Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ: когда подавать и какие документы

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ оформляют после того, как вы подписали акт приёма-передачи. Декларацию за год, когда подписали акт, подают после того, как этот год закончится. На подачу у вас три года. Вычетом называют сумму ваших расходов, с которой государство возвращает уже уплаченный налог на доходы, НДФЛ. ДДУ это договор участия в долевом строительстве: по нему вы платите за квартиру в доме, который ещё строят.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Таганский

Magnum Solo

deluxe-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЮАО

Стоун Блик. STONE BLIK

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Центральный район

BAKUNINA 33

от 39,8 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена схема вычета по ДДУ

В Налоговом кодексе для покупки квартиры есть два вычета, и у каждого свой предел. Один считают с цены квартиры, второй с процентов, которые вы платите банку по ипотеке. Вычет федеральный, поэтому в Москве он устроен так же, как в любом другом городе России. Отдельных правил и сроков для москвичей нет.

Вычет на покупку. В расчёт берут сумму, которую вы заплатили за квартиру, но не больше 2 млн рублей. Если квартира стоит дороже, с суммы сверх предела налог не вернут. Предел одинаковый для студии и для квартиры с тремя спальнями.

Вычет по процентам. Проценты по ипотеке учитывают отдельно, до 3 млн рублей. Чтобы их заявить, нужен кредитный договор и бумаги, где видно, что вы эти проценты заплатили. Этот вычет дают только по одной квартире, даже если ипотек у вас несколько.

Остаток на другую квартиру. Вычет на покупку не обязательно тратить целиком на одну квартиру. Если до предела ещё осталось, остаток учтут, когда вы купите следующее жильё. С процентами так не получится: вычет по ним дают только за одну квартиру.

Перенос на следующие годы. За один год налоговая вернёт только тот налог, который с вас удержали за этот год. Если его не хватило, остаток вычета переносят на следующие годы, пока он не кончится. Переносить можно сколько угодно лет, так что при небольшой зарплате вычет не пропадёт.

Вся цена договора. По ДДУ в расходы идёт вся цена договора. Неважно, платили вы одной суммой или частями за несколько лет.

Отделка. Расходы на отделку тоже входят в вычет. Условие одно: по договору вы купили квартиру без отделки. Если отделку застройщик делает сам и она уже в цене, отдельно её не заявить.

Ставка налога. С 1 января 2025 года у налога на доходы пять ставок. От ставки зависит, сколько рублей вам вернут с одной и той же суммы. Разница видна в таблице в следующей главе.

Во что обойдётся квартира после возврата налога

В таблице самый большой возврат, на какой можно рассчитывать. Сколько вернут на деле, зависит от того, сколько налога с вас удержали и по какой ставке его считали. Если за год налога удержали меньше, вернут удержанное, а остальное дождётся следующего года.

Высокий доход. Если за год вы зарабатываете больше той суммы, где кончается самая низкая ставка, налог с части дохода берут по ставке выше, и вернуть можно больше. Сколько вернут именно вам, видно по справке о доходах. Посмотрите её, прежде чем рассчитывать на эти деньги в ремонте или чтобы досрочно погасить ипотеку.

Дорогая квартира. Если квартира стоит дороже предела, вычет больше не станет. Вам вернут столько же, сколько за квартиру, которая стоит ровно по пределу.

Ипотека. Вычет по процентам больше вычета за квартиру, но набирается медленно. В расчёт идут только те проценты, которые вы уже заплатили, поэтому этот возврат растягивается на годы вместе с платежами банку.

С какого дня появляется право на вычет

Право на вычет по ДДУ появляется в день, когда застройщик передал вам квартиру, а вы её приняли и подписали передаточный акт. Передаточный акт, или акт приёма-передачи, это бумага, по которой квартира переходит от застройщика к вам. В Москве правило то же: право появляется, когда у вас на руках акт. Когда вы оплатили договор и когда ДДУ зарегистрировали, для права на вычет неважно.

Сообщение о готовности. Перед передачей застройщик присылает сообщение, что квартира готова. После него у вас семь рабочих дней, чтобы начать приёмку, если в договоре не записан другой срок. Приёмка кончается тем, что вы подписываете акт, и с этого дня у вас есть право на вычет.

Акт без вашей подписи. Если вы без причины не принимаете квартиру, застройщик ждёт два месяца после дня, когда по договору должен был передать квартиру. Потом он может составить акт сам, без вашей подписи. Дату такого акта вы уже не выбираете.

Первый год вычета. Первый год, за который можно заявить вычет, это год, когда вы подписали акт. Если акт подписан в декабре, декларацию за этот год подают уже в январе следующего.

1. Пришло сообщение о готовности
   Начните приёмку квартиры
   Срок короткий, его отсчитывают от сообщения
2. День приёмки
   Подпишите акт приёма-передачи
   С этой даты у вас появляется право на вычет
3. После конца года
   Подайте декларацию за год акта
   За этот год налог вернут первым

Декларацию по форме 3-НДФЛ подают, когда закончится год, за который вы хотите вернуть налог. 3-НДФЛ это декларация о ваших доходах, в ней вы и заявляете вычет. Обратиться за возвратом можно в любой момент в течение трёх лет после конца года. В 2025 году, например, декларацию принимали за 2024, 2023 и 2022 годы.

Годы до акта. Этот срок считают для каждого года с доходом отдельно. Годы до акта для вычета по квартире не подходят: права тогда ещё не было.

Проверка декларации. На проверку у налоговой есть до трёх месяцев со дня подачи. Такую проверку называют камеральной: инспектор сверяет декларацию с бумагами, которые вы к ней приложили. Обычно налоговая справляется намного быстрее, и деньги приходят раньше.

Возврат после проверки. Если вы подали заявление на возврат вместе с декларацией, налоговая отправляет поручение вернуть деньги не позже чем на следующий день после проверки. Дальше деньги доходят до вас за три рабочих дня. Если вы подали заявление отдельно, поручение уйдёт на следующий день после того, как налоговая его получит.

Счёт для денег. Если налоговая не знает ваш счёт, она его запросит, и срок может вырасти до трёх рабочих дней после запроса. Чтобы этого не было, сразу впишите реквизиты счёта в заявление.

1. Январь после года с актом
   Соберите бумаги и справку о доходах
   Декларацию принимают только после конца года
2. В тот же день
   Подайте декларацию с заявлением на возврат
   Так налоговая вернёт деньги без задержки
3. После подачи
   Дождитесь конца проверки
   Обычно и проверка, и возврат заканчиваются раньше срока

Какими способами получить деньги

Вычет по ДДУ получают тремя способами: декларацией в налоговую, через работодателя или в упрощённом порядке. Предел вычета от способа не зависит. Разница только в том, как быстро придут деньги и сколько бумаг придётся собрать самому.

Через налоговую. Вы подаёте декларацию 3-НДФЛ после конца года, как в прошлой главе. Налог за весь год возвращают на счёт одной суммой.

Через работодателя. Вычет можно получить до конца года, не дожидаясь декларации. Для этого напишите в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Для него у налоговой есть свой бланк. К заявлению приложите копии бумаг на квартиру и подайте его в налоговую по месту жительства.

1. После подписания акта
   Напишите заявление на уведомление о праве на вычет
   К нему нужны копии бумаг на квартиру
2. В течение 30 дней
   Налоговая готовит уведомление
   Оно уйдёт прямо вашему работодателю
3. После уведомления
   Напишите работодателю заявление на вычет
   Работодатель начнёт давать вычет в этом же году

В упрощённом порядке. Такой порядок действует с 21 мая 2021 года и подходит для вычета за квартиру и за проценты по ипотеке. Заявление появляется в личном кабинете на сайте налоговой уже заполненным. Проверяют его один месяц вместо трёх.

Условие для упрощённого порядка. Он работает, если ваш банк обменивается сведениями с налоговой. Список таких банков есть на сайте налоговой, на странице об упрощённом порядке.

Сроки упрощённого порядка. Если банк передал сведения до 25 февраля, заполненное заявление появится в кабинете не позже 20 марта. Если банк передал их после 25 февраля, заявление появится в кабинете в течение 20 рабочих дней после того, как банк передал сведения. Когда проверка закончится, налоговая решит дело за три дня.

Если возврат задержали. Если в упрощённом порядке налоговая затянет возврат, она заплатит вам проценты за просрочку. Сколько именно, записано в Налоговом кодексе.

Как вычет делят супруги, дети и пенсионеры

Квартира, которую купили в браке, общая для супругов, и право на вычет есть у обоих. Делят вычет так, как договорятся между собой. Для этого в налоговую подают заявление о распределении вычета.

Супруги с доходом у обоих. Каждый супруг заявляет вычет со своего налога. Если доход у одного заметно выше, возврат с его налога придёт быстрее. Как делить, лучше решить до первой декларации.

Долевая собственность. Если квартиру купили в долевую собственность после 1 января 2014 года, вычет уже не делят по долям. Долевая собственность значит, что у каждого владельца своя доля в квартире.

Дети. Если родители покупают квартиру в долевую собственность вместе с несовершеннолетними детьми, вычет могут заявить родители. Доли детей не мешают родителям вернуть налог.

Пенсионеры. Если вы на пенсии, вычет можно перенести на прошлые годы, но не дальше трёх лет, которые идут подряд перед годом вычета. Так возврат получают с налога, который удерживали ещё с зарплаты.

Материнский капитал. Часть цены, оплаченную материнским капиталом, в вычет не берут. Остальную часть цены, которую семья заплатила сама, учитывают как обычно.

Какие риски у вычета по ДДУ

Чаще всего на вычете теряют деньги потому, что второй попытки не будет. Повторно вычет за квартиру и вычет по процентам не дают. Остаток вычета за квартиру переходит на следующее жильё, а вычет по процентам сгорает вместе с первой квартирой, если его не выбрали.

Чужие деньги в цене. Если часть цены оплатил работодатель или другой человек, эту часть в вычет не возьмут. С деньгами материнского капитала то же самое. Налог вернут только с тех денег, которые вы заплатили сами.

Сделка между своими. Вычет не дают, если сделку заключили взаимозависимые люди. Так закон называет людей, которые связаны между собой и могут влиять на условия сделки. Если продавец ваш родственник или работодатель, выясните, дадут ли вычет, ещё до подписи.

Ипотека на две квартиры. Вычет по процентам дают по одному объекту. Если вы заявили проценты по первой квартире, с процентов по ипотеке на вторую налог уже не вернут.

Скромный доход. Возврат не может быть больше налога, который с вас удержали. При небольшой зарплате вычет растягивается на несколько лет, и на эти деньги в первом взносе или ремонте лучше не рассчитывать.

Квартира по уступке. Уступка права требования это покупка прав по ДДУ у прежнего дольщика. Для такой квартиры налоговая просит копию договора уступки с приложениями. Все платёжки по уступке храните так же, как платёжки по ДДУ.

Акт без вас. Если тянуть с приёмкой, акт в итоге подпишет застройщик. Тогда и день, с которого у вас появится право на вычет, назначит он: это дата его акта.

Какие ошибки стоят денег

Ошибки с вычетом редко лишают права совсем, но задерживают деньги на месяцы. Чаще всего они случаются из-за бумаг и сроков. Ниже они идут в том порядке, в каком встречаются по ходу сделки.

Декларация до акта. Налоговая отсчитывает право от даты акта. Квитанции об оплате без акта вычета не дадут, сколько бы вы ни заплатили.

Платёжки за несколько лет. Если вы платили частями, налоговой нужна каждая платёжка. Складывайте банковские выписки и платёжные поручения в одну папку с первого взноса.

Оригиналы. Если вы сдаёте копии бумаг, оригиналы берите с собой. Инспектор сверит их на месте.

Отделка. Чеки на ремонт помогут, только если по договору квартира без отделки. Есть ли отделка, написано в самом ДДУ, так что проверить это можно ещё до покупки.

Заявление на возврат отдельно. Если заявление не заполнили вместе с декларацией, после проверки деньги сами не придут, и в налоговую придётся обращаться ещё раз.

Забыть о процентах. Вычет по процентам заявляют отдельно от вычета за квартиру. Без кредитного договора и справки банка об уплате процентов налоговая его не учтёт.

Какие документы собрать для вычета по ДДУ

Для вычета по ДДУ нужны две главные бумаги: договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, подписанный вами и застройщиком. К ним добавляют бумаги об оплате и декларацию. Остальное зависит от того, есть ли ипотека и покупаете ли вы квартиру вместе с супругом.

Бумаги об оплате. Подойдут квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о переводе денег, товарные и кассовые чеки. Чеки понадобятся прежде всего за отделку, если по договору квартира без отделки.

Где помогут. Подать бумаги можно в налоговой или в МФЦ, там же помогут с оформлением.

Что сделать с деньгами по шагам

Возврат налога это деньги, которые придут позже покупки. Заранее решите, на что они пойдут, и прикиньте, когда они придут. Порядок зависит от того, берёте ли вы ипотеку и как быстро нужны деньги.

Без ипотеки. Возврат за квартиру придёт за один год или за несколько лет: всё зависит от того, сколько налога с вас удерживают. Если налога с зарплаты хватает, чтобы выбрать весь вычет за год, деньги придут одной суммой после проверки декларации. Их удобно отложить на отделку или мебель.

С ипотекой. Возврат за квартиру приходит первым, а вычет по процентам набирается годами. Каждый год, пока платите проценты, подавайте новую декларацию. Вернувшиеся деньги можно отдать банку и погасить кредит досрочно.

Деньги нужны в этом году. Тогда получайте вычет через работодателя. Вы подаёте заявление в налоговую, она пересылает уведомление в бухгалтерию работодателя, и декларацию ждать не нужно.

1. До подписи ДДУ
   Проверьте условие про отделку и способ оплаты
   От этого зависит, какие расходы войдут в вычет
2. После акта
   Решите, через кого получать вычет
   Работодатель даёт деньги в этом году, налоговая после конца года
3. Каждый год с процентами
   Подавайте декларацию заново
   Вычет по процентам набирается по мере уплаты

Договор, акт и платёжки понадобятся и через несколько лет, когда вы будете заявлять проценты по ипотеке: по ним налоговая считает возврат. Храните их в одном месте с первого платежа.

Частые вопросы

Можно ли заявить вычет, пока дом строится?
Нет. По ДДУ право на вычет появляется только после подписания акта приёма-передачи. До акта декларацию по этой квартире подавать рано, даже если вы уже оплатили договор целиком.

Сколько вернут, если квартира дороже предела?
Вычет считают только с суммы до предела, поэтому вернут столько же, сколько за квартиру, которая стоит ровно по пределу. Сколько это в рублях, зависит от ставки вашего налога: самый большой возврат для каждой ставки есть в таблице в главе о деньгах.

Можно ли получить вычет в год подписания акта?
Да, через работодателя. Подайте в налоговую заявление на уведомление о праве на вычет. Когда уведомление дойдёт до работодателя, напишите ему заявление на вычет. Тогда вычет начнут давать ещё в этом году.

Как быстро придут деньги после декларации?
На проверку у налоговой до трёх месяцев, но обычно и проверка, и возврат проходят заметно быстрее. В упрощённом порядке через личный кабинет заявление проверяют за месяц, а если налоговая задержит возврат, она заплатит вам проценты.

Делят ли вычет супруги?
Да. Квартира, купленная в браке, принадлежит обоим, и право на вычет есть у каждого супруга. Делите его так, как договоритесь, и подайте в налоговую заявление о том, как разделили.

Что будет, если налога за год не хватило на весь возврат?
Остаток вычета перейдёт на следующие годы, пока не закончится. Если вы на пенсии, вычет можно перенести и назад, на годы перед годом вычета.