Когда банк раскрывает эскроу счет и что будет с деньгами при срыве срока

Банк переводит деньги со счета эскроу застройщику в течение десяти рабочих дней после того, как дом ввели в эксплуатацию и выдали на него разрешение. Этот перевод и называют раскрытием счета. Пока идёт стройка, деньгами за квартиру не может пользоваться ни застройщик, ни вы. Работы застройщик оплачивает своими деньгами или кредитом банка. Если срок сдачи сорвался, деньги вам возвращает банк, и к застройщику они так и не попадают.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮЗАО, Академический

Eniteo

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

Южнопортовый, ЮВАО

Симоновский Вал

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Московский район

ARTSTUDIO M103

от 9 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке

Счет эскроу открывают в банке, и до сдачи дома деньги на нём лежат под замком. На этот счет вы вносите цену квартиры по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. Так называют договор, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме. Закон о долевом строительстве требует платить по таким договорам через счета эскроу, и правило одно для всей России.

Три участника. Деньги на счет вносите вы, и закон называет такого человека депонентом. Получит их застройщик после сдачи дома, поэтому в законе он бенефициар, получатель денег. Между вами стоит банк: он учитывает деньги и держит их под замком до нужного дня. В законе банк в этой роли называют эскроу-агентом.

Какой банк. Счет ведёт уполномоченный банк, которому закон разрешает работать с такими счетами. Если застройщик взял целевой кредит именно на эту стройку, счет открывают в том же банке. Название и адрес банка обязательно пишут в самом ДДУ.

Когда платить. Деньги на счет вы вносите после того, как ДДУ прошёл государственную регистрацию. Всю цену по договору нужно заплатить до того, как дом введут в эксплуатацию. Оплату засчитывают в тот момент, когда деньги пришли на счет эскроу в банке.

Без визита в банк. Заявление и договор счета эскроу подписывают простой электронной подписью через интернет-банк. Ехать в отделение для этого не нужно.

Срок хранения. Время, на которое банк держит деньги, в законе называют сроком условного депонирования. Закон считает его от даты ввода дома, которую застройщик записал в проектной декларации. Это документ, где он описывает дом и сроки стройки. Если вы подадите заявление, срок продлят.

Продажа договора. Если до сдачи дома вы продаёте свой договор другому человеку, такую сделку называют уступкой прав. Все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому владельцу договора, как только соглашение об уступке пройдёт государственную регистрацию.

Когда банк раскрывает счет и переводит деньги застройщику

Чтобы банк раскрыл счет, застройщик приносит ему один из двух документов. Первый: разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Второй: сведения о том, что разрешение выложили в единую информационную систему жилищного строительства, общую базу данных о стройках. С этого дня банк отсчитывает срок на перевод денег.

Разрешение в Москве. В Москве разрешение на ввод дома выдают за пять рабочих дней. Пять дней считают со дня, когда застройщик подал заявление. Подаёт он его онлайн, через портал мэра Москвы.

Дольше по правилам ждать не придётся, если застройщик сразу принёс разрешение в банк. Раньше банк перевести деньги может, позже нет.

Куда уходят деньги. Деньги с раскрытого счета не всегда попадают на обычный счет застройщика. Если в его кредитном договоре есть такое поручение, банк сразу гасит ими кредит. Если так записано в кредитном договоре, деньги кладут на залоговый счет застройщика, и там они обеспечивают долг.

Частями деньги не уходят. В законе нет правила раскрывать счет по частям, этап за этапом, по мере того как растёт дом. В 2022 году правительство не поддержало такую идею, и против неё высказались банки и Банк России. Их довод: если раскрывать счет по этапам, могут появиться новые обманутые дольщики.

Срок могут сократить. Минстрой предложил сократить срок, за который банк переводит деньги застройщику, до трёх рабочих дней. Банки привыкли переводить деньги в последний день, который разрешает закон, отсюда и предложение. Проект закона пока выложили для обсуждения, и в самом законе остаётся прежний срок.

Сколько раскрывают по России. Во втором квартале 2026 года банки раскрыли меньше счетов и меньше денег, чем в первом.

Причин у спада две. В сданных домах выросла площадь, которую застройщики ещё не продали. Ещё часть домов ввели в самом конце квартала, и счета по ним раскрыли уже в начале третьего.

Во что обходится эскроу и сколько ждут деньги

Сам счет эскроу вам ничего не стоит: по закону банк ничего не получает за то, что работает эскроу-агентом. Теряете вы на другом. Проценты на деньги на счете не начисляют, и сумма не растёт, пока её не переведут застройщику или не вернут вам.

Цена ожидания. На обычном вкладе деньги приносят доход, а на счете эскроу просто лежат. Чем дольше строится дом, тем больше семья недополучает, особенно если сдачу переносят.

Самый долгий срок. По закону деньги могут пролежать на счете не дольше шести месяцев после даты ввода дома из декларации. Дальше срок продлевают только по вашему заявлению, и не больше чем на два года. Самый долгий срок набегает, только если вы сами попросили его продлить. Без вашего заявления продление в договор счета не попадёт, решаете здесь вы.

Когда срок подходит к концу. Если дата из декларации прошла, а разрешения на ввод нет, следите за сроком хранения денег. Брокер Art Estate напомнит о нём заранее и поможет подготовить заявление о продлении. Не ждите дня, когда срок хранения истечёт, а вы ещё не решили, что делать с договором.

Сколько денег лежит на счетах эскроу и как ими покрыты кредиты

Покрытие кредитов. Покрытием называют долю долга застройщиков перед банками, которую закрывают деньги на счетах эскроу. За тот же второй квартал покрытие по России снизилось на три процентных пункта.

В августе покрытие опустилось до самого низкого уровня с первой половины 2020 года. Долг застройщиков за год вырос на 16 %, а деньги на счетах эскроу на 6 %.

Ставка застройщика. Проектным финансированием называют кредит банка застройщику на стройку. Во втором квартале средняя ставка по таким кредитам была 9,92 %. Это на треть ниже, чем по остальным кредитам компаний: там в среднем 14,7 %. Низкую ставку банк даёт на ту часть долга, которую покрывают деньги на счетах эскроу.

Ваш платёж и кредит застройщика. Ваш платёж на счет эскроу снижает ставку по кредиту застройщика. Когда счет раскроют, этими же деньгами банк может сразу погасить кредит. За ту часть долга, которую деньги на счетах эскроу не покрывают, застройщик платит по рыночной ставке.

Что будет, если дом не сдадут в срок

Если дом сдают позже срока, деньги вы не теряете. Выбор по закону за вами: дождаться ключей и получить неустойку или выйти из договора и вернуть деньги со счета эскроу через банк.

Письмо о переносе. Если застройщик не успевает к сроку из договора, он обязан сообщить вам об этом и предложить изменить договор. Сделать это он должен не позже чем за два месяца до срока.

Новая дата. Изменения в договор застройщик присылает вам на подпись, и соглашаться или нет, решаете вы. Если вы подписали перенос, просрочку дальше считают от новой даты. Брокер Art Estate сверит предложенный срок с датой из декларации и со сроком хранения денег на счете.

Выход из договора. Если квартиру не передали и через два месяца после срока из договора, вы вправе отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, без согласия застройщика.

Стройка встала. Если стройку прекратили или приостановили, договор расторгают через суд.

Проблемы с кредитом застройщика. Отказаться от договора можно и тогда, когда банк потребовал от застройщика досрочно вернуть кредит.

Банкротство. Выйти из договора вы вправе и тогда, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство. Так называют порядок, при котором имущество застройщика продают, чтобы рассчитаться с долгами. Есть и второй путь: дом достраивает другой застройщик, а ваши деньги остаются на счете до передачи квартиры.

Кто возвращает деньги. До ввода дома деньги вам возвращает банк со счета эскроу. Есть и другое правило: застройщик сам возвращает деньги с процентами в течение 20 рабочих дней. Здесь оно не действует. Оно работает, только если повод расторгнуть договор появился после ввода дома.

Как вернуть деньги со счета эскроу

Деньги возвращают через Росреестр, ведомство, которое регистрирует сделки с недвижимостью, и через банк. Застройщик эти деньги в руки так и не получает. Срок зависит от того, платили вы своими деньгами или с ипотекой.

1. Начало
   Вы отказываетесь от ДДУ или расторгаете его через суд
   Основание бывает разное: просрочка, остановка стройки или банкротство застройщика
2. После отказа или решения суда
   Росреестр вносит запись о расторжении
   Вместе с ДДУ заканчивается и договор счета эскроу
3. До пяти рабочих дней после записи
   Росреестр вносит в единую информационную систему жилищного строительства сведения о том, что регистрацию договора погасили
   По этому сигналу банк возвращает деньги
4. До трёх рабочих дней после сведений
   Банк возвращает деньги на ваш счет
   Так бывает, если вы платили без ипотеки
5. При ипотеке, до 14 рабочих дней
   Банк ждёт заявления от залогодержателя, банка, который выдал ипотеку
   По этому заявлению деньги переводят на залоговый счет
6. Если был материнский капитал
   Эту часть цены возвращают через Социальный фонд России
   Остальные деньги возвращают так же, по шагам выше

Дни считают от записи о расторжении в реестре. Сколько уйдёт на отказ от договора или на суд, зависит от вашего основания, и в расчёт это время не входит.

Общее правило. Правила про счета эскроу есть и в Гражданском кодексе. Банк закрывает счет, когда договор эскроу истёк или закончился по другой причине. Остаток денег он переводит вам или застройщику, если у застройщика появилось право их получить.

Подготовка. Прежде чем отказываться от договора, соберите переписку с застройщиком и письмо о переносе срока, если оно было. Брокер Art Estate проверит, правильно ли посчитана просрочка, и подскажет, какое основание подходит вашему случаю.

Сколько застройщик платит за просрочку

За каждый день просрочки застройщик платит вам неустойку, или пени: деньги за то, что квартиру передали позже срока. Пени считают от цены договора, по одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день. Гражданину застройщик платит их в двойном размере.

Какая ставка. Для расчёта берут ставку, которая действует в тот день, когда застройщик выполнил обязательство.

Мораторий. Мораторием называют временный запрет. Постановление правительства от марта 2024 года вычеркнуло из расчёта неустойки время с того дня, как оно вступило в силу, до 31 декабря 2025 года включительно. За эти месяцы пени не начисляют.

Потолок ставки. С 1 июля 2023 года до конца 2025 года пени считали по ставке на день, когда застройщик выполнил обязательство, но не выше ставки Банка России на 1 июля 2023 года.

Брокер Art Estate пересчитает пени по вашему договору.

Отсрочка выплат. Если требование предъявили застройщику до того, как постановление вступило в силу, выплату по нему отложили. Застройщик должен исполнить такие требования до 31 декабря нынешнего года включительно.

Решение Конституционного суда. В апреле этого года Конституционный суд разъяснил, как понимать правило о потолке ставки. Пени за годы, когда действовал потолок, пусть посчитает юрист, который учтёт это решение.

Что защищает счет эскроу и где эта защита кончается

Деньги на счете эскроу защищены с двух сторон. От проблем застройщика их бережёт сам счет, потому что до сдачи дома застройщик их не получает. От проблем банка их бережёт страхование вкладов.

Если дом не достроили. Когда дом не сдан в срок, например из-за банкротства застройщика, вы получаете назад все деньги и сверху неустойку.

Если обанкротился банк. Агентство по страхованию вкладов вернёт 100 % суммы на счете эскроу, но не больше 10 млн рублей. Эту выплату считают отдельно от ваших обычных вкладов в том же банке.

Несколько счетов в одном банке. Бывает, что у вас в одном банке несколько счетов эскроу по разным ДДУ и вместе на них больше страхового предела. Тогда выплату делят между счетами пропорционально, и всего вы получите не больше того же лимита.

Срок выплаты. Агентство платит в течение 20 рабочих дней после того, как вы принесли документы. Раньше чем через три рабочих дня после сведений из Росреестра выплаты не будет. Деньги переводят на новый счет эскроу в другом банке, который вы открыли для того же ДДУ.

Когда возмещения нет. Страховку не платят, если Агентство уже получило из Росреестра сведения, что квартиру зарегистрировали на вас. На новый счет эскроу деньги тоже не переведут, если в ЕГРН, государственном реестре недвижимости, уже есть запись о расторжении ДДУ или об отказе от него.

Цена выше предела. Если квартира стоит больше страхового лимита, деньги сверх него страховка не покрывает. Брокер Art Estate заранее скажет, в каком банке откроют счет по выбранному дому, и вы решите, устраивает ли вас этот банк.

Ошибки, из-за которых деньги задерживаются

Закон хорошо защищает деньги на счете эскроу, но эту защиту легко ослабить самому. Чаще всего подводят сроки и бумаги, которые подписали не глядя.

Порядок оплаты. Платите после того, как ДДУ зарегистрируют, и по графику из договора. Подтверждение каждого платежа храните, пока не получите квартиру.

Письмо застройщика. Предложение перенести срок приходит как обычное письмо, и подписать его хочется сразу. Сначала покажите его брокеру Art Estate: он сверит новую дату с декларацией и сроком хранения денег.

Ипотека. При ипотеке деньги возвращают дольше, и идут они через банк, который выдал кредит. Заложите это время в планы, если собираетесь на эти деньги купить другую квартиру.

Документы для оплаты, возврата и продажи договора

Документов по счету эскроу немного, но каждый нужен в свой момент. Держите их вместе с ДДУ, пока не зарегистрируете право собственности.

Банк, названный в ДДУ, и банк, где вы открываете счет, должны совпадать. Брокер Art Estate проверит это до первого платежа.

Что делать с деньгами в каждом сценарии

Что делать, зависит от того, на каком этапе стройка и что случилось со сроком. Ниже разобрали каждый случай по отдельности.

Вы выбираете квартиру. Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate по каждому дому из подборки узнает, в каком банке откроют счет эскроу и к какой дате дом должны сдать по декларации.

Дом строится по графику. Вносите деньги по графику договора и храните подтверждения платежей. Запишите в календарь дату сдачи из договора и день, когда кончается срок хранения денег.

Пришло письмо о переносе. Не подписывайте его в тот же день. Покажите письмо брокеру Art Estate и решите, согласны ли вы на новую дату.

Просрочка затянулась. Решите, ждать дальше и получать пени или выходить из договора. Если дом почти готов, дождитесь: получите и квартиру, и неустойку. Если стройка встала, выходите из договора, и деньги вернёт банк.

Застройщик обанкротился. Решите, расторгать договор и возвращать деньги или ждать, пока дом достроит другой застройщик. Во втором случае деньги лежат на счете до передачи квартиры.

Дом сдали. Банк переведёт деньги застройщику, как только получит документы о вводе, и ваша подпись для этого не нужна. Дальше вы принимаете квартиру по акту и регистрируете право собственности.

Частые вопросы

Можно ли забрать деньги со счета эскроу до сдачи дома?
Просто так нельзя. Деньги уходят со счета только в двух случаях. Банк переводит их застройщику после ввода дома или возвращает вам, когда ДДУ расторгли или вы от него отказались.

Кто платит за открытие и обслуживание счета эскроу?
Никто. Банк по закону ничего не получает как эскроу-агент, поэтому за открытие и ведение счета вы не платите. Это правило из закона о долевом строительстве, и оно одинаково для всех уполномоченных банков.

Что будет с деньгами, если банк со счетом эскроу обанкротится?
Агентство по страхованию вкладов возместит сумму на счете в пределах страхового лимита. Деньги придут на новый счет эскроу в другом банке, который вы откроете для того же договора.

Может ли застройщик получить деньги частями, пока строит?
Нет. Деньги уходят застройщику после ввода дома, по этапам стройки счет не раскрывают. Правительство не поддержало такую идею: боялись, что появятся новые обманутые дольщики.

Что будет со счетом эскроу, если продать договор до сдачи дома?
Счет переходит к тому, кто купил договор, вместе со всеми правами и обязанностями. Это происходит, когда регистрируют соглашение об уступке. Брокер Art Estate проверит бумаги по уступке, чтобы между старым и новым владельцем не возник разрыв.

Нужен ли суд, чтобы выйти из договора при просрочке?
Если квартиру не передали и через два месяца после срока из договора, суд не нужен: вы отказываетесь от ДДУ в одностороннем порядке. Через суд договор расторгают, когда стройку остановили или приостановили. Какой путь подходит вам, подскажет брокер Art Estate.