Какие налоги платят при покупке и продаже квартиры

При покупке квартиры налога нет. Если вы платите НДФЛ, государство вернёт часть уплаченного: при ставке 13 % это до 260 тыс. ₽ с цены квартиры и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке, при большом доходе больше. При продаже налог появляется, только если квартира была вашей меньше пяти лет, а в ряде случаев меньше трёх. Тогда платят 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % сверх неё. Ниже каждое правило на 2026 год, с примерами и двумя калькуляторами.

Три налога за жизнь квартиры

За время, пока квартира ваша, с налоговой вы встречаетесь трижды. При покупке вы ничего не платите и можете получить деньги обратно. Каждый год, пока владеете, приходит налог на имущество. При продаже налог с дохода возникает, если не выдержан минимальный срок владения.

Дальше по порядку: сначала как вернуть деньги с покупки, потом налог на имущество, потом продажа. Если вы уже продаёте, переходите к главе о сроке владения.

Сколько вернут с покупки квартиры

Вычет — это сумма, с которой налог вам вернут. С покупки жилья она ограничена 2 млн ₽, с процентов по ипотеке — 3 млн ₽. При ставке 13 % это 260 тыс. и 390 тыс. ₽, вместе 650 тыс. ₽. Квартира может стоить и 40 млн: предел от цены не растёт.

С 2025 года НДФЛ платят по ступеням: 13 % с годового дохода до 2,4 млн ₽, 15 % с части от 2,4 до 5 млн, 18 % от 5 до 20 млн, 20 % от 20 до 50 млн и 22 % сверх. Вычет уменьшает годовой доход, с которого считают налог, а налог пересчитывают по той же шкале. Срезается верхняя часть дохода, поэтому деньги возвращаются по ставке вашей верхней ступени. Поэтому при высокой зарплате с тех же 2 млн вернут больше 260 тыс.: до 440 тыс. ₽ при доходе выше 52 млн в год. Теоретический максимум по двум вычетам вместе — 1,1 млн ₽, но он достижим только при доходе заметно больше 50 млн.

Главное ограничение: вернуть можно только тот налог, который с вас удержали. Если за год заплатили 180 тыс. ₽ НДФЛ, больше 180 тыс. за этот год не вернут, даже если положено 650 тыс. Остаток не сгорает и переходит на следующие годы, пока не кончится. Срока у этого переноса нет.

Налог возвращают с тех доходов, с которых удержан НДФЛ: зарплата, аренда, если вы её декларируете, продажа имущества. Налог с дивидендов и операций с ценными бумагами вычетом за квартиру не вернуть: у них своя база.

Покупка и проценты: два вычета с разными правилами

На этом ошибаются чаще всего. Два вычета выглядят как один, но работают по-разному.

Из этого следует простой совет. Если покупаете недорогую первую квартиру без ипотеки, а позже думаете о большой квартире в кредит, берегите вычет с процентов: он даётся один раз, и выгоднее его потратить на большой кредит.

Когда появляется право на вычет

Для квартиры на вторичном рынке — в день записи права собственности в реестре, это видно по выписке. Для новостройки по договору долевого участия — в день подписания акта приёма-передачи. Ждать собственности в новостройке не нужно: заявлять вычет можно с года, когда подписан акт.

Проценты по ипотеке, которые вы платили банку до акта, не пропадают: их заявляют, когда право на вычет появилось.

Вернуть можно налог за три последних года. В 2026 году подают за 2023, 2024 и 2025 годы. Если квартиру купили раньше и вычет не заявляли, право не сгорело, но вернут налог только за эти три года, а остаток пойдёт на будущие. Пенсионеры могут перенести вычет ещё на три года назад от года покупки.

Супруги, доли и дети

Квартира, купленная в браке, по закону общая, на кого бы ни были оформлены документы. Каждый супруг получает свой вычет с предела 2 млн. Пара, купившая квартиру за 4 млн и дороже, вместе вернёт до 520 тыс. ₽ с покупки. С ипотекой, если проценты большие, — до 1,3 млн ₽ на двоих.

Как разделить вычет между супругами, решают они сами заявлением в налоговую. Удобно отдать больший вычет тому, у кого больше зарплата и больше удержанный налог.

Если квартира в долевой собственности не у супругов, а у родственников или партнёров, каждый получает вычет со своих расходов на свою долю, в пределах своих 2 млн. Отдать свою часть другому нельзя.

Квартира, купленная до брака, по Семейному кодексу принадлежит тому, кто её купил. Вычет получает только он.

Родители, которые покупают квартиру или долю несовершеннолетнему ребёнку, могут получить вычет за него.

Кому вычет не положен

Вычет возвращает НДФЛ. Нет налога — нечего возвращать. Поэтому его не получат:

• самозанятые, которые платят только налог на профессиональный доход;
• предприниматели на упрощённой системе или патенте, если у них нет других доходов с НДФЛ. На общей системе вычет положен;
• те, кто купил квартиру у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного;
• кто покупал за счёт работодателя, материнского капитала или бюджетной субсидии, — в части этих денег. Их вычитают из цены.

Семейная ипотека и другие льготные программы вычету не мешают: процент ниже, но это ваш кредит и ваши проценты.

Как получить вычет: три пути и сроки

Налог на имущество: Москва и Петербург

Пока квартира ваша, каждый год приходит налог на имущество. Его считают от кадастровой стоимости на 1 января, а не от цены, за которую вы купили. Из базы вычитают 20 кв. м для квартиры и 10 кв. м для комнаты. Семьям с тремя и больше детьми вычет больше: плюс 5 кв. м на квартиру за каждого ребёнка.

По Налоговому кодексу ставка на квартиры 0,1 %, но города вправе её поднять до трёх раз. Москва и Петербург так и сделали для дорогих квартир. Ставку выбирают по кадастровой стоимости и берут со всей базы.

Разница видна на дорогих квартирах. Квартира в 150 кв. м с кадастровой стоимостью 80 млн обходится в Москве примерно в 208 тыс. ₽ в год, в Петербурге около 139 тыс. ₽. Машино-место, наоборот, в Петербурге облагают втрое дороже.

Если кадастровую стоимость пересмотрели вверх, налог растёт постепенно: не больше чем на 10 % в год. Москва утвердила новую кадастровую стоимость на 1 января 2025 года, в налоге она работает с 2026-го. Налог за год платят до 1 декабря следующего года по уведомлению из налоговой.

Купили квартиру в середине года — налог посчитают за месяцы владения. Месяц считают полным, если право записали в реестр до 15-го числа включительно.

Когда при продаже налога нет

Налога нет, если квартира была вашей дольше минимального срока. В общем случае это пять лет. Три года хватит, если квартира получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты или это ваше единственное жильё.

Единственное жильё считают на день продажи. Если вы купили новую квартиру не раньше чем за 90 дней до продажи старой, новую не считают, и старая остаётся единственной. Так можно переехать без налога, не дожидаясь пяти лет.

Срок начинают считать по-разному. Для купленной квартиры — с записи в реестре. Для новостройки по ДДУ — с даты полной оплаты по договору: если последний платёж внесли в 2022 году, а собственность оформили в 2025-м, пять лет считают с 2022-го. Для наследства — со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя: так сказано в Гражданском кодексе, наследство принадлежит наследнику с этого дня, когда бы он ни получил свидетельство.

С 2026 года в законе прямо написано, что владеть квартирой нужно непрерывно весь срок. Продали, выкупили обратно — срок начинается заново.

Как считают налог с продажи

Налог считают не со всей цены, а с базы: цена продажи минус вычет. Вычет вы выбираете сами из двух вариантов:

• 1 млн ₽ без всяких документов;
• расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые договором и платёжками.

Предел 1 млн один на все квартиры, проданные за год, а не на каждую.

Если квартиру купили за 12 млн, а через три года продали за 15 млн, база с расходами — 3 млн, налог 402 000 ₽. Без документов база 14 млн, налог 2 052 000 ₽. Разница в 1,6 млн ₽ — цена потерянного договора.

С 2025 года доход от продажи облагают по двум ступеням: 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с части свыше. Этот доход считают отдельно от зарплаты: высокая зарплата ставку на продажу не поднимает.

Занижать цену в договоре бесполезно. Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают от 70 % кадастровой. Правило не работает, только если кадастровая стоимость на эту дату не определена. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из реестра или на сайте Росреестра.

Продали и купили в одном году

Частая история: продали старую квартиру раньше срока и купили новую. Налог с продажи можно уменьшить вычетом за покупку. Вычет сначала уменьшает налог с зарплаты, а то, что не поместилось, закон разрешает направить на доход от продажи того же года. Если зарплаты с НДФЛ в этом году не было или она маленькая, база от продажи уменьшится на весь предел 2 млн. Продали с базой 2 млн и в том же году купили новую квартиру за 2 млн и дороже — налог с продажи обнулится. Оба вычета заявляют в одной декларации.

Семьи с двумя и больше детьми до 18 лет (или до 24, если учатся очно) освобождены от налога с продажи совсем, если выполнены все условия сразу:

• в год продажи или до 30 апреля следующего года семья купила другое жильё или полностью оплатила новостройку по ДДУ;
• новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн ₽;
• на день продажи ни у кого в семье нет больше половины другого жилья, которое больше нового по площади или кадастровой стоимости.

Если вы живёте за границей или покупаете в Эмиратах

Для налога важно гражданство меньше, чем дни. Налоговый резидент России тот, кто провёл в стране 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Кто уехал на дольший срок, становится нерезидентом, и правила меняются.

Нерезидент продаёт квартиру в России. Если квартира ваша дольше минимального срока, налога нет: освобождение по сроку владения распространяется и на нерезидентов. Если срок не прошёл, налог 30 % со всей суммы продажи. Вычеты нерезиденту не положены: ни 1 млн, ни расходы на покупку. Квартира за 15 млн, проданная через два года, обойдётся в 4,5 млн налога. С 2026 года иностранным агентам льгота по сроку владения не положена, они платят 30 % всегда.

Вычет за покупку нерезиденту не вернут. Вычет уменьшает налог по ставке 13–22 %, а у нерезидента её нет. Вернулись в Россию и снова стали резидентом — право на вычет никуда не делось. Его заявляют за год, в котором вы снова резидент и платите НДФЛ, или за прошлые годы резидентства, но не дальше трёх лет назад.

Резидент России покупает в Эмиратах. Покупка налога в России не создаёт. В Дубае при регистрации сделки земельный департамент берёт 2 % с продавца и 2 % с покупателя, плюс сборы за оформление. Налога на доход с продажи или аренды своей недвижимости у частного лица в Эмиратах нет, если он не ведёт её как бизнес с лицензией.

Резидент России продаёт или сдаёт квартиру в Эмиратах. Налог платят в России. Декларацию подают сами до 30 апреля, налог платят до 15 июля. Продажу облагают как любую продажу недвижимости: 13 % до 2,4 млн и 15 % сверх. Аренду по общей шкале 13–22 %. Дирхамы пересчитывают в рубли по курсу Центробанка на день, когда пришли деньги или прошла оплата при покупке.

С 1 января 2026 года действует соглашение России и Эмиратов об избежании двойного налогообложения. Доход от недвижимости может облагаться в стране, где она стоит, а налог, заплаченный там, засчитывают в российский. В Эмиратах такого налога нет, поэтому засчитывать нечего: в России платят всё.

Минимальный срок владения закон к стране не привязывает, но общедоступного разъяснения Минфина о зарубежных квартирах нет. Перед продажей квартиры в Эмиратах сверьтесь с налоговым консультантом. Одно Минфин разъяснил прямо: квартира за границей считается другим жильём. Если у вас есть квартира в Дубае, российская уже не единственная, и продать её без налога через три года по этому основанию не получится.

Декларация, сроки и штрафы

Если налог с продажи есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Продали в 2026 году — подаёте до 30 апреля 2027-го.

Декларацию подавать не нужно, если минимальный срок прошёл или доход от продажи за год не больше 1 млн ₽ (с учётом правила 70 % кадастровой). Если доход больше 1 млн, а налог нулевой из-за расходов, декларацию подают всё равно.

Если декларации нет, налоговая посчитает налог сама по данным реестра: доход по цене сделки, но не ниже 70 % кадастровой, минус цена, за которую вы квартиру купили, если она есть в её данных. Если цены покупки у неё нет, вычтут только 1 млн.

С 26 июня 2026 года штрафа за неподанную декларацию о продаже квартиры нет, раз налоговая получает сведения о сделке из реестра. Нет штрафа и за опоздавшую декларацию, по которой нечего платить. Налог от этого не исчезает: за каждый день просрочки уплаты начисляют пени.

Ошибки, на которых теряют деньги

Что сделать сейчас: коротко по ситуациям

Коротко о частом

Нужно ли платить налог при покупке квартиры?
Нет. Покупка квартиры налогом на доходы не облагается. Наоборот, если вы платите НДФЛ, с покупки можно вернуть до 260 тыс. ₽ и ещё до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке.

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы продать без налога?
Пять лет в общем случае. Три года, если квартира получена в наследство, в подарок от близкого родственника, приватизирована, получена по ренте или это ваше единственное жильё.

С какого момента считать срок владения новостройкой?
С даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с даты записи в реестре.

Можно ли получить вычет второй раз?
Вычет с покупки можно добрать по второй квартире, если в первый раз предел 2 млн не выбран целиком. Вычет с процентов по ипотеке даётся один раз и по одной квартире.

Сколько ждать возврат налога?
В упрощённом порядке налоговая проверяет заявление до 30 дней, по декларации 3-НДФЛ до трёх месяцев. Деньги отправляют после решения по проверке. Через работодателя вычет начинают давать сразу: налоговая подтверждает право до 30 дней.

Какой налог при продаже квартиры раньше срока?
13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с части свыше. База — цена продажи минус вычет 1 млн ₽ или минус подтверждённые расходы на покупку.

Могут ли вернуть вычет самозанятому?
Нет, если человек платит только налог на профессиональный доход: это не НДФЛ, и возвращать нечего. Если у него есть и зарплата с НДФЛ, вычет возвращают из этого налога.