Когда нужен юрист по новостройкам и что он проверяет в договоре долевого участия

Юрист по новостройкам проверяет договор долевого участия до того, как вы его подпишете. По этому договору вы платите за квартиру в доме, который ещё строят. Договор считается незаключённым, если в нём нет хотя бы одного из условий: описания квартиры, срока передачи, цены с порядком оплаты, гарантийного срока или способа расчёта. С этих условий юрист и начинает. Потом он читает, что в договоре сказано про платежи, перенос срока, приёмку и гарантию, и показывает пункты, которые расходятся с законом о долевом строительстве.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Пресненский

Fantastic House

элитный, клубный дом-класс · сдан

Подобрать квартиру

ЮАО · Донской

Файв Тауэрс

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

САО · Левобережный

Фестиваль парк

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

СВАО · Северный

ФИЗТЕХСИТИ

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

Как устроен договор долевого участия

Вы подписываете договор долевого участия и договариваетесь о сроке. К этому сроку застройщик обязан построить дом. Сначала дом получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Это документ о том, что стройка закончена. После этого застройщик передаёт вам квартиру. У вас обязанностей две: заплатить цену и принять квартиру.

Подпись и регистрация. Договор заключают в письменном виде. Заключённым он считается только с момента государственной регистрации, а до неё подписанная бумага ничего не значит. Договор можно подписать и в электронном виде. Для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись.

Обязательные условия. Закон прямо перечисляет, без чего договор не обходится. Юрист сверяет каждое такое условие с тем, что вам обещали при выборе квартиры.

Как это работает в споре. Претензию к застройщику юрист строит в первую очередь на законе о долевом строительстве. Закон о правах потребителя он берёт для вопросов, которые первый закон не решает. Так юрист ещё до подписи видит, что вы сможете потребовать с застройщика, если стройка пойдёт не по плану.

Что юрист проверяет у застройщика до подписи

Брать деньги у граждан застройщик вправе только после трёх шагов. Сначала он получает разрешение на строительство, потом публикует проектную декларацию и регистрирует своё право на землю под домом. Право может быть любым из трёх: собственность, аренда или безвозмездное пользование. Если хотя бы одного шага нет, подписывать договор рано.

Документы компании. Юрист смотрит, как зарегистрирован застройщик. Для этого нужны свидетельство о регистрации, устав и выписка из государственного реестра компаний. Он проверяет, что договор подписывает та же компания, которая получила разрешение и опубликовала декларацию.

Документы стройки. Разрешение на строительство и декларацию юрист сравнивает с проектом договора. Дом, этажность и сроки во всех бумагах должны совпадать. Если срок сдачи в декларации один, а в договоре другой, юрист скажет вам об этом до подписи, а брокер Art Estate запросит у застройщика объяснение и свежие документы.

Земля и дом. Права на участок проверяют на сайте Росреестра. Застройщика и дом проверяют в сервисе «Проверка новостроек» на наш.дом.рф. Юрист сравнивает то, что показывают сервисы, с тем, что написано в договоре, и по каждому расхождению готовит вопрос к застройщику.

Цена, график платежей и счёт эскроу

По закону цена договора это сумма, которую вы платите за строительство своей квартиры. Юрист проверяет, какая сумма записана в договоре и в каких случаях она может поменяться. Этот пункт договора часто важнее, чем скидка при покупке.

Изменение цены. После подписи цену меняют только по соглашению сторон. Есть и второе условие: в самом договоре заранее должно быть написано, что цену можно поменять, когда и как. Если такой пункт есть, юрист разбирает его отдельно и объясняет вам, в каких случаях сумма вырастет.

Просрочка ваших платежей. Тут всё зависит от того, как вы платите. Если платёж один, застройщик вправе отказаться от договора, когда вы опоздали с ним больше чем на два месяца. Если вы платите по графику, застройщик вправе отказаться от договора, когда вы опоздали с платежом больше трёх раз за двенадцать месяцев. Юрист сверяет даты в графике с датами выдачи кредита и с вашими доходами, чтобы ни один платёж не съехал.

Счёт эскроу. Все дольщики дома платят цену договора на счета эскроу. Деньги лежат на таком счёте в банке, пока дом не введут. Вносят их после регистрации договора. Счёт открывают на срок, который может быть дольше срока ввода дома из декларации, но не больше чем на шесть месяцев.

Когда деньги уходят застройщику. Застройщик приносит в банк разрешение на ввод дома, и банк переводит ему деньги не позже чем через десять рабочих дней. Если договор счёта эскроу прекращается по одной из причин, которые перечислены в законе, деньги вернут вам или переведут на ваш залоговый счёт. Юрист следит, чтобы срок счёта в договоре совпадал со сроком ввода дома в декларации.

Порядок сделки по шагам

В сделке с новостройкой семь шагов: от проверки застройщика до приёмки. Больше всего юрист нужен на трёх из них: до подписи, при переносе срока и на приёмке.

1. До подписи
   Проверка застройщика
   юрист смотрит разрешение на строительство, декларацию и права на землю
2. Перед подписью
   Чтение договора
   юрист ищет обязательные условия и пункты о цене, сроке и гарантии
3. После подписи
   Регистрация договора
   юрист сверяет, что зарегистрирован тот же текст, который вы подписали
4. После регистрации
   Оплата на эскроу
   вы вносите деньги в банк по графику договора
5. Дом введён
   Деньги уходят застройщику
   банк переводит их в течение десяти рабочих дней после разрешения на ввод
6. За месяц до срока передачи
   Сообщение о готовности
   стройка закончена. Застройщик зовёт вас на приёмку
7. Приёмка
   Осмотр и акт
   вы начинаете приёмку в срок из договора, а если его нет, в течение семи рабочих дней

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, на шаге оплаты добавляется банк. Юрист сверяет график платежей в договоре с датой выдачи кредита.

Срок сдачи: неустойка и отказ от договора

Застройщик обязан передать вам квартиру не позже срока, о котором вы договорились. Если он опаздывает, защититься можно тремя способами: неустойка, отказ от договора и суд.

Неустойка. Это деньги, которые застройщик платит вам за каждый день просрочки. За один день это одна трёхсотая ставки рефинансирования, базовой ставки Центрального банка. Если дольщик гражданин, сумма удваивается.

Перенос срока. Если застройщик не успевает достроить дом, он обязан предупредить вас не позже чем за два месяца до конца срока. Вместе с этим письмом он присылает предложение изменить договор. Подписывать изменение или нет, решаете вы. Юрист читает соглашение целиком и показывает, что в нём меняется кроме даты.

Отказ от договора. Если застройщик опоздал с передачей квартиры больше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Тогда застройщик возвращает деньги в течение 20 рабочих дней со дня расторжения. Сверху он платит проценты: одну трёхсотую ставки рефинансирования. Гражданину эти проценты платят вдвойне.

Суд. Бывает, что вы выиграли суд, а застройщик сам ничего не заплатил. Тогда суд взыскивает с него штраф: 5 % от суммы, которую присудили вам. С 1 января по 31 декабря 2025 года этот штраф не начисляли. Ещё суд взыскивает компенсацию морального вреда, то есть деньги за пережитое. Её присуждают, даже если имущественного вреда не было.

Приёмка квартиры и гарантия

Застройщик передаёт вам квартиру по передаточному акту. Это документ, который подписываете вы и застройщик. Передать квартиру раньше разрешения на ввод дома застройщик не вправе.

Сообщение о готовности. Когда стройка закончена, застройщик присылает вам сообщение. Оно приходит не позже чем за месяц до срока передачи. Если у передачи есть точная дата начала, сообщение приходит не позже чем за 14 рабочих дней до неё. Есть срок приёмки в договоре? Начните приёмку в этот срок. Срока нет? Начните её в течение семи рабочих дней после сообщения.

Акт о несоответствии. Пока вы не подписали передаточный акт, вы вправе потребовать от застройщика составить акт о несоответствии. В нём записывают, чем квартира не соответствует требованиям. Юрист помогает записать замечания так, чтобы по ним потом можно было требовать ремонт, скидку или деньги.

Если вы не пришли. Если вы уклоняетесь от приёмки, через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт о передаче. В договоре может быть записано другое правило, поэтому юрист заранее ищет этот пункт.

Качество. Квартира должна соответствовать договору, проекту и градостроительным регламентам, то есть правилам застройки участка. Если застройщик от них отступил и квартира от этого стала хуже, вы выбираете одно из трёх требований: бесплатно устранить недостатки в разумный срок, уменьшить цену или возместить ваши расходы на ремонт. В договоре может быть записан другой порядок. Если нарушение существенное или застройщик не устранил недостатки в разумный срок, который вы ему дали, вы вправе отказаться от договора. Тогда вы требуете вернуть деньги и заплатить проценты.

Гарантию на квартиру считают со дня передачи, если в договоре не сказано иначе. Гарантия на отделку тоже идёт со дня передачи, а её срок пишут в договоре.

Претензия по гарантии. Если вы нашли дефекты в течение гарантийного срока, вы предъявляете требования письменно или сразу подаёте иск. Застройщик устраняет дефекты в срок, который согласовал с вами. Если он отказал или не успел, вы вправе идти в суд. За опоздание с ремонтом застройщик платит неустойку, её считают от стоимости ремонта. Гражданину неустойку платят вдвойне.

Во что обойдутся регистрация и спор с застройщиком

Из обязательных трат на сделку и на спор с застройщиком у вас будут только госпошлины. Их размер записан в Налоговом кодексе и одинаков для всей России.

Пошлина за изменение договора в два раза меньше пошлины за сам договор. Но вместе с новым сроком меняется расчёт неустойки, поэтому юрист читает соглашение до того, как его отдадут на регистрацию.

Где судиться. Суд для иска о защите прав потребителя вы выбираете сами. Это может быть суд там, где находится застройщик, или там, где вы живёте или временно пребываете. Подойдёт и суд по месту, где договор заключили или исполняют. Москвичу удобнее всего суд рядом с домом.

Пошлина в суде. По таким искам потребитель госпошлину не платит. В обычном суде по гражданским делам это работает, если сумма иска не больше 1 000 000 рублей. Сумму иска юрист складывает из неустойки, процентов и расходов на ремонт.

Риски, которые остаются у дольщика

Закон защищает дольщика по многим пунктам, но часть риска всё равно остаётся на вас. Юрист называет каждый такой риск до подписи, чтобы вы подписывали договор, зная, на что идёте.

Банк со счётом эскроу. Деньги на счетах эскроу страхует Агентство по страхованию вкладов. Если банк обанкротится, деньги вернут целиком, если сумма не больше 10 млн рублей. Если цена договора выше этой суммы, страховка покроет только её часть.

Ипотека. Если вы купили квартиру в ипотеку, а застройщик так и не смог достроить дом, проценты, которые вы уже заплатили банку, вам не вернут.

Отсрочка выплат. Правительство дало застройщикам отсрочку до 31 декабря 2026 года включительно. Она касается неустоек, штрафов, процентов, убытков и других денежных санкций. Отсрочка действует для требований, которые предъявили застройщику до 1 января 2026 года. Если вы предъявили требование раньше этой даты, выплату по нему отложили до конца 2026 года.

Расчёт за прошлые годы. За время с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года неустойку и проценты по договору считают по-особому. Берут ключевую ставку Центрального банка на день, когда застройщик выполнил обязательство. Но она не может быть выше ставки, которая действовала 1 июля 2023 года. Если ваша просрочка пришлась на эти годы, юрист посчитает сумму именно так.

Пункт о большей сумме. В договоре этот предел можно поднять. Юрист ищет такой пункт. Если его нет, вы заранее знаете, сколько самое большее получите за отделку.

Ошибки при покупке новостройки без юриста

Вот четыре ошибки, на которых дольщики теряют деньги или квартиру. Юрист замечает каждую заранее, ещё до подписи договора или акта.

Платёж по графику легко сдвигается, когда банк тянет с кредитом или деньги идут с другого счёта. Юрист заранее сверяет даты, чтобы ни одной задержки не случилось.

На приёмке юрист помогает записать каждое замечание отдельной строкой. Он следит, чтобы акт о несоответствии подписали обе стороны.

Не можете прийти в назначенный день? Согласуйте с застройщиком другую дату. Сделайте это письменно. Такое письмо потом покажет, что от приёмки вы не уклонялись.

Юрист выпишет вам отдельно, когда кончается каждая гарантия: на квартиру, на оборудование и на отделку.

Документы для юриста

Юристу нужны документы застройщика и проект договора. Брокер Art Estate запросит их у застройщика и передаст юристу одним пакетом, чтобы проверка началась до того, как вы договоритесь о дате подписи.

Храните все письма застройщика и записывайте, когда пришло каждое. Многие сроки по договору отсчитывают от дня, когда вы получили сообщение.

Как действовать с деньгами по шагам

Обычно вы оказываетесь в одном из трёх положений: ещё выбираете квартиру, ждёте дом, который опаздывает, или готовитесь к приёмке. В каждом из них с деньгами поступают по-своему.

1. До подписи
   Деньги остаются у вас
   юрист читает договор, брокер собирает документы застройщика
2. После регистрации
   Деньги уходят на эскроу
   вы платите по графику без единой просрочки
3. Дом опаздывает
   Вы считаете неустойку
   юрист решает, требовать её или отказаться от договора с возвратом денег
4. Перед приёмкой
   Деньги на ремонт пока не тратите
   сначала акт о несоответствии и требования к застройщику
5. В гарантийный срок
   Письменная претензия
   деньги на ремонт дефектов вы требуете с застройщика

Если вы выбираете квартиру в строящемся доме в Москве, оставьте заявку брокеру Art Estate. Брокер подберёт варианты, запросит документы застройщика и передаст договор юристу на проверку до подписи.

Если договор уже подписан, юрист всё равно пригодится. Он выпишет все сроки по договору, проверит график платежей и даты гарантии и заранее составит план на случай, если дом опоздает.

Частые вопросы

Обязательно ли нанимать юриста, чтобы купить новостройку?
Решаете вы. Юрист нужнее всего, когда договор отличается от того, что вам обещали при выборе квартиры: в описании квартиры, сроке, цене или гарантии. Если брокер Art Estate заметит в договоре необычные пункты, он посоветует показать договор юристу до подписи.

Можно ли подписать договор долевого участия без бумаги?
Да, договор можно заключить в электронном виде. Его подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью. Электронный договор регистрируют так же, как бумажный.

Что будет с деньгами, если банк, где открыт счёт эскроу, обанкротится?
Деньги вам вернёт Агентство по страхованию вкладов, но не больше 10 млн рублей. Если цена договора выше, юрист заранее покажет, какая часть суммы осталась без страховки.

Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Да, права по договору можно передать другому человеку. Это называется уступкой. Уступить права можно, когда вы полностью заплатили цену договора. Есть второй вариант: передать новому дольщику долг одновременно с правами. Уступать права можно с регистрации договора и до подписания передаточного акта.

Что делать, если застройщик прислал письмо о переносе срока?
Застройщик обязан прислать такое письмо не позже чем за два месяца до конца срока. К письму он прикладывает предложение изменить договор. Сначала покажите соглашение юристу. Он проверит, что в нём меняется кроме даты, и посчитает, как это повлияет на неустойку.

Можно ли получить с застройщика компенсацию морального вреда?
Да. Если застройщик нарушил права гражданина-дольщика, суд взыскивает компенсацию морального вреда. Для этого не нужно доказывать, что вам причинили имущественный вред.