Что проверить в окнах новостройки при приёмке и когда звать застройщика

Окна в новостройке проверяют до подписи передаточного акта, бумаги, по которой застройщик передаёт вам квартиру. Пока вы её не подписали, каждый дефект окна можно записать в отдельный акт и потребовать его исправить. После подписи спорить сложнее: часть видимых дефектов, которых нет в акте, гарантия уже не покрывает.

Как устроена гарантия на окна

В законе о долевом строительстве три гарантийных срока. Гарантийный срок это время, когда вы вправе требовать от застройщика исправить недостаток. Закон называет только самый короткий срок, а договор может дать дольше.

В правом столбце сроки одного московского застройщика. На саму квартиру его договор даёт срок дольше законного.

Квартира и отделка. Оба срока идут со дня, когда застройщик передал квартиру именно вам.

Оборудование. Этот срок считают иначе: со дня, когда в доме подписали первый передаточный акт. Если соседи получили ключи раньше вас, ваш срок на оборудование уже идёт.

Поправки 2024 года. С 1 сентября 2024 года поправки к закону сократили штрафы и минимальный гарантийный срок. Отсюда и короткий срок на отделку в таблице.

Сроки на само окно и на его части пишут в договоре и в инструкции по эксплуатации. У каждого застройщика они свои, и разница бывает заметной.

Конструкция и регулировка. У одного московского застройщика гарантия на оконные конструкции три года, а на регулировку окон один год.

Ручки и фурнитура. У другого застройщика гарантийного срока на оконные ручки и фурнитуру нет вовсе. Фурнитурой называют ручки и механизм, которым открывается створка. Если в вашем договоре так же, ручки окна вы проверяете один раз, на приёмке.

Комплектация. Что входит в окно, зависит от договора и вида отделки. В квартире с отделкой white box у одного застройщика подоконники не ставят. Брокер Art Estate запросит договор и инструкцию по эксплуатации до сделки, и сроки гарантии на окна вы увидите заранее.

Приёмка квартиры: сроки и ваши права

Приёмка начинается в день, когда вам сказали, что квартира готова. С этого дня у вас пошёл свой срок, и пропускать его нельзя.

1. День сообщения
   Вам сказали, что квартира готова
   С этого дня считают ваш срок на приёмку
2. Семь рабочих дней
   Вы начинаете приёмку
   Договор может назначить другой срок
3. Осмотр
   Вы проверяете окна и записываете каждое замечание
   Фото с датой прикладывайте к списку
4. Подпись
   Вы подписываете передаточный акт или требуете акт о несоответствии
   Во второй акт пишут недостатки, которые застройщик должен исправить

Право не подписывать. До подписи передаточного акта вы вправе потребовать составить акт о несоответствии. В него пишут, чем квартира не отвечает договору и требованиям к качеству. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не сделает то, что велит закон: исправит недостаток, снизит цену или возместит ваши расходы.

Если вы не пришли. Если вы уклоняетесь от приёмки, через два месяца после дня передачи, записанного в договоре, застройщик может составить односторонний акт. Такой акт он подписывает без вас.

Правила 2026 года. С 1 января по 31 декабря 2026 года квартиры передают по особым правилам, их утвердило правительство. Если на осмотре вы нашли существенные нарушения качества или не сошлись с застройщиком в списке недостатков, акт осмотра вы составляете вместе, и при этом присутствует специалист.

Время осмотра. Окна удобнее смотреть днём: при дневном свете царапину на стекле и зазор у створки видно лучше, чем при лампе. Если осмотр назначили на вечер, возьмите с собой фонарик.

Без спешки. С осмотром окон никто не торопит. Открывайте во всех режимах каждое окно, до последнего: дефект часто сидит в той створке, которую никто не трогал.

Что проверить в окне на осмотре

На осмотре окно проверяют по частям: стекло, створка, ручки, уплотнитель, шов вокруг рамы. Створки открывают и закрывают, всё смотрят при хорошем свете, а замечания сразу пишут в список.

Стекло. Стеклопакет, то есть блок стёкол в створке, должен быть без дефектов: стёкла целые, без царапин, сколов и трещин. Посветите фонариком под углом, так мелкая царапина заметнее.

Створки и рамы. Окно должно легко открываться и закрываться. Посмотрите, целы ли рама и створка и как створка отрегулирована: она не цепляет раму и закрывается без усилия.

Ручки. Проверьте, всё ли на месте: ручки, болтовые соединения, заглушки. Каждая ручка должна поворачиваться без заеданий.

Уплотнитель. Так называют полосу в пазах рамы и створки: она закрывает щель, когда окно закрыто. Уплотнитель должен быть из одного куска, без щелей, и сидеть в пазах.

Прижим. Зажмите лист бумаги между рамой и закрытой створкой и потяните. Лист должен держаться крепко. Пройдите так по всем сторонам створки.

Сквозняк. Из закрытого окна дуть не должно. Щель ищут так: к стыку створки и рамы подносят зажжённую зажигалку, спичку или полоску бумаги.

Монтажный шов. Так называют место, где рама сходится со стеной проёма. Шов утепляют и закрывают пароизоляцией, обычно плёнкой по стыку рамы и проёма. Плёнка должна быть целой. Если пароизоляция порвана или откосы плохо загерметизированы, в утеплителе будет копиться влага.

Водоотвод. Внизу рамы есть каналы для воды. Через них наружу уходит влага, которая собирается внутри окна. Проверьте, не забиты ли каналы строительной пылью.

Ограничитель. Если у створки нет откидного режима, она открывается только на небольшой угол: её держит шарнирный ограничитель. Снимать его или переделывать нельзя. Проверьте, что он на месте и створка не открывается шире.

Балкон. На балконном остеклении проверьте, надёжно ли рама держится в проёме, как стоят створки, нет ли на них дефектов и работают ли замки.

Подоконник. Если договор его обещает, он должен быть на месте и без сколов. Если по договору подоконника нет, то и дефектом его нехватка не считается.

Каждое замечание пишите в акт так, чтобы мастер нашёл место без вас: комната, какое окно, какая створка, что с ней. Отметьте место мелом на раме и сфотографируйте его вместе с отметкой: тогда не придётся спорить, где именно был дефект.

Риски: когда гарантия на окно не действует

Гарантия покрывает брак окна. Конденсат из-за плохой вентиляции, поломки после вашего ремонта и мелкие повреждения, которые нашли после подписи акта, застройщик может браком не признать.

Новый дом сохнет. Бетон, раствор и штукатурка высыхают и отдают влагу в воздух квартиры. В первые три года после отделки стены и перекрытия нового дома держат лишнюю влагу. Окна в новостройке закрываются плотно, и от этого вода может собираться на стёклах и откосах.

Влажность и мороз. У одного застройщика в инструкции такой совет: в комнатах со стеклопакетами держать температуру воздуха не выше +30 оС и относительную влажность не выше 60%. Если влажность выше или на улице сильный мороз, на внутреннем стекле может ненадолго появиться конденсат.

Закрытые окна. Когда все окна закрыты, воздух в квартире разрежается, и вентиляция перестаёт нормально работать. Из-за этого на окнах собирается конденсат и через уплотнители тянет воздух. Если владелец не позаботился о вентиляции, один застройщик такие случаи гарантийными не признаёт.

Принято без претензий. Один застройщик не чинит по гарантии поломки того, что вы приняли по акту без претензий. Другой не берёт в гарантийный ремонт дефекты, которые видно сразу, если их нет в акте приёмки. Царапины, сколы и вмятины, которые нашли после подписи передаточного акта, он тоже не чинит.

Свой ремонт. По закону застройщик не отвечает за дефект, если докажет, что его причина в одном из трёх. Первая: нормальный износ. Вторая: ремонт, который сделали вы сами или нанятые вами люди. Третья: нарушение правил из инструкции по эксплуатации, которую вам передали.

Что запрещает инструкция. Снимать створки, стеклопакеты и фурнитуру своими силами нельзя, менять оконные блоки тоже. По гарантии не чинят дефекты, которые появились после того, как вы сами переделали оконный профиль или чинили окно, дефекты от плохого ухода и естественный износ.

Уход за окнами в первые годы

За окнами в новом доме ухаживает владелец. От ухода зависит, будет ли вода на стёклах, пока квартира сохнет, и останется ли окно на гарантии.

Проветривание. Утром проветривайте все комнаты от пяти до десяти минут. Днём, если получается, ещё два или три раза по десять минут.

Регулировка фурнитуры. Окна передают с отрегулированной фурнитурой. Дальше раз или два в год владелец сам заказывает регулировку и обслуживание окон, это его обязанность. Сезонная регулировка поломкой окна не считается.

Мастер через полгода. Другой застройщик советует через шесть месяцев после установки окон позвать мастера: он отрегулирует блоки и прижимы. Потом их советуют проверять каждые шесть месяцев.

Бесплатная регулировка. У одного застройщика в гарантийный ремонт входит одна регулировка хода окон и дверей за первый год. Если такое условие есть в вашей инструкции, запишите себе, когда кончается первый год.

Уплотнители. Два раза в год уплотнители чистят от грязи и протирают тканью, которая хорошо впитывает, смочив её силиконовым спреем. Смазывать фурнитуру растительным маслом нельзя.

Дети и ветер. Не подпускайте детей к фурнитуре, которой открывают окна, и не оставляйте их одних при открытом окне. При ветре сильнее 10 м/с створки не открывайте.

Как звать застройщика по гарантии

Если после подписи акта окно сломалось или из него дует, по закону нужно письменное требование со списком недостатков. Звонок в сервисную службу сроки не запускает, поэтому и после звонка отправьте требование на бумаге.

Что можно требовать. Если квартиру построили с отступлениями, которые ухудшили качество, или с недостатками, из-за которых ею нельзя пользоваться по договору, вы сами выбираете одно из трёх:

• бесплатно исправить недостаток в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• возместить ваши расходы на исправление.

Срок ремонта. Застройщик обязан исправить недостатки в срок, который согласовал с вами. Если он отказал или не уложился, вы вправе подать иск в суд.

Отказ от договора. Это крайний случай. Закон разрешает отказаться от договора, если качество нарушено существенно. То же право появляется, если застройщик не исправил недостатки в разумный срок, который назначили вы.

Сроки ремонта каждый застройщик ставит свои. Вот как всё идёт у одного московского застройщика:

1. День заявки
   Вы подаёте письменное заявление по гарантии
   С этого дня считают сроки
2. До трёх рабочих дней
   Застройщик связывается с вами
   Считают с того дня, когда заявку получили
3. До семи рабочих дней
   Застройщик назначает осмотр
   Считают со дня обращения
4. 15 рабочих дней
   Мастера исправляют дефект
   Считают со дня акта комиссии

Чем раньше вы подадите заявление, тем раньше пойдут эти сроки.

Доступ мастерам. Если вы больше двух раз не пустили мастеров, этот застройщик закрывает заявку и снимает её с гарантии. Назначайте визит на время, когда точно будете дома, а если переносите его, предупредите письменно.

Во что обойдётся застройщику затянутый ремонт

За каждый день, на который застройщик затянул ремонт, закон заставляет его платить. Сумму считают от стоимости работ, которые нужны, чтобы исправить дефект.

Неустойка. Неустойка, или пеня, это деньги, которые застройщик платит вам за каждый день просрочки. За один день это одна трёхсотая ставки рефинансирования от стоимости ремонта. Гражданину её платят в двойном размере. Вся неустойка не может быть больше стоимости самого ремонта.

Штраф по суду. Если дело дошло до суда, суд взыщет с застройщика в вашу пользу ещё и штраф. Его считают от суммы, которую вам присудили.

Общий потолок. По такому делу суд взыщет с застройщика всего не больше трёх процентов от цены договора. В этот предел входят и неустойка, и штраф, и само возмещение.

Ваши расходы. Если вы выбрали возмещение и чинили окно сами, сохраните смету и чеки мастера. По ним видно, во сколько обошёлся ремонт, а от этой суммы считают и неустойку.

Цена пропуска на приёмке. Дефект, записанный в акт о несоответствии, застройщик исправляет до передачи. Если тот же дефект нашли после подписи, начинается спор: когда он появился и не вы ли его виноваты. Проверить окна с фонариком на осмотре займёт минуту и обойдётся дешевле любого требования.

Какие стандарты действуют на окна

ГОСТ, государственный стандарт, описывает, каким должно быть окно и как его ставить. Главный стандарт для окон мы вынесли в таблицу.

Новый стандарт. ГОСТ 23166-2024 заменил стандарт 2021 года на оконные и балконные конструкции. Если в бумагах по окнам старый номер, брокер Art Estate узнает, по какому стандарту ставили окна.

Зачем вам номера. Номер стандарта пригодится в письменном требовании и на осмотре со специалистом. По нему понятно, о каких требованиях к окну речь.

Ошибки при приёмке и в первый год

Чаще всего за ремонт окна платит владелец из-за дефекта, который пропустили на приёмке, или из-за того, что после заселения окно чинили своими руками.

Чужой мастер. Если окно чинили нанятые вами люди, по закону застройщик тоже может снять с себя ответственность. Пока окно на гарантии, за регулировкой и ремонтом сначала идите к застройщику по гарантии.

Масло из кухни. Растительным маслом фурнитуру не смазывают, инструкция это запрещает. Для ухода есть силиконовый спрей, им же протирают уплотнители.

Документы для приёмки и гарантии

Для гарантии окна нужны бумаги, которые доказывают три вещи: какой срок вам дали, когда нашли дефект и что вы о нём сообщили.

Копия требования. Оставьте себе экземпляр с отметкой, что застройщик его получил. От дня получения считают сроки ответа и осмотра.

Фото до и после. Снимайте дефект в день, когда нашли его, и в день, когда мастер ушёл. Если дефект вернулся, вторая серия фото покажет, что ремонт не помог.

Частые вопросы

Сколько длится гарантия на окна в новостройке?
Срок на окно пишут в договоре и в инструкции по эксплуатации. Закон задаёт самый короткий срок для квартиры, оборудования и отделки, а договор может дать дольше. Бывает, что на конструкцию окна и на его регулировку сроки разные, а на ручки гарантии нет совсем.

Вода на стекле зимой считается браком?
Не обязательно. Новый дом отдаёт влагу, и если в квартире сыро, а на улице мороз, вода на стекле может появиться на время. Если вы проветриваете каждый день, а стекло мокрое и из-под створки дует, пишите требование и прикладывайте фото.

Можно не подписывать акт, если окно дует?
Да. Из закрытого окна дуть не должно. Запишите этот недостаток в акт о несоответствии до того, как подпишете передаточный акт.

Кто регулирует окна после заселения?
Вы. Сезонная регулировка входит в уход за окном. Некоторые застройщики первую регулировку делают по гарантии. Есть ли такое условие в вашей инструкции, брокер Art Estate проверит до того, как вы получите ключи.

Что делать, если застройщик не чинит окно?
Если согласованный срок прошёл или пришёл отказ, вы вправе подать иск. За каждый день просрочки застройщик должен вам неустойку, и к ней суд добавит штраф.

Ключи скоро. Что сделать с окнами и деньгами по шагам?
До подписи проверьте каждое окно, запишите дефекты в акт и не тратьте деньги на ремонт, пока застройщик не исправит записанное. После подписи, в гарантийный срок, отправьте письменное требование и выберите бесплатный ремонт, снижение цены или возмещение расходов. Если чините сами, храните чеки. Если застройщик отказал или затянул ремонт, деньги за просрочку и штраф взыскивают через суд. Если вы ещё выбираете квартиру, оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate запросит договор и инструкцию по эксплуатации и покажет, какие сроки гарантии на окна в них записаны.