Сколько налога платит владелец апартаментов в Москве и чем он отличается от налога на квартиру

Налог на апартаменты в Москве считают от стоимости, по которой помещение оценило государство. Если оценка не выше 300 млн рублей, ставка зависит от того, входит ли здание в городской перечень. За квартиру в Москве платят от 0,1 процента до 0,3 процента кадастровой стоимости, и перед этим из суммы вычитают стоимость 20 кв. м.

Сумма налога зависит от трёх вещей: оценки государства, ставки и права на льготу. Оценку ставит государство. Ставку и льготу вы выбираете вместе со зданием. Налог лучше посчитать до сделки, пока ещё можно сравнить варианты.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Хамовники

Garden 3

элитный-класс

Подобрать квартиру

САО · Тимирязевский

26 Парквью

премиум-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЦАО · Мещанский

Дом Франка. Frank's House

deluxe-класс · картиры

Подобрать квартиру

СВАО · Бутырский

Квартал МОНС

строится

Подобрать квартиру

Как устроена налоговая база апартаментов

По закону апартаменты считаются нежилым помещением для временного проживания. Внутри они могут ничем не отличаться от квартиры, но от этого статуса зависят ставка налога, вычеты и правила продажи.

Налоговая база. Налоговая база, то есть сумма, от которой считают налог, равна оценке государства. Цена, за которую вы купили апартаменты, в расчёт не входит. Заплатили вы больше оценки или меньше, налог от этого не меняется.

Кто считает. Налог считает сама налоговая: берёт оценку государства и умножает её на ставку. Каждое помещение она считает отдельно. Если у вас два помещения, в уведомлении будет два расчёта, и ставки в них могут быть разными.

Вычет квартиры. Вычет, то есть часть стоимости, с которой налог не берут, у квартиры равен стоимости 20 метров её площади. У квартиры налоговая сначала вычитает из оценки эти метры и только потом умножает остаток на ставку. Нежилым помещениям такого вычета нет. Налог с апартаментов берут со всей оценки государства, с первого метра.

Как сравнивать. Если апартаменты и квартира стоят по договору одинаково, налог у них всё равно будет разный по двум причинам: у апартаментов выше ставка, и база у них не уменьшается. Сравнивайте варианты так: годовой налог умножьте на число лет, которые вы собираетесь владеть помещением.

Какие ставки действуют в Москве

Ставки налога на имущество Москва устанавливает своим законом. Для апартаментов ставок три, и какая из них ваша, зависит от двух вещей: в каком здании помещение и во сколько его оценило государство.

Прочие объекты. Если здание не попало в перечень, апартаменты в нём могут считаться прочими объектами налога. За прочие объекты по закону Москвы платят 0,5 % оценки государства в год.

Перечень. Перечень, то есть список торговых и офисных зданий, Правительство Москвы утверждает каждый год. Когда у города появляются уточнённые сведения о зданиях, его обновляют. За помещения из перечня по закону Москвы платят 1,5 процента кадастровой стоимости в год.

Дорогие объекты. Если государство оценило объект дороже планки из таблицы, ставка поднимается до 2 %. По закону эта ставка не касается недостроенных зданий, которые проектируют как многоквартирный дом.

У квартир в Москве ставка растёт вместе с оценкой.

Положите таблицы рядом, и станет видно: даже самая низкая ставка апартаментов выше самой высокой квартирной, если не брать самые дорогие объекты.

Как узнать, в перечне ли здание. У Правительства Москвы есть сервис на mos.ru, где здание ищут по адресу. Брокер Art Estate проверит здание до сделки и покажет, какая ставка в нём действует.

Во что обойдётся налог за год

Одной суммы налога на все московские апартаменты нет. Налог зависит от оценки государства, от ставки, от права на льготу и от того, сколько месяцев в году помещение было вашим.

Срок владения. Разницу в налоге между зданиями вы платите каждый год. Сравните её с разницей в цене двух помещений: апартаменты подешевле в здании из перечня за годы владения иногда обходятся дороже.

Льгота. Апартаменты в здании из перечня могут получить московскую льготу. Она снижает налог, и у помещения меньше 150 метров налог становится заметно меньше. Со льготой апартаменты из перечня могут платить меньше, чем помещение вне перечня с той же оценкой.

Оценка меняется. Каждый год налоговая берёт оценку государства на 1 января. Поэтому сумма в уведомлении может меняться от года к году, даже если ставка та же.

Московская льгота для апартаментов

Москва снижает налог части апартаментов в зданиях из перечня. Льготу дают на одно нежилое помещение, и оно должно подходить сразу под все условия закона:

• здание включено в реестр апартаментов, который утверждает Правительство Москвы;
• площадь помещения не больше 300 квадратных метров;
• оценка государства одного метра на 1 января года не меньше 100 000 рублей;
• по адресу помещения не зарегистрирована организация;
• вы не ведёте в помещении предпринимательскую деятельность, то есть бизнес.

Как считают льготу. Налоговая берёт посчитанный налог и умножает его на два числа. Первое зависит от площади: 150 делят на площадь помещения. Если помещение меньше 150 метров, первое число равно единице. Второе число для налога за 2018 год и все годы после равно 0,67.

У больших помещений льгота снимает меньшую долю налога, чем у маленьких.

Без заявления. Льготу налоговая даёт сама, писать заявление не нужно. Если подходящих помещений у вас несколько, налоговая даст льготу одному из них, тому, где сумма налога самая большая.

Одно помещение. Вторые апартаменты в другом здании из перечня льготы не получат. Налог за них придёт полностью, по ставке 1,5 %.

Когда приходит уведомление и до какого числа платить

Налог на апартаменты платят за прошлый год. В уведомлениях, которые налоговая разослала в 2026 году, посчитан налог за 2025 год.

1. Не позже чем за 30 дней до срока
   Налоговая присылает уведомление
   Позже налоговая его уже не отправляет
2. С кабинетом
   Вы находите уведомление онлайн
   Оно приходит в личный кабинет на сайте налоговой или на Госуслугах
3. Без кабинета
   Вы получаете заказное письмо
   Налоговая отправляет его тем, у кого нет доступа к этим сервисам
4. До 1 декабря 2026 года
   Вы платите налог за 2025 год
   Это последний день оплаты в Москве

Маленькая сумма. Если все налоги вместе меньше 300 рублей, уведомление обычно не присылают. Исключение одно: последний год, когда налоговая ещё может его отправить. За апартаменты в Москве такая маленькая сумма бывает редко, поэтому если уведомления нет, проверьте кабинет.

Ноябрь. Уведомление приходит не позже чем за 30 дней до срока оплаты. Если в начале ноября в кабинете его нет, откройте раздел уведомлений и проверьте, не ушло ли оно письмом.

Сверка суммы. В уведомлении по каждому помещению видны ставка и оценка государства. Сверьте ставку с таблицей выше. Если вам положена льгота, её сумма тоже будет в расчёте.

Несколько объектов. Если у вас несколько помещений, проверьте каждую строку уведомления отдельно. Налог считают по каждому помещению, и ставки у них бывают разные. Одно могут посчитать по ставке здания из перечня, другое по ставке прочих объектов.

Льгота не появилась. Если помещение подходит под московскую льготу, а в расчёте её нет, проверьте по очереди условия закона: реестр апартаментов, площадь, оценка метра, организация по адресу, бизнес в помещении. Заявление здесь не подают, поэтому надо понять, какое условие налоговая посчитала невыполненным. Бывает и так, что льгота досталась другому вашему помещению, где налог больше.

Вычет при покупке и налог при продаже

То, что апартаменты нежилые, вы почувствуете ещё дважды: когда покупаете помещение и когда продаёте его.

Покупка. Имущественный вычет при покупке дают за квартиру, дом или землю. Нежилой недвижимости в этом списке нет, и за покупку апартаментов вычет не положен.

Срок владения. Если помещение было вашим не меньше пяти лет, налог на доход от продажи не берут. В некоторых случаях закон ставит три года, например если недвижимость досталась по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника.

Вычет при продаже. Если вы продаёте раньше срока, доход для налога уменьшают на вычет. У квартиры он не больше 1 млн рублей за год, у нежилого помещения не больше 250 000 рублей.

Расходы на покупку. Вместо вычета из дохода от продажи можно вычесть то, что вы потратили на покупку этого помещения. Расходы должны быть подтверждены документами. Взять для одного помещения и вычет, и расходы сразу нельзя, выбирают что-то одно.

Цена ниже оценки. Если вы продаёте помещение дешевле 70 % его оценки государства на 1 января года продажи, доход для налога считают иначе: берут оценку и умножают на 0,7.

При оценке 20 млн рублей доход для налога не опустится ниже 14 млн рублей, даже если по договору вы продали дешевле.

Риски для владельца апартаментов

Налог на апартаменты зависит от решений города и от того, как вы пользуетесь помещением.

Перечень меняется. Правительство Москвы утверждает перечень каждый год, поэтому ставка помещения зависит от того, что в списке в этом году. Если здание попадёт в перечень, вместо ставки 0,5 процента для прочих объектов придётся платить 1,5 процента кадастровой стоимости.

Очень высокая оценка. Объект, который государство оценило дороже планки из таблицы ставок, платит 2 % в год.

Бизнес в помещении. Льгота пропадает, если по адресу апартаментов зарегистрирована организация или вы ведёте в них предпринимательскую деятельность. Под это условие попадают и сдача помещения как бизнес, и юридический адрес компании.

Второе помещение. Льгота достаётся только одному вашему помещению. Вторые апартаменты в здании из перечня платят налог полностью, без скидки.

Большая площадь. Если помещение больше 150 метров, то чем оно просторнее, тем меньше льгота. Помещение больше 300 метров её не получает совсем.

Продажа раньше срока. Если продать апартаменты раньше, чем через пять лет, придётся заплатить налог на доход. Вычет у них вчетверо меньше квартирного, а при покупке вычета не было вовсе.

Ошибки, из-за которых налог выходит больше

Чаще всего владельцы апартаментов ошибаются, потому что считают их квартирой.

Квартирная ставка и квартирный вычет к апартаментам не относятся. Считайте налог по ставке здания и со всей оценки государства.

Если компании нужен адрес, ищите для неё другое помещение. Юридический адрес в льготных апартаментах обойдётся дороже, чем кажется: вместе с ним пропадёт льгота.

Уведомление приходит в личный кабинет на сайте налоговой или на Госуслугах. Письмо получают только те, у кого нет доступа к этим сервисам.

Документы для налога и продажи

Для налога на апартаменты документов нужно немного, но без них трудно проверить расчёт и сэкономить при продаже.

Уведомление. По нему вы сверяете ставку и видите, дала ли налоговая льготу. Сохраняйте уведомления за все годы владения.

Перечень. От перечня зависит ставка здания. Проверяйте здание каждый год, потому что город каждый год утверждает перечень заново.

Площадь. От площади зависят право на льготу и её размер. Помещение до 150 метров получает льготу полностью, от 150 до 300 метров частично.

Расходы на покупку. Договор и документы об оплате нужны, если при продаже вы решите уменьшить доход на расходы. Без бумаг останется только вычет 250 000 рублей.

Наследство и подарок. Такое помещение можно продать без налога через три года, и подтверждает это документ о наследстве или подарке от члена семьи.

Договор покупки. Посмотрите, как в договоре названо помещение. Если там нежилое помещение, апартаменты, платить придётся по ставке здания и со всей оценки, а вычет при продаже будет меньше. Лучше узнать это до подписи, чем из первого уведомления.

Оплата. Храните платёжные документы вместе с договором. Расходы на покупку можно вычесть из дохода от продажи, только если они подтверждены документами.

Декларация при продаже. Если вы продаёте раньше срока, в декларации выберите одно: вычет или расходы на покупку. Взять и то, и другое для одного помещения нельзя. Посчитайте налог по каждому варианту и возьмите тот, где он меньше.

Цена в договоре продажи. Перед подписанием сравните цену с оценкой помещения. Если цена ниже 70 % оценки, доход для налога посчитают от оценки, умноженной на 0,7.

Что проверить до сделки

Налог на апартаменты почти целиком зависит от того, какое помещение вы выберете. После сделки здание и оценку уже не поменять.

1. До выбора помещения
   Проверьте здание по перечню
   От этого зависит ставка налога
2. Когда сравниваете варианты
   Посчитайте налог за год и за все годы владения
   Сравнивайте апартаменты и квартиры по цене вместе с налогом
3. Для здания из перечня
   Сверьте условия льготы
   Здание в реестре апартаментов, площадь не больше 300 квадратных метров, оценка метра не ниже планки из закона
4. Перед подписанием
   Решите, будет ли в помещении бизнес или компания
   Если будут, льгота пропадёт
5. После сделки
   Сохраните документы о расходах на покупку
   Они пригодятся, если продадите раньше пяти лет

Здание вне перечня. Закладывайте в бюджет налог по ставке здания и следите, не попадёт ли здание в новый перечень.

Здание из перечня с льготой. Налог считайте сразу со льготой.

Здание из перечня без льготы. Дороже этого варианта владение выходит только у объектов с оценкой выше планки из таблицы. Сравните его с помещением вне перечня по сумме налога за все годы владения.

Продажа в первые годы. Если думаете продать апартаменты раньше, чем через пять лет, посчитайте налог на доход заранее и выберите, что выгоднее: вычет 250 000 рублей или расходы на покупку.

Вопрос о перечне. Брокер Art Estate узнает, входит ли здание в перечень торговых и офисных зданий. Перечень утверждают каждый год, поэтому смотреть надо список текущего года.

Вопрос о реестре. Брокер проверит, включено ли здание в реестр апартаментов, который утверждает Правительство Москвы. Если здания в реестре нет, льготы не будет, даже если площадь и оценка метра подходят.

Вопрос об организациях. Брокер узнает, не зарегистрирована ли по адресу помещения организация. Если организация там есть, льготу помещение не получит, и это лучше выяснить до подписания договора.

Площадь и оценка. Брокер запросит точную площадь помещения и его оценку государства. По площади видно, получит ли помещение льготу полностью, частично или не получит совсем. Оценка нужна, чтобы посчитать налог и проверить условие о стоимости метра.

Сравнение с квартирой. Для квартиры вычтите из оценки стоимость 20 метров и умножьте остаток на ставку из таблицы квартир. Для апартаментов умножьте на ставку здания всю оценку. Сравнивайте суммы за все годы, которые вы собираетесь владеть помещением.

Сравнение двух апартаментов. Если одно помещение в здании из перечня, а другое вне его, посчитайте первое и со льготой, и без неё. Льгота пропадёт, если вы решите сдавать помещение как бизнес или зарегистрировать там компанию, и тогда разница между вариантами изменится.

Срок продажи. Если вы не уверены, что продержите помещение пять лет, добавьте в сравнение налог на доход. Вычет при продаже у апартаментов меньше квартирного, а вычета при покупке у них нет.

Частые вопросы

Сколько налога платят за апартаменты в Москве?
Возьмите оценку государства и умножьте её на ставку здания.

Почему налог за апартаменты выше квартирного?
Апартаменты по закону нежилое помещение. Ставка у них выше квартирной, а квартирного вычета нет, поэтому налог берут со всей оценки.

Нужно ли подавать заявление на московскую льготу?
Нет. Налоговая даёт льготу сама, если помещение подходит под все условия закона. Когда подходящих помещений несколько, льготу получит то, где налог больше.

Можно ли получить вычет при покупке апартаментов?
Нет. Этот вычет дают только за квартиру, дом или землю, а апартаменты по закону нежилые.

Через сколько лет апартаменты можно продать без налога на доход?
Обычно через пять лет. Если недвижимость досталась по наследству или в подарок от члена семьи или близкого родственника, хватит трёх лет.

С чего начать, если вы выбираете между апартаментами и квартирой?
Сначала узнайте ставку здания и посчитайте налог за весь срок владения. Если налог укладывается в бюджет, сравнивайте цены. Если здание в перечне, проверьте условия льготы до подписания договора. Если вы собираетесь продать раньше пяти лет, заложите налог на доход. Оставьте заявку на подбор: брокер Art Estate проверит здание по перечню, посчитает налог по каждому варианту и подберёт помещение под ваш бюджет.