Что считать элитной отделкой квартиры и чем она отличается от дорогого ремонта

В договор подряда можно вписать цифры, которые потом проверяют: твёрдую цену работы, гарантийный срок и норму шума, а ночью в квартире допустимо до 30 дБА. Сколько стоит мрамор, видно в день покупки. А хорошо ли сделана отделка, вы узнаете по термометру, шумомеру и акту приёмки, когда бригада уже уйдёт.

В каком виде застройщик сдаёт квартиру в новостройке

Застройщик сдаёт квартиру в одном из трёх видов отделки. От вида зависит, сколько готового придётся сносить под ваш проект и сколько работы останется подрядчику.

Без отделки. Ремонта в квартире нет. Где будут санузлы и комнаты, размечено на полу линиями или краской. Трубы и провода подведены к квартире, стоит входная дверь. Внутрь заведены воздуховоды вентиляции и отвод холодной воды.

Предчистовая, или White Box. Внутренние перегородки уже построены, стены оштукатурены и зашпаклёваны под финишный слой. На полу сделана стяжка, то есть ровный слой под покрытие, а в санузлах лежит гидроизоляция. Электричество разведено по квартире, батареи отопления уже стоят.

Чистовая. В квартире стоят межкомнатные двери с фурнитурой, радиаторы, розетки и выключатели. Вода и электричество разведены, в санузлах тёплый пол, стены покрашены или облицованы керамогранитом, потолки подвесные. Бывает, что застройщик ставит ещё оборудование умной квартиры и заводит в квартиру центральную систему кондиционирования.

Что подрядчик обязан сделать, записывают в договор: смета с марками материалов, сроки этапов, гарантия и цифры, которые квартира должна показать на замерах после работ. Чем элитная отделка отличается от дорогого ремонта, хорошо видно, если сравнить их по пунктам.

Когда отделка становится перепланировкой

В законе два вида переделки квартиры, и обе надо согласовать до начала работ. Элитный проект почти всегда задевает хотя бы одну из них, поэтому с границами лучше разобраться до того, как дизайнер нарисует планировку.

Переустройство. Так называют работы, когда сети, сантехнику, электрическое и другое оборудование ставят, меняют или переносят и после этого надо менять технический паспорт квартиры. В техническом паспорте описаны квартира и её оборудование. Перенесли ванную, мойку или электрощит и правите паспорт, значит, у вас переустройство.

Перепланировка. При перепланировке меняются границы или площадь квартиры, появляются новые помещения или меняется планировка внутри. Если перенесли перегородку, это тоже перепланировка, даже когда площадь квартиры осталась прежней.

Согласование. Обе переделки согласуют с органом местного самоуправления, то есть с местной властью. Сроки, за которые власть должна ответить, в законе жёсткие.

1. День подачи
   Вы подаёте документы на согласование
   Ответ дают самое позднее через 45 дней
2. День решения
   Власть согласует проект или отказывает
   Документ о согласовании выдают на руки или присылают самое позднее через три рабочих дня
3. После документа
   Подрядчик начинает сносить и переносить
   До документа стены и мокрые зоны не трогают

Санузел над чужой спальней. Ванную, душевую, туалет и совмещённый санузел нельзя ставить над жилыми комнатами и кухнями. Куда перенести мокрую зону даже в просторной планировке, решает план этажа ниже.

Общее имущество дома. Так называют то, чем собственники квартир владеют вместе. Если реконструкция уменьшает общее имущество, на неё нужно согласие всех собственников в доме. Без такого согласия присоединить к квартире часть общего коридора не получится.

Переделка без согласования. Такую переделку закон считает самовольной, и за неё выписывают административный штраф. После штрафа переделка всё равно остаётся незаконной. Оставить квартиру в новом виде может суд, и он её сохранит, если переделка не нарушает права людей и не грозит их жизни или здоровью.

Что в инженерии дома трогать нельзя

Сети квартиры подключены к общим системам дома. В правилах коммунальных услуг прямо перечислено, чего владельцу квартиры делать нельзя. Проект инженерии лучше сверить с этим списком до того, как дизайнер выберет оборудование.

Мощность. Нельзя включать технику, если её мощность подключения выше максимально допустимой нагрузки. В элитном проекте мощность набирается быстро: тёплые полы в нескольких комнатах, кондиционеры, индукционная плита, сушильный шкаф. Инженер складывает мощность всего, что будет работать одновременно, и сравнивает её с разрешённой мощностью квартиры.

Отопление. Без разрешения исполнителя коммунальных услуг нельзя сливать теплоноситель, то есть воду из системы отопления. Исполнителем называют организацию, которая оказывает дому коммунальные услуги. Самовольно снимать или отключать батареи тоже запрещено.

Дизайнерские радиаторы. Площадь нагрева батарей задана проектом дома. Самовольно ставить батареи крупнее проектных нельзя. Длинный трубчатый радиатор под панорамным окном выглядит красиво, но подбирают его в пределах того, что заложено в проекте. На всё, что выходит за проект, нужно разрешение.

Общие сети. Без разрешения нельзя подключать своё оборудование к внутридомовым системам, то есть к сетям, общим для всего дома. Менять сами эти системы владелец квартиры тоже не вправе.

Пустая квартира зимой. Пока идёт отделка, в квартире никто не живёт. Отопление в ней нельзя убавлять так, чтобы воздух остыл ниже двенадцати градусов. Впишите это условие в договор с подрядчиком: даже когда бригада уходит на праздники, батареи остаются включёнными.

Сколько градусов и децибел должно быть в квартире

Тепло и движение воздуха в комнатах лучше записать в задание инженеру цифрами.

Тишина. Шум в квартире измеряют в дБА. Это единицы громкости, которые показывает шумомер.

Звукоизоляция. Тишина в спальне зависит от пола, стен, вентиляции и кондиционера. Впишите в договор, что после работ ночной шум в спальне укладывается в норму, и закажите замер шумомером при приёмке, чтобы цифра попала в акт. Если начнётся спор о шуме, вы сошлётесь на эту цифру, и разговоры про хорошие материалы уже ничего не решат.

Когда в Москве можно шуметь

В Москве при переустройстве и перепланировке квартиры нельзя шуметь с 13 до 15 часов и с 19 до 9 часов. В воскресенье и в нерабочие праздничные дни шуметь нельзя весь день. Бригада со штроборезом и перфоратором работает в оставшиеся часы.

Суббота в список запретных дней не входит, так что шумная бригада может работать до шести дней в неделю, если на неделе нет праздников.

Новый дом. Полтора года со дня ввода дома в эксплуатацию, то есть с того дня, когда дом официально сдан, запрет не действует. Всё это время часы тишины на перепланировку не распространяются.

График работ. Сносить перегородки, штробить стены под проводку и заливать новую стяжку лучше в первые месяцы после сдачи дома. Чем позже вы начнёте, тем больше шумных работ попадёт под часы тишины, и ремонт растянется.

Сроки в договоре. Часы тишины известны заранее, и подрядчик закладывает их в сроки этапов, когда их считает. Если он опоздал, сослаться на часы тишины уже не выйдет.

Во что обойдётся отделка, кто платит за доплаты и как получить вычет

Итоговая цена элитной отделки зависит от сметы. Смета по закону бывает двух видов, и от вида зависит, кто платит за сюрпризы, которые вскроются посреди работ.

Твёрдая смета. Если в договоре не сказано иное, цена работы считается твёрдой. Подрядчик не вправе требовать, чтобы её подняли, а вы не вправе требовать, чтобы её снизили. Исключение одно: материалы и оборудование, которые даёт подрядчик, заметно подорожали, и когда подписывали договор, этого нельзя было предвидеть. Тогда подрядчик вправе потребовать поднять цену.

Приблизительная смета. Бывает, что по ходу понадобились ещё работы и цена из-за них заметно выросла. Подрядчик обязан вовремя вас об этом предупредить. Если вы не согласны платить больше сметы, закон разрешает отказаться от договора.

Подрядчик промолчал. Если подрядчик не предупредил о росте цены, он обязан закончить работу, а деньги получит по цене из договора.

Вычет. Имущественный вычет уменьшает налог, который вы заплатили, на часть расходов на жильё. В расходы на квартиру, с которых считают вычет, входят отделочные материалы и работы по отделке. Вычет считают с той суммы, которую вы правда потратили, но не больше чем с 2 000 000 рублей.

Условие вычета. Отделку берут в вычет, только если по договору вы покупаете недостроенную квартиру или права на неё без отделки. Если вы купили квартиру с отделкой от застройщика, вычета за свою отделку не будет. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

В каком порядке идут работы, от выбора квартиры до приёмки

В элитной отделке многое решает порядок шагов. Дороже всего обходится ошибка на первом: проект, нарисованный без планов дома, приходится переделывать уже на стройке.

1. До покупки
   Проверяем планировку и сети
   Брокер Art Estate проверит это до покупки
2. Когда получили ключи
   Проект и задание инженеру
   В задании цифры тепла, влажности и шума для каждой комнаты
3. Перед договором подряда
   Смета и сроки этапов
   Вид цены, марки материалов и дата каждого этапа
4. До сноса стен
   Согласование перепланировки
   Без документа о согласовании стены и мокрые зоны не трогают
5. Первые месяцы после сдачи дома
   Шумные работы
   Снос, штробы и стяжку делают, пока не действуют часы тишины
6. Конец работ
   Приёмка с замерами
   В акте дата, температура и шум рядом с цифрами из договора

Дата приёмки. Сроки претензий к подрядчику считают со дня, когда вы приняли работу. Подписывайте акт только после замеров и обхода с инженером. Если подписать без проверки, сроки уже пойдут, а недостатки так и останутся ненайденными.

Этапы с ценой. Разбейте смету на этапы, у каждого своя цена и свой срок. Так видно, за что вы платите, а при просрочке неустойку считают от цены этого этапа.

Если подрядчик опоздал, сдал брак или гарантия кончилась

Главные риски элитной отделки одинаковы для любой квартиры: подрядчик опаздывает, сдаёт брак или пропадает к тому времени, когда вылез недостаток. На каждый такой случай в Законе о защите прав потребителей и в Гражданском кодексе есть своё правило.

Просрочка. Если вы заказали отделку для себя как потребитель, подрядчик платит вам неустойку, то есть штраф, три процента цены работы за каждый день просрочки. Больше цены отдельного вида работы или всего заказа неустойка быть не может.

Чем мельче этапы в смете, тем раньше просрочка по каждому из них набегает в ощутимую сумму.

Брак. Если работа сделана с недостатками, выберите одно из четырёх требований. Подрядчик бесплатно исправляет недостатки, снижает цену или переделывает работу заново. Четвёртое требование: брак исправляет другая бригада. Её работу оплачивает подрядчик.

Сроки претензий. О недостатках заявляют, пока идёт гарантийный срок. Если гарантии в договоре нет, недостаток надо найти в разумный срок и не позже двух лет со дня приёмки работы. Если недостаток у самой квартиры как недвижимости, предел пять лет, и он одинаковый в законе о защите прав потребителей, в бытовом подряде и в строительном подряде.

Существенный недостаток. О серьёзном браке можно заявить и после этих сроков. Тогда предел равен сроку службы работы, а если срок службы не установили, десяти годам со дня приёмки. Придётся доказать, что недостаток появился до того, как вы приняли работу.

Короткая гарантия. Бывает, что подрядчик даёт гарантию на год или на полгода. Если недостаток нашли, когда гарантия кончилась, но два года ещё не прошли, подрядчик за него всё равно отвечает. Только вам придётся доказать, что брак появился до передачи работы или из-за причин, которые были до неё.

Какую гарантию даёт застройщик на свою отделку

Если вы берёте квартиру с отделкой от застройщика, подрядчик не нужен. Гарантию на отделку тогда даёт застройщик по закону о долевом строительстве. Условия у этой гарантии свои, и их лучше сравнить с договором подряда до того, как вы выберете квартиру.

Гарантия. Срок гарантии на отделочные работы и элементы отделки пишут в договоре долевого участия. Короче одного года со дня передачи квартиры он быть не может.

Предел выплат. Всего с застройщика можно взыскать не больше трёх процентов от цены договора. Для дорогой квартиры с отделкой граница понятная: на компенсацию больше этой суммы по суду рассчитывать не приходится.

Стандарт застройщика. В договоре бывает ссылка на стандарт организации. Это внутренние правила застройщика по отделке, зарегистрированные в Федеральном информационном фонде. Тогда качество отделки проверяют по этому стандарту. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Что выбрать. Отделка застройщика удобна, если вам подходят её проект и уровень. Если вы задумали свою планировку, инженерию и материалы, берите квартиру без отделки: свободы больше, и есть право на вычет за отделку.

Ошибки при заказе элитной отделки

Чаще всего ошибаются ещё до первого удара перфоратора: в договоре, в смете и в проекте. Исправлять такие ошибки потом приходится сносом.

Мощность посчитали в конце. Дизайнер выбрал тёплые полы и технику, а разрешённую мощность узнали, когда всё уже куплено. Брокер Art Estate проверит это до покупки.

Вычет потеряли из-за одной фразы. Квартиру купили по договору, где нет слов о покупке без отделки, и отделку в вычет не берут. Как написан договор на квартиру, проверяют до подписи, после подписи его уже не поменять.

Документы для отделки, приёмки и вычета

Документы по отделке нужны трижды: чтобы начать работы законно, чтобы спросить с подрядчика за брак и чтобы получить вычет. Храните их вместе с договором на квартиру.

Акт приёмки. С даты в акте пойдут сроки претензий, поэтому дата должна стоять цифрами, без пропусков. Температуру и шум с замеров впишите туда же: с цифрой в подписанном акте подрядчику спорить сложнее.

Переписка. Пусть подрядчик предупреждает о росте сметы письменно. Претензии по качеству тоже отправляйте только письменно. Устная договорённость с прорабом в споре ничего не докажет.

Частые вопросы

Чем элитная отделка отличается от дорогого ремонта?
Договором и цифрами. В элитной отделке есть твёрдая смета с марками материалов, проект инженерии в пределах правил дома, нормы тепла и шума в задании и замеры при приёмке. Без этого даже с дорогими материалами получится дорогой ремонт с обычными рисками.

Нужно ли согласовывать перенос стен и сантехники?
Да. Если вы переносите перегородки, по закону это перепланировка. Если переносите сети и сантехнику и правите технический паспорт, это переустройство. Обе переделки согласуют с местной властью, и сносить подрядчик начинает только после документа о согласовании.

Можно ли поставить тёплые полы и кондиционеры в каждой комнате?
Можно, если вся техника вместе не мощнее допустимой нагрузки квартиры. Подключать своё оборудование к общим сетям дома без разрешения нельзя.

Можно ли делать шумный ремонт в субботу?
Можно. Суббота в список запретных дней не входит, часы тишины в субботу те же, что в будни. Под запрет на весь день попадают только воскресенье и нерабочие праздничные дни.

Что делать, если подрядчик сорвал срок?
Отправьте подрядчику письменную претензию и посчитайте неустойку за каждый день просрочки. Она растёт, пока не сравняется с ценой этапа или всего заказа. Если у каждого этапа в смете своя цена и свой срок, считать проще, и сумма понятнее.

С чего начать, если вы выбираете квартиру под элитную отделку?
Сначала выберите вид отделки и посчитайте деньги для каждого варианта. Если покупаете квартиру без отделки, закладывайте в бюджет проект, согласование и работы по твёрдой смете, а чеки собирайте для вычета. За квартиру с чистовой отделкой застройщика платите сразу, зато гарантию на отделку даёт застройщик и подрядчик не нужен. Брокер Art Estate подберёт квартиру под ваш проект и ещё до покупки запросит планы этажей, мощность и стандарт отделки. Оставьте заявку на подбор, и брокер свяжется с вами.