Семейная ипотека дольше 15 лет: что будет с платежом, когда закончится льгота

Семейная ипотека остаётся главной льготой для семей с детьми. Длинный кредит у неё никто не отнимал. Поменялось другое: у льготы появился срок годности. Через 15 лет ставка вырастет, и 9 октября 2026 года Банк России объяснил банкам, как считать этот рост и как предупреждать о нём заёмщиков. Разбираем, что это значит для семьи, которая берёт кредит сейчас, и что проверить в договоре до подписи.

Что поменялось

С 1 октября семейная ипотека работает по новым правилам. Кредит по-прежнему можно взять на длительный срок. Государство при этом доплачивает банку разницу в ставке только первые 15 лет. Дальше субсидии нет, и банк вправе поднять ставку.

Рост ограничен двумя потолками. Ставку можно поднять максимум на 4 процентных пункта. И она не может оказаться выше ключевой ставки на тот момент плюс 3 пункта. Для кредитов на строительство частного дома второй потолок мягче: ключевая плюс 3,5 пункта.

Сами правила программы Банк России не менял. Он разослал банкам информационное письмо о том, как с этими правилами работать. Главная мысль письма: семья должна увидеть цену второй половины кредита ещё в день подписания договора.

Считаем на примере

Кредит 10 млн ₽ на 30 лет, ставка 6% годовых. Это условия нашего расчёта. В вашем договоре цифры могут быть другими.

Первые 15 лет платёж 59 955 ₽ в месяц.

За эти 15 лет заёмщик заплатит банку 10,8 млн ₽. Из них 7,9 млн ₽ уйдут на проценты, долг уменьшится на 2,9 млн ₽.

К началу 16-го года остаётся долг 7,1 млн ₽. Это 71% от суммы кредита.

Если ставка станет 10%, платёж с 181-го месяца будет 76 349 ₽. Это плюс 16 394 ₽ в месяц, на 27% больше.

При ставке 9% платёж будет 72 062 ₽. При ставке 8% платёж будет 67 898 ₽.

Платежи посчитала редакция на условиях, названных выше.

Семейная ипотека осталась длинной, но льгота в ней теперь на 15 лет. Считайте такой кредит как два: первые 15 лет по льготной ставке и остаток долга по ставке до плюс 4 пунктов.

Как работает потолок

Из двух потолков всегда работает тот, что ниже. Первый привязан к вашему договору: льготная ставка плюс 4 пункта. Второй привязан к ключевой ставке, которую Банк России установит через 15 лет.

Пока ключевая ставка заметно выше льготной, второй потолок ничего не меняет. Он начнёт помогать заёмщику, только если ключевая ставка к тому времени опустится ниже вашей льготной ставки плюс один пункт. Тогда ставка вырастет меньше чем на 4 пункта.

Какой будет ключевая ставка через 15 лет, сегодня не знает никто. Поэтому регулятор просит закладывать в график худший разрешённый случай: рост на 4 пункта, если договор не обещает меньше.

Отсюда простое правило чтения договора. Найдите пункт о ставке после льготного периода. Если там записан рост меньше 4 пунктов, это ваша выгода, и она закреплена на бумаге.

Почему банк может одобрить меньше

Вторая часть письма касается проверки дохода. Банк считает, какую долю дохода семья отдаёт на все кредиты. Для периода после 15 лет банкам рекомендовано считать эту долю по ставке, увеличенной на 4 пункта.

Семье с запасом по доходу это почти ничего не меняет. Семья, которая проходила проверку впритык, может получить одобрение на меньшую сумму или просьбу добавить созаёмщика. Платёж после льготы выше, и банк теперь видит его уже сегодня.

Для семьи это полезный фильтр. Если платёж после льготы не помещается в бюджет уже на бумаге, лучше узнать это до сделки, чем на шестнадцатом году кредита.

Так же банкам рекомендовано считать полную стоимость кредита. Это цифра в договоре, которая показывает, во что кредит обходится заёмщику. Теперь она учитывает и вторую половину срока с выросшей ставкой. Поэтому у длинной семейной ипотеки полная стоимость окажется заметно выше льготной ставки. Так выглядит честная цена кредита.

Кого заденет сильнее

Сильнее всего правило касается семей, которые берут кредит на максимальный срок ради низкого платежа. Чем длиннее срок, тем больше долга остаётся к концу льготы. На этот остаток и ляжет новая ставка.

Меньше всего оно касается тех, кто берёт кредит на 15 лет или короче. Вся их ипотека пройдёт по льготной ставке. Тех, кто гасит досрочно, правило тоже задевает слабее: чем меньше долг к концу льготного срока, тем меньше переплата по новой ставке.

Отдельная группа: семьи, которые строят частный дом. У них потолок по ключевой ставке на полпункта выше. Если ключевая ставка через 15 лет окажется низкой, их ставка вырастет чуть сильнее, чем у покупателей квартир.

Что может быть дальше

Если ключевая ставка за эти годы заметно снизится, второй потолок начнёт работать, и рост ставки окажется меньше 4 пунктов. Если нет, семья получит полный рост, и график в договоре уже его покажет. Возможно, банки начнут соревноваться условиями после льготы и записывать в договор рост меньше разрешённого. Может случиться и так, что семьи чаще станут выбирать срок короче или гасить долг досрочно в первые годы.

Что делать покупателю

Источник: Банк России, лента событий. Расчёт платежей сделала редакция на условиях, названных в тексте.