Переуступка квартиры в новостройке Москвы: что это простыми словами, как купить и что проверить

Переуступка квартиры в новостройке простыми словами: прежний дольщик передаёт вам свои права по договору долевого участия, пока он ещё не подписал передаточный акт. Переход прав регистрируют в Росреестре, и за это платят госпошлину.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Басманный

Демидов 26

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ВАО · Сокольники

SOLOS

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ЦАО · Таганский

Magnum Solo

deluxe-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

LEGACY

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

Как устроена переуступка квартиры в новостройке

При переуступке продавец передаёт вам свои права по договору участия в долевом строительстве, а Росреестр регистрирует этот переход. Вы покупаете право потребовать у застройщика конкретную квартиру, когда дом введут в эксплуатацию. В законе такая сделка называется уступкой прав требования по ДДУ, или цессией. Того, кто уступает права, будь то человек или компания, юристы называют цедентом. Того, кто покупает права и встаёт на место первого дольщика, называют цессионарием.

Закон об участии в долевом строительстве разрешает уступить права, как только договор зарегистрировали, и до тех пор, пока стороны не подписали передаточный акт или другой документ о передаче квартиры. Так сказано в части 2 статьи 11. Как устроен сам договор долевого участия, мы подробно рассказали в статье про эскроу и ДДУ.

Правила уступки зависят от того, расплатился ли первый дольщик с застройщиком. Если первый дольщик оплатил цену договора целиком, он может уступить права (часть 1 статьи 11 закона 214-ФЗ). Если первый дольщик купил квартиру с отсрочкой и заплатил застройщику только часть, уступить права можно лишь вместе с переводом оставшегося долга на нового дольщика. Долг переводят по правилам Гражданского кодекса.

Как прежний дольщик, новый дольщик и застройщик договариваются между собой, решает Гражданский кодекс. Вот главные его правила об уступке требования и переводе долга:

• право кредитора по обязательству может перейти к другому человеку по сделке или по закону, а переход по сделке и называется уступкой требования (пункт 1 статьи 382 ГК РФ);
• спрашивать согласия должника, то есть застройщика, на переход права по сделке не нужно, если этого не требует закон или сам договор долевого участия (пункт 2 статьи 382 ГК РФ);
• кредитор (цедент) может уступить требование другому человеку или компании (цессионарию), если уступка не идёт против закона (пункт 1 статьи 388 ГК РФ);
• если должнику важно, кто именно его кредитор, уступать требование без его согласия нельзя (пункт 2 статьи 388 ГК РФ);
• право получить квартиру, юристы зовут его правом на неденежное исполнение, можно уступить без согласия должника, если застройщику не станет из-за этого намного тяжелее исполнить своё обязательство (пункт 4 статьи 388 ГК РФ);
• если договор запрещает уступать денежное требование, а его всё равно уступили, сделка остаётся в силе, но прежний дольщик (цедент) отвечает перед должником за то, что нарушил запрет (пункт 3 статьи 388 ГК РФ);
• если продавец заплатил застройщику не всю цену квартиры, для перевода долга нужно согласие кредитора, то есть застройщика, а без такого согласия перевод ничтожен (пункт 2 статьи 391 ГК РФ);
• если застройщик заранее согласился на перевод долга, перевод считается состоявшимся, как только застройщику придёт уведомление о нём (тот же пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Уступку оформляют в той же форме, что и исходную сделку: простой письменной или нотариальной (пункт 1 статьи 389 ГК РФ). Если исходную сделку регистрировали, соглашение об уступке тоже регистрируют, и в том же порядке, если закон не велит иначе (пункт 2 статьи 389 ГК РФ). Электронное соглашение об уступке подписывают по правилам частей 3 и 3.1 статьи 4 закона 214-ФЗ.

Когда права уступает компания, расчёты идут по особым правилам. Платить ей за уступку можно только после того, как Росреестр зарегистрирует соглашение (часть 3 статьи 11 закона 214-ФЗ). Если компания нарушит этот порядок и возьмёт деньги раньше, она ответит по закону (часть 4 той же статьи). Если покупаете права у компании, сразу откройте в договоре раздел о расчётах, а брокер Art Estate проверит, что оплата в нём стоит после регистрации.

За что отвечает продавец, а за что застройщик

Если переданное вам требование окажется недействительным, перед вами, цессионарием, отвечает продавец прав, цедент.

Если застройщик не выполнит обязательство, продавец прав за это не отвечает. Отвечать он будет, только если сам поручился за застройщика перед вами.

Перед тем как подписывать соглашение, возьмите у продавца исходный ДДУ. Брокер Art Estate проверит в нём три вещи: зарегистрирован ли договор в Росреестре; нет ли в тексте прямого запрета на уступку неденежного требования или условия получить письменное согласие застройщика; совпадает ли квартира по проекту с той, о которой вы договариваетесь.

Во что обойдётся сделка: госпошлины, налоги и вычеты

При переуступке стороны платят госпошлину за регистрацию, а продавец прав ещё и налог с продажи. Ниже все суммы по Налоговому кодексу, с ними бюджет сделки легко посчитать заранее.

За регистрацию соглашения об уступке прав по ДДУ платят пошлину 350 рублей, и за эти деньги заодно меняют запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Люди и компании платят одинаково, закон их здесь не делит. Для сравнения: регистрация самого договора участия в долевом строительстве стоит людям 700 рублей, а компаниям 12 000 рублей.

Когда застройщик достроит дом, введёт его в эксплуатацию и передаст вам квартиру по передаточному акту, право собственности регистрируют в Росреестре отдельно. Пошлина для человека зависит от кадастровой стоимости квартиры и цены сделки:

• если кадастровую стоимость квартиры ещё не определили или она не больше 20 000 000 рублей, пошлина 4000 рублей;
• если кадастровая стоимость больше этой суммы, пошлина составит 0,02 % кадастровой стоимости квартиры, но не меньше 0,02 % от цены сделки и не больше 500 000 рублей.

Налоги продавца при уступке и при продаже готовой квартиры

Сколько налога заплатит продавец, зависит от того, когда он продаёт: до передаточного акта, то есть уступает права, или уже после того, как оформил квартиру в собственность.

С продажи недвижимости НДФЛ не платят, если продавец владел ею не меньше минимального срока. С уступкой прав по ДДУ это правило не работает: Налоговый кодекс не считает имущественные права имуществом, и Минфин отдельно разъяснил это в письме. С дохода от уступки прав по ДДУ продавец платит НДФЛ сам.

Налог со всей суммы продавцу прав платить не придётся. Он может получить имущественный вычет или уменьшить доход на то, что сам потратил на покупку этих прав, если у него есть документы о расходах.

Если вы купите квартиру по переуступке, дождётесь, когда дом введут в эксплуатацию, оформите собственность и потом решите продать готовую квартиру, налог посчитают по-другому. Минимальный срок владения такой квартирой считают с того дня, когда вы полностью оплатили права по договору уступки (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). Этот срок три года, если подходит хотя бы одно из условий пункта 3 той же статьи, и пять лет во всех остальных случаях (пункт 4). Трёх лет хватит, если квартира у вас единственное жильё, если вы получили её по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или от личного фонда. Как считать налог при продаже готовой квартиры, подробно рассказали в статье про налог при продаже квартиры.

Имущественный налоговый вычет для покупателя по уступке

Покупателю по договору уступки прав по ДДУ положен имущественный налоговый вычет по статье 220 Налогового кодекса: часть налога вам вернут. Вычетов два:

1. Вычет на покупку жилья. Его считают с расходов на строительство или покупку жилья и прав на квартиру в строящемся доме, но не больше чем с 2 000 000 рублей.
2. Вычет по ипотечным процентам. Сюда идут проценты, которые вы уже заплатили по целевым займам и кредитам, до 3 000 000 рублей. Вычет по процентам дают только по одному объекту недвижимости.

Сразу после того, как Росреестр зарегистрировал уступку, за вычетом идти рано. Право на вычет за квартиру в строящемся доме появляется, только когда застройщик передал вам готовую квартиру по передаточному акту или другому документу о передаче (статья 220 НК РФ). Тогда в налоговую несут договор участия в долевом строительстве и подписанный сторонами передаточный акт или другой документ о передаче квартиры. Ещё нужны документы о ваших расходах, например банковские выписки о переводе денег со счёта покупателя на счёт продавца. Как подать декларацию, подробно разобрали в статье про вычет при покупке квартиры.

Эскроу-счёт и безопасные расчёты при переуступке

Деньги за квартиру по ДДУ кладут на счёт эскроу, когда договор уже зарегистрирован. Лежат они там не дольше шести месяцев после срока ввода дома. Когда эти полгода пройдут, срок могут продлить по заявлению дольщика, но не больше чем на два года.

Как только Росреестр зарегистрирует соглашение об уступке, к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, который заключал прежний дольщик.

С компанией правило то же, что мы описали выше: деньги за уступку ей отдают только после регистрации соглашения.

Страховка АСВ и что будет при банкротстве банка

Деньги на счёте эскроу страхует Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Если банк обанкротится, агентство вернёт их, но не больше 10 млн рублей.

Покупка квартиры с неоплаченным остатком и правила ипотеки

Бывает, что первый дольщик заплатил застройщику только часть цены ДДУ: например, купил квартиру в рассрочку от застройщика и ещё не внёс все платежи. Тогда права можно уступить только вместе с переводом долга на нового дольщика (часть 1 статьи 11 закона об участии в долевом строительстве), а сам долг переводят по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Чтобы перевести долг, вы с прежним дольщиком подписываете соглашение: он первоначальный должник, вы новый (пункт 1 статьи 391 ГК РФ). Кредитор здесь застройщик, ведь за строящуюся квартиру платят ему, и без его согласия перевод долга ничтожен (пункт 2 той же статьи).

Если застройщик согласился на перевод долга заранее, перевод состоится в тот момент, когда застройщик получит уведомление о нём. Брокер Art Estate проверит, есть ли такое согласие в бумагах продавца.

Порядок сделки: как купить квартиру по переуступке по шагам

Идите по порядку: сначала проверка исходного ДДУ, в конце письменное уведомление застройщика.

Если заявление подаст только одна сторона, Росреестр уступку по ДДУ не зарегистрирует: нужны обе, цедент и цессионарий (пункт 10 статьи 48 закона 218-ФЗ). Для электронного соглашения действуют те же части 3 и 3.1 статьи 4 закона 214-ФЗ, о которых мы писали выше.

Риски покупки квартиры по переуступке и защита дольщика

Перед сделкой брокер Art Estate проверит, чисты ли права продавца и что будет с вашими деньгами, если что-то случится с банком или застройщиком.

Страховой лимит АСВ. Если банк обанкротится, страховка покроет деньги на счёте эскроу только в пределах лимита, о котором мы писали выше. Всё, что сверх него, агентство не вернёт.

Если требование окажется недействительным. Тогда перед вами отвечает продавец прав, цедент (статья 390 ГК РФ). Чтобы до этого не дошло, брокер Art Estate перед сделкой проверит, оплачен ли исходный ДДУ, что в нём сказано об уступке и не подписан ли уже передаточный акт.

Как работает возмещение Фонда развития территорий при банкротстве застройщика

Когда застройщик обанкротился, Фонд развития территорий решает, давать ли деньги на достройку домов и объектов инфраструктуры. Как Фонд принимает это решение, установило Правительство Российской Федерации. Возмещение дольщикам платят, только если Фонд официально решил, что финансировать достройку нецелесообразно.

Если вы купили права по уступке у компании и стали участником реестра требований, ваши требования считаются подтверждёнными. Чтобы стать участником реестра до конца конкурсного производства, приносят договор уступки, документ об оплате первоначального ДДУ застройщику и документы об оплате договора уступки. Если права по ДДУ заложены в банке, возмещение переводят на залоговый счёт.

Фонд выплачивает возмещение за 10 рабочих дней с того дня, как получил заявление и полный комплект правильно оформленных документов. Брокер Art Estate проверит комплект до подачи, а на вопросы о выплате отвечает бесплатная горячая линия Фонда развития территорий, её номер есть на сайте Фонда.

Частые ошибки покупателей при переуступке

Перед тем как подписать договор, сверьтесь со списком ошибок ниже.

Документы для покупки квартиры по переуступке

Для сделки и регистрации соберите исходный ДДУ, бумаги о том, как первый дольщик рассчитался с застройщиком, и документы о самом переходе прав.

Когда Росреестр зарегистрирует переход прав, сохраните дома все оригиналы:

1. Зарегистрированный договор уступки прав требования и исходный ДДУ.
2. Платёжки за уступку. По дате последней платёжки видно, с какого дня считать срок владения готовой квартирой, а значит, когда её можно будет продать без налога. Эти же платёжки и банковские выписки о переводе денег продавцу понадобятся в налоговой, когда после передаточного акта вы пойдёте за вычетом.
3. Уведомление застройщика с отметкой о вручении. Отметка доказывает, что застройщик знает о новом дольщике. Без письменного уведомления все риски остаются на вас.

Если дом проблемный и вы становитесь участником реестра требований через Фонд развития территорий, пригодятся те же бумаги, что мы называли в разделе о рисках: договор уступки, документ об оплате первоначального ДДУ застройщику и платёжки по договору уступки.

Частые вопросы

Сколько стоит госпошлина за регистрацию переуступки в Росреестре?
За регистрацию соглашения об уступке прав по договору участия в долевом строительстве вместе с изменениями в ЕГРН платят 350 рублей. Сумма одна для людей и для организаций.

Нужно ли получать согласие застройщика на переуступку прав по ДДУ?
Обычно нет: согласие застройщика не нужно, если закон или сам ДДУ его не требует (пункт 2 статьи 382 ГК РФ). Получить его придётся, если продавец ещё должен застройщику, потому что без согласия перевод долга ничтожен.

Как считают минимальный срок владения и налоги после покупки по переуступке?
Продавец прав платит НДФЛ с дохода от уступки, но может уменьшить доход на то, что сам потратил на покупку этих прав, если расходы подтверждены документами (статья 220 НК РФ). Если вы купили квартиру по переуступке, дождались сдачи дома, оформили собственность и продаёте уже готовую квартиру, минимальный срок владения три года, когда подходит хотя бы одно из условий пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. Например, если в день, когда регистрируют переход права к покупателю, другого жилья у вас нет. В остальных случаях квартирой нужно владеть 5 лет. Срок считают с того дня, когда вы полностью оплатили права по договору уступки (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ).

Дают ли налоговый вычет при покупке квартиры по переуступке?
Да. Статья 220 Налогового кодекса РФ даёт вычет и за права на квартиру в строящемся доме: налог вернут с расходов на покупку не больше чем с 2 000 000 рублей и с процентов по займу или кредиту не больше чем с 3 000 000 рублей. Проценты учтут только по одному объекту. За вычетом идут после того, как застройщик передал вам квартиру по передаточному акту.

Когда можно заключить договор уступки по ДДУ?
С того дня, как договор участия в долевом строительстве зарегистрировали, и до тех пор, пока стороны не подписали передаточный акт или другой документ о передаче квартиры (часть 2 статьи 11 закона 214-ФЗ).

Что происходит со счётом эскроу после регистрации уступки?
Как только соглашение об уступке зарегистрируют, к вам переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, который заключал прежний дольщик (часть 10 статьи 15.5 закона 214-ФЗ).

Константин Назаров

Сооснователь Art Estate · Гайд от 27 октября 2026 · телеграм-канал автора

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: art-estate.top/stati/pereustupka-v-novostroykah-moskvy/