Что проверить в акте приемки квартиры перед подписью

Акт приемки квартиры в законе называется передаточным актом. Его подписываете вы и застройщик, в нём пишут дату передачи и основные характеристики квартиры. Кроме них, в акт можно вписать и другие сведения, если вы с застройщиком так договоритесь.

Как устроена приемка квартиры у застройщика

Передать квартиру застройщик вправе только после того, как дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Это документ, которым власти разрешают пользоваться построенным домом. Срок передачи берут из договора долевого участия, ДДУ, по которому вы покупали квартиру на стройке. Отдать квартиру раньше срока застройщик может, только если это разрешает договор.

Когда квартира готова, вам приходит письмо от застройщика. Отправить его он обязан не позже чем за месяц до срока передачи по договору. Если в договоре есть дата начала передачи, письмо приходит не позже чем за 14 рабочих дней до неё. Застройщик отправляет его заказным с уведомлением о вручении или отдаёт вам лично под расписку.

Начать приемку нужно в срок, который стоит в договоре. Если в договоре такого срока нет, у вас семь рабочих дней после того, как вы получили письмо. Конверт и уведомление с датой вручения сохраните: по ним видно, когда начался ваш срок.

Сама приемка идёт в четыре шага.

1. В офисе застройщика
   Документы
   Вы сверяете разрешение на ввод, паспорта счётчиков, окон и двери, план квартиры
2. В квартире
   Осмотр
   Вы проверяете стены, окна, двери и инженерные системы и записываете замечания
3. Есть претензии
   Акт осмотра
   Недостатки записывают в отдельный акт, а передаточный акт вы пока не подписываете
4. Претензий нет
   Подпись
   Вы подписываете акт приема-передачи

Что меняется в приемке в 2026 году

В период с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года включительно действуют особые правила правительства о передаче квартир. В них три темы: срок передачи, как присылают письма и как проходит осмотр, если нашлись недостатки.

Срок передачи. Срок передачи можно сдвинуть для одной вашей квартиры, если вы с застройщиком так договоритесь. Остальных квартир в том же доме это не касается. Договориться можно только после того, как дом получил разрешение на ввод. Проектную декларацию, официальное описание проекта, при этом не меняют.

Электронное письмо. Письмо о готовности квартиры и предложение сдвинуть срок передачи застройщик вправе прислать электронным документом. Подписывает его усиленной электронной подписью сотрудник застройщика, которому дали на это право. Документ приходит на электронную почту, записанную в договоре, или другим способом, о котором сказано в договоре. Найдите этот адрес в своём договоре и проверяйте почту в последние месяцы перед сдачей дома.

Специалист на осмотре. Если на осмотре нашлись существенные нарушения требований к качеству, акт осмотра составляют вместе со специалистом. Так же поступают, если вы с застройщиком не сошлись в списке недостатков.

Правила прошлых лет. Похожие правила применяли с 25 марта 2022 года по 30 июня 2023 года включительно. Потом особые правила передачи действовали с 30 декабря 2023 года по 31 декабря 2024 года включительно. Тогда акт осмотра со специалистом составляли до того, как подписать документ о передаче. Недостатки без существенных нарушений вписывали прямо в документ о передаче, и застройщик устранял их бесплатно. Если спорили о дефектах, их определяли по акту осмотра со специалистом.

Документы на приемку и что сверить в офисе

Приемка начинается с бумаг в офисе застройщика. Возьмите с собой три документа.

В офисе посмотрите документы на дом и на то, что стоит в квартире. Чем раньше вы увидите их копии, тем спокойнее пройдёт осмотр.

Разрешение на ввод. Без него закон не разрешает передавать квартиру, поэтому с него и начинают проверку бумаг.

Паспорта оборудования. Паспорта двери и окон сверьте с тем, что стоит в квартире, и с договором. Номера в паспортах счётчиков сравните с номерами на самих счётчиках.

Инструкция по эксплуатации. Застройщик передаёт вам инструкцию по эксплуатации квартиры. Заберите её на приемке и храните вместе с актом: она понадобится, если придётся писать претензию по гарантии.

План квартиры. Поэтажный план и экспликация показывают, какой квартира записана в документах. С ними в руках проще сверить планировку на осмотре.

Как осматривать квартиру

На осмотре квартиру сверяют с договором и проектом. Стены, окна, двери и электрику сверяют с ДДУ, вентиляцию с проектной декларацией. Под каждый пункт заведите графу для замечаний и заполняйте её сразу, на месте.

Планировка и площадь. Планировку и площадь комнат сверяют с договором, высоту потолков с проектом. По закону цену договора можно считать так: цена метра, умноженная на площадь. Изменить цену после того, как договор подписан, можно, только если согласны обе стороны и в договоре описано, в каких случаях и на каких условиях это делают.

Отделка. Если квартира с отделкой и её условия записаны в договоре, качество отделки сверяют со стандартом застройщика.

Инженерные системы. Откройте воду в каждом смесителе, включите свет во всех комнатах, поищите следы протечек у радиаторов и под трубами. Отдельно осмотрите отверстия для разводки воды: их тоже проверяют вместе с водопроводом.

Фото каждого замечания. Снимайте недостаток так, чтобы по кадру было понятно, в какой комнате он найден. Снимок с датой потом легко приложить к акту и к претензии.

Второй человек. На осмотр удобнее идти вдвоём. Один проверяет окна, двери и сантехнику, второй записывает замечания и следит, чтобы ничего не потерялось.

Что записать в акт и когда его не подписывать

Застройщик обязан передать квартиру, которая соответствует договору, проекту и обязательным требованиям. Если квартира с ними расходится, до подписи передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствии. В нём перечисляют, чем квартира отличается от обещанной. Пока застройщик не выполнит ваше требование по недостаткам, передаточный акт можно не подписывать.

Три требования. Когда отступления ухудшают качество или из-за недостатков квартирой нельзя пользоваться, выбирать вам. Если в договоре не сказано иначе, потребуйте одно из трёх:

• бесплатно устранить недостатки в разумный срок;
• уменьшить цену договора на сумму, которая соответствует недостатку;
• возместить ваши расходы на устранение недостатков.

Отказ от договора. При существенном нарушении требований к качеству вы вправе сами отказаться от договора, согласие застройщика для этого не нужно. Так же можно поступить, если застройщик не устранил недостатки в разумный срок, который назначили вы. Тогда застройщик вернёт деньги и заплатит проценты, которые назначает закон.

Пункты в пользу застройщика. Если в договоре написано, что застройщик не отвечает за недостатки, такие условия ничтожны. Они не действуют, даже если вы подписали договор вместе с ними.

Как записать недостаток. Каждый недостаток пишите отдельной строкой: комната, что не так, с каким пунктом договора или проекта расходится.

Свой экземпляр. Возьмите себе подписанный экземпляр акта о несоответствии и приложите к нему фото. С ними проще переписываться с застройщиком и следить, успевает ли он всё исправить в срок.

Во что обойдётся застройщику опоздание или недостаток

За нарушения закон обязывает застройщика платить неустойку. Это деньги, которые он платит вам за каждый день нарушения. Размер зависит от ставки рефинансирования, это процентная ставка Банка России.

Просрочка передачи. За каждый день просрочки застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования от цены договора. Ставку берут ту, что действует в день, когда застройщик выполнил обязательство. Вам как гражданину эту неустойку платят в двойном размере.

Отсрочка до конца года. По требованиям, которые предъявили до 1 января 2026 года, правительство разрешило застройщикам отложить уплату неустоек, штрафов, пеней и возмещение убытков. Отсрочка действует до 31 декабря 2026 года включительно.

Недостатки. Если застройщик тянет и не устраняет недостатки, не снижает цену или не возмещает расходы, за каждый день задержки он платит одну трёхсотую ставки рефинансирования. Неустойку считают от того, сколько стоит устранить недостатки, или от суммы, которую он должен возместить. Если квартиру покупали для личных нужд, неустойку платят вдвое. Сумма при этом не выше стоимости устранения. Если из-за недостатка в квартире нельзя жить, неустойку считают от цены договора.

Штраф по суду. Если суд встал на вашу сторону, а застройщик сам ваши требования не выполнил, суд взыщет с него штраф в пять процентов от присуждённой суммы.

Предел по отделке. За нарушения в отделке, в установке окон и дверей и в сантехнике всего можно взыскать не больше трёх процентов цены договора. В договоре эта сумма может быть больше. Неустойки за просрочку передачи этот предел не касается.

Риски, если отложить приемку

Риски появляются, когда письмо о готовности уже у вас, а вы не пришли на осмотр и не оформили претензии. У застройщика по закону есть несколько способов закончить передачу без вас.

Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приемки или отказываетесь от неё, через два месяца после того, как срок приемки истёк, застройщик вправе составить односторонний акт. Это акт о передаче, который он подписывает без вас. Правило действует, если в договоре не сказано иначе.

Когда акт без вас законен. Составить его застройщик вправе, только если знает, что вы получили письмо о готовности. Если письмо вернулось к нему почтой, такое право у него тоже есть.

Риск случайной гибели. С даты одностороннего акта этот риск переходит на вас. Если квартира пострадает без чьей-либо вины, убыток несёте вы.

Неустойка за ваши дни. Если квартиру передали позже, потому что вы уклонялись от подписи, а застройщик всё сделал как положено, неустойку за эти дни он не платит.

Письменный отказ. Если вы не подписываете акт из-за недостатков, оформите отказ письменно и приложите акт о несоответствии. По бумагам должно быть видно, что вы ждали исправлений.

Гарантия после подписи акта

Подпись под актом закрывает приемку, и с этого момента начинает работать гарантия. Пока идёт гарантийный срок, застройщик отвечает за недостатки квартиры.

Оборудование. Гарантия на инженерное оборудование идёт с первого передаточного акта по дому. Если вы принимаете квартиру позже соседей, к вашей подписи часть этого срока уже прошла.

Претензия. Претензию по качеству пишут, пока идёт гарантийный срок, и перечисляют в ней недостатки. Когда их устранить, застройщик договаривается с вами. Если он отказал или не уложился в срок, можно идти в суд.

Исключения. Застройщик не отвечает за недостаток, если докажет одну из причин: нормальный износ, нарушение правил эксплуатации, ремонт, неправильно сделанный вами или нанятыми вами людьми, несоблюдение инструкции по эксплуатации. Перед ремонтом обойдите квартиру ещё раз и предъявите претензии по всему, что нашли.

Что происходит после подписи

После подписи бумаги оформляет застройщик. Заявление о регистрации вашего права собственности подаёт он сам.

1. День подписи
   Передаточный акт
   Со дня передачи вы платите за жильё и коммунальные услуги
2. До 30 рабочих дней
   Заявление о регистрации
   Его подают в электронном виде, без вас
3. После регистрации
   Выписка из ЕГРН
   Застройщик передаёт вам выписку из государственного реестра недвижимости

Электронная подача. Бумажный акт застройщик сканирует и заверяет усиленной электронной подписью. Для вас подача ничего не стоит.

Акт без вашей подписи. Если застройщик составил односторонний акт, срок подачи тот же, и считают его от этого акта. Регистрация в этом случае идёт так же.

Ошибки при приемке квартиры

Каждая из этих ошибок затягивает спор с застройщиком и отнимает время, которое могло бы уйти на ремонт.

Отказ от подписи тоже бывает ошибкой, если его не оформить. Отказаться устно на осмотре мало: на бумаге от этого ничего не останется.

Как действовать при каждом исходе осмотра

От того, чем закончился осмотр, зависит, что будет с вашими деньгами дальше: заплатите ли вы за исправления сами, вернёте часть цены или получите деньги обратно.

Квартира без замечаний. Сверьте в акте дату передачи и характеристики квартиры с договором и подписывайте. Дальше вы тратите деньги на ремонт, а претензии по качеству предъявляете по гарантии.

Недостатки без существенных нарушений. Требуйте акт о несоответствии и выбирайте одно из трёх требований. Вернуть расходы удобно, если вы всё равно будете переделывать отделку своими силами. Снизить цену выгоднее, когда недостаток не мешает жить и чинить его вы не собираетесь. Если выбрать бесплатное устранение, работу делает застройщик, и он же отвечает за её качество.

Существенные нарушения. Запишите их в акт и решите, нужна ли вам эта квартира. Если нет, по закону можно выйти из договора и вернуть деньги с процентами.

Застройщик опоздал с передачей. Запишите дату передачи по договору и дату, когда квартиру передали на деле. Дни между ними и есть просрочка, за которую застройщик платит неустойку, если вы сами не уклонялись от приемки.

Частые вопросы

Нужна ли доверенность, если договор оформлен на супруга?
Да. На приемку берут паспорт, договор и доверенность, если договор оформлен не на того, кто пришёл на осмотр.

Может ли застройщик передать квартиру раньше срока из договора?
Только если это разрешает договор. В 2026 году срок передачи одной квартиры можно сдвинуть и по договорённости с вами, но не раньше, чем дом получит разрешение на ввод.

Что делать, если после подписи нашлась протечка?
Снимите её на фото и напишите застройщику претензию по качеству, пока не кончилась гарантия. Опишите в ней недостаток и место, где он нашёлся. Пока нет ответа на претензию, трубы сами не переделывайте.

Когда застройщик заплатит неустойку за просрочку?
По требованиям, которые предъявили до 1 января этого года, застройщики вправе отложить уплату до 31 декабря включительно.

Нужна ли застройщику доверенность на регистрацию собственности?
Нет. Для заявления о регистрации доверенность от вас не нужна. После регистрации он передаёт вам выписку из ЕГРН, государственного реестра недвижимости.

Что делать, если застройщик не согласен со списком недостатков?
В 2026 году акт осмотра в таком случае составляют вместе со специалистом. Кто приглашает специалиста и кто ему платит, выясните до осмотра.