Платит ли банк проценты по эскроу счетам и можно ли пополнить счёт

На деньги дольщика, которые лежат на счёте эскроу, банк проценты не начисляет. Так велит закон о долевом строительстве. Тот же закон запрещает банку брать с вас плату за ведение такого счёта, поэтому сколько вы внесли, столько и лежит до ввода дома.

Как устроена сделка через счёт эскроу

Счёт эскроу открывает банк, чтобы принять ваши деньги, заблокировать их и передать застройщику, когда выполнено условие из договора. Условие связано с домом: застройщик должен получить разрешение на ввод, документ о том, что дом построен и принят. Пока его нет, деньги лежат на счёте, и забрать их не могут ни вы, ни застройщик, если в договоре счёта не сказано другое.

С 1 июля 2019 года другого способа заплатить застройщику за квартиру в строящемся доме нет. Брать деньги у дольщиков он может только через эскроу, и так по всей России, в Москве тоже.

Три стороны. В сделке участвуют вы, застройщик и банк. Вы вносите деньги, банк хранит их, пока строится дом, а после ввода дома переводит застройщику.

Какой банк подходит. Открыть эскроу под договор с застройщиком может не каждый банк. Банк должен быть уполномоченным и иметь не меньше двух кредитных рейтингов, то есть оценок надёжности от рейтинговых агентств, не ниже «BBB-(RU)» или «ruBBB-».

Когда платить. Деньги на эскроу вносят только после того, как зарегистрируют ДДУ, договор участия в долевом строительстве. Его вы подписываете с застройщиком на будущую квартиру. Оплата засчитана, как только деньги пришли на счёт эскроу в банке.

Как оформить. Если банк работает с клиентами через приложение или личный кабинет, заявление об открытии счёта и договор эскроу подписывают простой электронной подписью. Ехать в отделение для этого не нужно.

Почему на эскроу не начисляют проценты

Проценты на эскроу запрещены прямо, и обойти запрет договором с банком нельзя. В законе о долевом строительстве так и написано: «Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются». Банк здесь ничего не решает, он выполняет закон.

Что подтверждает Банк России. Центральный банк уже отвечал, начисляют ли проценты на деньги на эскроу, и ответил коротко: по закону проценты на сумму на счетах эскроу не начисляются.

Почему счёт бесплатный. Запрет работает в обе стороны. Банк не платит вам доход и сам ничего не получает за то, что ведёт счёт. В Гражданском кодексе для обычного эскроу правило мягче: плату банку нельзя брать из денег на счёте, если в договоре не сказано иначе. Для эскроу по договору с застройщиком закон о долевом строительстве строже: банку за счёт не платят совсем.

Открытие счёта. При покупке квартиры в ипотеку эскроу во многих случаях открывают бесплатно.

Счёт эскроу нужен, чтобы сберечь деньги до ввода дома и отдать их застройщику, только когда дом построен. Дохода по нему не будет, так что, когда решаете, сколько денег отдать сразу, считайте их замороженными до ввода дома.

Кто зарабатывает на деньгах дольщиков

Деньги с эскроу работают на стройку через кредит, который берёт застройщик. Дом строят на деньги банка, это называют проектным финансированием. Ставка по такому кредиту зависит от денег дольщиков: часть долга, которую покрывают деньги на эскроу, идёт по льготной ставке, остальное по рыночной.

Сколько стоит кредит на стройку. В январе средняя ставка по таким кредитам выросла на один процентный пункт, до 10,25% годовых. Чем больше денег дольщиков лежит на эскроу, тем большая часть долга застройщика идёт по льготной ставке.

Сколько лежит на счетах. Долг застройщиков перед банками растёт быстрее, чем деньги дольщиков на эскроу. Вот цифры по России.

Что показывает покрытие. В августе 2026 года покрытие кредитов на стройку деньгами с эскроу стало самым низким с первой половины 2020 года. У застройщиков всё большая часть кредита идёт по рыночной ставке.

Что это даёт вам. Процентов со своей суммы вы не получаете, зато ваши деньги удешевляют кредит, на который строится дом. Открытых цифр по Москве нет, как нет и расчёта, насколько из-за льготной ставки дешевеет квартира, поэтому обещать выгоду в рублях мы не будем.

Предлагали ли платить проценты дольщикам

Идею платить дольщикам доход с эскроу обсуждали дважды, и оба раза она осталась идеей. Закон по-прежнему запрещает проценты на эскроу.

Законопроект 26 ноября 2019 года. В этот день в Госдуму внесли депутатский законопроект: на деньги дольщиков на счетах эскроу предлагали начислять проценты. Его авторы: сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов, депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко. Доход предлагали тратить на ремонт купленной квартиры или на то, чтобы её обставить. Банкиры идею раскритиковали: жильё от этого подорожает или строить станут меньше, считали они.

Предложение комиссии при Минстрое. 2 апреля комиссия при Минстрое предложила начислять проценты на ту часть денег на эскроу, которая больше суммы кредита на стройку. Ставку предлагали от 90% ключевой ставки Банка России. Платить проценты собирались после ввода дома. Кому их платить, дольщику или застройщику, в предложении не сказано.

Где остановилось. Комиссия идею поддержала и отправила обсуждать в Минстрой и Банк России. Законом она не стала.

Что делать с этими новостями. Пока предложение не стало законом, в вашем договоре ничего не меняется.

Можно ли пополнить счёт эскроу

Довнести на эскроу можно только ту сумму, которая записана в договоре. Гражданский кодекс запрещает класть на счёт эскроу любые другие деньги владельца, кроме суммы из договора эскроу. Пополнять его когда захочется, как вклад, не получится.

Платёж частями. Цену квартиры не обязательно вносить сразу. Закон разрешает платить одной суммой или частями в течение срока, который записан в договоре. Банк России тоже говорит, что закон не запрещает рассрочку на эскроу. Каждый платёж вносите в тот срок и той суммой, что записаны в ДДУ.

Когда сумма меняется. Платить больше или меньше придётся, только если меняется цена договора. После подписания цену можно поменять, если вы договоритесь с застройщиком, но только когда в договоре написано, что так можно, в каких случаях и на каких условиях. Нет такого пункта, и сумма на эскроу остаётся той, что в договоре.

Если внесли больше. Закон не даёт зачислить на эскроу деньги сверх договора. Как вернуть лишнее, в нём отдельно не сказано. Чтобы потом не разбираться, переводите ровно ту сумму, что стоит в графике.

1. После регистрации договора
   Вы получаете реквизиты счёта эскроу
   раньше регистрации деньги на эскроу не вносят
2. Первый платёж
   Вы переводите сумму из графика
   оплата засчитана, когда деньги пришли на счёт
3. Следующие платежи
   Вы платите в сроки из договора
   сумму сверх договора на счёт зачислить нельзя

Перед каждым переводом. Сверьте сумму с графиком и реквизиты с договором эскроу. Особенно когда вы платите частями и платежей несколько.

Сколько стоит счёт эскроу

Счёт эскроу по договору с застройщиком ничего вам не стоит и ничего не приносит. Банк не берёт плату за ведение и не начисляет проценты, так что до ввода дома сумма на счёте не меняется ни на рубль.

Если договор с застройщиком расторгнут, вам вернут всё, что лежит на эскроу. Банк ничего не удержит: брать плату за такой счёт ему запрещает закон.

Расходы при ипотеке. Ипотека стоит денег: проценты по ней вы платите банку всё время, пока строится дом. Если дом не достроят, эти проценты вам не вернут. Эскроу бесплатен, ипотека нет, и это лучше учесть в бюджете заранее.

Где счёт открывают бесплатно. Платить ли за открытие счёта, лучше знать до подписания договора. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Сколько лежат деньги и когда уходят застройщику

Деньги на эскроу лежат до ввода дома. Срок ввода застройщик назначает сам и пишет его в проектной декларации, а хранить деньги могут дольше этого срока, но не больше чем на шесть месяцев.

1. Регистрация договора
   Вы вносите деньги на эскроу
   деньги заблокированы до ввода дома
2. Ввод дома
   Застройщик показывает банку разрешение на ввод
   срок хранения при этом не дольше срока ввода плюс шесть месяцев
3. Десять рабочих дней после ввода
   Банк переводит деньги застройщику
   или гасит ими кредит застройщика на стройку

Если дом задерживается. Когда шесть месяцев сверх срока ввода прошли, а дома нет, хранение продлят по вашему заявлению. Продлить его можно не больше чем на два года.

Куда уходят деньги. После ввода банк переводит деньги застройщику или гасит ими его долг по договору займа или кредитному договору. Для вас это ничего не меняет: ваша оплата засчитана ещё в день, когда деньги пришли на эскроу.

Когда договор эскроу прекращается. Договор эскроу заканчивается, если ДДУ расторгнут или одна из сторон сама от него отказалась. Тогда деньги вернутся на ваш банковский счёт.

Возврат при ипотеке. Если квартиру покупали с кредитом, деньги при расторжении уходят на залоговый счёт. Реквизиты этого счёта заранее пишут в договоре эскроу.

Риски для денег на эскроу

Главный риск для крупной суммы на эскроу в том, что страховка покрывает её не целиком. Если со счётом что-то случится, страхование вкладов вернёт 100% того, что лежало на счёте в день страхового случая, но не больше 10 млн рублей.

Отдельно от вкладов. Деньги на эскроу по договору с застройщиком страхуют отдельно от ваших обычных вкладов, и выплачивают тоже отдельно. Если в том же банке у вас есть вклад, лимит для эскроу от этого не становится меньше.

Когда действует страховка. Деньги застрахованы с того дня, как они пришли на эскроу. Страховка работает до дня, когда застройщик покажет банку разрешение на ввод дома, или до конца срока хранения денег.

Если вы купили через эскроу квартиру за 11 млн рублей, вернуть по страховке удастся только 10 млн рублей. Всё, что сверх лимита, страховка не покрывает, и чем дороже квартира, тем больше эта часть.

Новый лимит. 21 мая 2026 года правительство одобрило законопроект, который увеличивает страховку по счетам эскроу с 10 млн до 30 млн рублей. Он касается счетов для покупки жилья, расчётов по ДДУ и по договорам строительного подряда. 1 октября 2026 года Госдума приняла его в первом чтении. Закон должен вступить в силу 1 января 2027 года, и новые правила коснутся страховых случаев после этой даты. Пока его не приняли, лимит прежний.

Ипотека при недострое. Если дом не достроят, деньги с эскроу вам вернут, а проценты, которые вы уже заплатили по ипотеке, нет. Сумма сверх страхового лимита при этом тоже остаётся без страховки.

Банк не выбираете вы. Банк для дома выбирает застройщик. Зато у уполномоченного банка должно быть не меньше двух рейтингов надёжности, и это снижает риск.

Ошибки с эскроу счётом

Чаще всего ошибаются те, кто думает об эскроу как о вкладе. Правила у этого счёта другие, а цена ошибки обычно видна, только когда что-то пошло не так.

Расчёт на доход. Деньги, которые лежат на эскроу, в бюджете семьи считайте уже потраченными.

Порядок платежа. Сначала договор регистрируют, потом платят.

Сумма перевода. Сверьте сумму с графиком перед переводом. Это минута работы, и риска не будет.

Реквизиты для возврата. Если в договоре эскроу ошибка в реквизитах залогового счёта, деньги при расторжении вернутся позже. Проверьте реквизиты в день подписания.

Документы для открытия эскроу

Для счёта эскроу нужен зарегистрированный договор с застройщиком и договор с банком. Остальные бумаги зависят от того, платите вы своими деньгами или в ипотеку.

Что проверить в договоре эскроу. Сумма в договоре эскроу должна совпадать с ценой или с графиком платежей в ДДУ. Срок хранения должен сходиться со сроком ввода дома, который застройщик назначил в проектной декларации.

Что проверить в ДДУ. Найдите в договоре пункт о том, когда может измениться цена, и посмотрите, на каких условиях. От него зависит, придётся ли вносить на эскроу другую сумму.

Подпись онлайн. Если вы подписали заявление и договор эскроу в приложении банка, скачайте копии и сохраните у себя: по ним удобно сверять реквизиты и сумму перед каждым платежом. ## Что делать с деньгами до ввода дома {#chto-delat}

Что делать, зависит от того, как вы платите и сколько денег ляжет на эскроу. Вот частые случаи и что делать в каждом.

Платите сразу всей суммой. Деньги пролежат без дохода до ввода дома. Переведите их только после регистрации договора и сверьте сумму с ДДУ.

Платите частями. Брокер Art Estate проверит график платежей до подписи. Сверх графика на эскроу ничего не вносите.

Сумма больше страхового лимита. Страховка покрывает только часть в пределах лимита на одном счёте эскроу, остальное лежит без страховки.

Покупаете в ипотеку. Проверьте реквизиты залогового счёта в договоре эскроу. И помните про проценты по кредиту за время стройки: если дом не достроят, они пропадут.

Дом задерживается. Если после срока ввода прошло больше шести месяцев, а дома нет, подайте заявление и продлите хранение. Тогда деньги останутся на эскроу и под страховкой.

Частые вопросы

Начисляет ли банк проценты на эскроу счёт?
Нет. Закон о долевом строительстве запрещает начислять проценты на деньги дольщика на эскроу, и договор с банком это правило не меняет.

Можно ли пополнить эскроу счёт после первого платежа?
Только по графику из договора. Частями платить можно, а деньги сверх суммы из договора эскроу на счёт не зачислят.

Берёт ли банк деньги за ведение эскроу счёта?
Нет, за ведение счёта эскроу по договору с застройщиком банку не платят. А при ипотеке такой счёт часто и открывают бесплатно.

Когда деньги с эскроу получит застройщик?
Не позже чем через десять рабочих дней после того, как он покажет банку разрешение на ввод дома. Банк переводит деньги застройщику или гасит ими его кредит на стройку.

Сколько денег на эскроу застраховано?
100% остатка на счёте на дату страхового случая, но в пределах нынешнего лимита, о нём мы писали в разделе о рисках. Возмещение по эскроу для расчётов по ДДУ считают и выплачивают отдельно от возмещения по другим вкладам. Законопроект о лимите в 30 млн рублей прошёл первое чтение и должен вступить в силу 1 января 2027 года.

С чего начать, если платите за квартиру через эскроу?
Начните с того, что выберете квартиру и проверите договор. Брокер Art Estate подберёт квартиру в Москве, сверит ДДУ и договор эскроу, проверит график платежей и реквизиты для возврата. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер свяжется с вами.