Подъезды в новостройках: чей подъезд по закону, где колясочная и что проверить до покупки

Подъезд новостройки по закону принадлежит всем владельцам квартир сразу: лестницы, лифты, коридоры, колясочные и двери входной группы у вас общие с соседями. Что войдёт в подъезд вашего дома, видно ещё до покупки. Все общие помещения застройщик обязан перечислить в проектной декларации и у каждого написать, для чего оно и сколько в нём метров.

Как устроена собственность на подъезд

Всё, что в доме не входит в квартиры и служит больше чем одной квартире, Жилищный кодекс называет общим имуществом. Собственники владеют им на праве общей долевой собственности. У каждого владельца квартиры есть доля во всём подъезде сразу, и выделить из неё свой угол на лестнице нельзя.

Что входит. Кодекс прямо перечисляет межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы. Из этого и состоит подъезд, которым вы пользуетесь каждый день.

Колясочные. В правилах содержания общего имущества, которые утвердило правительство, колясочные названы отдельно, в одном ряду с лестницами, лифтами и коридорами. Так что колясочная в вашем доме тоже принадлежит всем собственникам вместе.

Двери, окна и перила. К общему имуществу относятся и ненесущие конструкции, которые служат нескольким квартирам. Сюда входят окна и двери помещений общего пользования, перила и парапеты. Входная дверь подъезда и перила на лестнице тоже общие.

Лобби. Слова «лобби» в законе нет. Холл первого этажа подходит под общее описание: он не входит ни в одну квартиру и служит всем жильцам подъезда.

Что собственники решают сами. Владельцы квартир пользуются общим имуществом и распоряжаются им в пределах закона. Пустить в часть подъезда других людей или компании собственники могут только решением общего собрания. Такое решение не должно нарушать права жильцов и других владельцев.

Чего нельзя без всех. Уменьшить общее имущество можно только через реконструкцию и только с согласия всех собственников дома. Несколько соседей не могут тихо договориться и отдать колясочную или часть холла под чужое помещение.

Поправка в кодексе. С 1 сентября 2027 года перечень общего имущества в Жилищном кодексе меняется. Если сделка будет позже этой даты, брокер Art Estate перед подписанием сверит новый текст перечня.

Что проверить в проектной декларации до покупки

Проектная декларация это документ о доме, обязательный по закону о долевом строительстве. Сведения в ней должны совпадать с проектной документацией и планировкой территории. Подъезд там описан цифрами, и прочитать их можно задолго до первого показа.

Помещения общего пользования. В декларации есть перечень помещений общего пользования с назначением и площадью каждого. По нему видно, есть ли в доме колясочная, есть ли холл и сколько в нём метров. На приёмке вы будете сверять подъезд именно с этим перечнем.

Оборудование. Там же перечислено технологическое и инженерное оборудование, которое обслуживает больше одного помещения в доме. Ищите в этом списке лифты и системы, без которых подъезд не работает.

Квартиры и нежилые помещения. В декларации написано, сколько в доме жилых и нежилых помещений и какие они. По этому разделу можно прикинуть, сколько соседей будет у одного подъезда и сколько помещений в доме отдано под нежилые.

Благоустройство. В отдельном разделе описано, какое благоустройство планируют на территории, и предельные параметры строительства. По нему видно, каким задуман подход к дому.

Где лежит декларация. Проектные декларации выкладывают на наш.дом.рф. Там же работает сервис проверки новостроек: он показывает, актуальна ли проектная документация, фотографии хода стройки и переносы плановых сроков. Сведения сервис берёт из деклараций, которые застройщики обязаны публиковать по закону, и работает с февраля 2020 года.

1. До выбора дома
   Брокер Art Estate находит декларацию на наш.дом.рф
   Проверяет, что документация актуальна и сроки не переносили
2. Перед бронью
   Вы вместе с брокером читаете перечень помещений общего пользования
   Отмечаете колясочную, холл и их площадь
3. Перед договором
   Брокер сверяет перечень оборудования и раздел о благоустройстве
   Записывает, что обещано по лифтам и подходу к дому

Удобнее всего сравнивать сразу два-три дома. Колясочная есть в одном и нет в другом, и это видно по одной строке перечня. На показе за красивой отделкой холла такую разницу легко пропустить.

Лобби, колясочная и почта в новых домах Москвы

В Москве для домов по реновации действует стандарт: удобные входные группы, холлы, просторные лестничные клетки, большие лифты и нежилые первые этажи. В новых домах программы делают безбарьерную среду для людей с инвалидностью, пожилых людей и родителей с колясками. Безбарьерная среда значит, что человек на кресле-коляске или с детской коляской попадает в дом без чужой помощи.

Холл. У части застройщиков холл первого этажа в среднем занимает от 70 до 80 кв. м. Площадь холла вашего дома есть в декларации, сравните её с этой цифрой.

Колясочная. В колясочной держат детские коляски и велосипеды. Бывают колясочные с местом для мытья колёс, и тогда грязь с улицы остаётся внизу.

Почта. Почтовые ящики встраивают в интерьер входной группы. Бывает и по-другому: ящики выносят в отдельную почтовую комнату.

Доступный вход. Закон о социальной защите инвалидов требует от организаций любой формы, чтобы люди с инвалидностью могли без препятствий попасть в жилые здания. Тех, кто ездит на кресле-коляске, закон называет прямо.

Нормы для жилых домов. Многоквартирные дома проектируют по своду правил для жилых многоквартирных зданий.

Что смотреть на показе. От ширины входной двери, пандуса у входа, глубины кабины лифта и места перед ним зависит, проедет ли коляска сама или её придётся разворачивать на руках. Если в семье есть коляска или кресло-коляска, брокер Art Estate проверит всё это на показе и сверит с проектом дома.

Где держать коляску и велосипед: пожарные правила

Правила противопожарного режима одни для всей России, и Москва здесь не исключение. В них прямо написано, что можно и что нельзя держать в подъезде. Ниже запреты собраны по местам.

Коляска у двери. На путях эвакуации нельзя ставить никакие предметы. Коляска у выхода на лестницу или в переходе между секциями тоже под запретом. Если в доме есть отдельная колясочная, спорить об этом с соседями не придётся.

Шкаф на площадке. Устраивать кладовую на лестничной клетке запрещено. Шкаф, стеллаж или выгородку из горючего материала под лестницей ставить тоже нельзя.

Пожарный шкаф. Нельзя перестраивать коридор так, чтобы он закрыл пожарный кран, и ставить перед краном тумбу или самокат. Любой жилец должен без помех добраться до огнетушителя и крана.

Балконы и лоджии. Часть правил касается самой квартиры. Лестницы между балконами и лоджиями соседних этажей снимать нельзя. Люки на балконах и лоджиях нельзя заставлять и закрывать.

Сидячие места. Скамейки и кресла для ожидания на путях эвакуации ставить можно. Диван в холле первого этажа правилам не противоречит. Шкаф для обуви у двери квартиры уже нарушение.

Приёмка квартиры и подъезда

Застройщик обязан передать вам квартиру того качества, которое записано в договоре долевого участия. Это договор, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме, сокращённо ДДУ. Раз уж вы приехали на приёмку квартиры, посмотрите и подъезд, пока застройщик ещё на объекте.

Передаточный акт. Квартиру передают по передаточному акту или другому документу о передаче. Передаточный акт это бумага, которую подписываете вы и застройщик в день, когда квартира переходит к вам. С этого дня идёт гарантия на квартиру.

Акт о несоответствиях. Пока вы не подписали передаточный акт, можно потребовать от застройщика отдельный акт. В него записывают всё, в чём квартира расходится с договором.

Отказ от подписи. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не исправит записанное. Если подписать акт с недостатками, этот спор будет закрыт.

Подъезд на приёмке. Возьмите с собой перечень помещений общего пользования из декларации. Пройдите от входной двери до своей квартиры и проверьте колясочную, холл, лифты и двери на лестницу. Что нашли в общих помещениях, запишите отдельно и передайте брокеру.

Во что обойдётся недостаток подъезда и кто за него платит

Если недостаток нашли в гарантийный срок, застройщик исправляет его за свой счёт. Тот же недостаток после гарантии уже не его забота. Кто заплатит за ремонт, решают две даты.

Три способа получить своё. За недостатки квартиры закон разрешает предъявить застройщику три требования. Можно потребовать бесплатно устранить недостаток в разумный срок, соразмерно снизить цену договора или возместить ваши расходы.

Сколько длится гарантия. Для дома и для оборудования закон ставит один и тот же минимум: три года. Конкретный срок записывают в договоре, и меньше этого минимума он быть не может. Отделка и элементы отделки в общий срок на квартиру не входят.

Почему вторая дата важна для подъезда. Гарантию на лифты и инженерные системы считают со дня первого передаточного акта в доме. Если вы принимаете квартиру позже соседей, часть гарантии на лифт к этому дню уже прошла. Чем раньше вы и соседи заметите дефект лифта, тем вернее ремонт оплатит застройщик.

Когда заявлять. Требование к застройщику можно предъявить, если недостаток нашли в гарантийный срок. Сообщение в чате дома за заявление не считается, нужна письменная претензия.

Решение Верховного суда. Управляющая компания в гарантийный срок нашла серьёзные дефекты противопожарного и лифтового оборудования и кровли. Верховный суд решил, что застройщик бесплатно устраняет дефекты, о которых заявили в гарантийный срок. Суды нижнего уровня ошибочно заставили управляющую компанию доказывать вину застройщика. От ремонта застройщик освобождается, только если докажет ошибки при эксплуатации.

Кто обслуживает подъезд и лифты после сдачи дома

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика есть пять дней, чтобы заключить договор с управляющей компанией. Управляющая компания это организация, которая обслуживает дом, подъезды и общее оборудование. Эта первая компания ведёт дом, пока не заключат договор с победителем открытого конкурса.

Конкурс. В течение 20 дней после разрешения на ввод местные власти объявляют на своём сайте открытый конкурс на управляющую компанию. Провести его они должны не позднее 40 дней после объявления.

Первые два месяца после сдачи подъездом может заниматься компания, которую выбрал застройщик. В это время в дом въезжают первые жильцы, и с вопросами об уборке и лифтах вы идёте к ней.

Правила для лифтов. Правила безопасного использования и содержания лифтов утвердило правительство постановлением от 20.10.2023 N 1744. Действует постановление до 1 сентября 2030 года.

Кто обслуживает лифт. За то, чтобы лифт работал, обслуживался и ремонтировался, отвечает его владелец. Он делает это сам или нанимает по договору специализированную организацию.

Проверка лифта. Не реже раза в двенадцать месяцев специалист проводит техническое освидетельствование лифта, то есть его плановую проверку. Так лифт проверяют весь назначенный срок его службы.

Конец срока службы. Когда назначенный срок службы лифта закончился, пользоваться им без обследования нельзя. По итогам обследования выдают заключение, и дальше лифт работает только на его условиях. В новом доме до этого далеко, но при продаже квартиры через много лет этот вопрос всплывёт.

Риски подъезда в новостройке

Большую часть рисков подъезда видно заранее по документам. Остальные вылезают в первые месяцы жизни дома, когда жильцы только начинают договариваться между собой.

Подъезд меньше обещанного. Площадь холла и колясочной есть в декларации. Если на приёмке помещение оказалось меньше или его нет вовсе, вам есть с чем сравнить. Без этой записи спорить не о чем.

Колясочную отдают под другое. Общее собрание может отдать часть общего имущества в пользование другим людям или компаниям, и колясочную тоже. Но только если жильцы от этого ничего не теряют. Убрать колясочную из общего имущества совсем без согласия всех собственников нельзя.

Проход заставлен вещами. Коляски, велосипеды и шкафы соседей на путях эвакуации нарушают пожарные правила. Чем меньше колясочная по сравнению с числом квартир в подъезде, тем выше шанс, что вещи окажутся на лестнице.

Гарантия на лифт уходит раньше. Гарантия на лифт пошла ещё с первого передаточного акта в доме. Чем позже вы принимаете квартиру, тем меньше у вас времени заметить дефект.

Сроки и документы дома. На наш.дом.рф видно, переносили ли плановые сроки и актуальна ли проектная документация. Сдвинулся срок сдачи, сдвинется и день, когда подъезд заработает.

Первая управляющая компания. Компанию на первые недели выбирает застройщик. Как она обслуживает дом, вы узнаете только после заселения.

Ошибки при выборе квартиры по подъезду

С подъездом обычно ошибаются как раз те, кто тщательно выбирал квартиру. Подъезд кажется мелочью, пока не приходится каждый день носить коляску на этаж.

Не прочитать декларацию. Какие в доме будут общие помещения, публикуют заранее. Если не открыть декларацию до брони, на приёмке сравнивать будет не с чем.

Ждать с жалобой на лифт. Если о дефекте лифта не заявили в гарантийный срок, чинить его бесплатно застройщик не обязан. Жильцы и управляющая компания узнают о поломке быстро, а письменную претензию откладывают.

Не думать о кресле-коляске. Пожилой родитель может пересесть в кресло-коляску через несколько лет после покупки. Ширину двери и размер лифта проще проверить до сделки, чем менять дом потом.

Документы, которые показывают подъезд

Подъезд описан в нескольких бумагах. Одни нужны до сделки, другие пригодятся после получения ключей, когда появятся первые вопросы к застройщику и управляющей компании.

Договор долевого участия. В нём записано, какого качества квартиру обязан передать застройщик, и сроки гарантии. Меньше законного минимума срок быть не может. Брокер сверит, какие сроки гарантии договор ставит на оборудование и на квартиру.

Дата передаточного акта. От неё отсчитывают гарантию на квартиру. Храните акт вместе с договором, он понадобится при любой претензии.

Порядок проверки подъезда по шагам

Проверка подъезда укладывается в обычный ход сделки и почти не добавляет времени. Деньги вносите, когда документы дома прочитаны и вы поняли, подходит ли вам этот подъезд.

1. До брони
   Брокер Art Estate находит декларацию дома
   Вы видите колясочную, холл и их площадь
2. До подписания договора
   Брокер сверяет гарантийные сроки в ДДУ
   Срок не меньше законного минимума
3. На показе
   Вы с брокером идёте от входа до лифта
   Проверяете дверь, пандус и кабину под коляску
4. На приёмке
   Вы осматриваете квартиру и подъезд по перечню
   Несоответствия записываете в акт до подписи
5. В первый год
   Вы и соседи следите за лифтами и дверями
   Дефекты заявляете письменно в гарантийный срок

Если дом ещё строится. Тогда опора одна: декларация. Сравните два-три дома по составу общего имущества, пока не внесли деньги по договору.

Если дом уже сдан. Подъезд можно увидеть вживую. Посмотрите, где стоят коляски у жильцов, работают ли все лифты и не заставлены ли проходы.

Частые вопросы

Колясочная в новостройке принадлежит застройщику или жильцам?
Колясочная входит в общее имущество дома. Ею владеют все собственники квартир вместе, на праве общей долевой собственности.

Можно ли оставить коляску на лестничной площадке у своей двери?
Пожарные правила запрещают ставить предметы на путях эвакуации и хранить вещи из горючих материалов под лестничными маршами и площадками. Коляска на пути к выходу попадает под этот запрет. Держать её безопасно в колясочной.

Где заранее узнать, есть ли в доме лобби и колясочная?
Смотрите проектную декларацию дома. Если колясочная и холл запланированы, они стоят в списке общих помещений вместе со своей площадью. Декларации выкладывают на наш.дом.рф, брокер Art Estate найдёт нужную и разберёт её с вами.

Сломался лифт в первый год после сдачи. Кто платит за ремонт?
Если дефект нашли в гарантийный срок, застройщик устраняет его бесплатно. Доказывать вину застройщика управляющая компания не обязана. Наоборот, застройщику придётся доказать, что лифт сломали при эксплуатации, иначе ремонт за ним.

Могут ли соседи сдать часть холла в аренду?
Отдать часть холла в пользование другим можно только решением общего собрания собственников, и жильцы при этом не должны ничего потерять. А вот уменьшить общее имущество можно только через реконструкцию и с согласия всех собственников.

С чего начать, если хочется дом с удобным подъездом?
Начните с документов: декларация покажет колясочную и холл раньше любого показа. Дальше решите, что вам нужно больше: место под коляску, широкий лифт или просторный холл. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate соберёт декларации подходящих домов, сравнит подъезды и проверит гарантийные сроки в договоре до того, как вы внесёте деньги.