Инвестиции в недвижимость Дубая: права, расходы, риски и налоги для инвестора из России

Купить недвижимость в Дубае напрямую может и иностранец. Если объект стоит в зоне, где иностранцам разрешено владеть жильём, его оформляют на ваше имя. Сделку вносят в реестр земельного ведомства Дубая. Сколько стоит оформление и как платить за стройку, можно узнать ещё до покупки. Если вы налоговый резидент России, налог с дохода от объекта вы платите в России и отчитываетесь там же.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

САО · Тимирязевский

26 Парквью

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

САО · Савёловский

Twist

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена собственность иностранца в Дубае

В Дубае первым делом смотрят, какое право на объект вы получите. От этого зависит, будет ли у владения срок и станет ли вашей земля под зданием. Выбор зависит и от того, зачем вы покупаете: для сдачи, для перепродажи и для вида на жительство подходят разные варианты.

Полная собственность. Freehold, собственность без всяких ограничений, в том числе без срока. Вам принадлежат и земля, и здание, которое на ней стоит. Иностранцу такое право дают только в тех зонах Дубая, которые для этого отвели.

Пользование и долгая аренда. В тех же зонах иностранцу могут дать право пользования (usufruct) или долгую аренду на срок до 99 лет. У freehold срока нет.

Свидетельство о собственности. Title deed, свидетельство о праве собственности, которое выдаёт ведомство. После сделки ведомство выпускает новое свидетельство на имя покупателя. Настоящее ли свидетельство у продавца, можно проверить на сайте ведомства или в приложении Dubai REST. Ответ приходит сразу.

Какое у объекта право и кто владелец, видно по документам. Если продавец показывает только копию или его свидетельство не проходит проверку ведомства, о цене с ним пока не говорите. Сначала документы должны быть в порядке. О деньгах говорите потом.

Регистрация готового объекта по шагам

1. До перевода денег
   Проверка свидетельства продавца
   Настоящий ли title deed, проверяют на сайте ведомства или в приложении Dubai REST
2. Перед регистрацией
   Справка e-NOC
   Электронная справка застройщика, что он не возражает против продажи объекта в зоне freehold
3. В день сделки
   Паспорт и сборы
   Иностранцу без резидентства ОАЭ нужен действующий паспорт
4. После регистрации
   Свидетельство на ваше имя
   Ведомство выпускает title deed за отдельный сбор

Строящийся объект. Здесь сделку регистрирует застройщик, но только после того, как вы заплатите сборы. Квитанцию об оплате сборов храните вместе с договором.

Деньги до регистрации. Пока права продавца никто не проверил, отдавайте ему как можно меньше. Чем меньше денег у него на руках до проверки, тем спокойнее сделка.

Справка застройщика. Чтобы зарегистрировать продажу в зоне freehold, нужна электронная справка e-NOC от застройщика. Её получают через приложение Dubai REST. Прежде чем назначать день сделки, брокер Art Estate узнает у продавца, запросил ли он справку. Если справки нет, перенесите дату и деньги вперёд не отправляйте.

Паспорт. Если у вас нет резидентства ОАЭ, в день сделки нужен действующий паспорт. Посмотрите, до какого числа он действует, прежде чем договариваться с продавцом о дате.

Вид права в бумагах. Сверьте, какое право записано в свидетельстве продавца и какое в договоре: собственность, право пользования или долгая аренда. Если в бумагах написано разное, день сделки не назначайте, пока продавец письменно не объяснит, откуда расхождение.

Сколько стоит оформление сделки

За регистрацию продажи готового объекта ведомство берёт 4% от цены покупки. Если вы с продавцом не договорились иначе, этот сбор делят пополам. Сверху платят за выпуск свидетельства, а ещё два небольших сбора ведомства и сбор сервисного партнёра, через которого проходит регистрация.

Сюда не вошли НДС на сбор партнёра и сборы, которые зависят от вида карты и самого объекта.

Кто что платит. Пополам сбор ведомства делят, только если стороны не договорились иначе. Найдите в договоре отдельную строку о том, кто платит сбор за регистрацию, за выпуск свидетельства и сбор партнёра. Если такой строки нет, брокер Art Estate спросит продавца и попросит его ответить письменно до подписи.

Сбор партнёра. Сбор сервисного партнёра зависит от цены объекта, и сверху к нему добавляют НДС. Какую сумму партнёр выставит по вашей сделке, узнает брокер Art Estate. Внесите её в бюджет до подписи договора.

Что узнать о сборах на стройке. Если покупаете на стройке, брокер Art Estate узнает у застройщика, какие сборы за регистрацию вносите вы, на какой счёт их платить и когда застройщик зарегистрирует сделку после оплаты. Ответ брокер запросит письмом, а вы храните это письмо рядом с квитанцией.

Сборы на стройке. Когда покупаете на стройке, сборы за регистрацию вы платите застройщику, и только потом он регистрирует сделку. Ведомство напоминало застройщикам, что эти сборы надо платить вовремя.

Плата за дом после сделки. Сборы при регистрации платят один раз, а за обслуживание дома вы платите всё время, пока владеете объектом. Сколько стоит обслуживание дома, видно на странице Service Charge Index на сайте ведомства. Туда вводят название проекта, назначение объекта и год. Узнайте эту цифру до покупки: от неё зависит, сколько чистыми вам принесёт аренда.

Эскроу и платежи по готовности стройки

За строящийся объект в Дубае платят только на счёт эскроу этого проекта. Счёт эскроу открывают на проект, и деньги с него тратят на строительство этого проекта. Ваши деньги уходят на стройку того самого дома, который вы покупаете.

Проверка до подписи. Прежде чем подписать договор на строящийся объект, проверьте проект в ведомстве и в RERA, лично или на сайте ведомства. Там видно, зарегистрированы ли в RERA проект и застройщик, есть ли у проекта счёт эскроу и на сколько процентов он готов. Брокер Art Estate проверит это вместе с вами.

Готовность стройки. На сколько процентов готов проект и в каком он статусе, видно в сервисе ведомства. Проект там ищут по номеру участка, по номеру проекта или по названию. Заглядывайте туда перед каждым крупным платежом.

Платёж по этапам. Бывает, что платежи по графику привязаны к тому, насколько готов проект. Тогда каждый раз, когда вас просят заплатить, вы вправе узнать, на сколько процентов готова стройка. Готовность письмом подтверждает консультант проекта, которого утвердило ведомство. Пока стадию, о которой договорились, не подтвердили, платить вы не обязаны.

Исключения. Иногда RERA освобождает застройщика от счёта эскроу. Так бывает, особенно когда стройка ушла далеко, а у проекта и инвесторов нет проблем.

Договор. В договоре на строящийся объект проверьте, что реквизиты эскроу принадлежат именно этому проекту, какой график платежей и к чему привязан каждый платёж. Если платёж привязан к готовности, в договоре должно быть написано, какую стадию подтверждает письмо консультанта.

Счёт и регистрация проекта. Брокер Art Estate узнает у застройщика, на какой проект открыт счёт эскроу, зарегистрирован ли проект в RERA и не давала ли RERA проекту исключение из правила о счёте. Каждый ответ брокер сверит с тем, что показывает сервис ведомства.

Что узнает брокер. Брокер Art Estate узнает, кто консультант проекта и как вам будут присылать его письмо вместе с просьбой об оплате.

Риски, если проект отменили или вы передумали

Когда вы покупаете на стройке, деньги под угрозой в двух случаях. Первый: проект могут отменить. Второй: вы сами захотите забрать деньги, пока стройка идёт.

Отмена проекта. Когда проект решили отменить, отдел ведомства, который закрывает такие проекты, требует от застройщика вернуть инвесторам их деньги. Если застройщик деньги не вернул, дело передают в суд.

Выход из проекта, который продолжается. Бывает, что стройка идёт дальше, а вы решили забрать свои деньги. Тогда вернуть их можно только через суд. Покупайте на стройке, если готовы дождаться ключей.

Платёж без подтверждения. Если вы заплатили за этап до письма консультанта, деньги ушли раньше, чем стройка дошла до этого этапа. Вернуть такие деньги трудно, а дождаться письма было бы куда проще.

Ожидания по доходу. На стройке часто покупают, чтобы потом перепродать объект или сдавать его. За сколько он окупится и когда его получится продать с прибылью, заранее никто не знает. Считайте с запасом, чтобы платить по графику и не продавать ради этого другое имущество.

Доходность, которую считают по объекту

Одной цифры чистой доходности на всё жильё в Дубае нет. Доход каждого объекта считают отдельно: сколько платит арендатор, сколько уходит на дом, сколько недель объект стоит без арендатора и сколько забирают налоги. Рынок большой и сделок на нём много, но по общим цифрам доход вашего объекта не посчитать.

Аренда. Поднимать плату владелец может по Rental Index, справочнику аренды на сайте ведомства. Туда вводят дату договора, тип объекта и район. Для нового договора индекс служит ориентиром. Обязательным он становится, когда стороны спорят, насколько поднять плату при продлении договора.

Пересмотр условий. Договор аренды регистрируют в системе Ejari. Брокер Art Estate проверит условия договора до подписи.

Договор с арендатором. Пока договор аренды действует, он обязателен и для вас, и для арендатора. Расторгнуть его в одиночку можно только в тех случаях, которые прописаны в законе.

Сравнение с другим вложением. Общую цифру по рынку для сравнения объектов не берите: по ней не понять, сколько принесёт ваш объект.

Как сравнить два объекта. Для каждого объекта соберите одни и те же строки: аренду с учётом Rental Index, плату за обслуживание дома из Service Charge Index, сборы при покупке и налог в России. Сравнивайте объекты по тому, сколько у вас остаётся, когда все эти строки вычли.

Вид на жительство через покупку жилья

Если вы купили жильё за 2 млн дирхамов ОАЭ или дороже, можно подать заявление на вид на жительство на десять лет. Потом его можно продлевать. Порог считают по цене покупки.

Несколько объектов. Порог можно набрать одним объектом или несколькими, если каждый из них оформлен на того, кто подаёт заявление.

Объект в ипотеке. К заявлению нужно письмо от банка о том, что он не возражает. К письму прикладывают подтверждение, что сумма порога уже выплачена. Если вы берёте ипотеку и рассчитываете на вид на жительство, договоритесь с банком о письме ещё до сделки.

Где быть при подаче. Когда подаёте заявление, вы должны быть в ОАЭ. Поездку подстройте под день, когда будете подавать документы.

Владелец в свидетельстве. До сделки проверьте, на чьё имя будет оформлено свидетельство по каждому объекту. Объект, записанный на другого человека, в порог для вашего заявления не войдёт.

Налоги в ОАЭ и в России

Если вы как частное лицо продаёте недвижимость в ОАЭ или сдаёте её в аренду или субаренду, корпоративный налог ОАЭ с этого дохода не берут. Условие одно: вы не работаете по лицензии, и для такой работы лицензия не нужна.

Доход в России. Деньги от продажи недвижимости за границей налоговая считает доходом из-за рубежа. Налоговый резидент России платит НДФЛ со всех доходов, из какой бы страны они ни пришли. Если вы продали или сдали объект в Дубае, сдайте декларацию и заплатите налог.

Ставки. Если вы живёте в России больше 183 дней в году, доход от сдачи в аренду облагают по шкале 13%, 15%, 18%, 20% и 22%. Доход от продажи облагают по шкале 13% и 15%.

Счёт в банке ОАЭ. Валютный резидент России сообщает в ФНС, когда открыл или закрыл счёт и когда сменились его реквизиты. Если за календарный год вы в сумме пробыли за границей больше 183 дней, сообщать о счёте и сдавать по нему отчёт вам не нужно. Отчёт о движении денег по счёту сдают раз в год. Иногда от него освобождают, поэтому свой случай разберите с налоговым консультантом.

Календарь отчётов. Сразу после сделки запишите в календарь сроки из таблицы: сообщение о счёте, отчёт по счёту, декларацию и оплату налога. Договоры аренды или продажи и выписки по счёту храните вместе, они понадобятся для декларации.

Ошибки, которые стоят инвестору денег

Почти все ошибки при вложениях в Дубай связаны с порядком действий: деньги отправили до проверки или отчёт сдали после срока. Исправить такую ошибку после сделки дороже, чем не допустить её с самого начала.

До первого перевода реквизиты эскроу сверяют с данными проекта. Если счёт прислали в переписке, проверьте его вместе с брокером Art Estate.

Третья ошибка опаснее всего на готовом объекте, где сделку проводят за один день. Проверить свидетельство быстрее, чем доехать до ведомства.

Что делать с деньгами при каждой цели

Что делать и в каком порядке, зависит от того, зачем вы покупаете: чтобы сдавать, чтобы купить на стройке или чтобы получить вид на жительство. Первые шаги у всех трёх целей одинаковые.

1. До выбора объекта
   Цель вложения
   От цели зависят вид права, бюджет и требования к дому
2. Перед договором
   Проверка права и проекта
   Свидетельство продавца или лицензия и эскроу стройки
3. До первого платежа
   Расчёт расходов
   Сборы при регистрации, плата за дом, налог в России
4. После сделки
   Отчёты в России
   Сообщить о счёте, сдать декларацию и вовремя заплатить налог

Готовый объект под аренду. Не отдавайте деньги, пока не проверили права продавца. В бюджет сразу заложите сборы при регистрации и плату за обслуживание дома. С другими вложениями доход сравнивайте уже за вычетом налога в России.

Строящийся объект. Платите только на эскроу проекта и только за этапы, которые подтвердили. Держите запас денег на весь график платежей, потому что выйти из проекта, пока он продолжается, можно только через суд.

Вид на жительство. Выбирайте один объект или несколько, чтобы вместе они стоили не меньше порога на момент покупки. Если берёте ипотеку, заранее договоритесь с банком о письме, что он не возражает.

Собственность или долгая аренда. Freehold сроком не ограничен, и по нему вам принадлежат земля и все здания на ней. Какое право у объекта, смотрите в свидетельстве: слов продавца тут мало.

Готовый объект или стройка. На стройке деньги уходят на эскроу частями, а выйти из проекта, пока он продолжается, можно только через суд. Выбор зависит от того, готовы ли вы оставить деньги в проекте до ключей.

Как сравнить варианты. Для каждого варианта распишите, сколько денег и когда уходит, кто их получает и как их вернуть, если что-то пойдёт не так. У готового объекта главный вопрос в правах продавца. У стройки главное, на какой счёт идут платежи и кто подтверждает этапы.

Документы для сделки, визы и налоговой

Документы по вложению в Дубай бывают двух видов. Одни нужны в день сделки и когда вы подаёте на вид на жительство. Другие копятся годами, пока вы владеете объектом и отчитываетесь в России.

Копии всех бумаг храните в одном месте, в том числе в электронном виде. Отчитываться в России нужно каждый год, и квитанции за прошлые годы для этого тоже понадобятся.

Частые вопросы

Какую доходность приносит жильё в Дубае?
Одной цифры чистой доходности на весь рынок нет. Доход считают по каждому объекту отдельно.

Платят ли в ОАЭ налог со сдачи жилья?
Корпоративный налог ОАЭ с частного лица за сдачу и продажу недвижимости не берут, пока для этого не нужна лицензия и вы не работаете по ней. Нужна ли лицензия для вашего вида сдачи, брокер Art Estate проверит до покупки.

Можно ли получить вид на жительство за несколько объектов?
Да. Порог цены можно набрать одним объектом или несколькими, если все они оформлены на вас. Считают цену каждого объекта на момент покупки.

Можно ли расторгнуть договор аренды до конца срока?
Пока договор аренды действует, он обязателен для обеих сторон. Одна сторона может выйти из него раньше срока, только если на это есть причина из закона. Продажу или переезд планируйте с оглядкой на то, когда заканчивается договор с арендатором.

Подходят ли эти правила для Абу-Даби и других эмиратов?
Регистрацию, сборы, эскроу и справочники аренды мы здесь разбираем для Дубая.

Как перевести деньги из России и взять ипотеку?
Одного порядка для всех нет. Получится ли перевод и сколько он будет стоить, зависит от банков и от самого платежа. Условия ипотеки для гражданина России без резидентства ОАЭ банки решают отдельно в каждом случае. Оставьте заявку брокеру Art Estate.