Как принять квартиру в новостройке в Петербурге и что проверить до подписи акта

Квартиру в новостройке вы принимаете по передаточному акту. Этот документ подписывают двое: застройщик передает по нему квартиру, вы ее принимаете. Передать квартиру застройщик может только после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это официальная бумага о том, что стройка закончена. Письмо о том, что дом построен, вам пришлют минимум за месяц до срока передачи по договору. Как принимать квартиру, решает федеральный закон о долевом строительстве, поэтому в Петербурге и Ленинградской области правила те же, что в любом другом регионе.

Как устроена приемка квартиры по закону

Приемка идет в два этапа. Сначала вы смотрите документы, потом обходите квартиру и проверяете ее по списку. Если все в порядке, вы подписываете передаточный акт и получаете ключи. Если нашлись дефекты, их записывают в акт осмотра (это отдельный список недостатков) и договариваются, кто и когда их исправит.

Право не подписывать. Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать от застройщика отдельный акт. В нем записывают, чем квартира не дотягивает до требований к качеству. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не выполнит ваше требование по этим недостаткам. Когда акт подписан, этого довода в споре у вас уже нет.

Каким должно быть качество. Квартира должна быть такой, как обещают договор, проектная документация и градостроительные регламенты. Проектная документация это чертежи и расчеты дома. Регламенты задают правила, по которым застраивают участок. Кроме них, жилье должно отвечать и другим обязательным требованиям.

Инструкция к квартире. Вместе с квартирой застройщик обязан передать вам инструкцию по эксплуатации. В ней написано, как безопасно пользоваться квартирой. Там же сказано, сколько прослужат сама квартира, отделка и инженерные системы. Храните инструкцию вместе с актом, она понадобится при ремонте и в споре по гарантии.

Проверка дома до осмотра. На портале наш.дом.рф есть сервис «Проверка новостроек». Там можно посмотреть проектную декларацию, узнать, когда дом планируют ввести, и не попал ли он в реестр проблемных объектов. Проектная декларация это открытое описание дома и стройки. Брокер Art Estate проверит ваш дом в этом сервисе до приемки.

Сроки приемки от письма до регистрации права

Все сроки приемки считают от двух дат: срока передачи по договору и дня, когда пришло письмо о завершении стройки. Выпишите обе даты в первый же день.

1. Минимум за месяц до срока по договору
   Письмо о завершении стройки
   Дом построен, квартиру пора принимать
2. Срок по договору
   Начало приемки
   Если в договоре срока нет, у вас семь рабочих дней с того дня, как пришло письмо
3. День осмотра
   Документы и обход квартиры
   Вы смотрите разрешение на ввод, затем проверяете квартиру
4. После обхода
   Акт осмотра или передаточный акт
   Дефекты записывают в акт осмотра. Если их нет, вы подписываете передаточный акт
5. После акта, в срок из закона
   Регистрация права
   Заявление о вашей собственности подают без вас

Письмо о готовности. По закону приступить к приемке вы должны в срок, который назначен в договоре. Сверьте дату в письме с договором и выберите для осмотра день, когда не придется спешить.

Регистрация собственности. Заявление о регистрации вашего права подают в орган регистрации прав. Так называется ведомство, которое ведет учет собственности. Подать заявление застройщик обязан, даже если акт составлен без вас, в одностороннем порядке. В день подписи отметьте в календаре, до какого числа он должен это сделать.

Временные правила прошлых лет. В 2022 и 2023 годах, до 30 июня 2023 года включительно, квартиры передавали по особым правилам. Тогда составляли акт осмотра со специалистом, на согласование даты осмотра отводили пять рабочих дней, а на исправление недостатков не больше 60 календарных дней. Расходы на специалиста возмещал застройщик. Сейчас эти правила не действуют. Если в памятке стоят такие сроки, она написана по старому порядку.

Что взять на осмотр и что проверить в квартире

Осмотр пройдет спокойнее, если собрать вещи заранее и обходить квартиру по одному маршруту. Удобно идти так: счетчики, входная дверь, стены и потолки, окна, затем электричество, отопление, вода и вентиляция.

Счетчики. Перед осмотром перепишите показания счетчиков. Сфотографируйте каждый прибор так, чтобы на снимке читались цифры.

Входная дверь. Дверь должна легко открываться и закрываться, ни за что не цепляясь. Откройте и закройте ее несколько раз подряд, проверьте замок.

Стены, потолки, полы. Ищите трещины и наплывы. Светите фонариком вдоль стены: когда свет падает сбоку, неровности видно лучше. Каждый дефект отметьте маркером или стикером и сфотографируйте вместе с отметкой. На повторном осмотре его будет легко найти.

Окна. Профиль и стекла должны быть целыми. Сами окна должны крепко держаться. Откройте и закройте каждую створку.

Электричество. Проверьте индикаторной отверткой каждую розетку. Там, где нет света, вкрутите в патрон лампочку.

Отопление и вода. На стояках (это вертикальные трубы через этажи) не должно быть подтеков и протечек. Покачайте батареи рукой, они должны держаться крепко.

Вентиляция. Поднесите к решетке лист бумаги. Если листок притягивает к решетке, тяга есть. Так проверьте решетки на кухне, в ванной и в туалете.

Свет и фото. Приходите на осмотр днем, пока светло. Каждый дефект снимайте дважды: общим планом комнаты и крупно. По двум снимкам потом видно, где дефект и какой он.

Специалист на осмотре. Закон не запрещает прийти на осмотр со специалистом, который разбирается в стройке. Застройщикам это часто не нравится, поэтому брокер Art Estate заранее предупредит застройщика, что вы придете не один.

Повторный осмотр. Когда застройщик исправит недостатки, приходите со списком из акта и проверяйте пункт за пунктом. Передаточный акт подписывайте, только когда закрыт последний пункт.

Нормы температуры и высоты потолков

Две нормы легко проверить на осмотре самому: температуру в комнатах и высоту потолков. Если сверить замер с нормой, в акт можно записать число градусов вместо слова «холодно».

Температура. Брокер Art Estate подскажет, с какой нормой сверить замер, и поможет записать его в акт до подписи.

Высота потолков. В коридорах, холлах и прихожих внутри квартиры потолок должен быть не ниже 2,1 м.

Как записать замер. Мерьте в нескольких точках комнаты, высоту рулеткой. В акт запишите комнату, место замера и результат в метрах или градусах.

Документы приемки квартиры

Приемка начинается с бумаг. Вам показывают разрешение на ввод дома: без него закон не разрешает передать квартиру. А уходите вы с приемки с папкой документов, которые понадобятся для ремонта, при поломке и для налогового вычета.

Два экземпляра. Передаточный акт печатают в двух экземплярах: один вам, другой застройщику. Свой экземпляр с подписями и датой заберите в тот же день.

Недостатки в бумагах. Дефекты, которые нашли на приемке, записывают в акт приема-передачи или в отдельную ведомость, акт осмотра. Описывайте их так, чтобы через месяц запись понял человек, который квартиру не видел: комната, стена, что не так, номер фото.

Паспорта приборов. Сложите паспорта счетчиков, окон и дверей в одну папку с актом и договором, чтобы при поломке все было под рукой.

Копии. Отсканируйте акт, договор и паспорта приборов в день приемки. Оригиналы храните отдельно от бумаг ремонтной бригады.

Что делать, если в квартире нашли недостатки

Если нашли недостаток, у вас есть три требования на выбор. Выбираете вы сами, навязать свой вариант застройщик не вправе.

Срок исправления. Твердого числа дней закон не называет. Срок исправления застройщик согласует с вами, и его записывают в акт осмотра или в ответ на требование.

Письменное требование. Требование по качеству подают письменно и перечисляют в нем каждый недостаток. Можно подать и иск в суд. Оба способа работают, если недостаток нашли в гарантийный срок.

Отказ от договора. Если качество нарушено существенно, вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, то есть без согласия застройщика. Это же право у вас есть, если застройщик не исправил недостатки в разумный срок, о котором вы договорились.

Площадь. В договоре можно разрешить застройщику изменить общую площадь квартиры, но не больше чем на пять процентов. Если площадь изменилась сильнее, чем разрешает договор, вы вправе расторгнуть его через суд. Обмерьте комнаты рулеткой и сравните результат с планировкой из договора.

Гарантия на квартиру после ключей

Гарантия нужна для недостатков, которые проявились после приемки. У квартиры, оборудования и отделки сроки разные, и считают их не всегда со дня, когда ключи получили вы.

Оборудование. Срок гарантии на инженерное и технологическое оборудование идет с того дня, когда в доме подписали первый передаточный акт. Если соседи приняли квартиры раньше вас, часть этого срока к вашим ключам уже прошла.

Срок короче на два года. До 1 сентября 2024 года минимальная гарантия на квартиру была пять лет. Закон сократил ее на два года. Если где-то пишут про такой срок, это написано по прежнему закону.

Договор длиннее закона. Закон задает только самый короткий срок гарантии, в договоре он может быть длиннее. Брокер Art Estate сверит сроки гарантии в вашем договоре с законом.

Поломка после ключей. Сфотографируйте дефект, составьте письменное требование и оставьте себе копию с отметкой о получении. По дате на копии видно, что недостаток нашли в гарантийный срок.

Во что обойдутся недостатки застройщику

Если застройщик тянет с исправлением, кроме ремонта он должен вам еще и деньги: неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Выплаты за отделку, окна, двери и сантехнику ограничены сверху.

Неустойка. Неустойка это деньги, которые застройщик платит вам за каждый день, на который опоздал с исправлением. За день набегает одна трехсотая ставки рефинансирования, процентной ставки Центрального банка. Считают ее от того, сколько стоит исправить недостаток, или от суммы, которую застройщик должен вам вернуть.

Двойной размер. Если дольщик гражданин, застройщик платит неустойку вдвое. Больше стоимости исправления недостатка она быть не может. Если из-за недостатка в квартире нельзя жить, неустойку считают от цены договора.

Моральный вред. Если квартиру вы купили для личных нужд, а виноват застройщик, он возмещает вам и моральный вред.

Предел по отделке. В спорах об отделке, окнах, дверях и сантехнике взыскать с застройщика можно всего не больше трех процентов от цены договора. В договоре может быть обещано больше. В эту сумму входит все сразу: уменьшение цены, возмещение расходов, неустойка, проценты и убытки.

Штраф. Если застройщик не выполнил ваши требования сам, без суда, суд взыщет с него еще и штраф: пять процентов от присужденной суммы.

Отсрочка выплат. Если требование о неустойке или убытках пришло застройщику до начала 2026 года, у него отсрочка до конца того же года.

Риски приемки и как их снизить

Рисков на приемке три: пропустить срок, подписать акт без записи дефектов и спорить о том, отчего случилась поломка.

Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приемки или отказываетесь от нее, застройщик вправе составить акт без вас. Сделать это он может через два месяца после дня передачи по договору. Отказ подписывать акт, пока застройщик не исправил недостатки по вашему требованию, уклонением не считается.

Риск случайной гибели. Со дня одностороннего акта на вас переходит риск случайной гибели квартиры. Так в законе называется ущерб, который случился без чьей-либо вины. Отвечать за него будете уже вы.

Подпись без записи. Если дефект не попал ни в акт приема-передачи, ни в акт осмотра, его придется доказывать через гарантию, письменным требованием. Фото первого дня с отметкой маркером помогут в этом споре.

Нормальный износ. Застройщик не отвечает за недостаток, если докажет, что он появился от нормального износа квартиры, отделки, инженерных систем или конструкций. По акту осмотра и снимкам первого дня видно, что дефект был еще до того, как вы въехали.

Ремонт раньше исправления. Не начинайте свой ремонт там, где застройщик еще не исправил записанные дефекты. Под новой отделкой уже трудно показать, каким был недостаток с самого начала.

Ошибки при приемке квартиры

Эти ошибки проще не допустить в день осмотра, чем исправлять после подписи акта.

Налоговый вычет после приемки

Налоговый вычет за покупку жилья это право вернуть часть налога на доходы, который вы заплатили. По квартире в строящемся доме он зависит от приемки: пока передаточного акта нет, вычет не оформить.

Предел. Вычет считают максимум с 2 000 000 рублей расходов на жилье.

Цена договора. Для вычета дольщику засчитывают в расходы всю цену договора: и деньги, которые идут на строительство, и оплату услуг застройщика.

Отделка. Расходы на отделку войдут в вычет, только если по договору вы покупаете квартиру без отделки. Тогда с первого дня ремонта сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки за материалы.

Порядок действий после осмотра

Что делать дальше и на какие деньги рассчитывать, зависит от того, что показал осмотр.

Квартира без недостатков. Подпишите передаточный акт и заберите свой экземпляр, паспорта приборов и инструкцию. Копию акта положите в папку для налогового вычета.

Мелкие дефекты. Запишите каждый в акт приема-передачи или в акт осмотра с фото. Решите, какое из трех требований вам выгоднее. Скидка с цены договора удобна, если ремонт вы все равно собираетесь делать сами. Сметы и чеки сохраняйте, ими вы подтвердите расходы.

Серьезные дефекты. Составьте акт осмотра и не подписывайте передаточный акт, пока дефекты не исправят. Если застройщик не уложился в согласованный срок, обсудите с юристом отказ от договора.

Дефект после ключей. Подайте письменное требование в гарантийный срок. Перед дорогим ремонтом отделки посчитайте, сколько максимум можно получить с застройщика при цене вашего договора.

Просрочка исправления. Если застройщик сорвал согласованный срок, за каждый день просрочки набегает неустойка. Записывайте три даты: день требования, согласованный срок и день, когда дефект исправили.

Частые вопросы

Можно ли прийти на приемку со своим специалистом?
Да, закон этого не запрещает. Чтобы осмотр не сорвался, брокер Art Estate заранее скажет застройщику, что с вами придет специалист.

Сколько застройщик исправляет недостатки?
Столько, сколько вы с ним договорились: число дней закон не называет. Договоренность закрепите на бумаге, от этой даты считают просрочку.

Какая температура должна быть в квартире в холодное время года?
Норму для замера назовет брокер Art Estate. Он же поможет внести результат в акт, пока вы его не подписали.

Отвечает ли застройщик за поломку через год после ключей?
Да, если гарантия еще не кончилась и поломка случилась не от нормального износа. Требование напишите на бумаге и перечислите в нем все недостатки.

Что будет, если не прийти на приемку?
Когда пройдет два месяца после дня передачи по договору, застройщик вправе составить акт без вас. С этого дня за случайную гибель квартиры отвечаете вы. Если же вы не подписываете акт, потому что ждете исправления недостатков по своему требованию, это ваше законное право, и уклонением его закон не считает.

Кто поможет пройти приемку и выбрать квартиру?
Брокер Art Estate заранее проверит дом на наш.дом.рф и разберет с вами договор до подписи. Выбираете новостройку в Петербурге или Ленинградской области? Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер подберет варианты под ваш бюджет и спокойно ответит на вопросы о сделке и приемке.