Какие налоги платят при покупке квартиры в новостройке в Москве

В цене квартиры в новостройке нет НДС, налога на добавленную стоимость, который продавец обычно закладывает в цену товара. Закон освобождает от него продажу жилья, и за саму покупку вы налог не платите. Остальные платежи и возвраты приходятся на три момента сделки: когда записывают договор, когда вам передают квартиру и когда записывают право собственности.

Когда и что вы платите государству при покупке новостройки

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве. С налогами при такой покупке вы встретитесь четыре раза, и каждый раз это либо платёж, либо возврат.

1. Договор подписан
   Запись договора в Росреестре
   Вы платите пошлину за договор и за ипотеку, если берёте кредит
2. Квартиру передали
   Право на вычет
   Вы получаете право вернуть часть налога на доходы
3. Право записано
   Пошлина за право собственности
   Сумма зависит от того, во сколько квартиру оценило государство
4. Каждый год
   Налог на имущество
   Вы платите налог по уведомлению из налоговой

Пошлины. Пошлина это плата государству за запись в реестр. Записывает Росреестр, служба, которая ведёт учёт прав на недвижимость. Сколько платить, сказано в Налоговом кодексе, и для квартиры это небольшие деньги.

Вычет. Если вы потратили деньги на жильё в России, через имущественный вычет вам вернут часть налога на доходы, который вы уже заплатили. Например, того налога, который работодатель удерживает у вас из зарплаты.

Налог на имущество. Пока квартира ваша, раз в год вы платите за неё налог. Сумма зависит от оценки квартиры и от ставки, которую установила Москва.

Продажа. Если когда-нибудь решите продать квартиру, налог с дохода будет зависеть от того, сколько лет она была вашей. Срок считают с оплаты, поэтому думать о нём стоит уже при покупке.

Почему в цене квартиры нет НДС

В Налоговом кодексе есть список операций, с которых НДС не берут, и продажа жилья в нём есть. В сделке с новостройкой этот налог не берут сразу в трёх местах.

Квартира. Жилые дома, квартиры и доли в них продают без НДС, поэтому в цене квартиры по договору этого налога нет.

Доля в общем имуществе. Вместе с квартирой вы получаете долю в общем имуществе многоквартирного дома. Её тоже передают без НДС.

Работа застройщика. За услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве НДС не берут. Исключение сделали для объектов производственного назначения, квартир оно не касается.

Строка в расчёте. В расчёте цены квартиры строки с НДС быть не должно. Если вы её увидели, не подписывайте договор, пока его не посмотрит брокер Art Estate.

Машино-место и апартаменты. Здесь речь только о квартирах. Если вместе с квартирой вы берёте машино-место или покупаете апартаменты, налоги по ним брокер Art Estate посчитает отдельно.

Сколько стоит регистрация в Росреестре

За регистрацию при покупке новостройки платят сотни и тысячи рублей. Заметно дороже обходится только запись права на квартиру, которую государство оценило высоко.

Когда сумма другая. Пошлина за право зависит от оценки квартиры и от того, на одного ли человека её записывают. Если квартиру делят на доли или государство оценило её высоко, пошлину за право считают иначе.

Уступка. Это когда вы до сдачи дома передаёте свои права по договору другому человеку. Записать уступку, как и изменение или расторжение договора, стоит вдвое дешевле, чем записать сам договор.

Дорогая квартира. Если государство оценило квартиру выше порога, пошлина за право растёт вместе с оценкой. Потолок у неё есть в законе, выше него она не поднимается. Точную сумму для вашей квартиры брокер Art Estate посчитает до подачи бумаг.

Компания. Если квартиру покупает организация, запись договора обойдётся ей в 12 000 рублей. Помните об этой разнице, когда решаете, на кого оформлять покупку.

Кто вносит. Кто из сторон платит пошлину за договор и как её делят, если вы покупаете квартиру вдвоём, брокер Art Estate узнает до подписания. Тогда сумма заранее войдёт в расчёт сделки, и в день подачи сюрпризов не будет.

Что можно вернуть через вычет

Вычет на квартиру бывает двух видов: на саму покупку и на проценты по ипотеке. У каждого свой предел расходов, и правила у них разные.

Что считают расходами. В вычет идут деньги, которые вы потратили, чтобы построить или купить в России дом, квартиру, комнату или долю в них. У новостройки это сумма, которую вы заплатили по договору.

Отделка. Если в договоре прямо написано, что вы покупаете квартиру без отделки, к расходам добавляют ремонт: отделочные материалы, работы по отделке квартиры, проект и смету этих работ. Если квартиру отделал застройщик, этих расходов в вычете нет.

Когда появляется право. У новостройки право на вычет появляется в тот день, когда застройщик передал вам квартиру и вы приняли её по передаточному акту. Передаточный акт это бумага, которую вы и застройщик подписываете в день передачи квартиры.

Остаток. Если квартира обошлась дешевле предела, вычет на покупку выбран не до конца. Остаток переходит на следующую покупку жилья, и вы получите его тогда.

Повторно. Ни вычет на покупку, ни вычет на проценты второй раз не дают. Вычет на проценты к тому же дают только по одной квартире, так что лучше приберечь его для той ипотеки, где процентов больше.

Сколько вернётся на руки. Сколько вы получите, зависит от того, сколько налога на доходы с вас удержали и по какой ставке. Брокер Art Estate посчитает это по вашему доходу, и вы увидите сумму в рублях до покупки.

Формулировка в договоре. Перед подписанием найдите в договоре пункт о том, в каком виде вам отдают квартиру. Чтобы ремонт вошёл в вычет, там должно быть прямо написано, что квартира без отделки. Если таких слов нет, материалы, работы и проект отделки в вычет не войдут.

Пункт об отделке. Брокер Art Estate узнает у застройщика, как в договоре будет описана отделка, и запросит этот пункт до подписания. Если квартиру продают с отделкой от застройщика, свой ремонт в вычет уже не добавить.

Сравнение вариантов. Если выбираете между квартирой с отделкой и без неё, помните про вычет. У квартиры без отделки в расходы идут цена по договору и ремонт, у квартиры с отделкой только цена по договору. Предел расходов на покупку при этом один и тот же.

Как получить вычет и когда подавать

Получить вычет можно тремя способами. Какой подойдёт, зависит от того, готовы ли вы ждать конца года и откуда вы получаете доход.

1. После конца года
   Декларация 3-НДФЛ
   Вы подаёте в налоговую декларацию о доходах, и вычет считают по ней
2. До конца года
   Заявление работодателю
   Работодатель даёт вычет по вашему письменному заявлению
3. Без декларации
   Упрощённый порядок
   Вычет оформляют, а декларацию подавать не нужно

Декларация. Декларация 3-НДФЛ это отчёт о ваших доходах за год. По ней налоговая считает, сколько налога вам вернуть.

Работодатель. Через работодателя вычет дают ещё до конца года. Вы пишете ему заявление и не ждёте весны следующего года.

Упрощённый порядок. Декларацию здесь подавать не нужно совсем. Подойдёт ли он вам, брокер Art Estate проверит, когда будет считать вычет.

Как выбрать способ. Деньги нужны в этом году, тогда идите с заявлением к работодателю: вычет дадут до конца года. Готовы подождать, подайте декларацию после конца года. Не хотите возиться с декларацией, подойдёт упрощённый порядок.

Что проверить в декларации. Перед подачей сверьте дату передаточного акта: право на вычет появляется с неё. Сумму расходов сверьте с документами об оплате по договору. Расходы на отделку добавляйте, только если в договоре прямо написано, что квартира без отделки.

Проценты по ипотеке. Вычет на проценты считают отдельно от вычета на покупку. Проверьте, что в бумагах стоит именно та квартира, по которой вы решили его взять: второй раз этот вычет не дадут.

Пенсионерам. Если вы на пенсии и платите налог на доходы, налог вам вернут за три года до года покупки. Остаток вычета переносят назад, но не дальше чем на три года от того года, когда он появился.

Если дохода нет. Если у вас нет дохода, с которого платят налог на доходы, или вы живёте за границей, всё зависит от вашего случая. Брокер Art Estate разберёт его до покупки, и вы заранее узнаете, будет ли вычет.

Во что обойдётся налог на квартиру после ключей

Налог на имущество в Москве считают от государственной оценки квартиры. Чем выше оценка, тем выше ставка.

Площадь без налога. Прежде чем считать налог, из оценки квартиры вычитают стоимость 20 м² её площади. У комнаты вычитают 10 м².

Многодетным. С 2026 года семьям с тремя и более детьми вычитают ещё 5 м² квартиры на каждого несовершеннолетнего ребёнка.

Самые дорогие квартиры. Если жильё стоит дороже 300 млн рублей, Налоговый кодекс разрешает ставку до 2,5 % в год. Какую ставку Москва взяла для таких квартир, брокер Art Estate проверит по закону города для вашей покупки.

Рамки для города. Город может снизить базовую ставку для квартир до нуля или поднять её, но не больше чем втрое. Для недорогих квартир Москва её не меняла.

Первый год. За первый год налог считают по месяцам, пока квартира была вашей. Месяц, в котором записали право, считают целым, если право появилось до 15-го числа включительно.

Срок оплаты. Налог платят по уведомлению из налоговой до 1 декабря следующего года. За год владения вы платите только через год, так что первый налог придёт не сразу после ключей.

Когда квартиру можно продать без налога

С дохода от продажи квартиры налог не берут, если она была вашей не меньше положенного срока. Обычно это пять лет, иногда хватает трёх.

Три года. Трёх лет хватает, например, если кроме продаваемой квартиры другого жилья у вас в собственности нет. Когда вы продаёте единственную квартиру, ждать приходится меньше.

Начало отсчёта. Если квартира куплена по договору участия, срок владения считают с того дня, когда вы полностью её оплатили. Если вы платите частями, отсчёт начнётся после последнего платежа.

Ранняя оплата. Чем раньше вы полностью рассчитаетесь по договору, тем раньше пойдёт срок. Помните об этом, если берёте квартиру с мыслью когда-нибудь её продать.

Если планы поменяются. Если продавать придётся раньше, брокер Art Estate посчитает налог до того, как квартира выйдет в продажу. Вы заранее узнаете сумму и сравните её с тем, что получите от продажи.

Чем вы рискуете с вычетом и налогом

Риски здесь сидят в бумагах и в том, из каких денег вы платите. Проверить всё лучше до подписания договора, потом что-то изменить сложнее.

Источник денег. Вычет зависит от того, чьими деньгами оплачена квартира. Если часть платит работодатель или вы берёте материнский капитал, покажите расчёт брокеру Art Estate до оплаты.

Связь с продавцом. Вычета нет, если сделку заключили с человеком, которого закон считает взаимозависимым с вами. При покупке по уступке продавцом бывает частное лицо, и тогда это надо проверить. Кто попадает в такой круг, брокер Art Estate проверит до сделки.

Доли. Если квартиру оформляют на нескольких человек в долях, пошлина за право на долю зависит от её размера. Как разделить доли, лучше решить до подачи бумаг, чтобы не переоформлять и не платить пошлину второй раз.

Высокая оценка. У дорогой квартиры и пошлина за право, и ставка налога выше. Заложите эти платежи в бюджет покупки сразу, рядом с ценой квартиры.

График оплаты. Брокер Art Estate узнает у застройщика, как устроен график платежей и когда будет последний. С даты полной оплаты по договору начинается срок владения, после которого квартиру продают без налога на доход.

Доплата за метры. Брокер Art Estate узнает у застройщика, как считают доплату, если после сдачи дома площадь окажется больше. На срок владения доплата не влияет: его считают от полной оплаты по договору, а доплату в расчёт не берут.

Из-за каких ошибок теряют вычет

Вычет теряют из-за неудачных слов в договоре или из-за того, что делают шаги не в том порядке. Каждую ошибку ниже легко обойти, если знать о ней до подписания.

Проверка договора. Перед подписанием покажите договор брокеру Art Estate. Он посмотрит, как в нём описана отделка, на кого оформляют квартиру и из каких денег вы платите.

Какие документы сохранить

Бумаги для пошлин, вычета и налога появляются в разные годы. Держите их в одной папке с первого дня сделки.

Одна папка. Договор вы подписываете при покупке, акт при передаче, а уведомления приходят каждый год. Храните бумажные оригиналы и электронные копии вместе, тогда к любой подаче всё будет под рукой.

Ремонт. Документы о расходах на ремонт собирайте с первой покупки материалов. Через год их уже трудно восстановить, а без них расходы не подтвердить.

Последний платёж. Документ о последнем платеже по договору храните до продажи квартиры. По нему считают срок владения.

Передаточный акт. Проверьте в акте дату и подписи, ваши и застройщика. С этой даты у вас появляется право на вычет, поэтому акт храните вместе с договором.

Что и когда делать с налогами, шаг за шагом

С налогами по покупке вы будете иметь дело несколько лет, а решать почти всё придётся в первые недели сделки. Порядок такой.

1. До подписания
   Проверка договора
   Брокер Art Estate проверяет, как описана отделка, как поделены доли и откуда деньги
2. При записи договора
   Пошлины
   Вы платите пошлину за договор и за ипотеку и храните квитанции
3. После акта
   Вычет
   Вы выбираете способ и подаёте декларацию или заявление работодателю
4. После записи права
   Пошлина за право
   Вы платите её и ждёте первое налоговое уведомление
5. Перед продажей
   Срок владения
   Брокер Art Estate проверяет, прошёл ли минимальный срок

Ипотека. Если берёте кредит, у вас два вычета: на покупку и на проценты. Договор ипотеки держите рядом с договором покупки, проценты по нему пойдут во второй вычет.

Свои деньги и ремонт. Если платите сами и берёте квартиру без отделки, на каждую трату по ремонту берите документ. Каждая оплаченная работа увеличивает вычет, пока вы не дошли до предела.

Квартира под продажу. Если покупаете с мыслью продать, рассчитайтесь по договору как можно раньше. Срок владения пойдёт с последнего платежа.

Как сравнить квартиры. Когда выбираете между двумя квартирами, рядом с ценой сравните государственную оценку, отделку и график оплаты. От оценки зависят пошлина за право и налог на имущество. От отделки зависит, войдёт ли ремонт в вычет, а от графика оплаты, когда начнётся срок владения.

Супруги. Если покупаете квартиру в браке, решите заранее, как поделите вычет: по тому, сколько заплатил каждый, или по заявлению о распределении. От этого зависит, чьи документы об оплате собирать.

Подбор. Если вы выбираете квартиру и хотите заранее знать, сколько уйдёт государству и сколько вернётся, оставьте заявку на подбор. Брокер Art Estate подберёт квартиры под ваш бюджет и посчитает пошлины, вычет и налог для каждой.

Семья с детьми. Если у вас трое детей или больше, налог на квартиру будет ниже. Площадь без налога растёт с каждым несовершеннолетним ребёнком.

Частые вопросы

Нужно ли подавать декларацию по налогу на квартиру?
Нет. Росреестр передаёт сведения о квартире в налоговую, она сама считает налог и присылает уведомление. Вам остаётся оплатить его в срок.

Как делят вычет супруги?
Если квартиру купили после 1 января 2014 года, каждому из супругов вычет считают по тому, сколько он сам на неё потратил. Или супруги подают заявление и распределяют вычет между собой.

Дают ли вычет, если часть цены оплатили материнским капиталом?
На ту часть цены, что оплачена материнским капиталом, вычет не дают. С деньгами, которые за вас заплатил работодатель, так же.

Есть ли льготы по пошлине за регистрацию?
Участники специальной военной операции не платят пошлину, когда регистрируют свою недвижимость. Остальные платят пошлины по общим суммам из таблицы выше.

Придёт ли уведомление, если на налоговом счёте переплата?
Да. С 1 января 2026 года уведомление приходит, даже если на счёте переплата. Её засчитают в будущие платежи.

Можно ли вернуть налог за прошлые годы?
Да, декларации за несколько прошлых лет можно подать вместе. Например, в 2019 году вычет оформляли по декларациям сразу за 2016, 2017 и 2018 годы. Какие годы подходят именно вам, брокер Art Estate посчитает по вашим доходам.