Вторичка в новостройках Москвы и Петербурга: покупка квартиры у владельца в сданном доме

Вторичка в новостройке Москвы или Петербурга это квартира в сданном доме, которую вы покупаете у первого владельца по договору купли-продажи. Квартира станет вашей в день, когда в государственном реестре недвижимости появится запись о переходе права. Если документы приняли в Росреестре, регистрация занимает семь рабочих дней, через МФЦ, центр госуслуг, девять.

Как устроена покупка квартиры в сданном доме

Квартира в новом доме проходит через две сделки. Первую заключает дольщик, человек, который купил квартиру у застройщика по договору долевого участия, пока дом строился. Застройщик передаёт ему готовую квартиру после того, как получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Вторую сделку заключаете вы: покупаете квартиру у дольщика, который уже стал её владельцем. Как дольщик покупает квартиру у застройщика, читайте в разборе договора долевого участия.

Закон о второй сделке один для Москвы и Петербурга. Города различаются сервисами, где проверяют сам дом. Всё остальное, от выписки до пошлины, устроено одинаково.

Государственный реестр недвижимости, ЕГРН, это база Росреестра. В ней записано, кому принадлежит квартира и есть ли на ней ограничения. Вся сделка держится на этой базе: продавец доказывает право выпиской из неё, а ваше право появляется с записью в ней.

Кто продаёт. Продаёт первый владелец квартиры. Договор, цену и сроки вы обсуждаете с ним. От застройщика в этой сделке нужны его бумаги, которые остались у продавца: договор долевого участия и акт передачи квартиры.

Что вы покупаете. Вы покупаете квартиру и долю в общем имуществе дома, которым собственники квартир владеют вместе. Доля неразрывно связана с квартирой. Государство регистрирует её одновременно с правом на квартиру, отдельной сделки для неё нет.

Когда квартира становится вашей. Право на квартиру возникает с момента записи в реестре. Деньги и ключи иногда переходят раньше записи. Для банков, судов и всех остальных это ничего не меняет: пока записи нет, владелец по реестру продавец.

То же правило действует для самого продавца. Право дольщика тоже возникает только с записью в реестре. Пока её нет, он ещё не собственник. Продавать ему по договору купли-продажи нечего.

Когда дом считается сданным

Дом сдан, когда застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что строительство закончено полностью. Ещё он подтверждает, что дом построен по разрешению на строительство и по проекту, соответствует плану участка и тому, что на участке разрешено строить. Подробнее о том, как проходит сдача, читайте в разборе сдачи дома в эксплуатацию.

Выдачу разрешения на ввод подтверждает запись в реестре разрешений на ввод. Ищите разрешение на дом в этом реестре.

Квартиру дольщику застройщик передаёт только после разрешения на ввод. Поэтому акт передачи у продавца появляется не раньше, чем дом сдали. Дальше идёт регистрация права первого владельца, и порядок у неё такой.

1. Стройка закончена
   Застройщик получает разрешение на ввод
   без него квартиру дольщику не передают
2. После разрешения
   Дольщик подписывает акт передачи
   акт подтверждает, что квартиру передали
3. В течение 30 рабочих дней после акта
   Застройщик просит зарегистрировать право дольщика
   он подаёт заявление в Росреестр в электронном виде
4. После записи в реестре
   Дольщик становится собственником
   только теперь он продаёт квартиру по договору купли-продажи

Гарантия на дом. Гарантийный срок по договору долевого участия длится минимум три года со дня передачи квартиры дольщику. Срок не касается оборудования и отделки. Договор может назначить другой день начала срока.

Гарантийный срок вы застаёте уже идущим. Если дольщик получил квартиру два года назад, от минимального трёхлетнего срока остаётся год. Попросите у продавца договор долевого участия и акт передачи: по ним видно, с какого дня считают гарантию и какой она длины. Какие требования к застройщику вы предъявите как второй владелец, обсудите с юристом до подписания договора.

Как проверить дом в Москве и Петербурге

Сначала проверьте, законно ли построен дом и сдан ли он. У Москвы и Петербурга для этого свои открытые сервисы.

Москва. В городской системе документов о застройке, ГИС ОГД, хранятся сведения и копии документов о построенных и планируемых домах. Найдите дом по адресу и сверьте документы с тем, что показывает продавец.

Петербург. На сайте города лежат два реестра: выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию. Если дом есть в реестре разрешений на строительство, его строили законно. Дом ищут по адресу.

Что о доме скажет выписка на квартиру. В выписке из реестра недвижимости есть строка об аварийности дома и строка о решении изъять квартиру. Для нового дома такие отметки редкость. Просмотрите эти строки всё равно: они пустые, значит, с этой стороны вопросов нет.

Как проверить квартиру по выписке

Выписку из реестра недвижимости закажет любой человек, в том числе через интернет. Разрешение продавца для этого не нужно. Закажите её до первого задатка или аванса и ещё раз накануне сделки.

Выписка без имени. Владелец может не разрешить выдавать свои данные. Тогда в общедоступной выписке будет только отметка, что квартира принадлежит физическому лицу. Имени там не будет.

Выписка от продавца. Продавец может сам передать вам выписку со своими данными. Сведения о владельце в ней вы проверите на специальном сервисе на сайте Росреестра. Сервис открывается по QR-коду на выписке, пользоваться им бесплатно. Сверьте имя в выписке с паспортом человека, который подписывает договор.

Чьё согласие нужно на продажу

Квартирой часто владеет не один продавец. Если у квартиры есть совладелец или она общая для семьи, сделке нужны их согласия. Соберите их до подписания договора.

| Кто | Что нужно | Что будет без этого | | --- | --- | --- | | Супруг продавца, если квартира общая | согласие, подписанное у нотариуса | супруг может требовать признать сделку недействительной | | Совладельцы с долями | сделку заверяет нотариус | без нотариуса такую сделку не оформляют, исключения перечислены в законе | Супруг продавца. Согласие супруга заверяет нотариус: проверяет личность и подписывает бумагу вместе с ним. Без такого согласия супруг может пойти в суд и требовать признать сделку недействительной. На это у него год со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Квартира в долях. Сделку по продаже доли заверяет нотариус. В законе есть исключения. Одно из них касается случая, когда все совладельцы продают свои доли одной сделкой.

Дети. Орган опеки и попечительства, отдел власти, который защищает права детей, выдаёт разрешение на продажу квартиры ребёнка.

Что обязательно в договоре

Закон называет три условия, без которых договор купли-продажи квартиры не работает. Проверьте их в тексте до того, как поставите подпись.

1. Квартира. В договоре стоят данные, по которым квартиру нельзя спутать с другой. Если их нет, договор считается незаключённым: по закону договора нет. Перенесите описание квартиры из выписки.
2. Цена. Стороны согласуют цену письменно в самом договоре. Без цены договор тоже считается незаключённым.
3. Кто остаётся жить. После продажи в квартире могут остаться люди, которые сохраняют право ею пользоваться. Тогда их перечень и их права записывают в договор. Закон считает это обязательным условием.

Передача квартиры. Продавец передаёт квартиру, а вы её принимаете по передаточному акту, бумаге, которую стороны подписывают при передаче. Продавец выполнил договор, когда вручил квартиру и подписал акт. Договор может назначить другой порядок, и этот порядок тогда главнее.

Расчёты. Порядок оплаты запишите в договор: сумму, срок и способ. Так деньги и квартира переходят по одной понятной схеме.

Как идёт сделка по шагам

Сделка идёт от проверки дома к записи в реестре. Шаги одни и те же в Москве и Петербурге, отличается только сервис для проверки дома.

1. До встречи с продавцом
   Проверить дом
   в Москве по ГИС ОГД, в Петербурге по реестрам разрешений на сайте города
2. До подписания
   Заказать выписку из реестра
   продавец записан владельцем, ограничений и споров нет
3. До подписания
   Собрать согласия
   согласие супруга у нотариуса, разрешение опеки, если среди владельцев дети
4. День сделки
   Подписать договор купли-продажи
   в тексте квартира, цена и люди с правом пользования
5. В день сделки или позже
   Подать документы на регистрацию
   в Росреестр или через МФЦ
6. После записи в реестре
   Получить выписку
   она подтверждает переход права и ипотеку банка, если покупка в кредит
7. В день из договора
   Подписать акт передачи
   продавец отдаёт квартиру и ключи
8. После регистрации права
   Оформить коммунальные платежи на себя
   платить за квартиру вы обязаны с момента права собственности

Срок регистрации считают в рабочих днях со дня, когда документы приняли. Сделку, которую заверил нотариус, Росреестр регистрирует быстрее. Если нотариус отправил документы в электронном виде, запись появляется на следующий рабочий день. Датой регистрации права считают день, когда запись внесли в реестр.

Если квартира ваша нужна к определённой дате, например к выходу на ипотеку или к переезду, посчитайте срок от дня подачи документов.

Во что обойдётся сделка

Обязательных платежей у сделки два: пошлина за регистрацию права и коммунальные платежи с момента, когда вы стали собственником. Если вы берёте ипотеку, к ним добавляются проценты банку.

Пошлина. Пошлину за регистрацию права платит физическое лицо. Её размер зависит от того, во сколько квартиру оценило государство. Узнайте эту оценку до сделки и договоритесь с продавцом, кто платит пошлину.

Ипотека. Банк регистрирует ипотеку в реестре как обременение: квартира в залоге у банка, пока вы не вернёте кредит. После регистрации выписка подтверждает и ваше право, и залог. Подробнее о кредите на квартиру в новом доме читайте в разборе ипотеки на новостройку.

Ставка. В августе 2026 года средняя ставка по ипотеке на готовое жильё в России составила 12,5% годовых, в июле она была 12,8%. Это средняя цифра по всем банкам. Ставку для вас банк считает сам.

Лимиты банка. Банк России ставит банкам лимиты по кредитам на готовое жильё. Лимиты зависят от двух чисел. Первое показывает, какую часть дохода заёмщик отдаёт на долги. Второе показывает, какую часть цены квартиры покрывает кредит. Чем выше оба числа, тем строже банк смотрит на заявку.

Коммунальные платежи. Платить за квартиру и коммунальные услуги вы обязаны с момента, когда у вас возникло право собственности. Платёж вносят каждый месяц до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Договоритесь с продавцом, кто платит за месяц, в котором прошла регистрация.

Какие налоги касаются сделки

Налог с продажи платит продавец. Ваш налоговый вопрос другой: вычет за покупку. Обе темы влияют на то, какую цену стороны пишут в договор.

Налог продавца. Продавец не платит налог на доход от продажи, если владел квартирой минимальный срок. В общем случае это пять лет, в случаях из списка закона три года. Первый владелец новостройки чаще всего владеет квартирой меньше. Подробнее о правилах читайте в разборе налога при продаже квартиры.

Цена ниже государственной оценки. Если цена в договоре заметно ниже оценки государства, доход продавца для налога считают от этой оценки с понижающим коэффициентом. Поэтому сильное занижение цены в договоре налог продавцу почти не снижает.

Ваш вычет. Имущественный вычет это право вернуть часть налога на доходы за покупку жилья. Вычет на расходы на приобретение квартиры дают в сумме не более 2 млн руб. На проценты по кредиту, который потратили на покупку жилья, есть отдельный вычет, не более 3 млн руб. Как его получить, разобрано в статье о вычете при покупке квартиры.

Вернуть налог можно только с тех расходов, которые вы подтвердите документами. Для вычета нужны договор приобретения, акт передачи или документ о праве собственности и платёжные документы. Поэтому цену в договоре пишите настоящую, а каждую оплату проводите так, чтобы от неё остался документ.

Риски вторички в новом доме

У покупки квартиры в новом доме свои риски. Почти все они видны до сделки, если смотреть в выписку и в бумаги продавца.

Продавец ещё не собственник. После передачи квартиры у застройщика есть срок на подачу документов о праве дольщика. Пока Росреестр не внёс запись, продавец в реестре не владелец. Договор купли-продажи с ним в этот период подписывать рано.

Супруг оспорит продажу. Если квартира общая для продавца и его супруга, а нотариального согласия нет, супруг может требовать признать сделку недействительной. Риск снимает одна бумага, которую супруг подписывает у нотариуса.

На квартире есть ограничение. В выписке могут стоять залог банка, спор в суде, возражение против права продавца или запрет на сделки без его личного участия. Могут стоять и нерассмотренные заявления: кто-то уже подал документы по этой квартире. Закажите свежую выписку накануне сделки.

Деньги ушли раньше записи. Если вы заплатили до регистрации, для всех, кроме вас и продавца, квартира остаётся за продавцом до записи в реестре. Порядок оплаты и день передачи денег запишите в договор.

В квартире остаются люди. Человек с правом пользования квартирой может сохранить его после продажи. Спросите продавца, есть ли такие люди, и запишите ответ в договор.

Гарантия идёт с чужой даты. Гарантийный срок отсчитывают со дня передачи квартиры первому владельцу. Чем позже вы покупаете, тем меньше его остаётся.

Ошибки при покупке

Большинство ошибок в такой сделке случаются до подписания. Каждая из них закрывается одним запросом или одной бумагой.

Выписка снимает этот вопрос за один запрос. Если продавца в ней нет, дождитесь записи.

Спросите продавца о браке на первой встрече. Если квартира общая, согласие у нотариуса нужно до дня сделки.

Выписку от продавца проверьте по QR-коду. Общедоступную выписку закажите сами накануне сделки.

Документы для сделки

Документы для сделки собираются в три пачки: что попросить у продавца, что подписать на сделке и что сохранить для вычета.

Договор долевого участия и акт передачи нужны, чтобы понять, с какого дня считают гарантию на дом. Выписку от продавца проверьте по QR-коду на сервисе Росреестра.

После регистрации вы получите выписку из реестра. Она удостоверяет переход права, а при покупке в кредит и ипотеку банка.

Что сделать с деньгами

Деньги в такой сделке уходят в три места: продавцу, государству за регистрацию и банку, если покупка в кредит. Порядок действий один для Москвы и Петербурга.

1. До поиска квартиры
   Посчитать бюджет сделки
   цена квартиры, пошлина, коммунальные платежи за первый месяц
2. До задатка
   Проверить дом и выписку
   деньги уходят продавцу только после проверки
3. До подписания
   Записать порядок оплаты в договор
   сумма, срок и способ передачи денег
4. После оплаты
   Сохранить платёжные документы
   без них вычет не получить

Если покупаете на свои деньги. Сумму, которую вы передаёте продавцу до записи в реестре, держите как можно меньше. Остаток отдавайте по правилам, которые записаны в договоре. Каждую оплату проводите с документом: он нужен для вычета на покупку.

Если покупаете в ипотеку. Сравните ставку, которую предлагает банк, со средней по рынку на готовое жильё. Узнайте заранее, какой первый взнос банк ждёт от вас: от него зависит, какую часть цены покрывает кредит. Документы об уплате процентов храните все годы кредита, на проценты есть отдельный вычет.

Если продавец недавно получил ключи. Сначала дождитесь записи о его праве в реестре. Ни один рубль не уходит продавцу, пока в выписке владелец другой человек или пусто.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в доме, который сдали месяц назад?
Можно, если продавец уже записан владельцем в реестре недвижимости. Сначала застройщик передаёт квартиру дольщику. Потом он подаёт документы на право дольщика. Запись в реестре появляется не сразу. Поэтому до сделки мы сами проверяем выписку. Продавца в ней нет? Говорим прямо: подписывать рано.

Как проверить выписку, которую принёс продавец?
Отсканируйте QR-код на выписке и откройте сервис Росреестра. Проверка бесплатная. Свежую общедоступную выписку закажите сами накануне сделки.

Чем проверка дома в Москве отличается от Петербурга?
В Москве документы о доме ищут в ГИС ОГД, городской системе документов о застройке. В Петербурге смотрят реестры разрешений на строительство и на ввод на сайте города, поиск идёт по адресу.

Когда начинать платить за коммунальные услуги?
С момента, когда у вас возникло право собственности. Платёж вносят каждый месяц до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Остаётся ли гарантия застройщика?
Гарантийный срок на дом считают со дня передачи квартиры первому владельцу, оборудование и отделка в него не входят. Сколько срока осталось, видно по акту передачи. Какие требования вы предъявите застройщику как второй владелец, уточните у юриста до сделки.

Кто поможет подобрать квартиру в сданном доме?
Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер свяжется с вами.