Планировки квартир в новостройках и что проверить на плане до покупки

Планировка квартиры в новостройке закреплена в договоре долевого участия. Закон требует приложить к договору план квартиры. Это схема или чертёж, где видно, как комнаты, кухня, санузлы, лоджии и балконы расположены относительно друг друга. На том же листе отмечено, где квартира находится на этаже. По этому плану вы потом принимаете готовую квартиру и спорите с застройщиком, если дом построили иначе.

Как устроена планировка в договоре долевого участия

Договор долевого участия заключают, когда вы платите за квартиру в доме, который ещё строят. Квартиру в нём описывают по проектной документации. Так называют чертежи и расчёты, по которым строится дом. Закон перечисляет, что должно быть в этом описании:

• назначение: жилое помещение или нежилое;
• этаж, на котором находится квартира;
• общая площадь;
• число комнат и площадь каждой из них;
• площадь вспомогательных помещений, так закон называет части квартиры для бытовых нужд жильцов;
• площадь лоджий, веранд, балконов и террас, если они есть.

Описание и чертёж. Текст договора и план в приложении описывают одну и ту же квартиру, только по-разному. Сверьте их между собой. Каждая комната и каждая лоджия из текста должна найтись на чертеже, с той же площадью и на своём месте.

Где лежит декларация. Документы дома собраны в сервисе проверки новостроек на портале наш.дом.рф. Прочитайте декларацию внимательно и проверьте, верно ли в ней записаны характеристики и адрес дома. Брокер Art Estate сверит с ней проект договора и план квартиры и покажет вам каждое расхождение до подписи.

Расхождение до подписи. Если декларация и договор в чём-то расходятся, обсуждайте это до того, как поставили подпись. Брокер Art Estate запросит у застройщика исправленный проект договора и проследит, чтобы план в приложении был тем самым, который вы выбирали.

Как читать план квартиры

План читают по линиям и значкам, и у каждого обозначения свой смысл. От них зависит, что в квартире получится переделать, где встанет мебель и сколько света будет в комнатах.

Мокрые зоны. Так называют кухню и санузлы. Перенести их или расширить часто мешают строительные и санитарные нормы. Если ванная на плане стоит неудобно, рассчитывайте жить с ней на этом месте.

Колонны. Кроме стен, нести дом могут колонны. Их тоже нельзя сносить. Колонна посреди кухни-гостиной останется там при любом ремонте, поэтому ищите её на чертеже до выбора.

Окна. Посчитайте окна и посмотрите, на какую сторону выходит каждое. От этого зависит, в какие комнаты попадает солнце и какая из них подойдёт под спальню.

Коридоры. Хороший ориентир для удобной планировки: коридоры и холлы занимают не больше 15 % площади квартиры. Это совет из практики застройщиков, закон такого предела не ставит. Длинный коридор забирает метры у комнат, хотя платите вы за каждый метр по одной цене.

Пропорции. Удобная комната вытянута не сильнее, чем два к трём. В узкую длинную спальню кровать и шкаф встают хуже, и часть площади уходит на проход.

Кухня. Холодильник, мойку и плиту удобно ставить треугольником, на расстоянии от 1,2 до 2,7 м друг от друга. Посмотрите на плане, хватает ли кухне стен под такую расстановку.

Проходная спальня. Спальня, в которую попадают только через гостиную, неудобна. Ночью кто-то проходит мимо дивана, днём гостиная становится коридором.

Евродвушка. Так называют двухкомнатную квартиру, где одна комната изолированная и служит спальней, а вторая совмещена с кухней. На плане такой квартиры найдите окно в кухне-гостиной: правила требуют дневного света и в комнатах, и на кухне.

Отделка. Квартиру с одним и тем же планом могут сдать в разном виде. Черновая отделка это бетонная коробка: входная дверь, окна, электричество до щитка и черновая стяжка пола. Дальше идут предчистовая, её ещё зовут white box, и чистовая. Посмотрите, какую отделку обещает договор: от неё зависит, сколько работы останется вам после ключей.

Сколько стоит площадь: лоджии, балконы и метры

Цену договора закон разрешает считать простым умножением: цена одного квадратного метра на площадь квартиры. Остаётся понять, какую площадь берут для расчёта и как в неё попадают открытые части квартиры.

Общая площадь. Сюда складывают площади всех частей квартиры, включая вспомогательные помещения. Балконы, лоджии, веранды и террасы в неё не входят.

Приведённая площадь. К общей площади добавляют лоджии, балконы, веранды и террасы, но с понижающими коэффициентами. Коэффициент показывает, какая доля открытого метра идёт в счёт. Для цены договора долевого участия такие коэффициенты действуют с 1 января 2017 года по всей России.

Формула в договоре. Найдите пункт, где цену метра умножают на площадь, и посмотрите, на какую именно. От этого зависит, сколько вы платите за лоджию или террасу. Брокер Art Estate разберёт формулу цены в вашем проекте договора и посчитает, как изменится цена после обмеров.

Изменение цены. После подписи цену договора меняют по соглашению сторон. Так можно, если договор заранее описал, в каких случаях и на каких условиях она меняется. Ищите этот пункт до подписи: в нём решается, доплатите ли вы за лишние метры.

Санитарные правила, которые видно на плане

Правительство утвердило требования к жилым помещениям, и часть из них видна прямо на чертеже. Правила общие для всей России, Москва живёт по ним же. С ними удобно проверять планировку ещё до брони.

Мебель. В комнатах и вспомогательных помещениях должно хватать места под нужную мебель и оборудование, и пользоваться мебелью должно быть удобно. Прихожей и коридора это требование не касается.

Солнце. Инсоляцией называют прямой солнечный свет в комнате. В одно-, двух- и трёхкомнатной квартире он обязан попадать хотя бы в одну комнату. В квартире от четырёх до шести комнат солнечных комнат нужно не меньше двух.

Высота. Комнаты и кухня от пола до потолка не ниже 2,5 м, и ниже этого потолок в жилой комнате не разрешён ни в одном районе. В части климатических районов нижняя граница выше, 2,7 м.

Санузлы и кухня сверху. Уборную, ванную, душевую и кухню нельзя ставить над комнатами. Исключение одно. В квартире на двух уровнях санузел можно поставить наверху над своей же кухней.

Дневной свет. В комнаты и на кухню дневной свет обязан попадать через окно. Без окна правила разрешают только остальные вспомогательные помещения. Площадь окон соотносится с площадью пола комнаты или кухни как от 1 к 8 до 1 к 5,5. На каждые восемь квадратных метров пола приходится не меньше одного квадратного метра окна.

Подвал и цоколь. В подвале и на цокольном этаже квартир быть не может. Жильё в доме начинается выше.

Москва: сколько метров должно быть в новой квартире

С 1 августа 2024 года в Москве новая студия или однокомнатная квартира должна быть не меньше 28 м². Для двухкомнатной нижняя граница 44 м². Проекты с квартирами меньше этих размеров власти города не согласуют. Правило ввело постановление Правительства Москвы летом 2024 года.

Что не входит в минимум. Метры считают без балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров. Тамбуром называют закуток перед входной дверью, который отгорожен от общего коридора.

Как сравнивать студии. Лоджия не добирает маленькую студию до нормы, в счёт идут только метры внутри квартиры. Сравнивайте студии и однокомнатные по площади без открытых частей. Так вы увидите, сколько места остаётся под жизнь.

Евродвушка и минимум. Двухкомнатная квартира с кухней-гостиной тоже считается двухкомнатной. Для неё действует тот же минимум площади, что и для классической двушки.

Риски: площадь и проект поменялись

Фактическая площадь построенной квартиры может отличаться от проектной. Верховный суд само по себе такое расхождение не считает ни нарушением договора, ни недостатком квартиры. Защищают вас здесь условия договора о допуске и перерасчёте.

Перерасчёт. В договорах он обычно устроен так. Если площадь уменьшилась, застройщик возвращает часть стоимости. Если выросла, вы доплачиваете разницу.

Порог. Договор может назвать отклонение, после которого начинается перерасчёт. В деле, которое разбирал Верховный суд, стороны заранее договорились о компенсации, если площадь отклонится больше чем на один квадратный метр. Найдите такой порог в своём договоре.

Допуск. Договор может установить допустимое изменение общей площади квартиры. Закон ограничивает его пятью процентами. Если площадь вышла за допуск из договора, вы вправе расторгнуть договор через суд.

Пока площадь укладывается в допуск, цену просто пересчитывают по условиям договора. Повод идти в суд за расторжением появляется, только когда площадь из допуска вышла.

Изменение проекта. Существенное изменение проектной документации дома тоже даёт право расторгнуть договор через суд. Выход площади за допуск закон прямо называет одним из таких изменений.

Приёмка: квартира не совпала с планом

Застройщик обязан передать квартиру, которая соответствует договору, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. Градостроительными регламентами называют правила застройки участка. План из приложения к договору на приёмке становится вашей главной меркой.

Ваши требования. Бывает, что отступления от договора или обязательных требований ухудшили качество квартиры или сделали её непригодной для жизни. Тогда вы вправе потребовать одно из трёх:

• бесплатно устранить недостатки в разумный срок;
• соразмерно снизить цену договора;
• возместить ваши расходы на устранение недостатков.

Акт о несоответствии. Передаточным актом называют бумагу, которой вы принимаете квартиру у застройщика. До его подписи вы вправе потребовать отдельный акт и записать в нём, чем квартира не совпала с договором. Передаточный акт тогда можно не подписывать, пока застройщик не исправит недостатки.

С чем идти. Возьмите на приёмку договор и план из приложения. Пройдите квартиру по чертежу: стены, окна, двери, место кухни и санузлов. Всё, что разошлось с планом, внесите в акт о несоответствии.

Гарантия в договоре. Сравните сроки в своём договоре с таблицей. Договор может дать гарантию дольше, короче закон не разрешает.

Перепланировка в новостройке: что можно и что запрещено

Любое изменение внутренней планировки считается перепланировкой, даже если границы и площадь квартиры остались прежними. Перепланировкой считают и перенос границ, и смену площади помещения, и появление новых помещений. Всё это делают только после согласования.

Переустройство. Так называют установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического и другого оборудования. Сюда относят работы, после которых в технический паспорт помещения вносят изменения.

Согласование. И перепланировку, и переустройство согласуют с органом местной власти. Решение он обязан принять не позже чем через 45 дней после того, как вы сдали документы. Ремонт с переносом стен планируйте с учётом этого срока.

Самовольные работы. Владелец самовольно перепланированной квартиры обязан вернуть её в прежний вид. Срок и порядок назначает орган, который согласует перепланировку. Суд может сохранить квартиру в новом виде, если это не нарушает права других людей и не угрожает их жизни или здоровью.

Запреты в Москве. Для перепланировки в Москве есть отдельное постановление городского правительства. Среди прочего оно запрещает:

• нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций;
• объединять с жилой комнатой газифицированное помещение, то есть кухню с газовой плитой;
• ставить или переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы и веранды;
• расширять кухню за счёт жилых комнат;
• устраивать санузлы над жилыми комнатами и кухнями.

Что не узаконить. Нельзя узаконить санузел над жилыми комнатами и кухнями соседей и кухню над жилыми комнатами соседей снизу. Нельзя присоединять балкон или лоджию к комнате или кухне со сносом теплового контура. Тепловым контуром называют стены и окна, которые отделяют тёплую квартиру от холодной лоджии.

Ошибки при выборе планировки

Большинство проблем с планировкой видно на чертеже ещё до подписи. Когда квартира построена, исправить их сложнее и дороже.

Кухня-гостиная с газом. Если в доме газовые плиты, объединить кухню с комнатой в Москве нельзя. Хотите большую кухню-гостиную, выбирайте её готовой на плане.

Солнце в спальне. Правила гарантируют солнце хотя бы в одной комнате небольшой квартиры. Это может оказаться гостиная. Если вам нужна солнечная спальня, проверьте стороны окон до выбора.

Студия с лоджией. С большой лоджией студия кажется просторнее. В московский минимум площади она не идёт, и в общую площадь квартиры тоже.

Мебель с картинки. Нарисованные диван и кухня показывают идею, а за квартиру застройщик отвечает по договору и проекту. Оценивайте размеры комнат по цифрам на плане. Брокер Art Estate прикинет по чертежу из договора, как встанет ваша мебель.

Документы для проверки планировки

Планировку проверяют по трём бумагам до сделки и по двум на приёмке. После сдачи дома к ним добавляется выписка из государственного реестра.

Выписка ЕГРН. ЕГРН это государственный реестр недвижимости. После сдачи дома выписка из него показывает, где квартира расположена на этаже. Общедоступные сведения из реестра вправе запросить любой человек, например через Госуслуги или МФЦ.

Ограничение выписки. По выписке не всегда понятно, совпадает ли фактическая планировка с первоначальным планом. План из приложения храните вместе с самим договором.

Как действовать с планировкой до и после сделки

1. До выбора
   Сравните планировки по чертежу
   Несущие стены, колонны, мокрые зоны и стороны окон
2. До подписи
   Получите проект договора с планом
   Брокер Art Estate сверит его с проектной декларацией
3. До подписи
   Найдите в договоре допуск и формулу цены
   Какую площадь умножают на цену метра и как пересчитают цену
4. После обмеров
   Сравните новую площадь с допуском
   За пределами допуска есть основание для суда
5. На приёмке
   Пройдите квартиру по плану
   Расхождения внесите в акт о несоответствии
6. После ключей
   Согласуйте перепланировку до ремонта
   Самовольные работы грозят штрафом и обратным ремонтом

Брокер Art Estate подберёт квартиры с планировкой под вашу семью, запросит у застройщика проект договора с планом и разберёт его с вами до подписи. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер пришлёт варианты с чертежами.

С деньгами порядок такой. Платите по договору, когда план, площадь и допуск в нём совпали с выбранной квартирой. Держите в бюджете запас на возможную доплату после обмеров, если договор её предусматривает. Ремонт со сносом перегородок начинайте только после решения о согласовании.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор, если квартира получилась меньше?
Да, через суд, если площадь вышла за допуск, записанный в договоре. Расхождение внутри допуска решают перерасчётом цены по условиям договора.

Входит ли лоджия в общую площадь квартиры?
Нет. Лоджии, балконы, веранды и террасы в общую площадь не входят. В приведённую площадь их добавляют с понижающим коэффициентом, и от формулы в договоре зависит, сколько вы за них платите.

Можно ли объединить кухню с комнатой?
Если на кухне газовая плита, в Москве нельзя. Расширять кухню за счёт жилой комнаты московские правила тоже запрещают. Брокер Art Estate до покупки покажет квартиры, где кухня-гостиная уже есть в проекте.

Какой высоты должны быть потолки в квартире?
В комнатах и на кухне не ниже 2,5 м. В некоторых климатических районах правила требуют потолок выше, об этом в разделе о санитарных правилах. На прихожую и коридор это требование не распространяется.

Как узнать планировку квартиры после сдачи дома?
Закажите выписку ЕГРН через Госуслуги или МФЦ. Она покажет расположение квартиры на этаже. Для сравнения с проектом надёжнее план из приложения к договору.

Можно ли присоединить лоджию к комнате?
Со сносом стены и окна, которые отделяют тёплую квартиру от лоджии, нельзя. Переносить радиаторы отопления на лоджию в Москве тоже запрещено.