Как включить отопление в новостройке и кто отвечает за тепло в новом доме

Сами вы отопление в новостройке не включите: в дом на городской теплосети тепло дают в сроки, которые назначают власти, и управляющая компания их тоже не выбирает. Москва начала включать отопление 1 октября и давала тепло по очереди, на это ушло несколько дней. Сначала батареи нагрелись в детских садах, школах и больницах, потом в жилых домах, офисах, магазинах и на заводах.

Как устроена подача тепла в новый дом

Тепло идёт до квартиры по цепочке, и за каждое звено отвечает своя организация. Если в квартире холодно, сначала разберитесь, на каком звене сбой. От этого зависит, кому звонить и кто потом снизит плату.

Поставщик тепла. Это ресурсоснабжающая организация, то есть ТЭЦ или котельная: она продаёт тепло и подаёт его до дома по городским сетям. С жильцами напрямую она работает в одном случае, когда в доме ещё нет управляющей компании или та не начала работу.

Исполнитель. Так в законе называют того, кто даёт вам тепло в квартиру и отвечает за его качество. В новом доме это управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или сама ресурсоснабжающая организация. Исполнитель обязан следить за трубами и оборудованием в доме, по которым идёт тепло. Делает он это сам или нанимает подрядчика.

Подключение к сетям. Новый дом сдают по разрешению на ввод в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что дом построен и в него можно заселяться. Если по проекту дом подключают к теплосети, без акта о подключении разрешение не выдадут.

Кто готовится к сезону. По закону о теплоснабжении к отопительному сезону готовятся многие: город, теплоснабжающие и теплосетевые организации, владельцы зданий, подключённых к теплосети, управляющие компании, ТСЖ и жилищные кооперативы. Готовятся и подрядчики, которые по договору чинят и обслуживают отопление в домах.

Отсюда понятно, с чего начинать. Если батарея в квартире холодная, обращайтесь к исполнителю: он отвечает за трубы в доме и за температуру у вас в комнате. С поставщиком тепла он разбирается сам.

Когда в Москве дают тепло

Когда включат тепло, зависит от погоды. Если пять дней подряд среднесуточная температура на улице ниже +8 °C, сезон обязаны начать не позже следующего дня. Среднесуточная значит средняя за сутки, с ночью и днём вместе. Заканчивают сезон по тому же правилу, только наоборот: после пяти дней подряд теплее +8 °C.

Дом на городской теплосети. Здесь сроки сезона назначают власти, и исполнитель включает и выключает тепло по их решению. Жильцы, управляющая компания и застройщик дату не поменяют.

Дом со своей котельной. Бывает, что котельная стоит в самом доме и входит в общее имущество, то есть принадлежит всем собственникам квартир вместе. Тогда собственники сами решают, когда начать и закончить сезон. Если они ничего не решили, отопление включают и выключают в сроки, которые назначили власти.

Москва. Город включал тепло по очереди, и на всё ушло несколько дней. Первыми батареи прогрели в детских садах, школах и больницах, следом в жилых домах, офисных зданиях, магазинах и на предприятиях. Если в первые дни сезона у вас ещё холодно, а в соседней школе уже тепло, значит, до вашего дома пока не дошла очередь.

Кто запускает отопление в только что сданном доме

Первую управляющую компанию для нового дома нанимает застройщик. Подписать с ней договор он обязан не позже чем через пять дней после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Эта компания управляет домом, пока город не выберет постоянную на открытом конкурсе.

1. До пяти дней после разрешения на ввод
   Застройщик нанимает управляющую компанию
   Договор с ней временный и действует не дольше трёх месяцев
2. До 20 дней после разрешения на ввод
   Местные власти объявляют конкурс
   На нём выбирают постоянную управляющую компанию
3. До 40 дней после объявления
   Местные власти проводят конкурс
   В законе о статусе столицы есть случай, когда в Москве такой конкурс не проводят

Временная компания. Договор с компанией, которую выбрал застройщик, по закону действует не дольше трёх месяцев, поэтому в первую зиму управляющая компания в доме может смениться. Акты и номера сообщений о холоде, которые вы получили от прежней компании, сохраняйте: они пригодятся в споре о перерасчёте.

Постоянная компания. Её выбирают на открытом конкурсе. Про Москву Жилищный кодекс отсылает к закону о статусе столицы, и там описан случай, когда конкурс не проводят. Как выберут постоянную компанию для вашего нового дома в Москве, выяснит брокер Art Estate.

С какого дня компания отвечает за тепло. Управляющая компания отвечает за коммунальные услуги с даты договора управления или решения общего собрания собственников. Но есть условие: не раньше, чем тепло пошло по её собственному договору с поставщиком. Пока такого договора нет, за отопление она не отвечает.

ТСЖ или кооператив. Если собственники создали товарищество или кооператив, оно отвечает за услуги со дня, когда его зарегистрировали. Условие то же: не раньше, чем тепло пошло по его договору с поставщиком.

Если управляющей компании нет. Бывает, что собственники ещё не выбрали, как управлять домом, или компания не начала работу. Тогда тепло вам даёт сама ресурсоснабжающая организация. Отвечает она с того дня, когда квартира стала вашей собственностью, если законы о теплоснабжении не задают другой срок.

Во что обойдётся отопление и с какого дня платить

За отопление вы платите с того дня, когда приняли квартиру от застройщика по передаточному акту. Передаточный акт это документ, который вы подписываете при получении ключей: он подтверждает, что квартира перешла к вам. Подписать его можно только после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома.

Пока квартира у застройщика. За квартиры, которые он ещё никому не передал, платит сам застройщик. Платить он начинает с того дня, как дом получил разрешение на ввод. Если вы получаете ключи через месяц после соседей, счёт за этот месяц не ваш.

Договор без подписи. Договор на коммунальные услуги можно подписать на бумаге. Но по закону он заключён и тогда, когда вы просто пользуетесь теплом: живёте в квартире с включёнными батареями. Юристы называют такие действия конклюдентными. Так что платить нужно и без бумажного договора.

Плата за холод. Если в квартире холоднее нормы, плату за отопление снижают за каждый час такого холода. Часы складывают за весь расчётный период, то есть за срок, за который приходит один счёт.

Считают те часы, что записаны в акте проверки. Без акта и без сообщения, которое зарегистрировал диспетчер, час холода доказать трудно, поэтому перерасчёт начинается со звонка диспетчеру. Так же снижают плату, если отопления не было дольше допустимых часов.

Какая температура должна быть в квартире

Норма для жилой комнаты в отопительный сезон: не ниже +18 °C. В угловой комнате, у которой две стены выходят на улицу, норма выше, +20 °C. По этим цифрам и видно, холодно ли у вас по закону.

Перерывы в отоплении. Тепло могут отключить на время ремонта или аварии, но закон такие перерывы ограничивает. Всего за месяц отопления не может не быть дольше 24 часов. А сколько часов подряд, зависит от того, насколько остыла комната.

Чем холоднее в комнате, тем короче допустимый перерыв. Если отопления нет дольше этих часов, за каждый лишний час плату снижают так же, как за холод.

Куда обращаться, если в квартире холодно

Первым делом сообщите о холоде в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в ту службу, куда исполнитель просит сообщать о таком. Сообщить можно письменно или устно, в том числе по телефону, и служба обязана сообщение зарегистрировать.

1. Сразу, как заметили холод
   Сообщите в аварийно-диспетчерскую службу
   Звонок или письмо служба обязана зарегистрировать
2. Во время разговора
   Запишите данные диспетчера и номер сообщения
   Диспетчер называет свои фамилию, имя и отчество, номер сообщения и время, когда его записал
3. Не позже двух часов после сообщения
   Дождитесь проверки
   Другое время назначают, только если вы на него согласились
4. Когда проверка закончилась
   Получите акт проверки
   В акт записывают температуру в квартире
5. Если исполнитель не пришёл
   Составьте акт сами
   Акт подписывают не меньше двух жильцов и председатель совета дома или ТСЖ
6. Если перерасчёта нет
   Подайте претензию и затем жалобу
   Сначала в управляющую компанию, потом в надзор

Акт без исполнителя. Если проверяющий не пришёл, акт проверки качества можно составить самим. Его подписывают не меньше двух жильцов дома. Третью подпись ставит председатель совета многоквартирного дома, если в доме нет ТСЖ или кооператива, а если есть, председатель товарищества или кооператива.

Свидетель. Температуру лучше записывать в акт вместе с представителем управляющей компании. Если его нет, позовите независимого свидетеля: соседа или другого человека, который не связан с компанией.

Претензия. Претензию в управляющую компанию можно отправить письмом, по электронной почте или передать по телефону. Если в счёте нет перерасчёта, требуйте его отдельно. Сохраняйте копии и даты отправки.

Надзор. Если на претензию не ответили, пишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор или в прокуратуру. За качеством коммунальных услуг следят власти региона, в Москве городские.

Городские сервисы. В Москве пожаловаться на отопление можно на портале «Наш город». Есть и отдельное приложение «Госуслуги Дом»: там собраны услуги ЖКХ, и через него ими можно управлять.

Приёмка батарей и гарантия

Отопление в квартире проверяйте до того, как подпишете передаточный акт: потом спорить сложнее. Акт подписывают обе стороны: по нему застройщик передаёт квартиру, а вы её принимаете.

Если нашли недостаток. Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать от застройщика составить акт о недостатках. В него записывают всё, что в квартире сделано не по договору и не по требованиям. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик это не исправит.

Гарантия. Гарантийный срок на инженерное оборудование квартиры, в том числе на систему отопления, записывают в договоре с застройщиком. Короче трёх лет он быть не может. Срок считают со дня, когда подписали первый передаточный акт, поэтому гарантия может начаться раньше, чем вы приняли квартиру.

Срок на исправление. Сколько дней есть у застройщика, чтобы устранить недостатки, действующий закон однозначно не говорит. Брокер Art Estate проверит, что об этом написано в вашем договоре.

Риски первой зимы в новом доме

Первая зима в новостройке приходится на время, когда в доме всё только налаживается: застройщик передаёт квартиры, компании подписывают договоры, жильцы только знакомятся друг с другом. Риски этой зимы в основном связаны с тем, кто и с какого дня за что отвечает.

Компания ещё не приступила. Управляющая компания отвечает за отопление только после того, как тепло пошло по её договору с поставщиком. Пока этого договора нет, исполнитель для вас ресурсоснабжающая организация, и о холоде сообщайте ей.

Смена компании. Временный договор управления короткий, и посреди зимы у дома может появиться новая компания. Акт, который подписала прежняя компания, по-прежнему годится как доказательство. Храните его вместе с номером сообщения диспетчеру.

Своя котельная без решения. В доме с котельной в общем имуществе дату сезона решают собственники. Пока собрание не прошло или решения нет, отопление включают в городские сроки.

Гарантия идёт раньше. Гарантийный срок отсчитывают от первого передаточного акта. Если вы приняли квартиру позже соседей, часть гарантии к вашей приёмке уже прошла. Заметили скрытый недостаток, заявляйте о нём сразу.

Счёт без договора. Платить нужно и без бумажного договора: раз вы живёте с включёнными батареями, считается, что вы согласились. Долг за отопление копится, даже пока вы ждёте, когда компания пришлёт договор.

Ошибки при запуске отопления

Чаще всего в первую зиму теряют деньги из-за бумаг: холод был, а доказать его нечем. Вот ошибки, которые обходятся дороже всего.

Документы, которые пригодятся первой зимой

Без бумаг не будет ни перерасчёта, ни жалобы. С первого дня в новой квартире складывайте их в одну папку, бумажную или в телефоне.

Передаточный акт. По его дате считают, с какого дня вы платите за отопление. Эта же бумага нужна, если в первом счёте окажутся дни, когда квартира была у застройщика.

Акт проверки. В споре о холоде это главная бумага. В нём записана температура в комнате, и по нему считают часы, за которые снижают плату.

Номер сообщения. Диспетчер обязан его назвать, а заодно время, когда записал сообщение. Запишите номер сразу во время разговора: по нему видно, с какого часа исполнитель знал о холоде.

Договор с застройщиком. В нём записан гарантийный срок на систему отопления. Если батарея потекла через год, по договору видно, действует ли ещё гарантия.

Что сделать по шагам с первого дня

Что делать, зависит от того, где вы сейчас: принимаете квартиру, уже живёте или спорите о счёте. Ниже все шаги по порядку, с самого начала.

1. При приёмке квартиры
   Осмотрите радиаторы и краны
   Недостатки записывайте в акт о недостатках до подписи передаточного акта
2. В день подписи акта
   Сохраните передаточный акт
   С этой даты вы платите за отопление
3. В первые дни после ключей
   Узнайте, кто исполнитель в доме
   Это управляющая компания, ТСЖ или поставщик тепла
4. Когда начался сезон
   Запишите телефон диспетчерской службы
   Сообщения о холоде принимает она
5. Если в комнате холоднее нормы
   Сообщите диспетчеру и дождитесь проверки
   Номер сообщения и акт нужны для перерасчёта
6. Когда пришёл счёт
   Сверьте его с актами
   Если плата не снижена, требуйте перерасчёт отдельно

Деньги. Платите за отопление в срок и с первого месяца проверяйте счёт. Плату за холодные часы снижают, только если холод где-то записан. А долг за прошлые месяцы от этого никуда не девается.

Сроки. Акт проверки составляйте и претензию подавайте, пока в квартире холодно. Через месяц доказать, какая была температура в комнате, будет нечем.

Переход к другой компании. Если дом сменил управляющую компанию, отправьте новой копии актов, которые подписывала прежняя. Тогда спор о перерасчёте не придётся начинать заново.

Частые вопросы

Можно ли попросить включить отопление в доме раньше?
В доме на городской теплосети нельзя: сроки сезона назначают власти, и исполнитель обязан включать тепло по ним. В доме, где котельная входит в общее имущество, собственники сами решают, когда начинать сезон. Без такого решения действуют городские сроки.

Кому звонить, если батареи холодные, а управляющей компании в доме ещё нет?
Пока собственники не выбрали, как управлять домом, или компания не начала работу, тепло вам даёт ресурсоснабжающая организация. О холоде сообщайте ей. Когда компания начнёт работу, исполнителем станет она.

Нужно ли платить за отопление, если акт приёмки ещё не подписан?
Нет. Пока квартира не передана вам по акту, за неё платит застройщик, с того дня, когда дому выдали разрешение на ввод. Ваша обязанность платить начинается в день подписи передаточного акта.

Сколько отопления может не быть, чтобы это не считалось нарушением?
Всего за месяц не дольше 24 часов. Единовременно перерыв отопления не более 16 часов, восьми или четырёх. Чем холоднее в комнате, тем короче перерыв. За каждый лишний час плату снижают так же, как за холод.

Что делать, если после звонка диспетчеру никто не пришёл проверять?
Составьте акт проверки сами. Его подписывают не меньше двух жильцов и председатель совета дома. Если в доме есть ТСЖ или кооператив, подписывает его председатель. С этим актом подавайте претензию в управляющую компанию. Не ответили, пишите жалобу в жилищную инспекцию.

Действует ли гарантия, если батарея потекла через год после заселения?
Гарантия застройщика на систему отопления в квартире не короче срока, который требует закон о долевом строительстве, а точный срок записан в договоре. Отсчитывают его от первого передаточного акта. Если вы выбираете квартиру в новостройке, брокер Art Estate заранее проверит гарантийный срок в договоре и узнает, кто управляет домом. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер свяжется с вами.