Электрика в новостройке: что сделал застройщик и что можно менять при ремонте

Новый многоквартирный дом по закону вводят в эксплуатацию уже со счётчиками электричества у квартир и у дома целиком. Сколько проводки сделано внутри квартиры, зависит от отделки. В предчистовой отделке, например, электрика по квартире уже разведена, а в чистовой к ней добавляют розетки, выключатели и провода для интернета. Остальное вы делаете сами при ремонте, и тут закон и московские правила кое-что запрещают.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Хамовники

Саввинская 17

делюкс-класс · введён

Подобрать квартиру

ЗАО · Кунцево

СберСити

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Пресненский

Счастье на Пресне

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

Обручевский

Сикрет Гарден

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

Как устроена электрика в доме и в квартире

Граница проходит по счётчику квартиры. Всё, что стоит до него, относится к общему имуществу дома: эта часть не принадлежит ни одной квартире отдельно. Проводка, которая идёт по квартире после счётчика, к общему имуществу уже не относится.

Снаружи. Общие сети дома кончаются у внешней границы его стены, если закон для отдельного случая не проводит границу иначе. Кабели за этой стеной к общему имуществу дома не относятся.

Внутри. К общему имуществу относятся вводно-распределительные устройства, через которые электричество приходит в дом, и вся аппаратура, которая защищает эти сети и управляет ими. Туда же входят этажные щитки и кабели, которые идут от них к счётчикам квартир.

Связь. Сети, по которым к вам приходят связь и интернет, в общее имущество дома не входят. У кабелей для интернета свои правила, и перечень общей электрики их не касается.

Запрет. Жильцу нельзя без разрешения подключать своё оборудование к сетям дома или что-то в них менять. Это касается и этажного щитка, и кабеля в общем коридоре, даже если работа кажется мелкой.

Счётчик в новой квартире: кто ставит и кто отвечает

Дом без счётчиков у квартир не сдают. По закону новый многоквартирный дом вводят в эксплуатацию уже со всеми счётчиками: у каждой квартиры, общими и общедомовыми.

Кто меняет. После сдачи дома счётчиками занимается гарантирующий поставщик, то есть энергосбытовая компания, которая продаёт электричество жильцам. Она обязана покупать, ставить и менять счётчики в многоквартирном доме и допускать их к работе. За умные счётчики, которые подключают к её системе учёта, тоже отвечает она.

Пломбы. На счётчике и в местах его подключения стоят пломбы, а сам прибор закрыт защитной конструкцией. Самовольно срывать пломбы или снимать эту защиту нельзя. Жилец обязан беречь пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, то есть метки, которые показывают, подносили ли к счётчику магнит.

Доступ. Сотрудника, который снимает показания, вы обязаны пустить в квартиру. Время визита с вами согласуют заранее, а приходить за показаниями чаще 1 раза в 3 месяца нельзя. При ремонте счётчик не прячут за глухой короб. Нишу делают с дверцей: так показания можно снять, а пломбы останутся целыми.

Что застройщик делает с электрикой при разной отделке

Отделок три, и от выбора зависит, сколько электрики вы получите вместе с ключами. Какие работы по электрике сделают, видно из описания отделки к договору, и брокер Art Estate запросит его до сделки. Вот что входит в три отделки в одной московской новостройке:

Без отделки. Разводки по комнатам в описании такой квартиры нет, поэтому закладывайте в смету ремонта всю электрику. Что заведут в квартиру к передаче ключей, брокер Art Estate заранее узнает у застройщика.

Предчистовая. Её ещё называют White Box. Электрика по квартире здесь уже разведена, кабели проложены по комнатам. Розеток и выключателей в таком описании нет, их ставят при чистовом ремонте.

Чистовая. Застройщик разводит электрику по квартире и ставит розетки и выключатели. А ещё прокладывает слаботочные сети, то есть провода для интернета и связи.

Как расставляют розетки. Возьмём одну московскую новостройку с отделкой. Кабели там проложены, у входа висит щиток с автоматами, розетки и выключатели уже на местах. Проектировщики расставили их так, как чаще всего живут в такой квартире. Если розеток не хватит, их добавляют без штроб в межкомнатных стенах. Штроба здесь означает канавку в стене под провод. Ещё в квартиру заведены сетевой и оптоволоконный кабели.

Нормы. Главный свод правил по электрике жилых домов называется «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа». Минстрой утвердил его приказом от 29.08.2016 N 602/пр.

Как проверить электрику при приёмке квартиры

Электрику проверяют до того, как вы подпишете бумагу о передаче квартиры. Если нашли недостаток, выберите одно из трёх требований к застройщику:

• бесплатно устранить недостаток в разумный срок;
• соразмерно снизить цену договора, то есть уменьшить её с поправкой на недостаток;
• вернуть деньги, которые вы потратили, если исправили недостаток сами.

1. До поездки
   Возьмите лампочку и зарядку для телефона с вилкой
   Ими проверяют патроны и розетки
2. У входа
   Откройте щиток
   Автоматы новые, подписаны, внутри есть схема линий
3. Сразу после щитка
   Включите зарядку во временную розетку и поставьте телефон заряжаться
   Если телефон не заряжается, проверьте, включены ли автоматы
4. По комнатам
   Вкрутите лампочку и пощёлкайте выключателями
   Свет загорается в каждой точке
5. В квартире с отделкой
   Проверьте каждую розетку
   Розетки стоят ровно и работают
6. В конце
   Впишите найденное в перечень недостатков
   С этим перечнем вы придёте к застройщику с требованиями

Щиток. Щиток должен быть чистым и целым. В нём стоят автоматы, переключатели, каждый из которых отключает свою линию. Все они новые, без видимых дефектов, каждый работает и подписан.

Схема. В щитке должна лежать схема, по которой видно, какой автомат за какую линию отвечает. Сфотографируйте её в день приёмки. При ремонте по ней сразу понятно, что отключить перед работой в комнате.

Временная розетка. Если телефон не заряжается и после проверки автоматов, впишите розетку в перечень. Тогда застройщику не о чем будет спорить, когда появилась поломка.

Розетки и свет. Есть ли напряжение, проверяют в розетках и в лампах, а выключателями щёлкают по очереди в каждой комнате. Криво поставленную розетку тоже впишите в перечень.

Гарантия на электрику: сколько длится и что её отменяет

В законе о долевом строительстве три гарантийных срока. Сами сроки пишут в договоре, но сделать их короче минимума из закона нельзя.

Квартира. На саму квартиру гарантия минимум три года. Считают со дня, когда застройщик передал вам квартиру. На технологическое и инженерное оборудование этот срок не распространяется, для него в законе отдельное правило.

Инженерное оборудование. Здесь минимум тоже три года, но считают его с первого передаточного акта, который подписали в доме. Такой акт застройщик подписывает с каждым дольщиком, когда отдаёт ему квартиру. Если вы принимаете квартиру через несколько месяцев после соседей, часть этого срока к тому дню уже прошла.

Отделка. На отделочные работы и элементы отделки закон даёт минимум один год.

С 1 сентября 2024 года самая короткая гарантия на новостройки, которую разрешает закон, три года. До этого было пять лет.

Претензия. Требовать исправления по гарантии можно, если недостаток нашли до конца гарантийного срока. Когда его исправят, застройщик договаривается с вами.

Когда застройщик не отвечает. По закону застройщик не отвечает за нормальный износ квартиры и её частей. Не отвечает он и за неправильный ремонт, который сделали вы сами или нанятые вами люди. И третий случай: вы нарушили правила из инструкции по эксплуатации.

Законопроект. В Госдуму внесли проект, по которому гарантия на новостройки вырастет с трёх до 20 лет, на инженерное оборудование до десяти лет, на отделку до пяти лет. Пока это только проект, закон прежний. Рассчитывайте на сроки, которые записаны в договоре по нынешнему закону.

Что можно и нельзя менять в электрике при ремонте в Москве

Если вы поставили, заменили или перенесли электрическое оборудование и после этого надо править технический паспорт помещения, по закону это переустройство. В техническом паспорте описаны квартира и её оборудование. Придётся ли его править после ремонта, от этого и зависит, нужно ли согласовывать работы.

Работы без согласования. Переустройство без документа о согласовании закон считает самовольным. Собственник такой квартиры обязан вернуть её в прежнее состояние.

Проводка в панельных домах. В Москве нельзя штробить и делать пазы под проводку в несущих стенах, перекрытиях и других частях, на которых держится здание. Запрет действует в многоквартирных домах типовых серий, то есть в панельных. Он действует и тогда, когда вы просто меняете проводку в квартире.

Тёплый пол. Электрический тёплый пол ставить можно. А подключать тёплый пол к центральному отоплению запрещено.

Балкон и лоджия. Электрические обогреватели на балконе или лоджии ставить можно. Условие одно: не выходить за мощность, которую выделили квартире.

Мощная техника. Правила запрещают включать технику, если её мощность больше максимально допустимой нагрузки, то есть предела, заложенного для квартиры. Сколько мощности выделено квартире, брокер Art Estate узнает у застройщика до покупки. Тогда кухню, тёплый пол и обогрев лоджии вы спланируете под точную цифру.

Этажный щиток. Протянуть отдельный кабель от щитка на этаже или подключить линию в обход счётчика нельзя. Так вы без разрешения меняете сети дома.

Во что обойдётся самовольная переделка электрики

Самовольная переделка оборачивается не одним штрафом. Дороже обходятся работы, которых закон требует после штрафа, и то, что переделка делает с гарантией.

Штраф. Заплатить штраф мало. Вернуть квартиру в прежний вид придётся и после него.

Возврат. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если штробы прошли по несущей стене панельного дома, одним переносом розеток назад не обойтись. Восстанавливать придётся саму стену.

Суд. Оставить переделку можно через суд. Суд оставляет переустройство, если оно не нарушает права и законные интересы других людей. Каким будет решение, заранее не скажет никто.

Гарантия. Если недостаток допустил застройщик, по закону он вернёт вам деньги, которые вы потратили на исправление. Поломку, которая появилась после работы вашей бригады, вы оплачиваете сами.

Риски при переделке электрики в новостройке

Когда переделывают электрику в новостройке, рискуют в трёх местах: со стенами, с мощностью и с тем, что уже заведено в квартиру. С каждым риском можно разобраться до первой штробы.

Несущая стена. На глаз несущую стену от межкомнатной не всегда отличишь. В панельном доме штроба не в той стене делает из замены проводки самовольное переустройство. Попросите проектировщика ремонта отметить несущие стены и перекрытия на плане до того, как бригада возьмёт инструмент.

Мощность. Тёплый пол, обогреватель на лоджии и кухонная техника вместе дают одну нагрузку на квартиру. Каждый прибор по отдельности разрешён, но все вместе они могут выйти за выделенный предел. Сначала узнайте предел, потом выбирайте технику.

Кабели связи. В квартиру с отделкой бывают заведены сетевой и оптоволоконный кабели. Бригада, которая сносит отделку под перенос розеток, легко их повредит. В первый же день покажите мастерам, где они проходят.

Переделка без проекта. Перенести розетку можно за час, зато спор о том, откуда взялась поломка, тянется месяцами. Если работали по проекту и сохранили схему до и после ремонта, с застройщиком вам будет на что опереться в разговоре.

Ставка на новый закон. Законопроект о долгой гарантии легко принять за действующий закон. Но сроки в вашем договоре он не меняет.

Ошибки при приёмке и ремонте электрики

Большая часть ошибок случается в два момента: на приёмке и в первую неделю ремонта. Когда они наступят, вы знаете заранее, так что подготовиться есть время.

Любую из этих ошибок дешевле предупредить одним вопросом, чем потом исправлять работой. Про мощность, отделку и гарантию брокер Art Estate спрашивает застройщика ещё до сделки.

Документы по электрике квартиры

Бумаги по электрике нужны в двух случаях: когда у вас требование к застройщику и когда к вам приходят с вопросами о ремонте. Соберите их в одну папку в день приёмки.

Договор. В договоре записаны гарантийные сроки на квартиру, инженерное оборудование и отделку. Если в договоре срок длиннее минимума, действует срок из договора.

Передаточный акт. С даты в вашем акте начинается гарантия на квартиру. Гарантию на инженерное оборудование считают от первого акта в доме, так что его дату тоже полезно знать.

Инструкция. Инструкцию по эксплуатации прочитайте до ремонта. Если нарушить её правила, застройщик за недостаток не отвечает.

Фото. Снимки щитка, схемы и пломб в день приёмки показывают, какой квартира была до ваших работ. В споре о том, откуда взялась поломка, они весят больше слов.

Что делать по шагам: от выбора отделки до ремонта

1. До договора
   Выберите отделку под план ремонта
   Если розетки придётся переносить, за чистовую электрику вы переплатите
2. До договора
   Попросите брокера Art Estate проверить гарантийные сроки и описание отделки
   Договор может дать срок длиннее минимума
3. Перед покупкой техники
   Узнайте, сколько мощности выделено квартире
   От этого зависят тёплый пол и обогрев лоджии
4. На приёмке
   Проверьте щиток, розетки и свет
   Недостатки впишите в перечень до подписания акта
5. До ремонта
   Отметьте несущие стены и закажите проект электрики
   Станет ясно, придётся ли править технический паспорт
6. Во время ремонта
   Сохраните пломбы и доступ к счётчику
   Нишу для счётчика делают с дверцей
7. После ремонта
   Храните договор, акт, схемы и фото
   Они понадобятся в гарантийный срок

Сколько денег уйдёт на электрику, зависит от отделки. Разберём три варианта.

Без отделки. Всю разводку по комнатам сразу закладывайте в смету ремонта. Зато вы с первого дня ставите розетки там, где они нужны вам, и не платите за переделку.

Предчистовая. Кабели уже проложены, в смету идут розетки, выключатели и перенос отдельных точек. Если переносить придётся много, сравните смету с квартирой без отделки.

Чистовая. Если розетки и выключатели стоят там, где вам удобно, денег на электрику почти не понадобится. Если план ремонта меняет расстановку, часть готовой отделки уйдёт в переделку, а по переделанной части спорить о гарантии станет сложнее.

Частые вопросы

Кто отвечает за этажный щиток?
Этажные щитки и шкафы входят в общее имущество дома. Менять в них что-то или подключать своё оборудование без разрешения нельзя, даже ради одной новой линии для своей квартиры.

Кто меняет счётчик, если он сломался?
Покупать, ставить и менять счётчики в многоквартирном доме обязана энергосбытовая компания. До её прихода пломбы на старом счётчике не трогайте.

Пропадёт ли гарантия, если перенести одну розетку?
Застройщик не отвечает за недостатки, которые появились из-за неправильного ремонта, если его делали вы сами или нанятые вами люди. По перенесённой розетке и линии к ней спорить с застройщиком будет сложнее. Делайте перенос по проекту и сохраняйте схему щитка до и после работ.

Что делать, если на приёмке не работает розетка?
Сначала проверьте автоматы в щитке. Если розетка не ожила, впишите её в перечень недостатков до подписания акта. Потом выберите требование: бесплатный ремонт, снижение цены или возврат расходов на исправление.

Продлят ли гарантию на новостройки до 20 лет?
Такой законопроект внесли в Госдуму, но закон пока прежний. Опирайтесь на сроки из вашего договора.

Может ли брокер помочь с электрикой при покупке?
Да. Брокер Art Estate до сделки запросит у застройщика описание отделки, выделенную мощность и гарантийные сроки в договоре. Если планируете переносить розетки, смотрите квартиры без отделки или с предчистовой и закладывайте разводку в смету. Если ремонт будет минимальным, чистовая отделка избавит вас от второй сметы на электрику. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер соберёт варианты под ваш план ремонта.