Какая система отопления в новостройке и что с ней можно делать при ремонте

Отопление в новостройке принадлежит всем собственникам дома вместе: стояки, радиаторы, краны и общедомовые счётчики тепла входят в общее имущество. Поэтому снять радиатор или нарастить его сверх проекта самовольно нельзя, даже если ремонт идёт только у вас в квартире. Что менять можно, зависит от того, как в доме устроено отопление, что разрешает инструкция по эксплуатации и что вам согласуют.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ВАО · Гольяново

1-й Измайловский

комфорт плюс-класс · строится

Подобрать квартиру

Молжаниновский

1-й Ленинградский

бизнес-класс · введён

Подобрать квартиру

Подмосковье · Люберцы

1-й Лермонтовский

комфорт-класс · сдан

Подобрать квартиру

НАО · Коммунарка

1-й Саларьевский

комфорт-класс · строится

Подобрать квартиру

Как устроена система отопления в новостройке

В новых домах тепло приходит в квартиру по-разному, и от схемы зависит, что при ремонте вообще можно сделать. Ещё до покупки разберитесь, где лежат трубы, откуда идёт тепло и чем из этого вы управляете сами.

Тепловой пункт. Тепло приходит в дом через индивидуальный тепловой пункт. Это общий узел, и от него к стоякам идут трубы-магистрали. Дальше по дому тепло разносят стояки, общие трубы отопления.

Трубы в полу. В части домов трубы разведены горизонтально и лежат в полу. В квартире стоит свой коллектор, и от него к каждому радиатору идёт отдельная труба, тоже в полу. Такую разводку называют лучевой: трубы расходятся от коллектора к радиаторам, как лучи.

Радиатор и терморегулятор. Тепло в комнате вы регулируете сами, терморегулятором на радиаторе. Например, на стальной радиатор ставят термостатическую головку: повернули её, и радиатор греет сильнее или слабее.

Вода в трубах. Горячую воду в отоплении называют теплоносителем. Её температуру вы не трогаете, она сама меняется вслед за погодой на улице. От вас зависит только, сколько тепла радиатор отдаёт в комнату.

Квартирный котёл. Есть дома с поквартирной разводкой, где у каждой квартиры свой котёл. Но если дом подключён к центральному отоплению, переходить в квартире на свой источник тепла закон запрещает. Исключение одно: когда это разрешает схема теплоснабжения города.

Что в отоплении общее и за что отвечаете вы

В общую систему отопления входит многое из того, что стоит у вас в квартире. Это стояки, радиаторы, краны, которыми регулируют и перекрывают воду, общедомовые счётчики тепла и другое оборудование на этих трубах. Всё это принадлежит собственникам дома вместе.

Граница снаружи. Снаружи общая система кончается у внешней стены дома. Если в доме стоит общедомовой счётчик тепла, граница проходит там, где он подключён к сети.

Что ложится на собственника. Инструкции домов прямо перечисляют, за что отвечает владелец квартиры. Например, в одной из них владельцу велят следить, чтобы не текли резьбовые соединения, то есть места, где трубы и краны скручены на резьбе. Речь о соединениях в границах вашей ответственности. Там же на владельца ложится ремонт или замена сломанных кранов на радиаторах и на узле учёта тепла, где стоит счётчик.

Протечка после ремонта. Если отопление потекло из-за ремонта или потому, что им неправильно пользовались, отвечает собственник квартиры. В том числе перед другими людьми, например перед соседями, которых залило.

Граница внутри квартиры. Какая часть радиатора и труб ваша, видно по проекту и инструкции вашего дома. Прочитайте их до ремонта: от этой границы зависит, за какую протечку платите вы и какой кран меняете за свой счёт.

Что с отоплением делать нельзя

Запреты приходят из двух мест. Одни записаны в правилах коммунальных услуг и действуют по всей России. Другие добавляет инструкция по эксплуатации вашего дома, и при ремонте её тоже придётся соблюдать.

Снять или нарастить радиатор. Радиаторы, которые стоят по проекту дома, самовольно снимать и отключать нельзя. Наращивать поверхность нагрева сверх проекта тоже нельзя: добавить секции или повесить радиатор крупнее просто потому, что так хочется, не выйдет.

Слить воду из системы. Сливать воду из отопления можно только с разрешения исполнителя, то есть организации, которая поставляет вам тепло. Если бригада собирается менять радиатор, разрешение на слив берут заранее.

Холодная квартира. Убавлять радиаторы так, чтобы в квартире стало холоднее двенадцати градусов, запрещено. Это касается и квартиры, где вы ещё не живёте и идёт ремонт.

Радиатор на лоджии. Радиатор от центрального отопления на балконе или лоджии ставить нельзя. Система дома от этого может сбиться, и у соседей станет холоднее.

Тёплый пол. Подключать тёплый пол к центральному отоплению инструкции домов запрещают. Нельзя и делать тёплый пол от горячей воды или врезать полотенцесушитель в трубы горячей воды.

Стояки и подводки. Стояки и подводки, короткие трубы от стояка к радиатору, при ремонте почти не трогают. Инструкция по эксплуатации запрещает:

• менять материал стояков;
• ставить краны на стояках и на перемычках у радиаторов;
• переносить стояки и радиаторы или придвигать их к стенам;
• убирать стояки в стены;
• удлинять подводки и переносить перемычки ближе к радиатору.

Короб и штукатурка. Зашивать трубы отопления в стены нельзя ничем: ни гипсокартоном, ни плиткой, ни штукатуркой. Снимать радиаторы инструкции не разрешают ни в каком случае.

Как согласовать переустройство отопления в Москве

По закону переустройство начинается, когда в квартире ставят, меняют или переносят инженерные сети и оборудование, и после этого приходится менять технический паспорт. Радиатор и трубы отопления сюда тоже относятся, поэтому заменить или перенести радиатор можно только после согласования.

Кто решает. Переустройство согласует местная власть, и делать его можно только по её решению. В Москве это Мосжилинспекция.

Сколько тепла положено квартире. В части домов, чтобы заменить радиаторы, сначала идут в управляющую организацию и узнают выделенную мощность. Так называют количество тепла, которое дом отводит на вашу квартиру. Радиаторы мощнее выделенного ставить запрещено: систему разбалансирует, и дом будет греться не так, как его рассчитали.

Свой проект отопления. В других домах строже: нельзя менять тип радиаторов, увеличивать их поверхность и число. Если собственник всё же хочет переделать систему, он приносит на согласование индивидуальный проект отопления.

1. До ремонта
   Заказать проект переустройства
   по нему видно, что поменяется в отоплении
2. Когда проект готов
   Подать заявление и документы
   в Москве их принимает Мосжилинспекция
3. До 45 дней
   Дождаться решения
   согласуют или откажут
4. Три рабочих дня после решения
   Получить документ
   его отдают на руки или присылают
5. После работ
   Сообщить, что работы закончены
   уведомлением в то же ведомство

Пока решения нет, бригаду к отоплению не подпускайте. Срок считают со дня, когда вы подали документы. Если начать работы раньше, по закону переустройство будет самовольным.

Счётчики тепла, оплата и температура в квартире

В многоквартирных домах, которые сдают после стройки или реконструкции с 1 января 2012 года, на каждую квартиру ставят ещё и свой счётчик тепла. Владелец счётчика должен следить, чтобы он работал, был цел и вовремя менялся.

Где стоит счётчик. Если коллектор стоит на этаже, счётчики иногда выносят из квартир в общие помещения. На каждой ветке, которая идёт в квартиру, стоит свой счётчик, и показания он передаёт сам.

Два способа платить. Платить за отопление можно только в отопительный сезон или равными частями весь календарный год. Во втором случае счёт приходит и летом, зато зимой он не вырастает.

Когда включают тепло. Отопление включают, когда на улице пять дней подряд средняя суточная температура ниже +8 °C, и не позже чем на следующий день. Выключают по тому же правилу: после пяти дней подряд, когда в среднем теплее этой отметки.

Сколько градусов положено. В отопительный сезон в жилых комнатах должно быть столько.

Днём холоднее нормы быть не должно.

Перерывы в отоплении. Отопление могут отключать не больше чем на 24 часа в сумме в течение 1 месяца. Один перерыв длится не больше 16 часов подряд, и то если в жилых комнатах остаётся от +12 °C до нормы.

Проверки в квартире. Людей от исполнителя вы пускаете в квартиру в то время, о котором с вами договорились, и не чаще раза в три месяца.

Риски для гарантии застройщика

По закону гарантия на инженерное оборудование квартиры, в том числе на отопление, не может быть меньше трёх лет. Точный срок найдёте в договоре с застройщиком.

Гарантия на дом. На сам дом, кроме оборудования и отделки, гарантия тоже не меньше трёх лет. В старых инструкциях ещё попадается срок пять лет: так было по прежней редакции закона.

Когда застройщик не отвечает. Если поломка появилась из-за плохо сделанного ремонта, застройщик за неё не отвечает, и неважно, делали ремонт вы сами или нанятая бригада. То же самое, если нарушили правила из инструкции по эксплуатации.

Радиаторы и трубы. Бывает, что на комплектующие застройщик гарантию не даёт: на радиаторы, трубы, счётчики, соединения. Так решает сам застройщик, закон этого не требует. Брокер Art Estate до сделки проверит по документам, есть ли такая гарантия.

Как сохранить гарантию. До ремонта сфотографируйте радиаторы, краны и подводки такими, какими их вам передали. Работы с отоплением делайте только по согласованному проекту. Если в гарантийный срок отопление не греет, не чините его сами: после такого ремонта гарантии на этот узел уже не будет.

Протечка в гарантийный срок. Если отопление потекло после ремонта или потому, что им неправильно пользовались, отвечаете вы, в том числе перед соседями. Храните решение о согласовании и проект: по ним видно, что работы сделаны по правилам.

Во что обойдётся самовольная переделка

Переустройство самовольное, если его сделали без решения о согласовании или не так, как в согласованном проекте. Платить за такую переделку придётся не один раз, и штраф здесь самая маленькая часть. Сколько стоят работы, зависит от квартиры, но оплатить их придётся дважды.

Штраф. За самовольное переустройство с человека берут штраф от 2 000 до 2 500 ₽.

Возврат в прежний вид. Собственник должен вернуть квартиру в прежний вид. Срок и порядок назначает то ведомство, которое согласует переустройство. Выходит, вы платите бригаде сначала за переделку, а потом за то, чтобы всё вернуть.

Суд. Оставить переделку можно через суд. Суд сохранит квартиру как есть, если переделка не нарушает права и интересы людей и не угрожает их жизни или здоровью.

Чужой ущерб. Если после самовольных работ отопление потечёт, ущерб соседям возмещаете вы, и гарантия застройщика тут тоже не поможет.

Ошибки при ремонте отопления

Ошибиться с отоплением можно ещё до того, как бригада вскроет первую стену: когда покупаете радиатор, составляете смету, договариваетесь с прорабом. Исправить такие ошибки на бумаге проще, чем потом, после работ.

Купить радиатор до проекта. Новый радиатор подбирают под проект переустройства и под то, что требует инструкция дома. Если купить его заранее, он может не пройти согласование.

Поверить бригаде на слово. Решение о согласовании выдают документом. Пока его нет на руках, работы с отоплением начинать рано, что бы ни обещал прораб.

Спрятать трубы ради вида. Трубы отопления хочется убрать в стену, чтобы комната выглядела чище. Инструкции домов это запрещают, и при протечке стену придётся вскрывать.

Не прочитать инструкцию до сделки. Запреты в разных домах разные. Узнавать их после покупки поздно, если дизайн-проект уже нарисован под тёплые полы и радиаторы в новых местах.

Перепутать ремонт и переустройство. Покрасить радиатор или поставить вместо старого терморегулятора такой же легко спутать с заменой самого радиатора. Но после замены или переноса радиатора меняется технический паспорт квартиры, и на это нужно решение.

Документы для согласования

Какие документы подавать на согласование, перечислено в Жилищном кодексе, поэтому список один для всей России. В Москве их подают в ведомство, которое выносит решение.

Проект. По проекту переустройства видно, какие трубы и радиаторы меняют и куда их ставят. В домах со строгой инструкцией к нему добавляют индивидуальный проект системы отопления.

Технический паспорт. После переустройства в технический паспорт квартиры вносят изменения, а после косметического ремонта его не трогают.

Что сделать до ремонта

При ремонте отопления вы платите за проект, за работы и, если что-то пошло не так, за переделку обратно. Без последнего можно обойтись совсем, если делать всё по порядку.

До сделки. Брокер Art Estate запросит у застройщика инструкцию по эксплуатации и схему отопления дома. Сверьте их с планом ремонта: где стоят радиаторы, лежат ли трубы в полу, проходят ли стояки через комнаты. Если ремонт без переноса радиаторов не складывается, присмотритесь к другой планировке.

Что узнает брокер. Брокер Art Estate узнает у застройщика, как в доме устроено отопление: стояки проходят через комнаты или в квартире стоит свой коллектор, а трубы лежат в полу. Узнает, где стоит квартирный счётчик тепла: в самой квартире или на общем коллекторе за её дверью. Ещё до подписания договора он запросит инструкцию по эксплуатации и проверит, разрешает ли она менять тип радиаторов.

Договор. Посмотрите в договоре, какой гарантийный срок дают на инженерное оборудование квартиры. По закону он не может быть меньше трёх лет. Точный срок у каждого дома свой. Он стоит в самом договоре. Проверьте, есть ли гарантия на комплектующие: радиаторы, трубы, счётчики и соединения. Бывает, что застройщик на них гарантию не даёт. Лучше узнать это до сделки, пока можно выбрать другой дом.

Проектная документация. Радиаторы, которые заложены в проект дома, самовольно снимать и отключать нельзя, и наращивать поверхность нагрева сверх проекта тоже нельзя. Узнайте, какие радиаторы стоят в проекте вашей квартиры, ещё до того, как дизайнер начнёт рисовать. Проект у застройщика запросит брокер Art Estate.

Выделенная мощность. В части домов замену радиаторов начинают с управляющей организации: там скажут, сколько тепла выделено на квартиру. Спросите об этом заранее и передайте ответ дизайнеру. Радиаторы мощнее выделенного ставить запрещено.

Как сравнить варианты. Сравнивайте квартиры по одним и тем же вопросам. Где проходят стояки. Разрешает ли инструкция менять тип и число радиаторов. Есть ли гарантия на комплектующие. Где стоит счётчик тепла и передаёт ли он показания сам. Чем больше ответов совпадает с планом ремонта, тем меньше работ придётся согласовывать.

Оплата. Спросите в управляющей организации, как в доме платят за отопление: только в отопительный сезон или равными частями весь год. От способа зависит, придут ли счета летом, поэтому заложите это в бюджет первого года.

В бюджете. Заложите в смету проект переустройства и отдельной строкой работы с отоплением. Деньги бригаде за эти работы отдавайте после решения о согласовании.

В графике. Работы с отоплением ставьте в график на время после решения. Пока вы его ждёте, бригада занимается стенами, проводкой и отделкой.

При выборе прибора. Радиатор покупайте, когда проект готов и согласован. Тогда не придётся тратить деньги на радиатор, который потом надо сдавать обратно.

Если ремонт уже начат. Остановите работы с отоплением и закажите проект переустройства. Пока трубы открыты, исправить схему дешевле, чем после чистовой отделки.

Частые вопросы

Можно ли перенести радиатор в другое место комнаты?
Перенести радиатор значит сделать переустройство. В части домов инструкция запрещает переносить радиаторы совсем. Где это разрешено, радиатор переносят по проекту и только после решения о согласовании.

Можно ли отопить лоджию от батарей?
Нет. Если подключить радиатор на лоджии к общей системе, у соседей может стать холоднее. Греть лоджию придётся как-то иначе, без подключения к трубам дома.

Можно ли заменить радиатор на более красивый?
Заменить радиатор тоже значит сделать переустройство. Новый радиатор подбирают под мощность, отведённую на квартиру, и под требования инструкции. В части домов тип радиатора менять не разрешают вовсе.

Что делать, если переделку уже сделали без согласования?
Есть два варианта: вернуть отопление в прежний вид или просить суд сохранить переделку. Суд оставит её, если она никому не мешает и никому не угрожает. Пока вопрос не решён, работы с отоплением лучше остановить.

Кто и как часто может прийти проверить отопление?
Люди из организации, которая поставляет вам тепло, приходят в то время, о котором договорились с вами. Чаще раза в три месяца требовать, чтобы их пустили в квартиру, они не могут.

С чего начать, если квартиру вы ещё выбираете?
Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт варианты под ваш будущий ремонт и до сделки проверит, какие работы с отоплением в каждом доме возможны.