Что значит «специализированный застройщик» и как проверить компанию перед покупкой

Спецзастройщик это хозяйственное общество, у которого в названии есть слова «специализированный» и «застройщик». Это один из видов застройщиков по закону о долевом строительстве. Такие компании продают квартиры в строящихся домах. Закон федеральный, и в Москве он работает так же, как в любом другом городе России. Слова в названии подсказывают, по какому закону компания продаёт квартиры. Как она строит, видно уже по документам самой компании и проекта.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЮЗАО · Обручевский

Stone GRAIN

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

САО · Головинский

UNO.Головинские пруды

бизнес-класс · введён

Подобрать квартиру

ЗАО · Раменки

Золотые крылья

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЗАО · Дорогомилово

Doro Mille

deluxe-класс · апартаменты

Подобрать квартиру

Как устроен спецзастройщик

Застройщики бывают нескольких видов. Все они перечислены в законе о долевом строительстве. Хозяйственное общество входит в этот список, если в его названии есть слова «специализированный» и «застройщик». На этом определении держатся остальные требования закона к компании и её документам.

Как компания строит. Застройщик строит дом сам или нанимает для этого другие компании. Закон разрешает и то и другое, поэтому на стройке может работать одна компания, а продавцом в договоре будет другая. Отвечает перед вами по договору всё равно застройщик.

Чем компании разрешено заниматься. Спецзастройщик берёт деньги дольщиков и строит дома по одному или нескольким разрешениям на строительство. Чем ещё ему можно заниматься, закон перечисляет прямо. Разрешение на строительство это документ, по которому дом можно строить. У каждого разрешения есть номер и дата.

Что это даёт вам. Компания работает по разрешениям на строительство, и по номеру разрешения видно, какой дом она строит. Название продавца в договоре, в проектной декларации и в карточке налоговой службы должно совпадать. Брокер Art Estate сверит название во всех трёх документах до того, как вы подпишете договор.

Когда это касается вас. Требования к компании со старым разрешением могут отличаться от тех, что действуют для новых домов. Дату разрешения проще всего найти в проектной декларации, она идёт рядом с номером разрешения и сроком, до которого оно действует. Если разрешение выдали раньше даты из заметки, брокер Art Estate разберёт, какие правила действуют для вашего дома.

Буквы ООО и АО: что говорит форма компании

Буквы ООО и АО в названии спецзастройщика говорят о форме компании. ООО это общество с ограниченной ответственностью, АО это акционерное общество. Закон разрешает компаниям обеих форм ставить эти буквы в сокращённое название.

Чего буквы не расскажут. Форма говорит только о том, как устроена компания. Как она строит, по форме не понять: для этого смотрят отчётность, налоговые долги и опыт группы. Компанию с буквами ООО и компанию с буквами АО проверяют одинаково.

Имя из рекламы. Иногда дом продают под коммерческим обозначением, то есть под торговым именем компании. Если такое имя есть в рекламе, закон требует написать о нём в проектной декларации. По этой строке видно, какой компании из договора принадлежит имя из рекламы.

Одна компания во всех бумагах. Полное название с ООО или АО сверьте в трёх местах: в договоре, в декларации и в карточке налоговой службы. Если не совпадает хотя бы одна буква, с подписанием лучше подождать. Брокер Art Estate попросит у застройщика объяснить расхождение и прислать исправленный документ.

Опыт стройки: что закон требует от компании и её группы

Закон требует, чтобы хозяйственное общество не меньше трёх лет участвовало в строительстве многоквартирных домов. Вместе эти дома должны дать не меньше пяти тысяч квадратных метров общей площади. Закон считает опыт по площади домов, а сколько в них квартир, для него неважно.

Чей опыт засчитывают. Засчитывают опыт самой компании, её основного общества или любого дочернего общества основного. Основное общество это материнская компания, а дочерние общества это другие компании той же группы. Сам спецзастройщик может быть совсем новой компанией, и тогда хватает опыта группы.

Старые разрешения. Если разрешение на строительство получили до 1 июля 2018 года, у требований к опыту есть свои особенности. Такой дом проверяют по тем правилам, которые действовали для него.

Где видно опыт. В проектной декларации есть список проектов, в которых застройщик, его основное общество или дочерние общества основного участвовали за три года до того, как декларацию опубликовали. У каждого проекта в списке есть адрес и срок ввода. По списку видно, какие дома группа строила до вашего.

Как читать список. Положите рядом сроки ввода прошлых домов и график нового проекта. Так видно, как быстро группа доводит дома до ввода. Сравнивайте дома похожего размера: башню и малоэтажный дом строят с разной скоростью.

Когда список короткий. Короткий список прошлых домов нарушением закона не считается, если опыта группы хватает. Тогда внимательнее читайте отчётность компании и последние изменения декларации. Брокер Art Estate подскажет, какие строки смотреть первыми.

Как проверить компанию в налоговой службе

Компанию сначала проверяют в сервисе «Прозрачный бизнес» налоговой службы, ФНС. Там компанию ищут по названию, и все сведения о ней собраны в одной карточке. Проверка занимает три шага.

1. До выбора квартиры
   Найдите компанию по названию
   Полное название с ООО или АО возьмите из проектной декларации
2. В карточке компании
   Посмотрите регистрацию, руководителей, участников и адрес
   Эти строки сравните с декларацией и договором
3. После сверки
   Скачайте выписку из ЕГРЮЛ
   Файл PDF с усиленной квалифицированной электронной подписью

Выписка из ЕГРЮЛ. ЕГРЮЛ это государственный реестр компаний. Выписка в PDF с электронной подписью показывает, что было в реестре о компании в тот день, когда вы её скачали. Сохраните файл вместе с договором и декларацией.

Три сигнала в карточке. В карточке видно, собираются ли исключить компанию из ЕГРЮЛ, есть ли у неё налоговый долг и какую бухгалтерскую отчётность она сдала. Первым смотрите исключение из реестра: о нём надо знать до любого платежа.

Как читать сигналы. Сведения в карточке смотрят все вместе, потому что по одному показателю нельзя сказать, что компания недобросовестная. Брокер Art Estate разберёт карточку целиком и сам спросит застройщика о строках, которые вызывают вопросы.

Руководитель в двух местах. Руководитель и сведения о регистрации есть и в проектной декларации. Если в карточке и в декларации разные руководители, нужна последняя версия декларации с изменениями. Брокер Art Estate запросит её у застройщика и узнает, когда сменился руководитель.

Документы проекта, без которых застройщик не может брать деньги

Застройщик может брать деньги дольщиков только после трёх шагов. Он получает разрешение на строительство и выкладывает проектную декларацию в открытый доступ так, как требует закон. Третий шаг: государство регистрирует его право на землю.

Земля. Регистрируют одно из прав на участок, которые перечисляет закон, или договор аренды либо субаренды. Субаренда это аренда у того, кто сам арендует участок. В некоторых случаях закон разрешает договор безвозмездного, то есть бесплатного, пользования землёй.

Проектная декларация. В ней собраны сведения о застройщике и о проекте строительства. По закону декларация официальный документ, и за каждый факт в ней застройщик отвечает юридически.

Где лежат документы. Застройщик выкладывает сведения в Единую информационную систему жилищного строительства, это государственная система для документов стройки. Среди обязательных документов там лежит проектная декларация вместе с изменениями к ней.

Два реестра. В той же системе ведут единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов. Компанию из договора ищут в первом, а во втором проверяют, нет ли там вашего дома.

Изменения декларации. Декларацию читайте вместе с изменениями к ней. Без них легко сверить договор со старой версией и не заметить, что строки поменялись. Брокер Art Estate найдёт последнюю версию и отметит, что в ней изменилось.

Проектная декларация: какие строки сверить

По закону в декларации есть сведения, с которыми можно сравнить стройку, рекламу и договор. Самые нужные строки мы свели в таблицу, остальные разобрали под ней.

Сроки ввода и передачи. В декларации три срока: примерный график проекта, ожидаемый срок разрешения на ввод и срок передачи квартиры. Ввод дома и передача квартиры стоят в разных строках, сверяйте их отдельно. В договоре смотрите на срок передачи.

Кто строит и кто проверял проект. В декларации есть сведения о главном подрядчике стройки. Там же результаты экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, то есть проверки самого проекта и исследований участка. Если экспертизу проходили несколько раз, брокер Art Estate узнает, какой результат относится к вашему дому.

Двор, квартиры и общее имущество. В декларации описано, как собираются благоустроить двор. Там же сказано, сколько в доме жилых и нежилых помещений, какие они и что входит в общее имущество дома. Сравните двор и число квартир с тем, что видели в рекламе и на макете.

Чужая земля. Если участок принадлежит не застройщику, в декларации написано, кто его собственник. Брокер Art Estate запросит договор, по которому застройщик пользуется землёй, и проверит, до какого числа он действует.

Договор долевого участия: что должно совпасть с декларацией

В договоре долевого участия записано, что должна делать каждая сторона. Застройщик строит дом и передаёт вам квартиру, когда получит разрешение на ввод, то есть официальное разрешение пользоваться готовым домом. Вы как дольщик, или участник долевого строительства, платите цену и принимаете квартиру.

По закону в договоре обязательно должны быть:

• конкретная квартира;
• срок её передачи;
• цена, сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• условие, по которому застройщик берёт ваши деньги, например через счёт эскроу.

Совпадение с декларацией. Обязательные условия договора должны совпадать с проектной декларацией в тот день, когда вы подписываете договор. Сверьте строка в строку квартиру, срок передачи и банк для эскроу. Если хоть в одной строке есть разница, не подписывайте, пока брокер Art Estate не получит от застройщика объяснение.

Когда вносить деньги. Деньги на счёт эскроу вносят, когда договор долевого участия прошёл государственную регистрацию. Счёт эскроу это отдельный банковский счёт для расчётов по такому договору.

Порядок оплаты. В договоре написано, сколько и когда вы платите. Если цена делится на части, у каждой части в договоре свой срок. До подписи прикиньте, будут ли у вас деньги к каждому сроку: менять договор после регистрации сложнее.

Квартира в договоре. Квартиру в договоре описывают так, чтобы её нельзя было спутать с соседней. Номер, этаж и площадь из договора сравните с планировкой, которую вы выбрали. Брокер Art Estate проверит, совпадают ли они с перечнем помещений в декларации.

Во что обойдётся защита денег на эскроу

Деньги, которые вы платите по договору долевого участия, идут на счёт эскроу. Они застрахованы, но страховка вернёт по одному банку не больше определённой суммы. Если в одном банке у вас несколько таких счетов, возмещение делят между ними пропорционально размеру. В сумме выплаты всё равно не выйдут за предел.

Когда суммы на счетах разные, на больший счёт приходится бо́льшая часть предела, на меньший меньшая. Пополам предел делят только между равными счетами, как в примере.

Вклады отдельно. Возмещение по счетам эскроу выплачивают отдельно от возмещения по вкладам и текущим счетам. Вклад в том же банке предел по эскроу не уменьшает.

Две квартиры. Если вы покупаете две квартиры, считайте предел на все счета в одном банке вместе. Брокер Art Estate заранее узнает, в каком банке откроют счёт по каждому дому, и сведёт банки в одну таблицу.

Чего страховка не вернёт. Страховка защищает только деньги на счёте. Время ожидания квартиры, планы на переезд и ремонт она не покрывает. Сберечь их помогает проверка застройщика до подписания.

Риски: когда дом считают проблемным

Закон считает дом проблемным, например, если стройку не закончили или квартиру по зарегистрированному договору не передали в срок и опоздание больше шести месяцев. После этой границы задержку признают официально, и у дома появляется статус проблемного.

Банкротство. Второй случай в законе связан с банкротством застройщика. Что у компании с деньгами, видно раньше: по отчётности и налоговым долгам в карточке налоговой службы.

Где ищут такие дома. Проблемные дома собраны в едином реестре проблемных объектов в Единой информационной системе жилищного строительства. Брокер Art Estate проверит, нет ли в нём прошлых домов группы, которая строит ваш.

Чего не покажет одна бумага. Ни одна строка в документах не обещает, что дом сдадут в срок. Понять, как идут дела, можно только по всему вместе: по опыту группы, срокам ввода её прошлых домов, отчётности компании и последней версии декларации. Если всё это сходится, договор подписывать спокойнее.

Как снизить риск. Проверьте компанию до выбора квартиры, документы проекта до брони и договор до подписи. Каждая такая проверка обходится дешевле, чем потом разбираться с расхождением после регистрации.

Ошибки при проверке застройщика

Чаще всего ошибаются из-за спешки: квартира понравилась, договор подписали, а бумаги читают уже потом. Вот четыре ошибки, которые встречаются чаще других.

Как их избежать. От каждой из четырёх ошибок спасает один документ: карточка компании, последняя декларация, договор или бумага на землю. Брокер Art Estate соберёт их в один пакет до брони.

Порядок проверки перед подписанием договора

Проверку удобно делать по ходу сделки. На каждом шаге нужны документы, о которых мы рассказали в главах выше.

1. До выбора дома
   Проверьте компанию и её группу
   Карточка в налоговой службе и список прошлых проектов в декларации
2. До брони
   Откройте документы проекта
   Разрешение на строительство, декларация с изменениями, бумага на землю
3. Перед подписанием
   Сравните договор с декларацией
   Квартира, цена, срок передачи, банк для эскроу
4. После регистрации договора
   Внесите деньги на счёт эскроу
   Платёж по графику из договора
5. После каждого изменения декларации
   Перечитайте сроки и описание дома
   Брокер покажет, что поменялось

Где нужна помощь. Часть проверки вы сделаете сами в открытых сервисах. Вопросы застройщику о прошлых домах группы, о договоре аренды земли и о расхождениях в документах задаст брокер Art Estate. Он же сведёт ответы в один список, и решение вы примете по бумагам.

Частые вопросы

Спецзастройщик и застройщик это одно и то же?
Спецзастройщик один из видов застройщика. Но застройщики бывают и другие. Их тоже допускает закон о долевом строительстве. Для вас разница в том, по каким правилам компания работает с деньгами дольщиков. Какие правила действуют для вашего дома, скажет брокер Art Estate.

Почему у недавно созданной компании длинный список домов в декларации?
В список входят проекты всей группы: самой компании, её материнского общества и его дочерних компаний. Брокер Art Estate узнает у застройщика, какие дома строила сама компания, и разберёт сроки их ввода.

Налоговый долг в карточке значит, что от компании лучше отказаться?
По одному долгу выводы делать рано. Брокер Art Estate посмотрит его вместе с отчётностью, адресом и сведениями о руководителях и сам спросит застройщика о том, что вызывает вопросы.

Где взять проектную декларацию?
Декларация лежит в Единой информационной системе жилищного строительства вместе с изменениями. Брокер Art Estate пришлёт вам последнюю версию и отметит строки, которые сравнит с договором.

Что делать, если срок передачи в договоре отличается от декларации?
Такое расхождение разбирают до подписи. Брокер Art Estate попросит у застройщика объяснение и исправленный договор, и подписывать вы будете уже его.

Что делать с деньгами, пока идёт проверка?
Если компания, документы проекта и договор прошли проверку, платите по графику договора. Если нашлось расхождение, держите деньги у себя, пока застройщик его не исправит. Если покупаете две квартиры, заранее посчитайте предел страховки на счета в одном банке. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate проверит компанию, декларацию и договор вместе с вами.