во что обойдутся налоги и ипотека

Налог придётся платить в трёх случаях: вы продаёте квартиру, сдаёте её или просто ею владеете. У ипотеки свои условия, и все эти суммы лучше заложить в расчёт до покупки.

Срок владения. Обычно после пяти лет владения налог на доход от продажи не платят. Трёх лет хватает, если квартира досталась по наследству, приватизации или договору пожизненного содержания с иждивением, если другого жилья нет, и ещё в других случаях, которые перечислены в Налоговом кодексе.

Начало срока. Если квартира куплена по договору, срок считают с полной оплаты, поэтому при рассрочке он начнётся с даты последнего платежа. Если после сдачи дома площадь оказалась больше и вы доплатили, на срок это не влияет.

Расчёт налога. Если продаёте раньше срока, ставка растёт вместе с доходом. Если квартиру купили за 6 млн рублей и продали за 10 млн рублей, налог берут с дохода в 4 млн рублей.

Даты. Декларацию подают не позднее 30 апреля. Налог платят не позднее 15 июля. В этом примере мы вычли из дохода только цену покупки, а сумму для вашей сделки надо считать отдельно.

Сдача в аренду. Если вы налоговый резидент России, налог на доходы платите по шкале. Ставка зависит от всего дохода за год, а расходы на сдачу, если на них есть документы, из него можно вычесть.

Самозанятость. Самозанятые платят налог на профессиональный доход: 4%, если сдают квартиру человеку, и 6%, если компании или индивидуальному предпринимателю. Если доход за год превысит 2,4 млн рублей, вы перейдёте на обычный налог на доходы.

Владение. Налог на имущество считают от стоимости, по которой квартиру оценило государство. У квартиры из неё вычитают цену 20 кв. м общей площади, у апартаментов такого вычета нет.

Семейная ипотека. В столичных регионах по договорам с 1 октября этого года условия зависят от того, сколько в семье детей. Льготный срок не больше 15 лет.

Риски вложений через паевой фонд

Через закрытый паевой фонд вы вкладываетесь в недвижимость без договора с застройщиком, поэтому риски здесь другие. Доход зависит от аренды, деньги уходят надолго, а выйти из фонда раньше срока трудно.

Размер взноса. Многие управляющие компании просят несколько миллионов рублей, так что войти с наименьшей суммой получится не везде.

Страховка. Банковский вклад застрахован, вложения в паевой фонд нет. Доходность тоже никто не гарантирует.

Выход. Вернуть деньги за паи раньше срока получится только в исключительных случаях. Закрытые фонды обычно покупают более рискованные активы, и продать их быстро труднее, чем активы открытых и биржевых фондов. В феврале 2022 года на бирже торговался лишь каждый пятый из 168 фондов для обычных инвесторов.

Доходность. Вместе с ростом цен на недвижимость её оценивали в 16-30% годовых. Этого никто не обещает, потому что результат сильно зависит от того, заполнены ли помещения и какие условия записаны в договорах аренды.

Арендаторы. Аренда складов дешевеет, и пустых площадей там становится больше. В торговые центры ходят на 2% меньше, чем год назад, а на офисный рынок скоро выйдет много новых площадей.

Выбор для обычного инвестора. За этот квартал новых фондов для таких вложений не создали. С дохода от вложений вы платите налог, поэтому фонд с квартирой сравнивайте уже после налогов.

Ошибки, которые стоят денег

Каждую из этих ошибок проще заметить до подписания договора, пока условия ещё можно сравнить и уйти из сделки без потерь.

Устные обещания. В споре вас защищает то, что написано в договоре. Если срок, доплату или условие оплаты вам пообещали на словах, брокер Art Estate проверит, появилось ли это в бумагах.

Расчёт по лучшему сценарию. Считайте сделку так, будто цена не вырастет, сдачу задержат и налог придётся заплатить. Вырастет цена, это будет вам сверху. Если вложение окупается только при подорожании, вы увидите это ещё до договора.

Документы, которые брокер разберёт до сделки

Большую часть рисков видно по бумагам ещё до оплаты. Брокер Art Estate запросит их за вас и объяснит, как каждое условие скажется на ваших деньгах.

Срок передачи. Брокер сверит дату в договоре с проектной декларацией. Если даты расходятся, с этим разбираются до подписания, потому что просрочку считают от даты в договоре.

Банк счёта. Брокер узнает, в каком банке откроют счёт эскроу и есть ли у вас там другие такие счета. Так станет понятно, какая часть суммы окажется сверх предела выплаты.

Право продать. При уступке брокер проверит, полностью ли прежний дольщик оплатил договор и не подписан ли уже передаточный акт.

Назначение помещения. По документам сразу видно, покупаете вы квартиру или нежилые апартаменты. В рекламе это могут назвать как угодно, поэтому смотрите на бумагу.

Порядок покупки новостройки как вложения

Сначала посчитайте, как будете выходить из вложения, и только потом выбирайте квартиру. Так сразу видно, сколько денег и как долго вы рискуете держать в доме.

1. До выбора квартиры
   Решите, на сколько вкладываете
   Сравните этот срок с временем стройки и с тем, сколько надо владеть квартирой, чтобы не платить налог
2. До договора
   Сравните цены
   Брокер Art Estate запросит цену при полной оплате и в рассрочку
3. До подписания
   Разберите условия
   Брокер проверит договор, банк, где откроют счёт, и сумму сверх предела выплаты
4. После регистрации
   Внесите деньги на счёт эскроу
   Платежи сохраняйте, по ним считают дату полной оплаты
5. Во время стройки
   Следите за сроком
   Любое письмо о переносе сразу показывайте брокеру
6. При передаче квартиры
   Подпишите передаточный акт, бумагу о передаче квартиры
   Замечания к отделке разберите до подписи
7. Перед продажей
   Посчитайте налог
   Брокер сверит с планом срок владения и цену продажи

Запас по сроку. Дом может задержаться, а срок владения начинается только с полной оплаты. Если деньги понадобятся к точной дате, планируйте продажу с запасом.

Запас на платежи. Держите отдельно сумму на ближайшие платежи по рассрочке или ипотеке. Если сдачу придётся долго ждать, вы будете платить сразу и по кредиту, и, возможно, за съёмное жильё.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Продать можно права по договору. Закон разрешает это после полной оплаты цены или вместе с переводом долга на нового дольщика. Время для такой сделки есть от регистрации договора до подписания передаточного акта. При уступке у вас есть право на налоговый вычет, сумму, которая уменьшает налог, а посчитает его под вашу сделку налоговый консультант.

Застройщик предлагает перенести срок сдачи, что делать?
Застройщик обязан прислать такое предложение не позднее чем за два месяца до конца срока. Вам предлагают изменить договор, поэтому сначала разберитесь и только потом подписывайте. Покажите письмо брокеру Art Estate, и вместе посчитайте, как новая дата меняет неустойку и план продажи.

Как часто в Москве срывают сроки?
Надёжной статистики по московским домам нет. По России в I квартале этого года сроки переносили на 3 млн кв. м в месяц, на 26% меньше, чем в конце 2025 года. О конкретном доме брокер судит по тому, как идёт его стройка, и по документам.

Подойдёт ли семейная ипотека для вложения?
В этом году с 1 февраля семья оформляет одну такую ипотеку, и оба взрослых становятся созаёмщиками, людьми, которые вместе отвечают по кредиту. Из-за этого правила купить по льготе ради дополнительного заработка не получится, поэтому вложение считайте на других условиях.

Стоит ли ждать снижения ставки перед покупкой?
Ключевая ставка, основная ставка Центробанка, в октябре этого года осталась на уровне 14% годовых. В базовом сценарии в среднем за 2027 год она будет от 12,5% до 13,5%. Это только прогноз, поэтому покупку считайте на сегодняшних условиях. Если ставка снизится, вам станет легче.

Что делать с деньгами, если вы только выбираете, если дом уже задерживают или если присматриваетесь к фонду?
Если вы только выбираете, сначала посчитайте, на какой срок вкладываете и какой будет налог при продаже, потом сравните цены, а деньги на счёт эскроу вносите после регистрации договора. Если дом уже задерживают, соберите договор, письма и платежи и попросите брокера посчитать, что выгоднее: ждать или выходить из договора. Если деньги могут понадобиться раньше срока фонда, не вкладывайте их в фонд и посчитайте вариант с квартирой. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate запросит условия у застройщика и посчитает ваш риск в рублях.