Ипотека держится на льготах: рыночный кредит подорожал до 18,0%, а льготные выдачи растут

Средняя ставка по ипотеке снизилась до 10,1%, и кажется, что кредит подешевел. На деле изменилась структура выдач: в общем объёме стало больше льготных программ. Рыночный кредит за месяц стал дороже. Поэтому средняя цифра мало что говорит конкретному покупателю. Его ставка зависит от двух вещей: подходит ли он под программу и что покупает, строящуюся квартиру или готовую.

Главное в цифрах

213,6 млрд руб.

Столько выдали льготной ипотеки в августе, около 56% всех выдач.

18,0%

Средняя ставка рыночного кредита, и она растёт.

7,3%

Ставка по ДДУ, самый дешёвый путь к кредиту.

12,5%

Средняя ставка на готовом жилье.

48,2%

Доля кредитов на строящееся жильё, и она растёт.

264,5 млрд рублей

Просрочка по ипотеке, за год плюс 56,7%.

Что поменялось

В августе банки выдали 86,4 тыс. рублевых кредитов на 380,6 млрд руб. В июле было 85,5 тыс. кредитов на 363,4 млрд руб. За год число кредитов выросло на 1,6%, а объём снизился на 3,0%.

Около 56% всех выдач пришлось на программы господдержки. Из них 85,0% дала «Семейная ипотека», это 181,6 млрд руб. Выдачи на рыночных условиях сократились на 4,7%, до 167,0 млрд рублей.

Средняя ставка опустилась до 10,1% годовых после 10,5% в июле. По кредитам на строящееся жильё по ДДУ ставка 7,3%. На готовом жилье 12,5% против 12,8% месяцем ранее. Средняя ставка по рыночным кредитам выросла до 18,0%.

Считаем на примере

Кредит 10 млн ₽ на 30 лет. Это условия нашего расчёта. В вашем договоре цифры могут быть другими.

Под 7,3% платёж 68 557 ₽ в месяц, переплата за весь срок 14,7 млн ₽.

Под 12,5% платёж 106 726 ₽ в месяц, переплата за весь срок 28,4 млн ₽.

Под 18% платёж 150 709 ₽ в месяц, переплата за весь срок 44,3 млн ₽.

Разница между 7,3% и 18% составляет 82 151 ₽ в месяц.

Платежи посчитала редакция на условиях, названных выше.

Средняя ставка снижается только потому, что растёт доля льгот, а рыночный кредит дорожает. Рынок ипотеки держится на господдержке и новостройках, и покупатель без программы платит за это больше.

Почему средняя ставка обманчива

Банк России прямо пишет, что средняя ставка снизилась за счёт роста доли льготных кредитов. Льготные кредиты дешевле, их стало больше, и среднее ушло вниз. Рыночный кредит при этом подорожал.

Льготы работают в основном на первичном рынке. Поэтому доля кредитов на строящееся жильё выросла до 48,2% после 46,3% в июле. Выдачи по ДДУ за месяц прибавили 14,1% и дошли до 161,5 млрд рублей.

Заёмщики берут кредиты на всё более долгий срок. Средний срок вырос на 5 месяцев, до 23 лет и 10 месяцев. По ДДУ он дошёл до 26 лет. Чем длиннее срок, тем ниже платёж, но тем больше набегает процентов за годы.

Кому легче, кому тяжелее

Проще всего семьям, которые подходят под «Семейную ипотеку» и покупают в новостройке. Ставка по ДДУ 7,3% намного ниже рыночных 18,0%. Именно сюда идёт основной поток льготных денег.

Тяжелее всего тем, кто покупает без программы. Средняя ставка на готовом жилье 12,5%, а чисто рыночный кредит стоит 18,0%. Для таких покупателей кредит дорожает, хотя средняя цифра по рынку снижается.

Картина сильно зависит от региона. Самый крупный средний кредит в Москве, 7,7 млн руб., по ДДУ там 8,5 млн руб. Самая низкая средняя ставка в Республике Бурятия, 5,5%, самая высокая в Чеченской Республике, 14,8%. По ДДУ минимум в Приморском крае, 3,7%.

Растёт и просрочка. Она дошла до 264,5 млрд рублей, за год прибавила 56,7%, но пока это 1,2% всего долга. Если рост продолжится, банки могут строже проверять заёмщиков.

Куда это может повернуть

Банк России ждёт, что в сентябре льготных выдач станет больше. Первые цифры от ПАО ДОМ.РФ это подтверждают: за 3 недели сентября выдали около 175 млрд руб. льготной ипотеки. За те же недели августа было 137,4 млрд руб.

Перекос в сторону льгот может усилиться. Если рыночная ставка останется высокой, спрос и дальше будет уходить в новостройки и программы. Вторичный рынок больше зависит от рыночного кредита и может остаться в стороне.

Ипотечный портфель растёт медленнее. За год он прибавил 10,2% после 10,7% в июле. Рынок держится, но его рост почти целиком обеспечивают программы господдержки.

На что смотреть дальше

Следующая важная цифра: итоги сентября. Банк России ждёт роста льготных выдач, и первые данные ПАО ДОМ.РФ это подтверждают. Если рыночная ставка останется высокой, разрыв между льготным и рыночным кредитом может закрепиться, и вторичный рынок может остаться без дешёвых денег. Данные о числе банков на рынке за III квартал 2026 года выйдут в выпуске №10.

Что делать покупателю

Источник: Банк России, сведения о рынке ипотечного кредитования. Расчёт платежей сделала редакция на условиях, названных в тексте.