Когда можно продать квартиру в новостройке и как оформить сделку

Квартиру в новостройке продают двумя способами. До подписания акта передачи вы уступаете право требования к застройщику по договору уступки. После регистрации собственности квартиру продают по обычному договору купли-продажи. Налог и бумаги у них разные. Какой способ доступен вам, зависит от того, подписан ли уже акт.

Когда квартиру в новостройке можно продать

Пока дом не сдан и акт не подписан, квартиры по закону у вас ещё нет. Есть имущественное право: право требовать у застройщика квартиру, за которую вы заплатили по договору участия в долевом строительстве. Коротко этот договор зовут ДДУ. До сдачи дома продают само право, и такая сделка называется уступкой.

Окно уступки. Уступить права по ДДУ можно со дня, когда Росреестр зарегистрировал ваш договор, и до подписания передаточного акта. Этот акт вы подписываете с застройщиком, когда принимаете квартиру. После подписи окно закрывается.

Оплата. Права уступают, когда вы заплатили застройщику всю цену договора. Если заплатили не всё, вместе с уступкой на нового дольщика переводят долг.

Продажа после акта. Сначала регистрируют вашу собственность, и только потом квартиру продают как обычную. Переход права к новому владельцу по договору купли-продажи государство тоже регистрирует.

Сроки приёмки. Когда стройка закончена, застройщик присылает вам письмо. Оно приходит не позже чем за месяц до срока передачи квартиры. Принять квартиру нужно в срок по договору или за семь рабочих дней после письма. Про уступку прав решайте до письма. После него времени мало.

Односторонний акт. Если тянуть с приёмкой, акт всё равно появится. Через два месяца застройщик вправе составить его сам, без вашей подписи. Откладывать приёмку, чтобы успеть продать права, рискованно.

Регистрация собственности. После акта у застройщика 30 рабочих дней, чтобы подать заявление о регистрации вашей собственности. В Росреестр он отправляет его в электронном виде. Продажу готовой квартиры планируйте с запасом: время уйдёт и на подачу, и на саму регистрацию.

Как устроена продажа по уступке

Уступку ещё зовут цессией. Новый дольщик получает ваши права по ДДУ и платит вам цену уступки. Сколько и как он платит, вы записываете в договор уступки.

Форма договора. Договор уступки оформляют так же, как ДДУ. ДДУ регистрировали в Росреестре, значит, и уступку регистрируют там.

Две стороны в заявлении. Заявление на регистрацию вы подаёте вместе с новым дольщиком. В бумагах вас назовут цедентом, тем, кто уступает права. Нового дольщика назовут цессионарием, тем, кто их получает. К заявлению прикладывают договор уступки и справку, сколько по ДДУ уже оплачено: всё или часть.

Долг по договору. Если вы заплатили по ДДУ не всё, к новому дольщику вместе с правами переходит долг. Для этого нужно согласие кредитора, того, кому этот долг платят. Без такого согласия перевод долга ничтожен, то есть по закону его как будто и не было.

Согласие застройщика. В общем случае оно не нужно. Но в некоторых ДДУ есть особый пункт. По нему уступить права можно только с согласия застройщика. И за отдельную плату. Брокер Art Estate прочитает ваш договор и скажет, есть ли там такой пункт. Если пункт есть, брокер сам запросит согласие и узнает сумму.

Продавец-компания. Если права уступает компания, новый дольщик платит ей цену уступки только после регистрации договора. Раньше компания денег не получит.

Способ расчёта. Рассчитываются по уступке через аккредитив в банке, банковскую ячейку или счёт эскроу. Договоритесь о способе до подписи договора: от него зависит, в какой день вы получите деньги.

Супруг. Если права по ДДУ куплены в браке, на уступку нужно согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Так же и с любой сделкой, которую государство обязательно регистрирует.

Спрос в Москве. В Москве права по ДДУ уступают в основном частные лица. В первом квартале 2025 года на частных лиц пришлось 96% всех переуступок по ДДУ, а через год их доля стала ещё больше.

Что происходит со счётом эскроу

На счёте эскроу в банке лежат деньги дольщиков, пока дом не достроят. Всего на таких счетах 7,48 трлн рублей, открытых счетов больше 933 тыс. Если вы продаёте права по уступке, счёт остаётся.

Счёт переходит к новому дольщику. Вместе с правами по ДДУ к нему переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу. Деньги, которые вы внесли, лежат на счёте до ввода дома. Цену уступки новый дольщик платит вам отдельно, по договору уступки.

Когда деньги уходят застройщику. Застройщик показывает банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и банк не позже чем через десять рабочих дней переводит ему деньги со счёта.

Страховка. Если у банка наступит страховой случай, деньги на эскроу вернут полностью, 100 % суммы на счёте, но не больше 10 млн рублей. Эту выплату получит и тот, кто купил права по уступке до страхового случая.

Довод в переговорах. Деньги нового дольщика защищены так же, как были защищены ваши. Брокер Art Estate расскажет об этом покупателю, когда дойдёт до торга.

Как продать квартиру в ипотеке

Если вы купили квартиру или права по ДДУ в ипотеку, они в залоге у банка. В бумагах банк называют залогодержателем. Продать залог можно только с его согласия, если в договоре об ипотеке прямо не написано другое.

Уступка ипотечного ДДУ. Без письменного согласия банка Росреестр откажет в регистрации уступки. Устно договориться с банком мало, к документам прикладывают бумагу от него.

Готовая квартира в залоге. Если кредит брали вы как частное лицо, заложенную квартиру вы вправе продать сами. Для этого в законе об ипотеке есть отдельный порядок самостоятельной продажи залога. Как всё пройдёт с вашим кредитом, брокер Art Estate узнает в банке до того, как вы назовёте цену.

Ипотека нового владельца. Если покупатель берёт квартиру в кредит, его ипотеку тоже регистрируют. Пошлина за регистрацию ипотеки частного лица 1 000 рублей.

Вопросы банку. До сделки банк должен ответить на три вопроса: как он даёт согласие, в каком порядке гасят остаток кредита и когда снимают залог. Брокер Art Estate спросит банк за вас и соберёт ответы в один план сделки.

Как проходит сделка по шагам

Порядок зависит от того, что вы продаёте: право по ДДУ или готовую квартиру. У каждой сделки свои шаги и свои места, где она может сорваться.

Уступка. Всё начинается задолго до Росреестра: сначала читают ваш ДДУ.

1. До сделки
   Проверка ДДУ
   брокер смотрит, нужно ли согласие застройщика и остался ли долг по цене договора
2. До сделки
   Согласия
   банка, если ДДУ в ипотеке, супруга через нотариуса, застройщика, если этого требует договор
3. День подписания
   Договор уступки
   цена, способ расчёта и перевод долга, если он есть
4. Подача
   Заявление вдвоём
   вы и новый дольщик подаёте договор и справку об оплате ДДУ
5. После регистрации
   Расчёт
   деньги приходят так, как записано в договоре, а компании получают их только после регистрации

Готовая квартира. Здесь отсчёт идёт от акта передачи.

1. После акта
   Регистрация собственности
   Заявление в Росреестр подаёт застройщик. Он делает это сам
2. До сделки
   Согласия
   банка, если квартира в залоге, и супруга, если квартиру купили в браке
3. День подписания
   Договор купли-продажи
   если продаёте долю, договор заверяет нотариус
4. Подача
   Переход права
   Росреестр записывает квартиру на нового владельца

Сроки регистрации. Срок зависит от того, где и как подают документы.

Доля в квартире. Если продаёте долю в квартире, договор заверяет нотариус. Без нотариуса можно только в одном случае: все совладельцы продают свои доли одной сделкой. Зато сделку у нотариуса регистрируют быстрее обычной.

Сколько стоит оформить продажу

Когда продаёте новостройку, государству платят пошлину за регистрацию и налог с дохода. Размер пошлины зависит от того, что регистрируют.

Дорогая квартира. Чем выше государство оценило квартиру, тем больше пошлина за собственность. Растёт она до потолка, который стоит в таблице.

Согласие застройщика. По ДДУ согласие бывает платным. Сумму застройщик ставит сам. Брокер Art Estate заранее выяснит её за вас. Вы заложите эту сумму в цену уступки.

Нотариус. Согласие супруга и сделку с долей оформляют у нотариуса, и за это тоже платят. Брокер Art Estate заранее узнает, сколько это стоит, и добавит в расчёт ваших расходов.

Какой налог платят при уступке

При уступке неважно, сколько лет у вас права по ДДУ. Налог на доходы физических лиц, НДФЛ, платят, даже если договор заключили много лет назад.

Льготы, которых нет. При уступке не действуют три льготы:

• освобождение от налога по сроку владения;
• особые льготы для семей с детьми;
• вычет 1 млн рублей.

Расходы. Из дохода от уступки вычитают то, что вы потратили и можете подтвердить бумагами. Налог платят с разницы между ценой уступки и этими расходами.

Без бумаг об оплате ДДУ доход уменьшить нечем, и налог посчитают со всей цены уступки.

Ставка. 13% платят, если доход от продажи не больше 2,4 млн ₽. Если доход больше, налог будет 312 тысяч рублей плюс 15 процентов с того, что сверх этой суммы.

Декларация. После уступки вы подаёте декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ. Подать её нужно до 30 апреля следующего года после сделки.

Когда готовую квартиру продают без налога

Если квартира из ДДУ уже ваша собственность, налога не будет, когда пройдёт минимальный срок владения. Обычно это пять лет. Хватит и трёх, если в день, когда регистрируют переход права к покупателю, другого жилья у вас нет.

Начало отсчёта. Срок по квартире из ДДУ считают со дня, когда вы полностью оплатили договор. Доплата за то, что площадь вышла больше, этот день не сдвигает. Дата акта и дата регистрации собственности тоже ничего не меняют.

Пример со сроком. Дольщик полностью оплатил квартиру в 2019 году и продал её в 2025-м. С полной оплаты прошло больше пяти лет, поэтому налога нет и декларацию подавать не нужно.

Продажа раньше срока. Доход от продажи можно уменьшить двумя способами. Первый: вычет до 1 000 000 рублей. Второй: расходы на покупку квартиры, если они подтверждены бумагами.

Ставку считают по всем доходам за год вместе. Если расходы на покупку подтверждены бумагами и больше этого вычета, выгоднее уменьшать доход на них.

Цена ниже оценки государства. Если занизить цену в договоре, налог меньше не станет. Когда цена намного ниже того, во сколько государство оценило квартиру на 1 января года продажи, доход для налога посчитают от этой оценки.

Риски продажи до и после сдачи дома

При продаже новостройки всё упирается в три вещи: день подписания акта, согласия и налог. Любой риск можно снять заранее, если знать о нём до подписи договора.

Окно закрылось раньше, чем вы думали. Если уступку не зарегистрировали до акта, зарегистрировать её уже не выйдет. Новому дольщику придётся ждать, пока зарегистрируют вашу собственность, а вам ждать денег.

Неоплаченный ДДУ. Без согласия кредитора перевод долга ничтожен. Сначала получают это согласие и только потом подписывают договор уступки с долгом.

Пункт о согласии застройщика. Если такой пункт есть в ДДУ, без согласия застройщика уступку не оформить. Сколько оно стоит, решает застройщик, и сумму лучше узнать до торга.

Банк. Если согласие банка не получили заранее, сделка с ипотечным ДДУ встанет на подаче документов, когда договор уже подписан.

Супруг. Если права или квартиру купили в браке, без согласия второго супруга, заверенного у нотариуса, сделку не оформить. Сходите к нотариусу до дня подписания.

Низкая цена в договоре. Сэкономить на налоге так не выйдет: его посчитают от оценки государства. Зато появится риск спора с налоговой.

Ошибки при продаже новостройки

Чаще всего продавцы теряют деньги на налоге и на дне подписания акта. Любая ошибка ниже стоит денег или времени.

Документы для двух видов сделки

Какие нужны бумаги, зависит от того, что вы продаёте. Для уступки список длиннее: в сделке участвуют застройщик и ваш договор с ним.

Справка об оплате. Её выдаёт застройщик, и без неё заявление об уступке не примут. Брокер Art Estate запросит справку за вас и проверит, что сумма в ней совпадает с ДДУ.

Бумаги для налога. ДДУ, платёжки и справка об оплате подтверждают ваши расходы. Храните их до подачи декларации. Если продаёте готовую квартиру, храните до конца срока владения.

Что делать с квартирой и деньгами

Что делать, зависит от того, на каком этапе дом. Ниже три случая и порядок действий для каждого.

Дом строится, деньги нужны до сдачи. Продавайте права по уступке, а начните с проверки ДДУ. Соберите согласия банка, супруга и застройщика, если договор его требует. Отложите деньги на налог с разницы между ценой уступки и вашими расходами, сумму налога брокер Art Estate посчитает по вашим цифрам. Декларацию подайте до конца апреля следующего года.

Пришло письмо, что стройка закончена. Решите до приёмки, что вы продаёте: права или квартиру. Как только вы подписали акт, уступить права уже нельзя. Тогда деньги придут только после регистрации собственности и сделки купли-продажи.

Собственность оформлена. Посчитайте, сколько времени прошло с полной оплаты. Если до конца срока владения осталось немного, сравните налог с тем, во что вам обойдётся ожидание. Если продаёте раньше, выберите способ, который сильнее уменьшает доход: вычет или расходы на покупку.

Следующая покупка. Брокер Art Estate проверит ДДУ, найдёт пункты о согласиях, запросит справку об оплате и посчитает налог по вашим цифрам. Если деньги от продажи пойдут в новую квартиру, оставьте заявку на подбор, и брокер согласует сроки обеих сделок.

Запас по времени. От приёмки до денег от продажи несколько шагов: регистрация, сделка, расчёт, и у каждого свой срок. Следующую покупку планируйте с запасом, особенно если продаёте после акта.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в новостройке до сдачи дома?
Да, по договору уступки, с регистрации ДДУ до подписания акта. К этому дню цену договора нужно оплатить целиком или перевести остаток долга на нового дольщика с согласия кредитора.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?
Обычно нет, закон его не требует. Но такой пункт бывает в самом ДДУ, иногда с платой за согласие. Брокер Art Estate найдёт этот пункт в вашем договоре и запросит согласие, если оно нужно.

Какой налог платят при переуступке?
НДФЛ с разницы между ценой уступки и расходами, подтверждёнными бумагами. Освобождения по сроку владения при уступке нет, так что декларацию подают после каждой такой сделки.

Через сколько лет квартиру из ДДУ продают без налога?
Через пять лет с даты полной оплаты. Если в день регистрации продажи другого жилья у вас нет, срок короче: три года. Дата акта на этот срок не влияет.

Можно ли продать новостройку в ипотеке?
Да, с согласия банка. Для уступки банк даёт согласие письменно, иначе Росреестр сделку не зарегистрирует. Готовую квартиру в залоге заёмщик вправе продать сам по отдельному порядку из закона об ипотеке.

Когда при продаже нужен нотариус?
В двух случаях: для согласия супруга на сделку с имуществом из брака и для продажи доли в квартире. Если хотите продать новостройку и сразу купить другую квартиру, оставьте заявку, и брокер Art Estate разберёт ваш случай.