Как написать претензию застройщику, что в ней требовать и как её отправить

Претензию застройщику пишут на бумаге и перечисляют в ней недостатки, которые вы нашли за гарантийный срок. Требований на выбор три: бесплатно устранить дефекты, соразмерно снизить цену договора или возместить ваши расходы на ремонт. Если застройщик задержал ключи, тем же письмом вы требуете неустойку за каждый день просрочки.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Подмосковье · Ленинский округ

1-й Донской

комфорт плюс-класс · строится

Подобрать квартиру

ЮВАО · Лефортово

СТОУН Райз

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ВАО · Гольяново

1-й Измайловский

комфорт плюс-класс · строится

Подобрать квартиру

ЮАО · Нагатино-Садовники

Роттердам

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена претензия застройщику

Права дольщика и обязанности застройщика одинаковы в Москве и в других регионах России, поэтому и правила претензии везде одни и те же. Закон называет вас участником долевого строительства, в быту дольщиком. Квартиру вы покупаете по договору участия в долевом строительстве, коротко ДДУ: по нему вы платите за квартиру в доме, который ещё строят. Отношения по такому договору гражданско-правовые: спор вы решаете с застройщиком сами или в суде.

Гарантийный срок, то есть время, пока застройщик отвечает за найденные недостатки, записывают в договоре. Закон задаёт минимум, и сделать срок короче договор не может.

Начало отсчёта. Для самой квартиры договор может назначить свой день, с которого идёт гарантия. Тогда считают по договору. Гарантию на оборудование закон отсчитывает от первого передаточного акта или другого документа о передаче. Передаточным актом называют бумагу, по которой застройщик передаёт вам квартиру.

Когда застройщик не отвечает. Застройщик ни при чём, если докажет одну из трёх причин. Первая: нормальный износ. Вторая: вы нарушили правила эксплуатации, в том числе инструкцию по эксплуатации квартиры. Третья: недостаток появился после неправильного ремонта, который сделали вы или нанятые вами люди. Доказывать причину должен застройщик.

Претензия или сразу суд. Закон разрешает два пути: написать застройщику требование о недостатках или сразу идти с ним в суд. В письменной претензии остаются дата и список дефектов. После неё у застройщика есть срок, чтобы исправить недостатки, а у вас есть бумага для суда, если он этот срок сорвёт.

Что требовать в претензии о недостатках

Если в квартире недостатки, по закону вы выбираете одно из трёх требований. Выбираете вы сами, если в договоре не записан другой порядок. Брокер Art Estate проверит этот пункт договора до подписи.

Бесплатный ремонт. Застройщик устраняет недостатки за свой счёт в разумный срок. Точный срок вы согласуете с ним сами. Впишите в претензию дату, к которой ждёте ремонта: без даты спорить о просрочке потом труднее.

Снижение цены. Застройщик соразмерно уменьшает цену договора. Вы оставляете квартиру с дефектом и получаете назад часть заплаченного. Такое требование подходит, когда дефект мешает мало и ждать мастеров застройщика вы не хотите.

Возмещение расходов. Вы устраняете недостатки сами, застройщик возмещает ваши расходы. Сумму подтвердят чеки, договоры с мастерами и акты выполненных работ, так что собирайте их с первого дня ремонта.

Список дефектов. По закону в требовании перечисляют найденные недостатки, и найти их нужно в гарантийный срок. Описывайте каждый дефект отдельной строкой: в какой он комнате, как выглядит, когда вы его заметили. К каждой строке приложите фото.

Выход из договора. Если нарушение качества существенное или застройщик не устранил недостатки в разумный срок, который назначили вы, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, то есть без согласия застройщика. Тогда застройщик возвращает деньги и платит проценты за пользование ими.

До подписания акта. Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать составить акт о несоответствии квартиры требованиям к качеству. Тогда передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не устранит недостатки.

Порядок в этом году. С 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года включительно квартиры передают по особым правилам, которые установило правительство. Если нарушения качества существенные или вы с застройщиком не сходитесь в списке недостатков, квартиру осматривают вместе со специалистом и составляют акт осмотра.

Сроки прежних лет. До 31 декабря 2024 года включительно действовали другие правила передачи, их тоже установило правительство. Требование бесплатно устранить недостатки застройщик выполнял не дольше 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта. Требование снизить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков он выполнял в течение 10 рабочих дней со дня, когда вы его предъявили.

Во что обойдётся застройщику просрочка

Требовать в претензии можно деньги трёх видов. Неустойка, или пени, это плата застройщика за каждый день просрочки. Проценты он платит, когда возвращает вам деньги после расторжения договора. Штраф назначает суд, если застройщик не выполнил ваше требование добровольно.

Пени по закону считают от ставки рефинансирования Банка России, поэтому сначала узнайте, какая ставка нужна для вашего расчёта. Для неустойки за задержку ключей берут ставку, которая действует в день исполнения обязательства.

За каждый день просрочки застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования от цены договора или от стоимости ремонта. Если дольщик гражданин, неустойку ему платят вдвойне.

Когда неустойки за ключи нет. Застройщик её не платит, если срок сорвался, потому что вы уклонялись от подписи передаточного акта. Нужно ещё, чтобы сам застройщик сделал всё, что обязан по договору и закону.

Двойной размер. Пеня за просрочку ремонта удваивается для гражданина, который покупал квартиру для личных, семейных и домашних нужд. Её предел равен стоимости ремонта недостатков. Если дефект сделал квартиру непригодной для жизни, пеню считают от цены договора.

Штраф по суду. Если суд удовлетворил требования гражданина, а застройщик не выполнил их добровольно, суд взыскивает штраф не больше 5% от присуждённой суммы. Конституционный суд признал, что это ограничение не противоречит Конституции. Но применять его можно только к нарушениям, которые возникли с 1 сентября 2024 года. За нарушения раньше этой даты ограничение в 5% применять нельзя, и штраф может достигать 50%.

Потолок по отделке. За отделку, окна, двери и сантехнику с застройщика в сумме взыщут не больше 3% цены договора. Договор может дать и больше. На неустойку за задержку ключей этот потолок не действует. На возврат денег при законном расторжении договора тоже.

Моральный вред. Если застройщик виноват, суд присудит компенсацию морального вреда, то есть деньги за пережитые неудобства. Сколько именно, закон не говорит: размер решает суд.

Возврат при выходе из договора. Если застройщик просрочил передачу квартиры на два месяца или существенно нарушил требования к качеству, вы вправе отказаться от договора. Деньги он возвращает за 20 рабочих дней со дня расторжения. Сверху он платит проценты: одну трёхсотую ставки рефинансирования, гражданину вдвое.

Что с мораторием и отсрочкой в 2026 году

Мораторий, запрет начислять неустойку, и отсрочка, право застройщика заплатить позже, несколько лет подряд меняли сумму, которую получал дольщик. Чтобы понять, что положено вам, сравните две даты: когда застройщик нарушил договор и когда вы предъявили требование.

Отмена моратория. С 1 января 2026 года мораторий на штрафы для застройщиков больше не действует. Он касался застройщиков, которые не отдали ключи от квартир вовремя, и ограничивал, что дольщик может с них взыскать. Взыскать не давали неустойку за просрочку и убытки. Под запрет попадали и проценты, если при расторжении ДДУ деньги вернули не вовремя.

Отсрочка выплат. Отсрочка по неустойке, штрафу, пене, процентам и убыткам действует до 31 декабря 2026 года включительно. Под неё попадают требования, которые предъявили застройщику до вступления в силу постановления правительства от 18 марта 2024 года N 326 о моратории. Попадают и требования о неустойке и убытках, которые вы предъявили до начала этого года.

Расходы на ремонт. Отсрочка по требованиям, которые предъявили застройщику до 1 января 2025 года, не касается расходов, которые вы фактически понесли, чтобы устранить недостатки. Чеки и договоры с мастерами храните вместе с копией претензии.

Банк застройщика. Пока идёт отсрочка, банки, которые обслуживают счета застройщика, не исполняют такие требования из исполнительного документа, если его предъявили к исполнению с 1 января 2025 года.

Как отправить претензию, чтобы получение засчитали

Для застройщика претензия начинает действовать, когда письмо доставили ему или его представителю. Письмо считается доставленным и тогда, когда оно пришло, но застройщик по своим причинам его не забрал или не прочитал. Это правило Гражданского кодекса, и действует оно для любого письма компании.

Адрес компании. Отправляйте претензию на адрес застройщика из государственного реестра юридических лиц. Подойдёт и адрес, который застройщик назвал сам. Бывает, что письмо пришло на такой адрес, а застройщик его не забрал. Тогда письмо всё равно считается доставленным.

Условия договора. В ДДУ бывает условие: сообщения шлют только на адрес из договора или только тем способом, который в нём записан. Есть ли такое условие в вашем ДДУ, посмотрит брокер Art Estate.

Электронная почта. Если закон, договор или сложившаяся переписка сторон не требуют другого, претензию можно отправить по электронной почте или другим способом связи. Условие одно: по сообщению должно быть точно видно, от кого оно и кому адресовано.

Кто доказывает. Доказать, что претензия отправлена и доставлена, должны вы. Если застройщик не стал получать письмо и оно вернулось после срока хранения, его всё равно считают доставленным.

Отказ от договора. Если вы выходите из ДДУ в одностороннем порядке, уведомление по закону отправляют заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня, когда вы отправили уведомление.

1. До отправки
   Найдите адрес компании из договора и из государственного реестра
   Брокер Art Estate проверит это вместе с вами
2. В день отправки
   Отправьте заказное письмо с описью вложения
   В описи перечислены бумаги, которые лежат в конверте
3. После отправки
   Сохраните квитанцию, опись и уведомление о вручении
   Вернувшийся конверт тоже доказывает доставку
4. Когда срок из претензии прошёл
   Проверьте, сделал ли застройщик то, что вы требовали
   Если отказал или молчит, готовьте иск

Если застройщик отказал или промолчал

Если застройщик отказал целиком или в части либо не выполнил требование в согласованный срок, вы вправе идти в суд. Там претензия, опись и уведомление о вручении станут вашими доказательствами.

Выбор суда. Иск о защите прав потребителей вы подаёте в тот суд, который выберете сами. Подойдёт суд по месту нахождения компании, по месту вашего жительства или пребывания либо по месту заключения или исполнения договора. Если вы живёте в Москве, ездить в суд по адресу застройщика не обязательно.

Госпошлина. Если вы подаёте иск о нарушении прав потребителей в суд общей юрисдикции или мировому судье и цена иска не больше 1 000 000 рублей, госпошлину, то есть сбор за подачу иска, вы не платите. Если цена иска больше 1 000 000 рублей, пошлину считают по Налоговому кодексу и уменьшают на сумму пошлины при цене иска 1 000 000 рублей.

Надзор в Москве. За долевым строительством в Москве следит Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Мосгосстройнадзор.

Риски дольщика при споре с застройщиком

Деньги и ремонт по претензии чаще всего теряют в трёх местах: на приёмке квартиры, на сроках и на ремонте, который сделали до осмотра.

Сообщение о готовности. Застройщик должен предупредить вас, что квартира готова, минимум за месяц до срока передачи. Сообщить он может двумя способами: заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично в руки под расписку. Бывает, что в договоре нет срока приёмки. Тогда вы начинаете принимать квартиру в течение семи рабочих дней с того дня, как получили сообщение.

Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приёмки, застройщик вправе составить акт сам, когда пройдёт два месяца со дня передачи по договору. Для этого он должен знать, что вы получили сообщение. Подойдёт и письмо, которое вернулось с отметкой об отказе или об отсутствии адресата.

Отказ без бумаги. Неустойку за просрочку застройщик не платит, если срок сорвался из-за вашего уклонения от подписания акта. Если не хотите подписывать передаточный акт, оформите акт о несоответствии со списком дефектов. Тогда ваш отказ опирается на закон, и уклонением его не назовут.

Короткая гарантия на отделку. Срок гарантии на отделку короче остальных. Если дефект нашли после конца гарантии, требовать по нему уже нельзя. Осмотрите стены, полы, плитку и двери в первые месяцы после приёмки и запишите всё, что нашли.

Ремонт раньше осмотра. За недостатки после неправильного ремонта, который сделали вы или нанятые люди, застройщик не отвечает. До начала ремонта сфотографируйте каждый дефект. Если вы с застройщиком спорите о списке недостатков, сначала позовите специалиста и составьте с ним акт осмотра.

Ошибки в претензии застройщику

Большинство отказов по претензиям начинается с того, что в письме нечего проверить: нет списка дефектов, нет срока, нет доказательства отправки. Четыре ошибки встречаются чаще других.

Срок в претензии нужен и для выхода из договора. Из ДДУ из-за дефектов можно выйти, если застройщик не устранил их в разумный срок, который вы ему назначили.

Ремонт до претензии. Ещё одну ошибку делают до письма: отделку переделывают своими силами и только после этого пишут претензию. Тогда застройщику остаётся доказать, что дефект появился после такого ремонта.

Документы для претензии застройщику

Сама претензия умещается на одной-двух страницах. В шапке напишите название компании и её адрес, ваше имя, адрес и телефон. Ниже укажите номер и дату ДДУ, дату приёмки квартиры, перечень недостатков, одно выбранное требование и срок, к которому вы ждёте ответа. Если требуете деньги, добавьте номер банковского счёта для перевода.

Подпишите претензию и сделайте себе копию с той же описью. Копия нужна, чтобы в суде показать, что именно получил застройщик.

Как действовать по шагам

Что делать, зависит от того, когда вы нашли проблему. Ниже пять случаев: дефекты до акта, дефекты после приёмки, задержка ключей, долгая задержка и отказ застройщика.

1. До подписания акта
   Составьте акт о несоответствии квартиры
   Передаточный акт можно не подписывать, пока недостатки не устранят
2. После приёмки
   Отправьте претензию с одним требованием и сроком
   Дефекты нужно найти в гарантийный срок
3. Ключи задержали
   Посчитайте неустойку от цены договора
   Брокер Art Estate проверит расчёт
4. Задержка затянулась
   Решите, ждать ключей или выходить из договора
   Если выйдете, деньги вернут с процентами
5. Отказ или молчание
   Подайте иск в суд по месту жительства
   Претензия и опись станут доказательствами

Если вы ждёте ключи. С этого года неустойку за просрочку передачи квартиры снова начисляют. Напишите требование, как только прошёл срок из договора: от его даты зависит, попадёт ли выплата под отсрочку.

Если претензия старая. Неустойку по требованию, которое вы предъявили до этого года, не ждите в ближайшее время: застройщик вправе отложить выплату. С деньгами, которые вы уже потратили на ремонт, иначе: если требование о них вы предъявили до начала прошлого года, отсрочка их не касается.

Если вы выбираете новостройку. Спор проще выиграть, если разобраться в договоре заранее. Оставьте заявку на подбор квартиры в Москве, и брокер Art Estate проверит договор до подписи.

Если ремонт уже сделан. Соберите чеки, договоры с мастерами и фото до ремонта в одну папку. По ним считают, сколько требовать в возмещение расходов.

Частые вопросы

Нужно ли писать претензию до суда?
Не обязательно: требование о недостатках можно сразу заявить в суде. Претензия даёт застройщику срок исправить дефекты, а у вас остаётся дата, от которой считают просрочку.

Можно ли отправить претензию по электронной почте?
Можно, если ни закон, ни договор, ни ваша прежняя переписка с застройщиком не требуют другого способа. Из письма должно быть понятно, кто его отправил и кому. А уведомление об отказе от договора по закону отправляют заказным письмом с описью вложения.

Что делать, если застройщик не забирает письмо?
Ничего страшного: если конверт пролежал на почте весь срок хранения и вернулся к вам, письмо всё равно считается доставленным. Сохраните конверт, опись и квитанцию: доказывать отправку и доставку в суде будете вы.

Сколько времени у застройщика на ремонт?
Застройщик устраняет недостатки в разумный срок, который согласует с вами. Пишите в претензии конкретную дату. Если застройщик её сорвёт, пеня пойдёт за каждый день просрочки.

Можно ли не подписывать акт приёмки?
Можно, если вы потребовали составить акт о несоответствии квартиры требованиям к качеству. Тогда передаточный акт подписывать не обязательно, пока застройщик не устранит недостатки. Отказ без такого акта застройщик назовёт уклонением от приёмки.

В какой суд идти, если застройщик из другого города?
В споре о защите прав потребителей суд выбираете вы. Можно подать иск в суд по месту вашего жительства в Москве, по месту нахождения компании или по месту заключения договора.