Как обменять старую квартиру на новостройку в Москве по трейд-ин

В одной из московских программ трейд-ин цену новой квартиры фиксируют до 30 дней. Всё это время партнёр сопровождает продажу старой. В другой цену фиксируют на период от продажи своей квартиры до оформления новой. При расчёте по договору долевого участия через эскроу деньги вносят на отдельный счёт в банке. Налог с продажи старой квартиры зависит от срока владения.

Как устроен трейд-ин квартиры в новостройке

В одной программе эксперт оценивает старую квартиру. Партнёр сопровождает её продажу. Цену новой квартиры фиксируют до 30 дней. Покупка новой квартиры и продажа старой проходят одновременно. В другой программе партнёр проводит обе сделки. Цену фиксируют на период от продажи старой квартиры до оформления новой.

Оценка. В одной программе эксперт оценивает старую квартиру. По этой сумме вы решаете, хватит ли выручки на новую квартиру целиком или только на первый взнос по ипотеке. До оценки спросите, кто за неё платит.

Договор на продажу. До подписания договора с партнёром найдите в нём срок и обязанности сторон.

Бронь новой квартиры. Уточните у менеджера, как забронировать выбранную квартиру и зафиксировать её цену. До брони выясните три вещи. Первая: на сколько дней держат цену. Вторая: сколько стоит бронь. Третья: что с ней будет, если старая квартира не продастся.

Две сделки. В одной программе покупка новой квартиры и продажа старой проходят одновременно. Продажу сопровождает партнёр застройщика. В другой программе партнёр проводит обе сделки.

Оплата новой квартиры. Новую квартиру оплачивают сразу, в рассрочку или ипотекой. Есть программа, где трейд-ин сочетают с семейной ипотекой и материнским капиталом.

Старая квартира может быть ещё в залоге у банка по ипотеке. Тогда спросите застройщика до брони, примут ли её в программу. Ответ попросите письмом.

Чем различаются программы трейд-ин

До выбора программы уточните срок фиксации цены, требования к региону старой квартиры и порядок продажи. В таблице приведены условия двух программ.

Срок. Чем короче срок, тем меньше времени у партнёра на поиск покупателя. Спросите, что происходит с бронью, если квартира не продалась вовремя. Узнайте и то, на каких условиях срок продлевают.

Регион. В одной программе указаны Москва и Московская область. Если ваша квартира в другом городе, уточните у менеджера, принимает ли её программа.

Кто ведёт сделки. От этого зависит, кто готовит договор продажи старой квартиры и кто следит за датами обеих сделок. Задайте оба вопроса менеджеру до брони.

Условия программы. Попросите менеджера прислать письмом срок брони, плату за неё, требования к старой квартире и порядок оценки. Письмо пригодится, если слова менеджера и документы разойдутся.

Бронь и договор долевого участия: что держит цену

Договор долевого участия это договор, по которому вы покупаете квартиру в строящемся доме. Его заключают письменно, и он проходит государственную регистрацию. Заключённым договор считается только с момента регистрации.

Бронь и цена, зафиксированная на время трейд-ин, зарегистрированный договор не заменяют. До регистрации условия фиксации цены определяются условиями программы. После регистрации действует цена из договора.

В договоре обязательно стоят цена, сроки и порядок её оплаты. Если деньги идут на счёт эскроу, в договоре есть и это условие. Эскроу это счёт в банке. Деньги за квартиру на нём блокируют до предусмотренных законом условий передачи. Договор без обязательных условий закон считает незаключённым.

Цену по договору платят после его регистрации и только безналично. Договор долевого участия не предусматривает платёж до регистрации. Поэтому выручку от старой квартиры держите на своём счёте до этого дня.

После заключения договора цену меняют только по соглашению сторон. Для этого сам договор должен предусматривать такую возможность. Найдите этот пункт до подписания и прочитайте, в каких случаях он работает.

Как договор связан со счётом в банке, подробно разобрано в статье про эскроу и договор долевого участия.

Порядок сделки по шагам

В программе с одновременной продажей и покупкой у каждой сделки свои даты. Согласуйте порядок действий и сроки с менеджером.

1. До брони
   Оценка старой квартиры
   Эксперт оценивает квартиру, вы сравниваете сумму с ценой новой или с первым взносом
2. После оценки
   Условия продажи и фиксация цены
   Согласуйте условия продажи и срок фиксации цены новой квартиры
3. Пока действует бронь
   Продажа старой квартиры
   Партнёр сопровождает продажу, вы следите за последним днём брони
4. До ипотечной сделки
   Первый взнос
   Спросите банк, к какой дате деньги на взнос должны лежать на счёте
5. Подписание
   Договор долевого участия
   Договор считается заключённым с момента государственной регистрации
6. После регистрации
   Оплата на эскроу
   Оплата засчитана в день, когда деньги поступили на счёт
7. После ввода дома
   Деньги со счёта эскроу
   Банк отдаёт деньги застройщику или гасит ими его кредит. Срок до десяти рабочих дней после того, как банк получил разрешение на ввод

Расчёт за старую квартиру и оплата новой проходят отдельно. Согласуйте порядок получения выручки от покупателя старой квартиры. Допустим, вы рассчитываетесь через эскроу. Тогда обязанность оплатить новую квартиру исполнена, когда деньги поступили на этот счёт.

Спросите до сделки, на какой счёт и в какой день придёт выручка. Сверьте этот день со сроком брони и с днём, к которому банк ждёт первый взнос.

Трейд-ин и ипотека на новую квартиру

Ипотека на новую квартиру работает с трейд-ин только в пределах условий, которые одобрил банк. Собираете первый взнос из выручки от старой квартиры? Уточните в банке, к какой дате нужна выручка для взноса.

Первоначальный взнос это часть цены, которую вы платите своими деньгами, остальное даёт банк. Размер взноса и срок его внесения уточните в банке до брони.

Срок брони в таком случае должен вместить три события. Партнёр продаёт старую квартиру. Выручка приходит на счёт. Банк проводит ипотечную сделку.

Семейная ипотека и материнский капитал. Есть программы трейд-ин, где оба способа оплаты прямо разрешены. Рассчитываете на них? Проверьте у застройщика до брони, что ваша программа их принимает. Банк спросите, успеет ли он одобрить кредит за срок брони.

Рассрочка. Новую квартиру при трейд-ин оплачивают и в рассрочку. Условия рассрочки получите письменно вместе с условиями трейд-ин. Даты платежей сверьте с днём продажи старой квартиры.

Ставку и одобрение по своей заявке узнайте в банке до брони. Об ипотеке на строящееся жильё подробно в статье про ипотеку на новостройку.

Где лежат деньги за новую квартиру

Деньги по договору с эскроу вы вносите на счёт в уполномоченном банке. После представления банку разрешения на ввод деньги перечисляют застройщику или направляют на исполнение его кредитных обязательств при условиях закона. Ввод в эксплуатацию означает, что дом достроен. На него выдано разрешение на ввод. Договор должен предусматривать, что вы платите до этого момента.

Срок, на который деньги кладут на эскроу, связан со сроком ввода. При внесении денег он не может превышать срок ввода из проектной декларации больше чем на шесть месяцев. Проектная декларация это документ застройщика, где описан дом и записан плановый срок ввода. Сверьте срок эскроу в договоре с декларацией.

Застройщик представляет банку разрешение на ввод. После этого у банка есть десять рабочих дней. За это время он перечисляет деньги застройщику. При условиях закона банк может направить их на погашение кредитных обязательств застройщика или на залоговый счёт.

Договор на квартиру, купленную в ипотеку, могут расторгнуть. Бывает, что счёт эскроу прекращают. Тогда деньги возвращают дольщику. Если это предусмотрено договором с кредитором, их перечисляют на залоговый счёт дольщика в пользу кредитора. Учтите это, если думаете выйти из сделки после оплаты.

Во что обойдётся трейд-ин: бронь и налог

До сделки уточните стоимость брони и оценки и рассчитайте возможный налог с продажи старой квартиры.

Бронь. До оплаты попросите письменные условия: сколько стоит бронь, засчитывают ли её в цену и возвращают ли деньги, если сделка сорвётся.

Налог на доход с продажи. Налог с продажи старой квартиры не платят, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Общий срок пять лет.

Три года вместо пяти. Для части квартир хватает трёх лет. Сюда входит жильё, полученное по наследству, в дар от близкого родственника или при приватизации. Сюда же входит жильё по договору пожизненного содержания с иждивением: по нему квартира переходит к тому, кто содержит прежнего владельца. Три года действуют и при продаже единственного жилья, если выполнены условия Налогового кодекса.

Если срок не прошёл. Доход от продажи уменьшают одним из двух способов. Первый способ: имущественный вычет до 1 млн рублей за год. Вычет это сумма, на которую уменьшают доход перед расчётом налога. Второй способ: вместо вычета учесть расходы на покупку этой квартиры, если они подтверждены документами.

Как подать декларацию и посчитать сумму, разобрано в статье про налог при продаже квартиры.

Риски трейд-ин и как их снизить

Главный риск трейд-ин прячется в датах. Старая квартира продаётся в одном темпе, бронь, банк и регистрация договора живут в своём.

Квартира не продалась за срок брони. Проверьте, на какой срок зафиксирована цена новой квартиры. До оплаты узнайте, что будет с бронью и деньгами за неё, если срок кончится раньше продажи. Ответ попросите письмом.

Деньги за бронь. До оплаты выясните, вернут ли плату при срыве сделки. Сначала оцените старую квартиру и получите решение банка по ипотеке.

Условия на словах. Менеджер называет срок и цену брони устно, а в документах их нет. Попросите прислать условия письмом до первого платежа.

Старая квартира в залоге. Остался долг по ипотеке? Спросите застройщика, примут ли такую квартиру, прежде чем платить за бронь.

Выручка приходит поздно. Банк ждёт первый взнос к своей дате. Если покупатель старой квартиры заплатит позже, ипотечная сделка сдвинется.

Налог. При продаже раньше минимального срока владения может возникнуть налог. Заложите его в расчёт до оценки, иначе денег на новую квартиру окажется меньше.

Ошибки при обмене квартиры на новостройку

Ошибки в трейд-ин случаются на стыке двух сделок. Их проще предупредить, чем исправить после регистрации.

Почти от каждой из этих ошибок защищает письмо с условиями программы, полученное до первого платежа.

Документы и вопросы к застройщику и банку

Бумаги для трейд-ин собирают на две сделки. Часть нужна для продажи старой квартиры и налога, часть для покупки новой.

Вопросы застройщику до брони. Задайте их менеджеру и попросите ответы письмом.

1. На сколько дней фиксируют цену и можно ли продлить бронь.
2. Сколько стоит бронь и при каких условиях её засчитывают в цену.
3. Принимают ли квартиру из вашего региона и квартиру в залоге.
4. Кто оценивает старую квартиру и кто платит за оценку.
5. Кто готовит договор продажи старой квартиры.
6. Что происходит с бронью, если старую квартиру не продали в срок.

Вопросы банку. Их задают до брони, пока сроки ещё не запущены.

1. Какой первый взнос нужен по вашей программе.
2. До какого дня взнос должен лежать на счёте.
3. Успеет ли банк одобрить кредит за срок брони.

Как вернуть часть налога после покупки новой квартиры, разобрано в статье про вычет при покупке квартиры.

Что делать с деньгами: план под вашу ситуацию

Порядок действий зависит от того, чем вы платите за новую квартиру и как давно владеете старой.

Покупаете без ипотеки. Выручка от старой квартиры целиком идёт на новую. Сначала оценка, затем бронь и продажа. Деньги держите на своём счёте до регистрации договора. После регистрации переводите их на эскроу безналично.

Берёте ипотеку и собираете взнос из выручки. Начните с банка: узнайте размер взноса и день, к которому он должен лежать на счёте. Затем выбирайте программу, где срок брони вмещает продажу старой квартиры и этот день.

Владеете квартирой меньше минимального срока. Посчитайте налог до оценки. Найдите бумаги о покупке старой квартиры: с ними доход уменьшают на расходы, без подтверждения расходов можно рассмотреть вычет. Сравните налог с выгодой от брони и решите, продавать сразу или дождаться срока.

Квартира в другом городе или в залоге. Первым делом спросите застройщика, примут ли её в программу. Получите ответ письмом. Платить за бронь стоит после этого ответа.

Перед первым платежом. Сложите письменные ответы застройщика и банка в одну папку и перечитайте их рядом. Проверьте, что срок брони, день взноса и порядок получения выручки не спорят друг с другом. Спросите менеджера, кто сообщит вам, если покупатель старой квартиры задержит оплату. Уточните в банке, что будет с одобрением, если ипотечная сделка сдвинется. Если какой-то ответ звучит только на словах, попросите прислать его письмом. Сверьте имена, адрес и цену в каждом документе с тем, что вы видели в брони. Пока остаются вопросы без ответа, бронь лучше не оплачивать.

Согласуйте порядок получения выручки от старой квартиры и оплаты новой. При расчёте через эскроу деньги вносят на счёт после регистрации договора.

Коротко о частом

Кто продаёт старую квартиру при трейд-ин?
В одной программе эксперт оценивает квартиру, а партнёр застройщика сопровождает продажу. В другой партнёр проводит обе сделки.

Сколько дней застройщик держит цену новой квартиры?
В одной программе цену фиксируют до 30 дней, в другой на период от продажи старой квартиры до оформления новой. Попросите записать срок и условия продления в документы о брони.

Вернут ли деньги за бронь, если сделка сорвётся?
Условия возврата узнайте до оплаты и попросите их письменно.

Можно ли сдать в трейд-ин квартиру из другого города?
В одной из программ указаны Москва и Московская область. Спросите застройщика о своём городе до оценки.

Можно ли купить новую квартиру в ипотеку при трейд-ин?
Да, в пределах условий, которые одобрил банк. Если взнос идёт из выручки, уточните в банке срок внесения денег.

Придётся ли платить налог с продажи старой квартиры?
Не придётся, если минимальный срок владения истёк. Если срок не прошёл, доход уменьшают вычетом или расходами на покупку по документам. Налог платят с того, что осталось.