Сколько стоит элитная недвижимость в Дубае и что входит в цену сделки

Самые дорогие дома и квартиры Дубая на рынке считают отдельно и называют сверхдорогим жильём. Цены в статье в дирхамах ОАЭ, они обозначены AED.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮВАО · Нижегородский

Level Нижегородская

комфорт-класс · строится

Подобрать квартиру

ЦАО · Тверской

Большая Дмитровка IX

Deluxe-класс · апартаменты

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Петроградский район

Familia

от 53,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Сколько стоит элитное жильё в Дубае: цены сделок

Самые дорогие сделки в Дубае приходятся на квартиры в домах, которые ещё строятся. Две такие квартиры продали в 2026 году: в марте в районе Jumeirah 1 и в июле в районе Jumeirah Second.

Jumeirah Second. В июле 2026 года в районе Jumeirah Second продали дорогую строящуюся квартиру площадью 10 021,39 квадратного фута.

Jumeirah 1. В марте 2026 года в районе Jumeirah 1 продали строящуюся квартиру за AED 84,6 млн. Площадь у неё около 11 566 квадратных футов, то есть около 1 074 квадратных метров.

Квадратный фут меньше метра, поэтому цена за фут всегда выглядит ниже цены за метр. Сравнивайте предложения в одних единицах, иначе самый дорогой вариант покажется дешёвым.

Цена под ваш бюджет. Цену отдельной квартиры понимают по сделкам с конкретными объектами. Такие сделки под ваш бюджет подберёт брокер Art Estate.

Как устроена покупка элитной недвижимости в Дубае

Квартира или вилла в Дубае становится вашей, когда вас записал в свой реестр Dubai Land Department, земельный департамент эмирата. Пока записи нет, вы не собственник, даже если подписали договор, заплатили и получили ключи.

Зона freehold. Иностранцу жильё в Дубае можно купить в зонах freehold, там разрешено свободное владение. Покупать там жильё можно гражданам всех стран. В зонах non-freehold жильё покупают только граждане стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива.

Запись о собственнике. Собственником департамент считает того, кто записан в его реестре недвижимости. Если сделку туда не внесли, она недействительна. Покупка закончена, когда её зарегистрировали в департаменте, поэтому расчёты с продавцом планируйте под день регистрации.

Статус дома. У департамента есть сервис Property Status Enquiry, проверка статуса недвижимости. В нём видно, есть ли у жилья ограничения, блокировки, нарушения и идут ли споры по аренде. Брокер Art Estate смотрит статус до подписания договора, чтобы блокировка или спор с арендатором не всплыли после первого платежа.

Кто владеет на бумаге. Если хотите оформить жильё на себя и супруга или на компанию, решите это до договора. От того, на кого записано жильё, потом зависит, кто сможет продать жильё, кто его унаследует и на кого засчитают покупку для резидентства.

Готовый дом или строящийся: что проверить до оплаты

Готовое и строящееся жильё покупают по разным схемам и проверяют по-разному. У готового дома смотрят бумаги продавца и регистрацию. У строящегося важнее всего понять, куда уходят ваши деньги и есть ли у проекта права на землю и на продажу.

Готовое жильё. Если у вас нет резидентства ОАЭ, для регистрации покупки нужен действующий паспорт. Для дома в зоне freehold нужен ещё e-NOC. Это электронная справка застройщика о том, что он не возражает против сделки. После регистрации вам выдают электронное свидетельство о праве собственности и электронный план.

Строящееся жильё. До подписания договора брокер Art Estate проверяет, зарегистрированы ли проект и застройщик в RERA. Это ведомство, где учитывают проекты и застройщиков Дубая. Ещё он сверяет, насколько готов дом и когда его планируют сдать.

Земля и разрешения. Земля под домом должна принадлежать застройщику, или у него должен быть договор с её собственником. Ещё нужны разрешения продавать помещения, которые пока строятся. Без этих бумаг у вас на руках только обещания, и отстоять договор труднее.

Счёт эскроу. На этот отдельный счёт проекта идут деньги за строящееся жильё. Открыть его застройщик может, когда регистрирует проект. Когда стройка закончена, 5% всех денег, которые внесли на счёт, лежат на нём ещё год. Эти деньги служат гарантией, что застройщик устранит дефекты.

Перепродажа до регистрации. Строящуюся квартиру или сам договор можно продать ещё до того, как их внесли в земельный реестр. Для этого нужен сертификат застройщика об отсутствии возражений. Если хотите продать квартиру до ключей, брокер Art Estate заранее узнает у застройщика, как выдают такой сертификат.

Что запросит брокер. Брокер Art Estate прямо спросит у застройщика, зарегистрированы ли проект и застройщик в RERA, открыт ли у проекта счёт эскроу и на какие реквизиты пойдут ваши платежи. Отдельно он узнает, кому принадлежит земля под домом и есть ли разрешение продавать строящиеся помещения. Устный ответ без бумаг мы считаем отказом, пока документ не покажут.

Как сравнить два проекта. Если выбираете между двумя строящимися домами, сравните их по одному списку: регистрация в RERA, счёт эскроу, права застройщика на землю, разрешение на продажу, насколько готов дом и когда его планируют сдать. Проект, где все бумаги показали сразу, надёжнее того, где их обещают прислать позже.

Договор на строящийся дом. В договоре сверьте, когда дом планируют сдать, и реквизиты счёта эскроу, куда пойдут ваши деньги. Если думаете продать квартиру до ключей, посмотрите, что договор говорит про сертификат застройщика об отсутствии возражений.

Порядок покупки по шагам

Дорогое жильё в Дубае покупают всегда в одном и том же порядке. Для строящегося дома добавляются свои проверки. Ниже по шагам, что делать и когда.

1. До выбора квартиры
   Проверка статуса
   Брокер Art Estate смотрит зону владения, ограничения, блокировки и споры по аренде
2. До договора на строящийся дом
   Проверка проекта
   Регистрация в RERA, счёт эскроу, права на землю и разрешение на продажу
3. До подписания договора
   Кто платит сборы
   В договоре записываем, кто и какую часть сборов платит
4. Перед регистрацией готового жилья
   Бумаги
   Действующий паспорт и e-NOC для дома в зоне freehold
5. В день регистрации
   Платим сборы
   Сбор департамента, плата за свидетельство и план, сбор сервисного партнёра
6. После регистрации
   Вы собственник
   Вам выдают электронное свидетельство о праве собственности и электронный план

Если жильё строится, проект проверяют до первого платежа. Тогда вы подписываете договор и платите деньги по проекту, который уже проверили. Если покупаете ради резидентства, его условия сверяют до выбора жилья: от них зависит, на кого оформлять покупку и в каком банке брать кредит.

Во что обойдётся покупка сверх цены жилья

Когда в Дубае регистрируют продажу готового жилья, земельный департамент берёт сбор, долю от цены продажи. Платят его продавец и покупатель, поровну, если сами не договорились иначе. Сверху идут ещё несколько сборов в твёрдых суммах.

Сервисный партнёр. Так называют офис департамента, где регистрируют сделку. С недорогих сделок партнёр берёт меньше, с дорогого жилья всегда по верхней ставке.

Как это выглядит в деньгах. Возьмём сделку со сверхдорогим готовым жильём:

В расчёте все сборы по сделке, вместе с долей продавца. Если делите поровну, вы платите половину сбора департамента. Кто платит твёрдые сборы и плату партнёру, лучше записать в договоре отдельной строкой. Иначе в день регистрации начнётся спор из-за нескольких тысяч дирхамов. Сбор департамента растёт вместе с ценой, твёрдые сборы от цены не зависят.

Ипотека. Если покупаете в кредит, за регистрацию ипотечного договора платят ещё один сбор, небольшую долю от суммы кредита. Рядом со сбором департамента это немного, но заложите его в бюджет сразу.

Запас в бюджете. Деньги на сборы держите отдельно от денег на саму покупку. Тогда день регистрации пройдёт без срочных переводов и курсовых потерь.

Договор и сборы. Перед подписанием посмотрите, как договор делит сбор департамента: поровну между продавцом и покупателем или так, как вы с продавцом договорились. Там же запишите, кто платит за свидетельство, план и сбор сервисного партнёра.

Ипотека в бюджете. Сбор за регистрацию ипотечного договора записывайте в бюджет вместе со сборами за покупку.

Сколько стоит владение и когда платят налог

Когда жильё оформлено, больше всего владелец в Дубае регулярно платит за обслуживание общего имущества дома. Сюда входят холлы, лифты, бассейны и всё остальное, чем пользуются все жильцы. Ставку этой платы утверждает RERA.

Где видно ставку. Утверждённая ставка есть в системе Mollak. Брокер Art Estate смотрит её до сделки, чтобы вы заранее знали, сколько будет стоить год владения. В дорогих домах, где много общих зон, сумма выходит заметная, поэтому сравнивайте её ещё до выбора.

Налог при покупке нового жилья. Налог на добавленную стоимость, НДС, в ОАЭ собирает Федеральная налоговая служба. Если жилой дом впервые продают или сдают в аренду в первые три года после стройки, налог считают по нулевой ставке.

Перепродажа и аренда. Со всех следующих продаж и сдачи жилья в аренду НДС не берут, даже в первые три года после стройки. В обоих случаях налог к цене жилья не добавляется.

Налог в плате за содержание. С платы за содержание общих зон НДС берут по стандартной ставке. Налог входит в годовой счёт за обслуживание, и в бюджет владения его надо закладывать.

Как сравнить дома. Если выбираете между двумя дорогими домами, сравните цену и утверждённую ставку платы за общее имущество в системе Mollak. Дом, который дешевле при покупке, за годы владения может выйти дороже, если плата за общее имущество в нём выше. Налог в этой плате растёт вместе с ней.

Ставку проверит брокер. До выбора дома брокер Art Estate запросит у застройщика утверждённую ставку платы за общее имущество и сверит её в системе Mollak.

Золотое резидентство через покупку жилья

Кто купил жильё в ОАЭ, может получить золотое резидентство инвестора в недвижимость на десять лет. Условия ставит федеральное ведомство по идентификации, гражданству, таможне и безопасности портов, ICP. Подходит жильё в любом эмирате.

Порог стоимости. Для резидентства складывают стоимость всей недвижимости в ОАЭ, которая записана на ваше имя. Брокер Art Estate сверит её с действующим порогом до выбора жилья. Порог можно набрать несколькими недорогими объектами, одна дорогая квартира для этого не нужна.

Покупка в кредит. Ипотека не мешает резидентству, если кредит выдал одобренный местный банк. Если у банка нет такого одобрения, покупку могут не засчитать. Брокер Art Estate проверит банк до того, как вы подадите заявку на кредит.

Строящееся жильё. Резидентство дают и за один или несколько строящихся объектов общей стоимостью от того же порога. Продавать их должна одобренная местная девелоперская компания, у которой есть полномочия от местного органа власти.

Страховка. Инвестору и членам его семьи нужна полная действующая медицинская страховка на весь срок резидентства. Если оформляете резидентство и на семью, страхуйте каждого на все десять лет вперёд.

Что проверит брокер. Если резидентство нужно через строящееся жильё, брокер Art Estate узнает у застройщика, одобрена ли компания как местный девелопер и есть ли у неё полномочия от местного органа власти. Подтверждение нужно получить до первого платежа, иначе покупка может не пойти в зачёт.

Риски элитной покупки в Дубае

Дорогую сделку в Дубае защищают реестр, счёт проекта и проверка статуса. Проблемы начинаются, когда одну из этих защит пропустили или поняли неправильно.

Дом с ограничениями. Блокировка, нарушение или спор с арендатором видны в проверке статуса. Если её не сделать, о споре вы узнаете после оплаты, и решать его придётся уже собственнику.

Деньги мимо счёта проекта. Если платёж за строящийся дом уходит не на счёт эскроу, эти деньги гарантия на устранение дефектов не покрывает. Каждый платёж сверяйте с реквизитами счёта проекта, а сами реквизиты проверит брокер Art Estate.

Чужая земля. Если земля под домом не принадлежит застройщику и договора с её собственником нет, ваши права на квартиру зависят от чужого решения. С таким проектом лучше подождать, пока не появятся бумаги.

Срок завершения. Когда вы покупаете, дату окончания стройки знают только по плану. Если жильё нужно к определённому месяцу, надёжнее взять готовый дом.

Резидентство не сложилось. Если часть стоимости оформлена не на вас или кредит выдал неодобренный банк, покупка может не дать права на резидентство. Условия сверяют до сделки, потому что потом исправить что-то трудно.

Ошибки при покупке дорогого жилья

Чаще всего деньги теряют на шагах, которые кажутся формальностью. Вот четыре ошибки, которые в дорогих сделках случаются чаще других. Каждую легко не допустить.

Цена за фут вместо цены за метр. Если сравнивать предложения в разных единицах, бюджет поедет. Пересчитывайте всё в одни единицы, лучше в квадратные метры.

Выбор по слову «элитный». Слово в описании дома ничего не гарантирует. Цену, статус и плату за общее имущество проверяют по каждому варианту отдельно.

Документы для покупки и проверки

Какие бумаги нужны, зависит от того, готов дом или строится и покупаете ли вы ради резидентства. Брокер Art Estate соберёт бумаги под вашу сделку, а ниже основные списки.

Проверка статуса. Прежде чем собирать бумаги по любому из списков, брокер Art Estate смотрит статус дома в сервисе департамента. Если там есть блокировка или спор, сделку останавливают сразу, и вы не тратите время на бумаги.

e-NOC заранее. Если дом в зоне freehold, брокер Art Estate заранее узнает у продавца, запросил ли он у застройщика e-NOC. Без этой справки готовое жильё не зарегистрировать, и день сделки придётся переносить.

Свидетельство и план. После регистрации проверьте, что электронное свидетельство о праве собственности и электронный план выданы на то имя, которое нужно для резидентства. Для резидентства собственность должна быть полностью записана на вас, поэтому долю супруга или компании обсудите до договора.

Что делать с деньгами: четыре сценария

Что делать, зависит от того, какой дом вы берёте, нужна ли вам виза и как вы платите. Ниже порядок для каждого случая.

Готовая квартира за свои деньги. Сначала проверяем статус дома. Потом подписываем договор, где записано, кто платит сбор департамента и твёрдые сборы. Сумму сборов держите отдельно и переведите её до дня регистрации.

Строящийся дом. Первый платёж вносите только после того, как проверили RERA, счёт эскроу, землю и разрешение на продажу. Все платежи отправляйте на счёт проекта. Если допускаете продажу до ключей, брокер Art Estate заранее узнает у застройщика, как получить его сертификат.

Покупка ради резидентства. Ещё до выбора квартиры посчитайте, сколько стоят все объекты, которые будут записаны на вас. Страховку для себя и семьи оформите на весь срок резидентства. Если до порога не хватает, вторым объектом может стать строящееся жильё у одобренного застройщика.

Покупка в ипотеку. Банк выбирайте из одобренных местных, если вам нужно резидентство. В бюджет добавьте сбор за регистрацию ипотечного договора. Подгадайте одобрение кредита к дате регистрации, чтобы деньги банка пришли к нужному дню.

Во всех четырёх случаях расходы на владение считайте до сделки: плату за общее имущество и налог в ней вы будете платить все годы, пока владеете жильём.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить жильё в Дубае?
Да, в зонах freehold жильё может купить гражданин любой страны. В зонах non-freehold жильё покупают только граждане стран Персидского залива. Зону конкретного дома брокер Art Estate проверит до договора.

Меняет ли высокая цена правила сделки?
Нет. Правила регистрации, проверки и сборы для дорогого жилья те же, что для любого другого. С ценой растёт сумма сбора департамента, а сбор сервисного партнёра с дорогого жилья всегда берут по верхней ставке.

Даёт ли покупка дорогой квартиры резидентство?
Да, если общая стоимость вашей недвижимости в ОАЭ доходит до порога резидентства. Брокер Art Estate проверит это до сделки. Подходит и строящееся жильё у одобренного застройщика. Ещё нужна медицинская страховка на весь срок для вас и семьи.

Платят ли НДС при покупке нового жилья?
Нет. Если жильё продают впервые в первые три года после стройки, ставка нулевая. Со следующих продаж налог не берут. НДС вы платите в составе платы за содержание общих зон.

Можно ли продать строящуюся квартиру до регистрации?
Можно, когда застройщик выдаст сертификат об отсутствии возражений. Без него квартиру или договор не перепродать, пока их не внесли в земельный реестр.

С чего начать, если бюджет уже понятен?
Сначала проверьте статус домов, которые вам нравятся, и посчитайте сборы под вашу цену. Оставьте заявку брокеру Art Estate: он проверит дома, посчитает расходы сверх цены и подберёт квартиру или виллу под ваш бюджет и цель покупки.