Как принять отделку квартиры в новостройке и что проверить до подписания акта

Сверьте квартиру с договором и допусками и запишите недостатки. Передаточным актом называют бумагу о том, что вы получили квартиру. Прежде чем его подписать, потребуйте акт о несоответствии со списком этих недостатков. Пока застройщик их не исправит, у вас есть право передаточный акт не подписывать.

Как устроена приёмка отделки

На приёмке с застройщика спрашивают одно: он должен передать квартиру такого качества, как записано в договоре, проектной документации с чертежами дома, правилах застройки и других обязательных требованиях. Закон о долевом строительстве федеральный, поэтому в Москве он действует так же, как в остальной России.

Договор. Начните с договора участия в долевом строительстве, дальше будем звать его просто договором. Если там написано, что застройщик не отвечает за недостатки, такое условие ничтожно, то есть не действует, даже если вы его подписали.

Минимальные требования. Минстрой утвердил нижнюю планку качества для стен, полов и потолков, с допусками в миллиметрах. Действуют они с 11 марта 2025 года, и срок у них шесть лет.

Стандарт застройщика. С 1 марта 2025 года застройщик имеет право работать по собственному стандарту на отделку, если об этом сказано в договоре. Такой стандарт регистрируют в Федеральном информационном фонде стандартов, и он становится частью договора. Ниже минимальных требований такой стандарт опуститься не может. Отделку тогда проверяют по нему, и мерить квартиру вам придётся тоже по нему.

ГОСТ на отделку. Этот национальный стандарт действует с 1 марта 2026 года. В нём описаны штукатурные, облицовочные, малярные и обойные работы, а ещё потолки и полы. Классов в нём восемь, для жилых домов берут классы с первого по шестой. Сам по себе ГОСТ ни к чему застройщика не обязывает, его требования надо включить в документы по дому. Обратной силы у него нет: дома, которые начали строить до 1 марта, он автоматически не касается.

Брокер Art Estate проверит это до подписи. Тогда на осмотр вы придёте с теми числами, которые подходят к вашей квартире.

Что входит в отделку по вашему договору

По закону в договоре обязательно записывают квартиру с планом и основными характеристиками, срок передачи, цену и гарантийный срок. Состава отделки в этом обязательном списке нет, поэтому перед покупкой выясните, где это записано: в самом договоре или в приложении к нему. Одно и то же слово разные застройщики понимают по-разному. Один из них делит отделку на три варианта, вот так.

Черновая. Строгих требований к тому, что в неё входит, нет. White box. У одного застройщика так называют квартиру, где все черновые работы уже сделаны и можно браться за отделку вашими финишными материалами. У другого теми же словами называют черновые работы и разводку коммуникаций. По одному названию в рекламе вы ещё не поймёте, что получите.

Стандартная отделка. Бывает, что сюда входят стены, пол и потолки, а к ним ещё сантехника, двери и окна. Кухни в таком списке нет.

Под ключ. Так называют полный ремонт с установкой сантехники. Кухню и технику некоторые застройщики предлагают дополнительно, так что если в бумагах их нет, на приёмке они могут и не оказаться.

Типовой ремонт. Его делают одинаковым для всех квартир или дают выбрать из двух-трёх вариантов. Какой вариант выбрали, запишите в документы, потому что с ним вы будете сравнивать готовую квартиру.

Цена услуги. Когда подписываете договор о покупке квартиры, сразу запишите, сколько стоит отделка. Иначе к дате передачи суммы у вас на руках не будет, и если заспорите о цене, опереться будет не на что.

У одного застройщика после чистовой отделки вам остаётся купить мебель и технику. У других может быть иначе, поэтому не считайте это общим правилом и сверяйте со своим списком работ.

Какие отклонения допустимы в стенах, полах и потолках

У каждой поверхности в минимальных требованиях свой предел отклонения. Если намерили больше предела, записывайте это как недостаток. Таблицы ниже подойдут, если договор не ссылается на другой стандарт. Берите уровень и рулетку и мерьте в каждой комнате.

Стены. Чем выше комната, тем больше допуск по вертикали. Неровность считают на участке длиной 2 м.

Швы и обои. Заделка в швах между плитками не должна выпадать, и пропусков в ней тоже быть не должно. Если полотна обоев заходят друг на друга на внешних углах, это тоже недостаток.

Откосы. Здесь предел зависит от длины: чем длиннее откос, тем больше допустимое отклонение.

Полы и потолки. Отклонение от горизонтали мерьте по диагонали комнаты. У оштукатуренного, подвесного и натяжного потолка предел зависит от диагонали комнаты: 8 мм при диагонали от 1 м до 3 м включительно, 12 мм при диагонали от 3 м до 6 м включительно и 15 мм при диагонали от 6 м до 15 м включительно.

Зазоры. Мелкие щели меряйте щупом или линейкой, для них предел свой.

Если договор ссылается на ГОСТ. Допуски зависят от класса отделки, поэтому сначала найдите класс в договоре. Если стена оштукатурена и потолок до 3 м, в первом классе она может отклоняться от вертикали только на 1 мм, а в восьмом на 10 мм. Цвет покраски может отличаться на один тон в классах с первого по четвёртый и до трёх тонов в шестом.

Как смотреть по ГОСТу. Отделку осматривают и меряют поверенными приборами, в тех условиях, которые установлены для замеров. Замеров нужно минимум пять, на разных участках, потому что один удачный или неудачный замер спор не решит.

Как записать находку. Напишите, какая комната, какое место на стене и какое число показал замер, и застройщику будет сложнее спорить. К записи добавьте фото с уровнем на стене.

Окна, двери и сантехнику сверяйте с договором и проектной документацией. ## Как пройти осмотр и подписать акт {#poryadok}

Застройщик имеет право передать квартиру только после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, так называется документ о готовности дома. Раньше срока передавать её нельзя, если в договоре нет другого правила. Когда разрешение есть, приёмка идёт так.

1. Минимум за месяц до срока передачи
   Вы получаете сообщение о готовности
   Если в договоре есть дата начала передачи, застройщик присылает сообщение минимум за 14 рабочих дней до неё
2. В срок по договору
   Вы начинаете приёмку
   Если срока в договоре нет, у вас семь рабочих дней с того дня, как получили сообщение
3. В день осмотра
   Вы мерите и записываете недостатки
   В каждой записи напишите комнату, место и число замера
4. До подписи
   Вы требуете акт о несоответствии
   С этим актом вы имеете право подождать, пока застройщик исправит недостатки
5. После исправления
   Вы подписываете передаточный акт
   Сверьте в нём дату передачи и основные характеристики квартиры

Письмо о готовности. С 1 января по 31 декабря 2026 года включительно застройщик может прислать сообщение о готовности электронным документом. Письмо придёт на почту из договора, с особой электронной подписью, она называется усиленной квалифицированной. Или придёт другим способом, который назван в договоре. Впишите в договор адрес, который вы читаете каждый день, иначе пропустите начало приёмки.

Время на осмотр. Времени на передачу немного, и без плана его не хватит. Чтобы успеть, приходите со своим списком: сначала комнаты, потом санузлы, в конце подпись.

Что взять с собой. Осматривайте квартиру днём, возьмите уровень и фонарик. Вечером при одной лампе часть неровностей вы просто не увидите. Подписывайте акт только тогда, когда все найденные недостатки уже записаны в список.

Инструкция по эксплуатации. Застройщик обязан отдать её вам, и всё, что в ней написано о правилах пользования квартирой и сроке службы, должно быть правдой. Прочитайте её до начала ремонта: если нарушите эти правила, потом это обернётся против вас.

Содержание акта. В передаточном акте пишут дату передачи и основные характеристики квартиры. Остальное вписываете, как договоритесь с застройщиком, поэтому всё, о чём условились по срокам и оставшимся работам, допишите туда текстом.

Что делать, если застройщик спорит о недостатках

Весь этот год, до 31 декабря включительно, действует такое правило. Если качество нарушено существенно или вы с застройщиком разошлись в списке недостатков, вы оба обязаны устроить осмотр со специалистом и составить акт. Порядок и сроки на этот год такие.

1. Пять рабочих дней с начала спора
   Вы договариваетесь о дате осмотра
   Сам осмотр пройдёт не раньше чем через три рабочих дня после того, как вы договорились
2. До осмотра
   Вы договариваетесь о специалисте
   Вы и застройщик выбираете его вместе
3. В день осмотра
   Специалист смотрит и меряет
   Смотрит глазами, меряет инструментами
4. Три рабочих дня со дня осмотра
   Вы отправляете акт застройщику
   Написать акт можно в любой форме

Кто платит. В итоге платит застройщик, если акт подтвердил нарушения и в соглашении нет другого правила: вы оплачиваете работу специалиста, а он возвращает вам эти деньги. Сохраните договор со специалистом и подтверждение оплаты.

Что требовать. Если отделка расходится с договором или обязательными правилами, закон даёт вам выбрать одно из трёх требований:

• бесплатно исправить недостатки в разумный срок;
• соразмерно снизить цену, то есть на ту сумму, которую стоит недостаток;
• вернуть деньги, которые вы потратили на исправление.

Разумный срок. Сколько это в днях, закон не говорит. Договоритесь о дате и впишите её в документ, который подписываете с застройщиком, тогда просрочку будет видно.

Отказ от договора. Если нарушение существенное или недостатки не исправили в разумный срок, вы имеете право отказаться от договора сами, без согласия застройщика. Тогда вы требуете вернуть деньги и заплатить проценты. От такого решения зависит вся покупка, поэтому до того, как отправите отказ, разберите с юристом, насколько серьёзно нарушение.

Во что обойдутся недостатки после акта

За отделку вы взыщете с застройщика не больше трёх процентов от цены договора. В договоре предел может быть выше, так что прочитайте эту строку до покупки.

Когда будете решать, какое требование выбрать, сравните этот предел со сметой на исправление.

Что считается в пределе. Сюда входят снижение цены и деньги, которые вам вернули за исправление. Сюда же по закону идут неустойки, штрафы и пени вместе с процентами и убытками, то есть вашими денежными потерями.

К чему он относится. Предел касается отделки и установки окон, дверей и сантехники. Элементы отделки, изделия и оборудование в квартире идут туда же.

Что вне предела. Если договор расторгли по причинам, которые названы в законе, деньги, которые вам вернут, в расчёт не входят. Некоторые неустойки закон тоже вывел из предела. Старые договоры. Если договор заключили до того, как вступил в силу закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ, предел действует и для него, но только для прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Исправление вместо денег. Требование бесплатно исправить недостаток в предел не входит. Добивайтесь исправления до подписи, пока квартиру вам ещё не передали и работы идут за счёт застройщика.

Неустойка. Так называют деньги, которые застройщик платит вам за просрочку. Если он не исправил недостатки в срок, то за каждый день платит одну трёхсотую ставки рефинансирования Центрального банка. Если жильё для личных нужд, он платит вдвое больше, но сумма не будет больше того, что стоит исправление. Если из-за недостатка в квартире нельзя жить, неустойку считают от цены договора.

Штраф. Если застройщик сам не выполнил ваши требования, суд взыскивает с него пять процентов от суммы, которую присудил. Ещё до суда отправьте письменное требование, чтобы показать, что добровольно он его не выполнил.

Отделка или свой ремонт. Типовая отделка обычно обходится дешевле, чем ремонт своими силами, разница от 15 до 20 %. Это только ориентир, для вашей квартиры всё равно нужен свой расчёт.

Коммунальные платежи. У одного застройщика их начисляют с того дня, как появилось право собственности, или с даты акта, смотря что наступило раньше. ## Что остаётся за застройщиком после акта {#garantiya}

Вы подписали акт, но предъявить претензии ещё не поздно, потому что дальше идёт гарантийный срок. В договоре он может быть длиннее минимального, поэтому найдите там эту строку.

Как заявить о недостатке. Отправьте застройщику письменное требование или идите в суд. В обоих случаях пригодится письмо, где описан недостаток, есть фото и написано, когда вы его нашли.

Когда застройщик не отвечает. Он не отвечает за нормальный износ и за поломки из-за того, что кто-то нарушил правила эксплуатации. То же самое с неправильным ремонтом, если его сделали вы или другие люди. Доказать всё это должен сам застройщик.

Перед своим ремонтом. Снимите на фото и видео стены, полы и потолки до начала работ. По снимкам будет видно, каким был недостаток до вашего подрядчика, и говорить о причине будет проще.

Регистрация права. Застройщик обязан подать заявление в течение 30 рабочих дней с того дня, как подписали акт. Подаёт он его только в электронном виде, и доверенность от вас ему не нужна. Электронную копию акта он делает для вас бесплатно, а после регистрации отдаёт вам выписку из ЕГРН, так называется государственный реестр недвижимости.

Куда идут замечания. У одного застройщика замечания в гарантийный срок принимает управляющая компания. Письменное требование застройщику вы в любом случае отправляете сами.

Какие риски остаются после акта

Подписали вы акт или просто молчите, сроки всё равно идут, и вашего участия для этого не нужно. Другие риски связаны с особыми правилами Правительства: часть действовала до 31 декабря 2025 года включительно, часть действует до 31 декабря этого года включительно.

Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приёмки или отказываетесь от неё, хотя причины в недостатках нет, через два месяца с того дня, который назван в договоре, застройщик имеет право составить акт сам. В договоре может быть другое правило, поэтому прочитайте этот пункт заранее.

Случайная гибель. С того дня, как составили такой акт, риск случайной гибели квартиры переходит к вам. Если случится что-то непредвиденное, потери будут ваши, хотя ключей у вас может ещё не быть.

Отказ с причиной. Если вы отказались из-за недостатков, это правило вас не касается. Запишите отказ в акт о несоответствии, чтобы никто не назвал ваше отсутствие уклонением.

Неустойка за 2025 год. Тогда неустойку и штраф по договорам для личных нужд не начисляли. Когда считали убытки, исключение сделали для денег, которые вы на деле потратили на исправление недостатков. Храните чеки и договоры с мастерами.

Отсрочка для застройщика. Если требование предъявили к исполнению до 1 января этого года, застройщик получил по нему отсрочку по неустойке, штрафу, пени и убыткам. Она действует до 31 декабря включительно, поэтому деньги по таким требованиям могут прийти не сразу.

Конец особых правил. Порядок осмотра со специалистом работает весь этот год, до 31 декабря включительно. В тот же день кончается и отсрочка для застройщика.

Какие ошибки при приёмке стоят денег

Чаще всего ошибаются в день осмотра, когда вокруг очередь на передачу и хочется скорее получить ключи. Каждой из этих ошибок легко избежать, если подготовиться заранее.

Ремонт раньше записи. Вы начинаете ремонт, хотя разговор о недостатках ещё не закончен. Подрядчик закрывает дефект плиткой или шпаклёвкой, и показать его специалисту уже нельзя. Подождите с ремонтом, пока список не закрыт.

Вера в название. Вы верите названию отделки и не открываете список работ. Спорят как раз по этому списку, поэтому до подписи договора проверьте, есть ли в нём кухня, техника и двери, на которые вы рассчитываете.

Спешка у двери. Застройщику удобно передать квартиру быстро, и сотрудник на приёмке может вас торопить. Просите ещё время и мерьте вторую комнату так же, как первую, в этом нет ничего страшного, вы для этого и пришли на осмотр.

Осмотр вечером. Без дневного света часть неровностей и разницу в тоне покраски не видно. Если осмотр назначили на вечер, договоритесь о другом времени или возьмите сильный фонарик.

Какие документы взять на приёмку

Соберите бумаги накануне, чтобы на месте сравнивать квартиру с текстом и не спорить по памяти. Часть документов вы получите только после осмотра.

Копии. Оставьте себе экземпляр каждого акта с подписью. Снимок на телефоне удобно держать под рукой, но в споре бумажный экземпляр надёжнее.

Папка на гарантийный срок. Храните там фото замеров, письма застройщику и чеки на ремонт. Такая папка понадобится, если вы потребуете вернуть потраченные деньги или пойдёте в суд.

Частые вопросы

Можно ли подписать акт и заявить о недостатках позже?
Да, в гарантийный срок вы имеете право отправить письменное требование или пойти в суд. Только спорить будет сложнее, потому что недостаток надо связать с работой застройщика. Если записать его в акт до подписи, этого вопроса не будет.

Звать ли своего специалиста на первый осмотр?
Решайте сами. Специалист пригодится, если замеры получаются на границе допуска или вы не уверены, что правильно держите уровень. Договоритесь о цене заранее и попросите записывать числа и места замеров. Такие записи помогут, если потом вы заспорите о списке.

Как понять, что нарушение существенное?
На глаз этого не определить. Запишите числа замеров, снимите недостаток на фото и потом разберите случай с юристом. От этого зависит, имеете ли вы право отказаться от договора и вернуть деньги, поэтому в день осмотра решать не надо.

Кто примет квартиру, если вы в другом городе?
У одного застройщика квартиру может принять другой человек, если у него есть нотариальная доверенность. Дайте ему договор и таблицы допусков и прямо скажите: если есть недостатки, акт не подписывать.

Что делать, если допуски соблюдены, а отделка не нравится?
Сверьте её с договором и списком работ. В стандарте есть не всё, чем люди бывают недовольны на приёмке, и если дело во вкусе, опереться в документах может быть не на что. Такие вещи проще записать до покупки, в описании того варианта отделки, который вы выбрали.

Что делать с деньгами на приёмку и ремонт?
Смотря как прошёл осмотр. Если замечаний нет, подписывайте акт и начинайте ремонт. Если застройщик согласен исправить недостатки, придержите деньги на работы, пока он не исправит. Если спор затянулся, сравните смету с пределом взыскания и выберите требование, которое вам выгоднее.

Что и когда делать с отделкой?
{шаги: До договора | Запишите отделку в бумаги | Какие работы в неё входят и сколько стоит услуга ; До подписи акта | Придержите деньги на ремонт | Не заказывайте работы, пока список недостатков не закрыт ; При споре | Выберите требование | Исправление, снижение цены или возврат потраченных денег считайте по смете}

Как узнать состав отделки и стандарт до покупки?
Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate запросит состав отделки и стандарт по домам, которые вам подойдут.