Какие обязанности у застройщика перед дольщиком по закону о новостройках

Застройщик обязан передать вам квартиру не позже срока из договора и ровно такую, как в договоре описано. До первой продажи он выкладывает сведения о стройке в государственную систему, а ваши деньги до сдачи дома лежат в банке. Если застройщик опоздал, сдал квартиру с недостатками или не выполняет ваши требования, по закону о долевом строительстве он платит вам деньги.

Как устроена ответственность застройщика перед дольщиком

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. По нему застройщик получает ваши деньги и обязуется построить дом и передать вам в нём квартиру. Договор составляют на бумаге и регистрируют в государственном реестре. Заключённым он считается только со дня регистрации.

Обязательные условия. В ДДУ прописывают конкретную квартиру с её характеристиками, срок передачи, цену, сроки и порядок оплаты. Ещё в нём записывают гарантийный срок и то, как защищены ваши деньги, например счёт эскроу. Если хотя бы одного из этих условий нет, закон считает договор незаключённым. Брокер Art Estate проверит договор по этому списку до того, как вы его подпишете.

Право брать деньги. Деньги у дольщиков застройщик может брать, только когда у него есть три вещи:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация: открытый для всех документ со сведениями о застройщике и о проекте дома;
• зарегистрированное право собственности на участок или договор его аренды.

Требования к самому застройщику. У компании должны быть проектная документация и положительное заключение экспертизы на неё. Застройщик не банкротится и не ликвидируется, долгов по налогам у него нет. У руководителей компании нет судимостей.

Обязанности застройщика закон расписывает по ходу сделки. До продажи застройщик раскрывает сведения о себе и о доме. Во время стройки укладывается в срок, при передаче оформляет акт вместе с вами, а после передачи отвечает за квартиру по гарантии. Если он нарушил закон, на большинстве этих шагов вы вправе требовать с него деньги.

Что застройщик обязан раскрыть до первой продажи

Сведения о стройке застройщик выкладывает в единую информационную систему жилищного строительства, коротко ЕИСЖС. Раскрытыми они считаются, как только появились в системе. Выложить их застройщик обязан раньше, чем отправит на регистрацию первый договор с дольщиком.

Проектная декларация. В системе лежат сама декларация и все изменения к ней. По правкам видно, как менялся проект с начала продаж.

Проект договора. Типовой ДДУ застройщик выкладывает до продаж. С ним брокер Art Estate сверяет договор, который вам предложили подписать, и показывает, где текст разошёлся с образцом.

Фотографии стройки. Снимки стройки застройщик обновляет каждый месяц. По ним видно, как растёт дом между отчётами о деньгах.

Деньги застройщика. Каждый квартал застройщик выкладывает в систему расчёт собственных средств и нормативов финансовой устойчивости. Проще говоря, сколько у компании своих денег и насколько крепко она стоит на ногах. Если компания банкротится, это тоже видно в системе.

Документы на участок и готовые дома. В системе есть градостроительный план участка и разрешения на ввод в эксплуатацию домов, которые застройщик уже сдал.

Брокер Art Estate смотрит эти сведения до того, как вы внесёте деньги. Он проверяет, свежие ли снимки стройки и отчёты, совпадает ли ваш договор с проектом договора и нет ли сведений о банкротстве. Если свежего отчёта в системе нет, брокер сам запросит его у застройщика, ещё до оплаты.

Где лежат ваши деньги, пока дом строится

Деньги за квартиру вы кладёте на счёт эскроу. Его открывают в банке, и деньги на нём ждут, пока дом построят. Застройщик получает их, когда дом введут в эксплуатацию, то есть официально сдадут, и зарегистрируют право собственности в государственном реестре недвижимости.

Когда платить. Деньги на счёт вносят после того, как ДДУ зарегистрируют. Оплату засчитывают в тот момент, когда деньги пришли на счёт эскроу в банке. Если перевод между вашими банками задержится, сдвинется и эта дата, поэтому отправляйте платёж с запасом в несколько дней.

Какой банк. Счёт ведёт только банк с кредитным рейтингом не ниже, чем требует правительство. Счёт в банке без такого рейтинга для расчётов с застройщиком не годится.

Сколько живёт счёт. Счёт закрывается не позже чем через шесть месяцев после срока сдачи дома из проектной декларации. Если дом задерживается, срок счёта продлят по вашему заявлению, но не больше чем на два года.

Если банк или застройщик обанкротится. Деньги на счёте эскроу застрахованы в государственной системе страхования вкладов до 10 млн рублей. Если обанкротится застройщик или банк, вы получите сумму, которая лежит на счёте и записана в договоре.

Из-за счёта эскроу в сделке для вас меняются две вещи. Платить вы начинаете только после регистрации договора, при бронировании ещё рано. А за сроком счёта приходится следить вместе со сроком сдачи дома: если дом опаздывает, продлевать счёт или нет, решаете вы.

Во что обойдётся застройщику просрочка

Срок передачи квартиры записан в договоре, и у всех дольщиков одного дома он одинаковый. За каждый день опоздания застройщик платит неустойку, деньги за нарушение срока. Её считают от цены вашего договора.

Предупреждение о переносе. Если застройщик понимает, что не успевает, он обязан за два месяца до срока написать вам об этом и предложить изменить договор. Подписывать изменение или нет, решаете вы.

Формула неустойки. За каждый день просрочки застройщик платит 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора. Ставку берут ту, что действует в день, когда он передал квартиру. Гражданину неустойку платят в двойном размере.

Возьмём квартиру за 10 млн рублей, которую передали на 151 день позже срока, при ключевой ставке 15,5 %. Гражданину за такую просрочку насчитают чуть больше 1,57 млн рублей. Компании за ту же просрочку положено вдвое меньше, 785,2 тыс. рублей, потому что гражданам неустойку платят в двойном размере.

Мораторий снят, выплаты отложены. Мораторий, то есть запрет на неустойку, сняли с 1 января 2026 года, и неустойка снова начисляется. А выплату правительство отложило: если требование предъявили застройщику до 1 января 2026 года, застройщик вправе не платить по нему до 31 декабря 2026 года включительно. Отсрочка касается и новых просрочек, и долгов, накопленных раньше.

Потолок для старых долгов. Неустойку за дни по 31 декабря 2025 года считают по ставке не выше ключевой ставки Центрального банка на 1 июля 2023 года. Если ваша просрочка тянется через оба периода, сумму считают по двум правилам. Брокер Art Estate вместе с юристом пересчитает её под ваши даты.

Приёмка квартиры: сроки и акт о несоответствии

Квартиру застройщик передаёт по передаточному акту. Это документ о передаче, его подписываете вы и застройщик. Приёмку закон расписывает по дням, и кто бы ни опоздал, вы или застройщик, за опоздание придётся отвечать.

1. Минимум за месяц до срока передачи
   Застройщик присылает уведомление о готовности квартиры
   если в договоре есть дата начала приёмки, уведомление приходит минимум за 14 рабочих дней
2. В срок из договора
   Вы приходите на приёмку
   если срока в договоре нет, на это у вас семь рабочих дней
3. На осмотре
   Вы сверяете квартиру с договором
   смотрите отделку и оборудование по перечню из договора
4. Когда замечаний нет
   Вы подписываете передаточный акт
   с этого дня считают гарантию на квартиру

Акт о несоответствии. Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать, чтобы застройщик составил акт о том, что квартира не отвечает требованиям. Передаточный акт вы вправе не подписывать, пока недостатки не исправят. Так замечания остаются на бумаге с датой, и спорить о них потом проще.

Односторонний акт. Если вы тянете с приёмкой, застройщик вправе сам составить односторонний акт о передаче квартиры. Сделать это он может не раньше чем через два месяца после срока передачи из договора.

Что взять на осмотр. Брокер Art Estate напомнит взять договор с описанием квартиры и перечнем отделки. С бумагой в руках сверять квартиру быстрее, и в акт попадут слова из договора.

Сколько лет застройщик отвечает за квартиру

Застройщик обязан передать квартиру такого качества, какое записано в договоре. Если вы нашли недостатки, закон разрешает выбрать одно из трёх требований:

• бесплатно исправить недостатки;
• соразмерно снизить цену;
• возместить ваши расходы на исправление.

Прежний срок. Раньше минимальная гарантия на новостройку была пять лет. Закон, который подписали в августе 2024 года, сократил её до нынешнего срока.

Когда предъявлять. Требовать можно, если недостатки нашли в гарантийный срок. Исправить их застройщик обязан в срок, о котором договорится с вами. Если он отказал или не успел к этому сроку, вы вправе идти в суд.

Когда застройщик не отвечает. Отвечать застройщику не придётся, если он докажет, что недостаток появился от нормального износа или оттого, что нарушили правила или инструкцию по эксплуатации. Ещё одна причина: неправильный ремонт, который сделали вы сами или нанятые вами мастера.

Неустойка за медленный ремонт. За каждый день, на который застройщик затянул исправление, он платит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Гражданину эту сумму платят в двойном размере.

Штраф, моральный вред и отказ от договора

Кто нарушил договор, платит другой стороне неустойки, штрафы и проценты. А сверх этих сумм возмещает убытки полностью.

Штраф в суде. Вы купили квартиру для себя, суд встал на вашу сторону, а застройщик до суда ваши требования не выполнил. Тогда суд взыщет с него ещё и штраф от присуждённой суммы. Если нарушение случилось до 1 сентября 2024 года, действует прежний порядок со штрафом 50 %: его оставил Конституционный суд.

Предел по отделке. По претензиям к отделке, окнам и дверям, сантехнике и оборудованию закон ограничивает, сколько всего взыщут с застройщика.

Предел один на все такие претензии по квартире. Если ремонт отделки обойдётся дороже, разницу с застройщика уже не взыскать.

Моральный вред. Если вы купили квартиру для себя, вы вправе получить компенсацию морального вреда. Сколько заплатят, решает суд.

Когда можно отказаться от договора. В одностороннем порядке закон разрешает выйти из договора в трёх случаях: застройщик опоздал с передачей больше чем на два месяца, в квартире есть существенные недостатки или застройщик не исправил недостатки, когда вы этого потребовали.

Возврат денег. После такого отказа застройщик возвращает деньги за 20 рабочих дней. Сверху он платит проценты: 1/300 ставки рефинансирования за каждый день со дня оплаты, а гражданину вдвое больше. Перед отказом юрист посчитает эти проценты на вашу дату.

Риски дольщика при покупке новостройки

Закон защищает дольщика с разных сторон: деньги в банке, неустойка, гарантия. Часть рисков всё равно остаётся на вас, и о них лучше знать до оплаты.

Опоздание дома. В 2025 году 35 % введённого в России жилья сдали с задержкой, в среднем на пять месяцев. Аренду, продажу старой квартиры и переход детей в новую школу планируйте с запасом от срока из договора.

Неустойка придёт не сразу. Неустойка копится, но выплаты по ней правительство отложило. Ремонт и аренду на время просрочки оплачивайте из своих денег и не рассчитывайте, что неустойку заплатят скоро.

Сумма сверх страховки. Страховка вкладов покрывает деньги на счёте эскроу только до предела. Если квартира дороже, судьба остатка зависит от банка, где открыт счёт.

Отделка с коротким сроком. На отделку гарантия короче, чем на саму квартиру. Претензии к ней ограничены пределом от цены договора, так что дорогой ремонт отделки застройщик целиком не оплатит.

Договор с пробелом. Если в ДДУ нет хотя бы одного обязательного условия, договор считается незаключённым. Хуже всего узнать об этом уже в споре, поэтому брокер Art Estate сверяет договор со списком условий до подписи.

Ошибки дольщика, которые стоят денег

Чаще всего дольщики ошибаются на приёмке и в первые месяцы после переезда. Права по закону у вас есть, но пользоваться ими надо вовремя и письменно.

Устная договорённость о сроке. Срок исправления недостатков застройщик согласует с вами. Если дату не записали в письме или претензии, считать неустойку за медленный ремонт не от чего.

Молчание на письмо о переносе. По письму о новом сроке решать вам. Брокер Art Estate разберёт его с вами: что меняется в договоре и сколько неустойки уже накопилось.

Документы, которые нужны дольщику

Бумаги по сделке нужны дважды: до оплаты, чтобы проверить застройщика, и после передачи, чтобы требовать по гарантии. Документы из первого списка брокер Art Estate проверит за вас по ЕИСЖС и реестру.

Передаточный акт храните отдельно и надёжно. От даты в нём считают гарантию на квартиру и отделку, и без него спорить о сроке трудно.

Что делать с деньгами на каждом этапе

Что делать, зависит от того, как идёт стройка. Первые шаги у всех одинаковые.

1. До оплаты
   Брокер Art Estate проверяет застройщика и договор
   разрешение, декларацию, участок и обязательные условия ДДУ
2. После регистрации ДДУ
   Вы переводите деньги на счёт эскроу
   оплату засчитают, когда деньги придут на счёт
3. Во время стройки
   Вы храните письма застройщика
   по каждому письму о сроке решать вам
4. На приёмке
   Вы сверяете квартиру с договором
   замечания записываете в акт о несоответствии
5. После передачи
   Вы храните акт и пишете претензии письменно
   гарантию считают от даты акта

Дом сдают в срок. Деньги остаются на счёте до сдачи дома и регистрации права. Вам остаётся прийти на приёмку вовремя и записать все замечания.

Дом опаздывает. Решите, ждёте вы или выходите из договора. Если ждёте, неустойка копится с первого дня просрочки, а о продлении счёта эскроу решаете вы. Если выходите, право на отказ появляется после двух месяцев просрочки, и юрист посчитает проценты.

Нашли недостатки после переезда. Выберите требование: исправить, снизить цену или вернуть расходы. Претензию отправьте письменно и добейтесь, чтобы в ответе стояла дата исправления.

Частые вопросы

Что делать, если застройщик прислал предложение перенести срок?
Подписывать изменение договора или нет, решаете вы. Брокер Art Estate разберёт письмо с вами: какой новый срок, что ещё меняется в договоре и сколько неустойки накопится при каждом решении.

Когда застройщик получит мои деньги со счёта эскроу?
После того как дом введут в эксплуатацию и право собственности зарегистрируют в государственном реестре недвижимости. До этого деньги остаются в банке.

Что будет, если я не приду на приёмку?
Если вы тянете с приёмкой, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче, но не раньше чем через два месяца после срока из договора. Замечания в такой акт не попадут, поэтому на приёмку лучше прийти самому или прислать представителя по доверенности.

Застройщик уже платит неустойку?
Неустойка начисляется, но выплаты по ней отложены. Сумму и дату, когда её можно требовать, юрист посчитает по вашему договору и датам просрочки.

Можно ли требовать деньги на ремонт вместо исправления?
Да. Вместо исправления вы вправе потребовать соразмерно снизить цену или возместить расходы на исправление. По отделке, окнам, дверям, сантехнике и оборудованию действует общий предел суммы от цены договора.

С чего начать, если квартира уже выбрана?
До оплаты проверьте застройщика и договор: разрешение, декларация, участок, обязательные условия и банк счёта эскроу. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate проверит застройщика и договор до того, как вы внесёте деньги.