Почему новостройка дороже вторички и за что вы платите сверху

Главная причина, почему новостройка дороже вторички: её сравнивают с домами любого возраста. Если брать для сравнения только молодые дома, разница по России станет в пять раз меньше. Остальное приходится на класс дома, ремонт, дешёвую ипотеку и расходы застройщика.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Басманный

Дом 56

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЮЗАО · Обручевский

Татум

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

ЦАО · Мещанский

Капельский 5

элитный-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЗАО · Фили-Давыдково

КУБ

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Сколько стоит метр в новостройке и на вторичке

По ценам сделок за год новостройки в Москве подорожали сильнее вторички, и разница между ними выросла.

Что входит в таблицу. В таблицу попали цены сделок по всем типам квартир. Дорогие и дешёвые квартиры смешаны в одной средней, поэтому таблица показывает рынок целиком и ничего не говорит о цене вашей будущей квартиры.

Класс дома. По всей России в рублях больше всего разница у элитных квартир. У типового жилья и жилья улучшенного качества она с вторичкой гораздо меньше.

Чего средняя цена не покажет. Сколько переплатите лично вы, по средней цене не понять. Для этого сравнивают похожие квартиры: с близкой площадью, в домах одного класса и близкого возраста.

Как устроена разница и почему цифры расходятся

Цифры расходятся, потому что считают разное. Одни сравнивают средние цены всех проданных квартир, другие берут только похожее жильё. По средним ценам разница в России выросла с 9% в конце 2019 года до 52% в начале 2026 года. Этот рост говорит о рынке в целом, а для выбора между двумя квартирами мало что даёт.

Старые дома. В среднюю цену вторички попадают и старые дома, которые по качеству хуже нового жилья. На их фоне новый дом выглядит дороже, чем рядом с домом почти того же года постройки.

Доля Москвы. На первичном рынке, где квартиры продают застройщики, доля Москвы в сделках выше. В 2022 году она была 10% на первичном рынке и 5% на вторичном, в 2025 году 9% и 6%. Дорогой город сильнее тянет вверх среднюю цену новостроек, поэтому разница по стране выглядит больше.

Похожие дома. Если сравнивать квартиры с близкими характеристиками, картина совсем другая. Для такого сравнения авторы записки Департамента финансовой стабильности построили модель, и у них разница для похожего жилья выходит между двумя нижними строками таблицы.

Москва отдельно. Точного числа для похожих квартир в Москве в записке нет. На графике модели линия Москвы в 2025 году идёт между 5 и 10%. Среди крупнейших регионов выше всех оценка у Московской области: 15%.

За что вы платите в новом доме

Часть разницы вы платите за сам дом. «Новое жилье, как правило, более высокого качества, поэтому цены на него выше», говорит директор Департамента финансовой стабильности Банка России Элизавета Данилова. Модель раскладывает эту прибавку на части. Почти все её числа посчитаны по России в целом.

Возраст. Если остальное сопоставимо, метр в новом доме на 42-47% дороже, чем в доме, построенном с 1946 по 1960 год. В Москве иначе: здесь новостройки и послевоенные дома по цене почти не отличаются.

Класс. От класса дома цена метра зависит сильнее, чем кажется по рекламе. Больше всего, на 20%, метр дорожает при переходе из комфорт-класса в бизнес, и эту прибавку вы платите даже в доме того же возраста.

Дальше прибавка растёт с каждым классом и у элитного жилья становится самой большой.

Площадь. В двухкомнатной квартире метр в среднем на 20-25% дешевле, чем в однокомнатной. Поэтому сравнивайте квартиры близкой площади, иначе часть разницы даст сама планировка.

Ремонт. На вторичке квартира, как правило, уже с ремонтом, а в только что построенном доме его нет. Если учесть ремонт, разница в модели вырастает вдвое. Общей цифры здесь нет: сколько стоит ремонт в рублях, брокер Art Estate посчитает под вашу площадь и отделку.

Гарантия. По закону о долевом строительстве у гарантии застройщика есть минимальный срок: три года на дом и инженерное оборудование и один год на отделку.

Статус. За саму новизну тоже платят, даже когда остальные характеристики дома одинаковые. В модели прибавка за статус новостройки была минус 2% в 2020 году, а к 2024 году выросла до 7%.

Почему льготная ипотека увеличивает разницу в цене

Ипотеку на новостройку дают дешевле, чем на готовую квартиру. В сентябре этого года ипотека по ДДУ, договору с застройщиком на квартиру в строящемся доме, шла под 6,8%, на готовое жильё под 10,7%.

Куда идут льготы. Программы с господдержкой работают в основном на первичном рынке. За тот же сентябрь банки выдали по ним 433,5 млрд рублей, это большая часть всей ипотеки за месяц.

Влияние на разницу. В модели с 2020 по 2025 год льготные программы и ипотека от застройщика добавили к разнице 11 процентных пунктов. Кредит дешёвый, поэтому новые квартиры покупают охотнее, и спрос поднимает их цену.

Семейная ипотека в Москве. Ставка и сумма кредита зависят от того, сколько в семье детей. Когда вы подписываете договор, хотя бы одному ребёнку должно быть меньше семи лет. Низкая ставка действует не дольше 15 лет.

Семья с одним ребёнком. У такой семьи льготная ставка уже выше, чем была в сентябре обычная ставка на готовое жильё. Брокер Art Estate посчитает оба кредита, и вы сравните платёж, сумму долга и цену квартиры.

Как низкая ставка и рассрочка попадают в цену

Бывает, что за низкую ставку от застройщика и за рассрочку вы платите в самой цене квартиры, а в договоре эта надбавка отдельной строкой не стоит.

Старая схема. В 2022-2023 годах застройщики поднимали цену квартиры и из этой надбавки платили банку, чтобы тот снизил ставку. Так ставку опускали вплоть до 0,1%, а квартира выходила дороже на 20-30%.

Такой расчёт показывал директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов, ещё до нынешних правил. В его примере долг в 11 млн рублей больше суммы, за которую квартиру можно продать.

Запрет. С 1 января 2025 года действует ипотечный стандарт, правила, по которым банки выдают ипотеку. По нему банк не может брать плату за снижение ставки, если при этом растёт цена жилья.

Новые предложения. Ипотеки от застройщика со ставкой ниже рыночной снова становится больше. Банк России видит в ней сходство со схемой 2022-2023 годов, а банки говорят, что это скрытая скидка и стандарт она не нарушает.

Рассрочка. Рассрочку часто связывают с тем, что цену жилья завышают. На 1 апреля этого года покупатели были должны по рассрочке 1,5 трлн рублей, это 17% от суммы заключённых ДДУ. У некоторых застройщиков в рассрочку продают до 30-40% квартир.

Штраф. Если после сдачи дома вы просрочите платёж по рассрочке, штраф может дойти до 50% всего долга. Банк России предлагает ограничить его 20% годовых от просроченной суммы. Брокер Art Estate до подписания проверит, какой штраф записан в вашем договоре.

Две цены. Удобнее всего сравнить цену с льготой и без неё. Брокер Art Estate запросит у застройщика обе цены, и вы увидите в рублях, во что обходится низкая ставка или рассрочка.

Какие расходы застройщика входят в цену

Официально цену метра в Москве на землю, стройку, проценты и школы никто не раскладывает. Какие расходы несёт застройщик, известно, но точных долей в цене никто не показывает.

Эскроу. Ваши деньги лежат на эскроу, специальном счёте в банке, и проценты на них не идут. Застройщик получает их не позже чем через десять рабочих дней после того, как появятся документы о вводе дома, или банк сразу гасит ими его кредит.

Кредит на стройку. Застройщик строит на проектное финансирование, кредит банка под конкретный проект, а деньги покупателей лежат на эскроу до сдачи дома. По России деньги на этих счетах покрывают 65,8% долга застройщиков перед банками, меньше не было с первой половины 2020 года. Во II квартале такой кредит обходился застройщикам в 9,9%, а кредиты для всех компаний в 14,7%.

НДС. С самой покупки квартиры налог на добавленную стоимость не берут, ни на вторичке, ни в новостройке. Но он сидит в расходах застройщика на материалы и работу подрядчиков. На отгрузки с этого года основная ставка выросла с 20 до 22%, и из-за этого ждали, что новостройки подорожают чуть больше чем на 2%.

Парковка. В августе Москва поменяла правила: места для машин жителей новых домов теперь считают по-другому. Раньше в большинстве комплексов было до 0,5 места на квартиру.

Из-за новой нормы себестоимость стройки, то есть все расходы застройщика на дом, может вырасти до 18%.

Новый закон. В марте Госдума приняла закон о школах и садах при комплексном развитии территорий, когда кварталы застраивают по договору с властями. Теперь в таких договорах прямо записано, что школы и сады строит застройщик.

Какие риски остаются после покупки

Как только застройщик продал квартиру, она становится вторичной и теряет прибавку за статус новостройки. В модели по России это видно на квартире в доме 2023 года.

Эту прибавку при продаже вы не вернёте. Для Москвы отдельной цифры, сколько квартира теряет при перепродаже сразу после сдачи дома, нет.

Кредит при продаже. Если платить ипотеку станет нечем и квартиру придётся продать, денег от продажи на вторичке может не хватить, чтобы закрыть кредит. Риск выше, когда долг вырос вместе с ценой.

Рассрочка. Покупка в рассрочку рискованна для всех: для вас, для банков и для застройщиков. Для вас главный риск в последних платежах, потому что штраф за просрочку начинает действовать после сдачи дома.

Задержка сдачи. Пока дом строится, вы платите за квартиру, в которой нельзя жить. Если вы снимаете жильё или продаёте старую квартиру и должны съехать к определённой дате, брокер Art Estate заранее посчитает вместе с вами, сколько месяцев взять про запас.

Кому подходит новостройка, кому вторичка

Выбор зависит от того, как вы платите, когда хотите въехать и собираетесь ли скоро продавать квартиру.

Новостройка. Подойдёт, если вам дают льготную ипотеку, а ждать сдачи дома и делать ремонт вы готовы. По закону у вас будет гарантия, а цена такого дома обычно растёт ещё несколько лет после сдачи.

Вторичка в молодом доме. Если жить нужно сразу, смотрите сначала дома, построенные в последние годы. Разница с новостройкой у них самая маленькая, ремонт в таких квартирах часто уже сделан, и ждать сдачи дома не нужно.

Старый дом. Метр здесь заметно дешевле, и за статус вы платите меньше. Зато такой дом с годами изнашивается и дешевеет, поэтому перед покупкой брокер Art Estate сравнит его с соседними домами другого возраста.

Семья с детьми. Чем больше детей, тем ниже ставка и тем больше можно взять по льготе. Когда детей трое и больше, выгода от льготы заметно больше разницы в ставках. С одним ребёнком считать нужно каждый раз отдельно.

Покупка для перепродажи. Сразу считайте по цене, за которую квартиру купят на вторичке. Цена из договора с застройщиком здесь не подходит: следующий владелец за статус новостройки доплачивать не станет.

Как сравнить две квартиры по шагам

Честно сравнить две квартиры получится, если сначала привести их к одним условиям и уже потом смотреть на цену.

1. Перед просмотрами
   Отберите похожие квартиры
   С близкой площадью, в домах одного класса и близкого возраста
2. Когда нашли две квартиры
   Узнайте цену без льгот
   Брокер Art Estate запросит цену без рассрочки и без сниженной ставки
3. Перед тем как выбрать кредит
   Сравните ставки вместе с ценой
   Считайте сумму долга и платёж за весь срок кредита
4. Когда кредит посчитан
   Добавьте ремонт и время до сдачи
   Новой квартире нужен ремонт, и до сдачи дома в ней нельзя жить
5. Перед подписанием
   Проверьте условия договора
   Брокер Art Estate проверит срок сдачи, штраф и гарантию

Платёж. При низкой ставке платёж в месяц меньше, и дорогая квартира кажется дешевле. Смотрите на платёж и сумму долга вместе: по одной цифре решать нельзя.

Срок льготы. Семейная ставка действует не весь срок кредита. Брокер Art Estate покажет платёж на все годы, в том числе на те, когда льгота уже закончится.

Цена продажи. Даже если сейчас вы не собираетесь продавать квартиру, через несколько лет это может понадобиться. Брокер Art Estate сравнит цену из договора с ценами похожих квартир на вторичке, и вы увидите, сколько долга закроет продажа.

Какие ошибки искажают сравнение

Чаще всего сравнение ломается ещё до расчётов: рядом ставят квартиры, которые сравнивать нельзя, или смотрят только на ставку.

Какие документы сравнить перед выбором

Полную стоимость каждой квартиры видно по бумагам, и брокер Art Estate сведёт их в один расчёт. Сравнивайте суммы и условия: по рекламе низкой ставки цену квартиры не узнать.

Как читать рядом. Сначала сравните цену, потом долг и платёж. Срок и штрафы смотрите последними: по ним видно, во что обойдётся, если ваши планы сорвутся.

Частые вопросы

Новостройка всегда дороже вторички?
Часто, но не везде. Если сравнивать похожее жильё, в большинстве регионов разницы нет, а в некоторых новостройки даже дешевле. Про вашу квартиру скажет только сравнение с похожей.

Как менялась разница в Москве за последний год?
Разница заметно выросла. Во II квартале этого года готовое жильё было на 31,1% дешевле новостроек, и за год этот разрыв прибавил 7 процентных пунктов. Эти цифры посчитаны по другому набору цен, поэтому напрямую с таблицей за I квартал их не сравнивайте.

Можно ли взять семейную ипотеку на вторичку в Москве?
До 1 октября семейную ипотеку на вторичное жильё в Москве и Московской области не давали. Осталось ли это исключение после новых правил, брокер Art Estate узнает в банке до того, как вы подадите заявку на кредит.

Вырастут ли цены новостроек из-за новых норм парковки?
Сразу новой нормой всего не объяснить. Проекты, которые получили разрешение на строительство или прошли градостроительно-земельную комиссию до 5 августа, ещё примерно полтора-два года будут выходить на рынок по старым нормам. Цену уже построенных и достраиваемых домов новая норма объясняет лишь отчасти.

Какую скидку дают, если платить без рассрочки и низкой ставки?
Надёжного общего числа для Москвы нет, и сколько добавляет к цене рассрочка, тоже точно не известно. По вашей квартире разницу в рублях посчитает брокер Art Estate: он узнает у застройщика цену с льготой и без неё.

Что делать с деньгами, если вы выбираете между новостройкой и вторичкой?
Зависит от того, как вы платите:
• Платите своими деньгами. Сравните цену без льгот с похожей вторичкой и добавьте ремонт.
• Берёте льготную ипотеку. Посчитайте долг и платёж на весь срок, вместе с годами после конца льготы, и только потом сравнивайте квартиры.
• Выбираете рассрочку. Узнайте цену без рассрочки и какой штраф за просрочку.
• Собираетесь продать в первые годы. Держите долг ниже цены, за которую похожую квартиру покупают на вторичке, и не рассчитывайте на прибавку за статус новостройки.

Как посчитать новостройку и вторичку под свой бюджет?
Приведите обе квартиры к одним условиям и посчитайте долг и платёж за все годы кредита. Проще сделать это вместе с нами: оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate посчитает новостройку и вторичку под ваш бюджет.