Что взять с собой и что подписать при получении ключей в новостройке

Ключи от квартиры в новостройке отдают в день, когда вы и застройщик подписываете передаточный акт. Этим актом вы подтверждаете две вещи: застройщик отдал квартиру, вы её приняли. Перед подписью вы осматриваете квартиру с паспортом и договором долевого участия на руках. Всё, что заметили на осмотре, записывайте на бумагу, пока акт не подписан.

Как устроена передача квартиры от застройщика

Как передают квартиру, решает закон о долевом строительстве. Дольщиком в нём называют вас: человека, который купил квартиру по договору долевого участия, пока дом строился. По закону квартиру передают по бумаге, которую подписывают обе стороны. Чаще всего это передаточный акт.

Сначала дом вводят в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдают, когда государство приняло готовый дом. Пока этого разрешения нет, застройщик квартиру не передаёт. Письмо о готовности без разрешения на ввод ещё не повод ехать за ключами.

Срок передачи записан в договоре. После ввода дома застройщик обязан передать квартиру не позже срока из договора. Точную дату туда пишут редко. Обычно в договоре пишут период, например квартал или полугодие.

Дом получает управляющую компанию. Управляющая компания обслуживает дом после стройки, и выбирает её застройщик. Договор с ней он заключает не позже чем через пять дней после разрешения на ввод. К вашему приезду за ключами у дома уже есть компания, которая будет присылать счета.

В этом году действуют особые правила. С 1 января по 31 декабря 2026 года квартиры передают по особому порядку. Для вас меняются три вещи. Застройщик по-новому сообщает о готовности. Срок передачи одной квартиры сдвигают по-новому. Серьёзные дефекты тоже оформляют по-новому. Ниже разберём каждую.

Когда застройщик зовёт на приёмку

О готовности квартиры застройщик предупреждает заранее. Письмо он отправляет не позже чем за месяц до срока передачи из договора. Если в договоре назван день начала передачи, письмо приходит не позже чем за 14 рабочих дней до этого дня.

Как приходит письмо. По закону застройщик отправляет заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись показывает, что лежало в конверте, а по уведомлению видно, когда вы письмо получили. Ещё сотрудник застройщика может отдать письмо вам лично под расписку.

Письмо на электронную почту. По особым правилам этого года застройщик вправе прислать сообщение на электронную почту из договора или другим способом. Откройте договор и найдите там свой адрес. Если адрес старый или почтой пользуется кто-то из семьи, письмо легко потерять среди рассылок. Брокер Art Estate поможет передать застройщику новый адрес до того, как дом сдадут.

Сколько у вас времени. После письма начать приёмку нужно в срок из договора. Если в договоре такого срока нет, закон даёт семь рабочих дней со дня, когда вы получили письмо. Это срок на начало приёмки, поэтому записывайтесь на осмотр в первые же дни.

Срок можно сдвинуть по соглашению. В этом году срок передачи можно поменять для одной квартиры, не трогая остальные квартиры дома. Для этого вы и застройщик подписываете соглашение. Если вам предлагают такую бумагу, прочитайте, на какую дату переносят передачу, и только потом решайте.

Что взять с собой на получение ключей

На приёмку нужны две вещи: бумаги, которые подтверждают ваше право на квартиру, и простые инструменты для осмотра. Бумаг немного, но без любой из них приёмку могут перенести.

Доверенность. Если вместо вас приедет родственник или знакомый, ему нужна доверенность. Если представитель будет подавать документы на регистрацию права, доверенность заверяют у нотариуса, так требует закон. Про доверенность только на осмотр и подпись акта в этом правиле ничего не сказано. Брокер Art Estate заранее узнает, какую доверенность примет застройщик, чтобы вашего представителя не отправили домой.

Инструменты. Большинство дефектов видно и так, но часть находится только с инструментом. Всё нужное поместится в небольшую сумку.

Отвес и отвёртка. Отвес это груз на нитке: рядом с ним видно, ровно ли стоит стена. Индикаторная отвёртка загорается, когда в розетке есть ток. Обе вещи стоят недорого и продаются в любом строительном магазине.

Документы дома. До осмотра квартиры загляните в офис застройщика и посмотрите бумаги на сам дом. По ним видно, что дом принят, а у оборудования в квартире есть документы производителя.

Паспорт счётчика или окна выдаёт производитель. По нему видно, какую модель поставили в квартиру. Брокер Art Estate попросит показать эти бумаги заранее, чтобы в день приёмки вы занимались только квартирой.

Порядок приёмки по шагам

Приёмка может занять несколько встреч. Если дефектов нет, хватит одного дня. Если есть, после исправлений будет второй осмотр.

1. До письма
   Проверить почту в договоре
   Письмо о готовности может прийти на электронный адрес
2. Письмо получено
   Записаться на осмотр
   Начать приёмку нужно в срок из договора
3. День осмотра, офис
   Посмотреть документы дома
   Разрешение на ввод, акты по инженерным системам, паспорта двери и окон
4. День осмотра, квартира
   Проверить квартиру по списку
   Дверь, окна, стены, вентиляция, розетки, вода, отопление
5. Нашли дефекты
   Записать их в дефектный акт
   Акт подписывают вы и представитель застройщика, копия у вас
6. Дефекты исправлены
   Пройти повторный осмотр
   Сверить каждую строку своей копии акта с квартирой
7. Квартира в порядке
   Подписать передаточный акт
   После подписи вы получаете ключи

В квартире удобно идти от входа к окнам и проверять что-то одно за раз.

Входная дверь. Откройте и закройте дверь несколько раз, проверьте замок и полотно. Сверьте дверь с её паспортом из офиса.

Окна. Откройте каждую створку во всех режимах. Посмотрите на стёкла, уплотнители и откосы. Царапину на стекле удобно сразу обвести маркером и сфотографировать.

Стены, пол и потолок. Отвес покажет, ровно ли стоит стена, рулетка покажет перепады. Каждое место, где вы сомневаетесь, отметьте маркером и снимите на камеру.

Вентиляция. Поднесите лист бумаги к решётке вентиляции на кухне и в санузле. Если лист никак не реагирует, запишите это в акт.

Электрика. Пройдите индикаторной отвёрткой по розеткам. Каждую розетку без тока запишите в акт отдельной строкой.

Вода и отопление. Откройте краны и посмотрите напор. Осмотрите радиаторы, запорные краны и трубы: нет ли следов протечки. Запорный кран перекрывает воду в квартире, и он должен закрываться без усилия.

Что подписать и когда отказаться от подписи

На приёмке вам предложат одну или несколько бумаг. Главная из них передаточный акт: когда он подписан, квартира считается переданной. Остальные нужны, чтобы записать дефекты.

Право не подписывать. Если квартира расходится с договором, вы вправе потребовать акт, где записано это несоответствие. Передаточный акт в этом случае можно не подписывать. Такой выбор вам прямо даёт закон.

Дефектный акт. Все замечания записывайте в дефектный акт. Его подписываете вы и представитель застройщика. Копию оставьте себе: по ней на повторном осмотре вы проверите, что исправлено. Обычно мелкие недочёты исправляют за две-три недели.

Акт со специалистом. Если качество нарушено существенно, по особым правилам этого года вы с застройщиком составляете акт осмотра вместе со специалистом. Так же поступают, если вы с застройщиком спорите о списке недостатков. Существенное нарушение это дефект, из-за которого квартира непригодна или серьёзно расходится с договором. Брокер Art Estate проверит бумаги и подскажет, подходит ли ваш случай под этот порядок.

Срок исправления серьёзных дефектов. По правилам, которые правительство приняло в конце 2023 года, застройщик устраняет существенные нарушения не дольше 60 календарных дней со дня акта осмотра. Действует ли тот же срок в этом году, брокер Art Estate узнает у застройщика до приёмки.

Выход из договора. При существенных нарушениях те же правила дают дольщику ещё один выход. Вы вправе отказаться от договора и потребовать вернуть деньги вместе с процентами. Так поступают, когда исправлять квартиру вы уже не хотите.

Во что обойдутся ключи и регистрация

Первые расходы начинаются в день передачи. Платить за квартиру и коммунальные услуги вы начинаете с того дня, как приняли квартиру по передаточному акту. Счета присылает управляющая компания дома.

Госпошлина. Госпошлина это сбор, который государство берёт за регистрацию права собственности. Сколько платить, зависит от того, во сколько государство оценило квартиру, то есть от кадастровой стоимости. Если её не определили или она не выше 20 000 000 рублей, пошлина 4000 рублей. Если кадастровая стоимость выше 20 000 000 рублей, пошлина 0,02 процента от неё, но не больше 500 000 рублей.

Кто платит пошлину. Заявление на регистрацию подаёт застройщик, поэтому кто платит пошлину, лучше договориться до подписи акта. Брокер Art Estate выяснит это у застройщика и скажет вам сумму заранее.

Предел по отделке и окнам. За недостатки отделки, окон, дверей и сантехники с застройщика можно взыскать не больше 3 % от цены договора на всё вместе, так ограничил закон.

При цене договора 20 млн рублей общая сумма по этим недостаткам не превысит 600 000 рублей, сколько бы дефектов ни нашлось. Дефекты отделки выгоднее найти и записать на приёмке: тогда их исправляет застройщик.

Риски при приёмке квартиры

Почти все риски приёмки упираются во время: письмо пропустили, осмотр отложили, дефект заметили слишком поздно. Каждый можно снять заранее.

Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приёмки, застройщик вправе составить акт без вас. Сделать это он может через два месяца после дня передачи по договору. С этого дня на вас переходит риск случайной гибели квартиры. Если с квартирой что-то случится без вины застройщика, потери ложатся на вас.

Пропущенное письмо. По новым правилам письмо может прийти на почту, которую вы давно не открываете. Срок на начало приёмки при этом идёт. Чтобы письмо не потерялось, проверьте адрес в договоре до того, как дом введут в эксплуатацию.

Дефект после ключей. Часть дефектов видно только через несколько месяцев жизни в квартире. Гарантия начинается со дня передачи, поэтому такой дефект тоже можно предъявить застройщику. Чем раньше вы его заметили, тем проще разговор.

Новый срок передачи. Соглашение о переносе срока подписывают две стороны. Перед подписью посчитайте, во что вам обойдётся ожидание: аренда, ипотечные платежи, переезд. Брокер Art Estate посчитает эти расходы вместе с вами и поможет решить, соглашаться ли на новую дату.

Ошибки при получении ключей

Многие дольщики ошибаются на приёмке одинаково, и чаще всего из спешки: ключи хочется забрать в тот же день.

Нет своей копии. Дефектный акт без вашей копии мало что даёт. На повторном осмотре вам нечем сверить, что сделано, а что забыто. Попросите копию сразу после того, как обе подписи поставлены.

Представитель без нужной бумаги. Родственник приезжает на приёмку с доверенностью, которую застройщик не принимает. Осмотр переносят, и время уходит. Форму доверенности лучше согласовать заранее.

Осмотр без света и инструментов. В пустой квартире вечером трудно разглядеть дефекты стен и окон. Записывайтесь на осмотр днём и возьмите инструменты из списка выше.

Обещание вместо записи. Дефект обещают исправить и без акта. Устное обещание проверить потом нечем. Любое замечание должно попасть в акт.

Документы после приёмки: собственность, гарантия, вычет

После подписи передаточного акта бумаги оформляют уже без вас. Право собственности, гарантия и право на налоговый вычет отсчитываются от одного дня, дня передачи.

Собственность регистрирует застройщик. Заявление о регистрации вашего права он подаёт в электронном виде, не позже 30 рабочих дней со дня подписи передаточного акта. Так делают с 1 марта 2025 года. Собирать документы и идти в МФЦ вам не нужно.

Выписка приходит от застройщика. После регистрации застройщик обязан передать вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка подтверждает, что квартира принадлежит вам. Храните её вместе с договором и актом.

Срок регистрации. Сама регистрация права занимает семь рабочих дней с того дня, как заявление приняли.

Если оба срока, на подачу заявления и на регистрацию, прошли, а выписки всё нет, брокер Art Estate узнает у застройщика, подано ли заявление и где документы.

Гарантия. Гарантийный срок это время, когда застройщик бесплатно исправляет дефекты, которые нашлись в квартире.

Что требовать по гарантии. Если дефект нашёлся в гарантийный срок, у вас три варианта. Первый: потребовать бесплатно исправить дефект в разумный срок. Второй: уменьшить цену договора на сумму, которая соответствует дефекту. Третий: вернуть ваши расходы, если вы исправили дефект сами. Претензию подают письменно.

Налоговый вычет. Вычет это возврат части налога на доходы после покупки жилья. Для квартиры в строящемся доме нужны договор долевого участия и передаточный акт. Подать на вычет можно за тот год, в котором вы подписали акт. Расходы на покупку учитывают не больше 2 000 000 рублей, проценты по ипотеке не больше 3 000 000 рублей.

Как действовать в каждом случае

Ход приёмки зависит от того, что вы увидите в квартире. Обычно бывает четыре случая, и в каждом свой порядок действий.

Квартира в порядке. Подписывайте передаточный акт и забирайте ключи. Сразу заложите в бюджет квартплату и коммунальные услуги с этого дня. Если вы покупали в ипотеку, в начале следующего года соберите договор и акт для вычета по процентам.

Мелкие дефекты. Запишите их в дефектный акт, оставьте себе копию и договоритесь о повторном осмотре. Пока дефекты не исправлены, деньги на ремонт отделки не тратьте: отделку за ваш счёт потом трудно отличить от отделки застройщика.

Серьёзные нарушения. Требуйте акт осмотра со специалистом и не подписывайте передаточный акт. Решите, чего вы хотите: исправления или выхода из договора с возвратом денег. От этого выбора зависят дальнейшие бумаги и сроки.

Вы не можете приехать. Отправьте представителя с доверенностью, форму которой согласовали заранее. Дайте ему список проверок из главы о порядке приёмки и попросите фотографировать каждый дефект.

В любом из четырёх случаев передаточный акт подписывают последним. Пока подписи нет, замечание просто записывают в акт, а после подписи его приходится оформлять претензией по гарантии.

Частые вопросы

Можно ли не подписывать акт, если в квартире дефекты?
Да. Когда квартира расходится с договором, передаточный акт можно не подписывать. Расхождения попросите записать в отдельный акт. Мелкие недочёты обычно оформляют дефектным актом и исправляют до повторного осмотра.

Что будет, если не приехать на приёмку?
Через два месяца после дня передачи по договору застройщик вправе подписать акт сам. С этого дня ответственность за сохранность квартиры переходит к вам. Если приехать не получается, отправьте представителя по доверенности.

Кто платит госпошлину за регистрацию права?
Заявление подаёт застройщик, а кто платит пошлину, договариваются до подписи акта. Брокер Art Estate выяснит, кто платит в вашем случае, и назовёт сумму заранее.

С какого дня платить коммунальные услуги?
С момента, когда вы приняли квартиру по передаточному акту. Если приёмку затянул застройщик из-за дефектов, платежи начнутся позже, вместе с подписью.

Что делать, если дефект нашёлся через год после ключей?
Если гарантийный срок на эту часть квартиры не закончился, напишите застройщику письменную претензию. Потребуйте бесплатно исправить дефект, уменьшить цену договора или вернуть ваши расходы на ремонт. Приложите фото и, если есть, копию дефектного акта с приёмки.

С чего начать, если ключи ещё впереди?
Сначала откройте договор и проверьте срок передачи и адрес почты. Затем отложите деньги на госпошлину и первые месяцы коммунальных платежей. Перед приёмкой соберите паспорт, договор и набор для осмотра. Если вы только выбираете квартиру в новостройке, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate подберёт варианты и проведёт вас от договора до ключей.