Как узаконить перепланировку квартиры в Москве в новостройке

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в Москве, получите решение Мосжилинспекции до начала ремонта, сделайте работы по согласованному проекту и после ремонта сдайте квартиру приёмочной комиссии. В новой квартире без отделки сделать это проще всего: стены ещё никто не трогал, и проект рисуют по чистому плану.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЗАО · Раменки

Woods

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

ЮАО · Даниловский

WOW

комфорт-класс · строится

Подобрать квартиру

САО · Савёловский

Юннаты

Подобрать квартиру

Видное (Ленинский район, Московская область)

Живописный

комфорт-класс · строится

Подобрать квартиру

Как устроена перепланировка по закону

Жилищный кодекс делит работы в квартире на два вида: переустройство и перепланировку. От вида зависит, какие бумаги понадобятся и когда работы считаются законченными.

Переустройство. Так закон называет работы с сетями и оборудованием: установку, замену или перенос труб, сантехники, электрики. Переустройством они становятся, когда после них приходится менять технический паспорт квартиры. В техническом паспорте описаны сама квартира и оборудование в ней.

Перепланировка. Так закон называет изменение границ или площади квартиры, новые помещения или новую внутреннюю планировку. Новая планировка считается перепланировкой, даже если площадь осталась прежней. Так считают с 1 апреля 2024 года. После перепланировки меняют записи в ЕГРН, государственном реестре недвижимости, где записаны границы и площадь квартиры.

Часто в одном ремонте есть и то и другое: переносят стену, а вместе с ней трубы и розетки. Тогда согласуют сразу и переустройство, и перепланировку.

Общее имущество. Некоторые части дома принадлежат всем собственникам вместе, и для них правило своё. Если для перепланировки нужно присоединить к квартире кусок такой общей части, согласие должны дать все собственники помещений в доме. В большом доме собрать его трудно, поэтому такие планы обсудите с проектировщиком ещё до покупки.

Если квартиру ещё не приняли, начните с приёмки квартиры в новостройке. Замечания по стенам и сетям проще закрыть до ремонта, пока поверх них ещё ничего не построили.

Кто согласует перепланировку в Москве

В Москве перепланировку согласует Мосжилинспекция, городская жилищная инспекция. Как это делать, расписано в постановлении правительства Москвы 2011 года об организации переустройства и перепланировки в многоквартирных домах. С тех пор порядок не менялся. Слухи, что правила ужесточат «с лета», оказались ложными.

С августа 2020 года бумаги в инспекцию не носят. Заявление отправляют через портал города, и на это нужно четыре шага.

1. Сначала
   Войдите на mos.ru
   Заявление подают из личного кабинета на портале
2. Затем
   Выберите услугу и заполните заявление
   Форма заявления уже есть на странице услуги
3. Потом
   Загрузите документы
   Проект и документы на квартиру прикладывают файлами
4. В конце
   Отправьте заявление в Мосжилинспекцию
   Дальше остаётся ждать решения

По закону на решение даётся не больше 45 дней со дня, когда подали документы. Дольше нельзя нигде в стране. Документ о согласовании выдают на руки или присылают не позже чем через три рабочих дня после решения.

Сколько точно ждут в Москве, посмотрите на странице услуги перед подачей. От этого зависит, на какой день звать бригаду и когда платить ей за работы со стенами.

Что нельзя делать в квартире в Москве

В московском постановлении перечислены 27 видов работ, которые в многоквартирном доме делать нельзя. Их не согласуют ни по какому проекту. Главные запреты про три вещи: то, на чём держится дом, общие сети и мокрые зоны.

Несущими конструкциями называют стены, перекрытия и другие части здания, на которых держится дом. Общедомовые системы работают на весь дом сразу: это вентиляция, отопление, стояки. Нельзя:

• нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций, ослаблять несущие стены и перекрытия;
• разбирать вентиляционные и технические короба целиком или частично, уменьшать вентиляционный короб;
• ставить или переносить радиаторы отопления на лоджии и балконы;
• подключать тёплый пол к центральной системе отопления;
• расширять или переносить санузел так, чтобы он оказался над жилыми комнатами или кухнями соседей снизу;
• переносить ванную, туалет и кухню туда, где у соседей снизу жилая комната.

Вентиляция. Короб на кухне или в санузле часто хочется убрать ради лишнего угла. Его нельзя ни разобрать, ни сделать тоньше: он входит в общую систему дома.

Отопление. Батарею на балконе и тёплый пол от центрального отопления запрещают по одной причине. В обоих случаях вы залезаете в общую систему, от которой греются и соседи. Если хотите тёплый пол, обсудите с проектировщиком, как сделать его без подключения к центральному отоплению.

Мокрые зоны. Так называют ванную, туалет и кухню. Их можно двигать только туда, где этажом ниже у соседей нет жилой комнаты. Для санузла запрет строже: под ним не должно быть и кухни соседей.

Что согласовать до начала ремонта

В новой квартире почти на любой ремонт со стенами нужно решение инспекции. На отделку, мебель и двери в прежних проёмах решение не нужно. Список работ смотрите в таблице.

Техническое заключение пишет специалист, когда работы касаются несущих конструкций или инженерных систем. Это отдельный документ, его прикладывают к проекту. Закажите его вместе с проектом, иначе в пакете не хватит документа.

Готовые проекты. Для панельных и блочных домов массовых серий есть уже согласованные типовые решения по перепланировке. К какому типу относится дом, узнает брокер Art Estate. Если дом построен не по массовой серии, готового решения не будет, и понадобится свой проект.

Право на квартиру. К заявлению прикладывают документы о праве на квартиру и выписку из ЕГРН, так что подавать его проще, когда право уже записано в реестре. Примут ли заявление с одним актом приёма-передачи, спросите в инспекции, прежде чем нанимать бригаду.

Ипотека. Если квартира куплена в ипотеку, до подачи спросите в банке, нужно ли его согласие на перепланировку и в каком виде. Пусть банк ответит письменно.

Планы до сделки. Ещё до подписания договора брокер Art Estate запросит у застройщика план квартиры этажом ниже и план вашей квартиры с несущими стенами и вентиляционными коробами. По нижнему плану видно, куда можно сдвинуть ванную, туалет и кухню. Короба трогать нельзя, поэтому от них зависит, сколько места останется под кухню-гостиную.

Договор и общее имущество. Если хотите присоединить к квартире часть коридора или другое место общего пользования, брокер Art Estate до подписания проверит, где по договору проходят границы квартиры. Всё, что за ними, общее для всех собственников дома, и на такую перепланировку понадобится согласие каждого из них.

Весь ремонт удобно планировать по шагам из гайда о ремонте в новостройке. Перепланировку ставьте первым пунктом: от решения инспекции зависят все остальные работы.

Во что обойдётся согласование

Сама услуга бесплатная. Платят за проект и техническое заключение. После ремонта понадобится ещё технический план квартиры, и его тоже готовит специалист.

Твёрдой цены у этих работ нет: исполнитель считает её под вашу квартиру и объём работ. Сравнивайте, что входит в каждое предложение, тогда и цена станет понятнее.

Перед тем как платить проектировщику, задайте ему пять вопросов:

1. Входит ли в цену техническое заключение или его заказывают отдельно.
2. Исправит ли он проект бесплатно, если инспекция откажет из-за проекта.
3. Сверил ли он план с запретами для мокрых зон и вентиляции.
4. Кто готовит технический план после ремонта и сколько он стоит.
5. Сколько дней займёт проект, чтобы вы успели подать заявление до приезда бригады.

Как сравнить предложения. Положите рядом ответы нескольких проектировщиков и сверьте их по строкам: проект, техническое заключение, технический план после ремонта, исправления после отказа. Если в предложении какой-то строки нет, оно только кажется дешёвым: недостающую работу придётся заказывать отдельно.

Сэкономить на проекте не получится: без него заявление не примут. А то, что сэкономили на бумагах, легко уйдёт на переделку стен, если ремонт окажется самовольным.

Если пришёл отказ

Отказать в согласовании могут только по четырём причинам:

• вы не приложили документы, которые обязаны дать сами;
• государственный орган ответил, что нужных документов у него нет;
• документы подали не в тот орган;
• проект не соответствует требованиям закона.

Решение об отказе выдают или присылают не позже чем через три рабочих дня после того, как его приняли. Отказ можно оспорить в суде.

Если отказали из-за проекта, верните его проектировщику вместе с текстом отказа. Пусть он исправит именно то, на что указала инспекция. В суд идти стоит, когда вы уверены, что проект соответствует закону и исправлять в нём нечего.

Перед повторной подачей. Ещё раз пройдите по списку причин отказа. Проверьте, что в пакете есть все документы, которые вы обязаны дать сами, что заявление уходит в Мосжилинспекцию через mos.ru и что проектировщик исправил проект по тексту отказа.

После ремонта: акт комиссии и запись в реестре

Ремонт закончен, но по закону перепланировка ещё не завершена. Для этого нужны три документа: ваше уведомление, акт комиссии и запись в реестре.

1. Сразу после работ
   Сообщите инспекции, что работы закончены
   К уведомлению приложите технический план квартиры после перепланировки
2. В течение 30 дней
   Комиссия утверждает акт
   Срок считают со дня, когда инспекция получила уведомление
3. После акта
   Инспекция обращается в Росреестр
   Новую площадь записывают в ЕГРН, ходить туда вам не нужно
4. Запись в реестре
   Перепланировка завершена
   С этого дня она закончена по закону

В техническом плане описана квартира после работ: её границы и площадь. По нему в реестр и вносят новые данные.

Технический план. Закажите его сразу после окончания работ и сверьте с проектом: стены и проёмы должны стоять там же, где на чертеже. Если квартира не совпадает с проектом, комиссия работы не примет.

Переустройство и перепланировку закрывают в разные дни. Переустройство закончено в тот день, когда комиссия утвердила акт. Перепланировка закончена в тот день, когда изменения внесли в ЕГРН. Пока записи нет, в реестре остаётся прежняя площадь.

С 2024 года Мосжилинспекция сама вносит в ЕГРН данные о сделанной перепланировке, и собственнику не нужно идти в Росреестр.

Сколько ждать записи в реестре и надо ли платить за неё пошлину, спросите в инспекции, когда отправляете уведомление.

Ремонт уже сделан без решения

По закону самовольная перепланировка та, на которую нет решения о согласовании. Если решение есть, но стены ставили не по проекту, перепланировка тоже самовольная.

В Москве такую перепланировку можно оформить без суда, во внесудебном порядке. Правительство собирается ввести такой порядок во всех регионах. Город принимает заявки и на будущие работы, и на уже сделанные.

Каждая четвёртая заявка в Москве приходит уже после ремонта. За полгода так оформляют тысячи квартир, и порядок для сделанных работ действует.

Какие документы нужны для сделанных работ и чем этот порядок отличается от согласования до ремонта, посмотрите на странице услуги на mos.ru. Посмотрите до того, как заказывать бумаги, чтобы не платить за лишнее.

Суд. Если без суда оформить не вышло, остаётся суд. Он может сохранить квартиру в перепланированном виде, если работы не нарушают права и интересы людей и не угрожают их жизни или здоровью. Такие споры Верховный суд разобрал в обзоре практики. Если права людей не нарушены и угрозы нет, одно то, что перепланировку не согласовали, ещё не обязывает возвращать квартиру в прежний вид.

Работы из списка запретов так не сохранить. Ослабленная несущая стена или разобранный короб угрожают дому, и суд это учитывает.

Риски самовольной перепланировки

За самовольную перепланировку штрафуют и обязывают вернуть квартиру в прежний вид. Штраф назначают по закону об административных нарушениях.

Штраф тут пугает меньше всего. Дороже обходится вернуть квартиру в прежнее состояние. Срок и порядок назначает инспекция, и они должны быть разумными.

Худший исход. Допустим, собственник не вернул квартиру в прежний вид к сроку, и решения суда сохранить перепланировку тоже нет. Тогда инспекция снова идёт в суд. По её иску суд может решить продать квартиру с публичных торгов, на открытом аукционе.

Кто начинает проверку. Проверка начинается с обращения. Обратиться может любой человек, например сосед, а ещё управляющая компания или орган власти. За закрытой дверью ремонт не спрятать: соседи снизу слышат перфоратор, жалуются, и инспекция приходит в квартиру.

Перед покупкой квартиры, где уже был ремонт, сверьте план в выписке из ЕГРН с тем, что видите на показе. Если стены стоят иначе, брокер Art Estate запросит у продавца решение инспекции и акт комиссии.

Ошибки при перепланировке в новостройке

Самые дорогие ошибки делают ещё до первого удара перфоратора: когда выбирают квартиру, проект и день, с которого начать работы.

Чаще всего ошибаются ещё до ключей, когда выбирают квартиру под будущую планировку. Если стену или санузел двигать нельзя, никакой проект этого не исправит. Сравните планы до покупки с помощью гайда о черновой отделке: в такой квартире стены ставят с нуля, и проект проще согласовать до стройки.

Как сравнить квартиры. Если выбираете между несколькими вариантами, кроме площади смотрите, что в каждой квартире можно перестроить. Узнайте, что у соседей снизу под будущей кухней и санузлом, где проходят вентиляционные короба и несущие стены, относится ли дом к массовой серии. Если мокрые зоны можно сдвинуть без запрета, вариантов планировки будет больше.

Документы для согласования перепланировки

Обычно Мосжилинспекции нужны заявление, документы о правах на квартиру, бумаги технического учёта и описание того, что вы собираетесь менять. Вот подробный список.

Выписка из ЕГРН. Перед подачей закажите выписку и проверьте, что право на квартиру записано на вас. Если записи нет, инспекция может отказать: неполный пакет документов как раз одна из причин отказа.

Технический паспорт. Узнайте заранее, где его взять: без него пакет к заявлению неполный. Вместе с выпиской он нужен проектировщику, чтобы проект совпал с тем, что записано о квартире.

Держите все бумаги в одной папке и в электронном виде. Решение, проект, акт и выписка понадобятся, когда будете продавать квартиру, затеете новый ремонт или когда у соседей или управляющей компании появятся вопросы.

Порядок действий и деньги по шагам

Деньги на перепланировку уходят в два захода: сначала на бумаги, потом на работы. Если заплатить бригаде за стены до решения инспекции, вы рискуете всей суммой.

1. До покупки
   Сверьте планировку с запретами
   Посмотрите план этажа ниже и где стоят вентиляционные короба
2. После ключей
   Дождитесь записи права в реестре
   Закажите выписку из ЕГРН
3. До ремонта
   Закажите проект и техническое заключение
   Заложите их в бюджет ремонта первой строкой
4. Подача
   Отправьте заявление на mos.ru
   Приложите все документы
5. После решения
   Платите бригаде за работы со стенами
   Отделку, где стены не трогают, можно делать в это же время
6. После работ
   Уведомите инспекцию и приложите технический план
   Дождитесь акта комиссии
7. В конце
   Закажите свежую выписку
   Сверьте площадь с техническим планом

Пока идёт согласование, деньги на работы со стенами лучше держать отдельно от бюджета отделки. Обои, плитка и встроенная мебель от решения не зависят, их можно заказывать и планировать, не дожидаясь инспекции.

Если ремонт сделан без решения, закажите технический план и проект по тому, что уже сделано, и подайте их в инспекцию. Суд для этого не нужен. Деньги на переделки отложите и не трогайте, пока инспекция не ответит.

Частые вопросы

Нужно ли согласовывать объединение ванной с туалетом?
Да. Когда ванную объединяют с туалетом, меняется внутренняя планировка, поэтому это согласуют до ремонта. Если вместе с ним переносят сантехнику, к проекту добавляют техническое заключение.

Можно ли перенести батарею на балкон?
Нет. Радиатор на лоджии или балконе нарушает работу общей системы отопления дома. Это есть в списке запретов, и такое не согласуют.

Нужно ли самому идти в Росреестр после ремонта?
Нет. Когда акт утвердили, инспекция сама обращается в столичный Росреестр. От вас нужно только вовремя отправить уведомление о завершении работ с техническим планом.

Подойдёт ли для новостройки готовый типовой проект?
Готовые согласованные решения есть для панельных и блочных домов массовых серий. Если ваш дом к ним не относится, понадобится свой проект. Какой серии дом, узнает брокер Art Estate.

Можно ли узаконить перепланировку без суда, если ремонт уже сделан?
В Москве да. Город принимает заявки на уже сделанные работы и оформляет их без суда. Работы из списка запретов так не узаконить.

Нужно ли согласовывать замену дверей и встроенный шкаф?
Нет. На обои, покраску, плитку, встроенный шкаф и новые двери в прежних проёмах решение инспекции не нужно. Если вы ещё выбираете квартиру и хотите заранее понять, какую планировку в ней можно будет сделать, оставьте заявку на подбор квартиры.