Хитровка: какой это район и где находится историческая местность в центре Москвы

Хитровка это историческая местность в Басманном районе Центрального административного округа Москвы. Исторической местностью называют часть города со старым именем. Старое имя живёт рядом с официальными районами, и границы у них не совпадают.

Наши дома в этом районе

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Басманный

Фон Дессин

элитный-класс · строится

Подобрать квартиру

ЦАО · Басманный

Бауманская, 16

премиум-класс

Подобрать квартиру

ЦАО · Басманный

Чистые пруды

элитный-класс · сдан

Подобрать квартиру

ЦАО · Басманный

Демидов 26

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Пришлём дома района с ценами

Оставьте телефон, и брокер пришлёт в WhatsApp или Telegram все наши дома района с ценами застройщика и планировками.

Получить дома с ценами

Нажимая кнопку, вы даёте согласие на обработку персональных данных и принимаете политику

Как устроена Хитровка на карте Москвы

У Хитровки на карте три слоя: городской район, кварталы застройки и старое название местности. Каждый слой говорит о доме своё, и для сделки нужны все три.

Район. Хитровский переулок относится к Басманному району. Граница района идёт по оси Подколокольного переулка, а потом по оси Солянки. Ось улицы это линия ровно посередине, поэтому дома на разных сторонах одной улицы могут относиться к разным районам.

Кварталы. В достопримечательное место «Хитровка» входит и застройка вокруг площади: кварталы 123, 124, 125, 126 и 127. Достопримечательным местом называют памятную часть города вместе с домами вокруг неё. Если вы выбираете квартиру ради истории места, брокер по адресу найдёт, в каком квартале стоит дом.

Старое имя. Хитровская площадь лежит в местности Кулишки и Ивановская горка. Эти названия часто попадаются в рассказах о здешних храмах и переулках, и речь в них о тех же улицах.

Рельеф. Местность лежит в нижней части склона Ивановского холма и спускается к Москве-реке. На показе посмотрите, где на склоне стоит дом и куда выходят окна: из соседних домов на склоне город видно по-разному.

Ориентир. Одно из мест, где собираются экскурсии по Хитровке, это выход № 8 из метро «Китай-город». Отсюда удобно начать первую прогулку перед показом квартиры, а дорогу до нужного дома брокер покажет на месте.

Кулишки до площади: дворец, усадьбы и пожар

Об этих местах писали ещё в XV веке. Площадь появилась только в 1824 году, после пожара 1812 года.

Дворец. В старину Кулишки и Ивановская горка, где сейчас Хитровская площадь, были одним из самых привилегированных предместий Москвы. Здесь стоял загородный дворец великого князя московского Ивана III. С него и начинается история этих мест, задолго до торговых рядов и ночлежек.

Усадьбы знати. Здесь селилась знать, и большинство знатных семей держали тут владения до середины XIX века. Потом жизнь вокруг изменилась, и у усадеб сменились хозяева.

Митрополиты и храмы. На прогулке вокруг Хитровской площади экскурсия Музея Москвы показывает следы загородной резиденции московских митрополитов и церкви XVII века. Они старше площади почти на два столетия.

Пожар 1812 года. На месте будущей Хитровской площади стояли два владения. Владением тогда называли участок с домом и двором. Оба выгорели в Московском пожаре 1812 года. Почти десять лет усадьбы никто не восстанавливал.

Что это даёт вам. Если вы ищете квартиру ради старой Москвы, сходите на такую прогулку сами. По старым храмам и остаткам загородной резиденции митрополитов, которые показывают на экскурсии, видно, какой была местность до площади, и проще понять, хочется ли вам жить среди этой истории каждый день.

Как генерал Хитрово устроил площадь

В 1824 году оба владения выкупил генерал-майор в отставке Николай Захарович Хитрово. Он жил поблизости, в своём доме на Яузском бульваре. На их месте появилась площадь, и назвали её по его фамилии.

Камень и фонари. Хитрово привёл пустую землю в порядок: площадь замостили камнем, а по краям поставили масляные фонари.

Подарок городу. Готовую площадь Хитрово подарил Москве. Потом по площади с его фамилией стали называть и всю местность вокруг.

Торговые ряды. Со временем торговые ряды встали вокруг площади с трёх сторон. При южных рядах было подворье, то есть двор с постройками для торговцев. На зеленном рынке продавали овощи и зелень.

Что видно в этой истории. Площадь с самого начала жила торговлей, и ряды росли вместе с рынком. Отсюда и теснота: старые торговые и жилые постройки вокруг площади стоят почти вплотную.

Биржа труда, ночлежки и лечебница

После отмены крепостного права Хитровская площадь превратилась в биржу труда под открытым небом. Сюда приходили люди, которым нужен был заработок, и здесь же их нанимали.

Навес. В 1880-х годах в углу Хитровской площади поставили металлический навес для биржи труда. Под ним люди ждали работы в дождь и снег.

Ночлежки. В домах вокруг сдавали дешёвые меблированные комнаты и держали ночлежки. Ночлежкой называли место, где за небольшие деньги пускали переночевать.

Соседи. В конце XIX века ночлежки стояли совсем рядом с владениями самых богатых семей Москвы.

Помощь. На площади открылась народная столовая. В доме Хитрово работала Орловская лечебница, и её врачи лечили жителей Хитровки.

Преступность. К началу XX века площадь и улицы рядом с ней стали довольно криминальным местом. В первые послереволюционные годы преступность на Хитровке резко выросла.

Гиляровский. Такую Хитровку, с ночлежками и бедностью, многие знают по рассказам Владимира Гиляровского: по его книгам её чаще всего и помнят.

Сквер, школа и новое имя в XX веке

27 марта 1928 года на Хитровской площади открыли сквер. Через несколько лет площадь и переулок рядом с ней переименовали в честь Максима Горького. Рынок и биржа исчезли, вместо них появились сквер и здание школы.

Река под землёй. Под этими местами течёт река Рачка. Её убрали в подземный коллектор, большой закрытый канал, и сверху реки не видно.

Как смотреть дом рядом. Площадь много раз меняла вид, и дома вокруг строили в разные годы. Дом у площади оценивайте по нему самому: когда построен, в каком состоянии подъезд и перекрытия, что делали с фасадом.

Во что обойдётся выбор адреса по названию

О цене квартиры у Хитровки судите по самому дому и самой квартире. По названию местности не понять, когда построен дом, какой в нём подъезд и что видно из окон, а платите вы как раз за это.

Цена промаха. Вы выбрали дом ради имени места, а он стоит за пределами кварталов из описания. Тогда в бумагах на дом не будет того, чего вы ждали, и доплату за историю места вы отдали зря.

Сравнение рядом. Брокер Art Estate подберёт для сравнения две-три квартиры похожей площади: одну у самой площади, остальные на соседних улицах. Так вы увидите, сколько добавляет к цене близость к площади.

Расходы после покупки. В старом доме посчитайте ремонт и содержание до задатка. Брокер узнает в управляющей компании, что уже делали с домом и какие работы впереди.

Ремонт в квартире. Если квартире нужен ремонт, сразу заложите его в бюджет рядом с ценой. Что именно придётся делать, оценит мастер по ремонту: брокер позовёт его на второй показ.

Как сравнить варианты. Сведите квартиры в одну таблицу по тем же строкам: район по адресу, квартал, год и состояние дома, место на склоне, шум улицы. Если в какой-то строке пусто, этот вариант пока отложите. Брокер сначала найдёт ответ, а уже потом вы выберете по цене.

Квартал или соседняя улица. Сравнивая похожие квартиры, проверьте, входит ли дом в один из пяти кварталов, которыми описана Хитровка вместе с застройкой вокруг. Номер квартала для каждого адреса из вашей таблицы брокер найдёт сам и впишет в отдельную строку. Если вам важна история места, берите дом из этих кварталов и заранее узнайте, что можно делать с фасадом и окнами. Если важнее сама квартира, сравнивайте вариант на соседней улице и не доплачивайте за имя.

Риски на границе района и местности

Главный риск у Хитровки в границах. У исторической местности, у кварталов застройки и у Басманного района они проходят по-разному.

Граница местности. Достопримечательное место описано целыми кварталами, теми самыми, что мы перечислили в начале. В открытых документах нет описания, по которому про каждый соседний переулок точно скажешь, Хитровка это или нет. Поэтому брокер сверяет адрес с номерами кварталов.

Граница района. На Солянке и в Подколокольном переулке район дома зависит от стороны улицы. Брокер выяснит это до задатка, пока выбор ещё за вами.

Статус места. У дома из достопримечательного места могут быть свои правила: что можно делать с фасадом, окнами и перепланировкой. Брокер узнает, что они значат для этого дома, раньше, чем вы начнёте планировать ремонт.

Нижние этажи. Местность спускается к Москве-реке, а под землёй течёт Рачка в коллекторе. Если квартира на нижнем этаже или с подвалом, брокер спросит в управляющей компании, в каком состоянии подвал и его гидроизоляция.

Старый образ. О том, безопасно ли на здешних улицах, часто судят по рассказам о ночлежках, а им больше ста лет. Пройдите с брокером от метро до дома днём и вечером и решайте по тому, что увидели сами.

Как проверить адрес до сделки

Адрес у Хитровки проверяют в несколько шагов, и каждый снимает свой риск. Начать лучше до первого показа.

1. До показа
   Район дома
   Брокер выясняет, к какому району относится дом и на какой стороне улицы он стоит
2. До показа
   Кварталы
   Брокер сверяет, входит ли дом в кварталы из описания достопримечательного места
3. На прогулке
   Улицы вокруг
   Вы с брокером идёте от метро до дома днём и вечером
4. Перед задатком
   Правила для дома
   Брокер узнаёт, что можно делать с фасадом, окнами и перепланировкой
5. Перед договором
   Адрес в бумагах
   Юрист сверяет адрес в договоре с адресом дома и района

Почему такой порядок. Район и квартал узнают первыми: от них зависит, ехать ли на показ вообще. Гулять идут потом, и улицы, свет и шум вы смотрите уже у подходящего дома.

Где чаще всего ошибаются. Правила для дома забывают проверить, когда квартира понравилась с первого взгляда. Внесёте задаток раньше, и вы уже привязаны к квартире, где ремонт может пойти не так, как вы задумали.

Сколько это занимает. Сроки зависят от дома и от того, как быстро отвечает управляющая компания. Проверку брокер ведёт сам и после каждого шага говорит вам, что узнал.

Что брокер спросит у продавца. Квартиру может продавать застройщик или компания. Тогда вопросы о доме продавцу задаст брокер Art Estate. Одного ответа «это Хитровка» мало: у всего достопримечательного места в акте экспертизы один общий адрес, ЦАО, Басманный район. Район конкретного дома мы определяем сами: берём границу района из закона о делении города и смотрим, с какой стороны от неё стоит дом.

Ответы письменно. Ответы брокер попросит прислать письмом. Потом сверит их с границей Басманного района и с номерами кварталов, и если что-то не сходится, это будет видно ещё до задатка.

Правила перепланировки. Отдельно брокер спросит, что можно делать с фасадом, окнами и перепланировкой. Если продавец не знает, задаток пока не вносите: брокер узнает правила для этого дома сам.

Ошибки при выборе квартиры на Хитровке

Почти все ошибки у Хитровки идут от имени места. За красивым названием забывают спросить о самом доме.

Как их избежать. От каждой из этих ошибок спасает одна проверка до задатка.

Проверка перед сравнением. Прежде чем сравнивать цены, проверьте, что по всем вариантам известны район, квартал и правила для дома. Иначе про одну квартиру вы знаете одно, про другую другое, и дешёвый вариант после ремонта может выйти дорогим.

Если ошибка уже случилась. Если задаток ещё не внесли, выбор за вами: сравните дом с соседними вариантами по таблице из главы о деньгах. Если внесли, покажите договор юристу, прежде чем идти дальше.

Документы, где описана Хитровка

Хитровка описана в нескольких московских документах. Брокер берёт их, когда сверяет адрес дома с границами местности и района.

Акт экспертизы. Так называют документ, в котором специалисты оценивают историческую ценность места. В нём есть список кварталов застройки и история площади.

Закон о делении города. Он задаёт границы районов по улицам. По нему видно, что граница Басманного района идёт посередине Солянки.

Бумаги на квартиру. Документы о собственнике и о доме юрист запрашивает, как при любой сделке. Адрес и район в них он сверяет с документами о Хитровке.

Декларация. Если дом продаётся по проектной декларации, брокер найдёт в ней адрес дома и сведения о земельном участке. Этот адрес он сверит с границей Басманного района, ведь от стороны улицы зависит, в каком районе окажется дом. Если дом стоит на Солянке или в Подколокольном переулке, брокер отдельно запишет, на какой стороне улицы он находится и к какому району это его относит.

Договор. В договоре адрес квартиры должен совпадать с адресом в бумагах на дом, без сокращений и старых названий. Названия здесь менялись: одно время площадь и переулок носили имя Горького. Если в старых бумагах попадётся прежнее название, юрист сверит его с нынешним адресом.

Сведения о подвале. Из-за склона к реке и Рачки под землёй подвал в здешних домах проверяют отдельно. Если квартира на нижнем этаже, брокер приложит к бумагам сделки ответ управляющей компании о подвале и его гидроизоляции. Прочитайте его до того, как подписывать договор.

Название в объявлении. Единого официального описания границ всей местности нет, поэтому адрес сверяют с номерами кварталов и с законом о делении города.

Что делать с деньгами, если вы присматриваетесь к Хитровке

Как распорядиться деньгами, зависит от того, зачем вам Хитровка. Ниже частые случаи и что делать в каждом.

Вы хотите жить в старой Москве. Сначала посчитайте бюджет вместе с ремонтом. Потом пройдите с брокером улицы вокруг площади и выберите две-три квартиры в кварталах из описания достопримечательного места. Задаток вносите, когда правила для дома уже проверены.

Вы покупаете квартиру как вложение. Сравнивайте квартиру с соседними по дому, этажу и состоянию. За имя места отдельно не доплачивайте, пока брокер не покажет, чем этот дом лучше соседнего на той же улице.

Вы смотрите дом на пограничной улице. Решите, что для вас важнее: имя Хитровки или сама квартира. Брокер выясняет район и квартал до показа, и вы решаете уже со всеми ответами на руках.

Вы пока присматриваетесь. Пока адрес не проверен, деньги никуда не вносите. Задаток раньше времени лишит вас выбора, а на проверку уходят дни.

Вы выбираете между несколькими адресами. Сравните их по кварталу, стороне улицы, месту на склоне и состоянию дома. Берите адрес, где на каждый вопрос уже есть ответ в бумагах. Как громко в объявлении звучит имя Хитровки, для выбора неважно.

Частые вопросы

К какому округу относится Хитровка?
К Центральному административному округу Москвы. Внутри округа местность входит в Басманный район.

Почему площадь называется Хитровской?
Её назвали по фамилии отставного генерал-майора Николая Хитрово. Он выкупил выгоревшие владения, замостил площадь и подарил её городу.

С какого метро начать прогулку по Хитровке?
Например, с выхода № 8 из метро «Китай-город»: на улице у этого выхода место встречи экскурсии Музея Москвы «Хитровка до Гиляровского».

Дом на Солянке входит в Басманный район?
Зависит от стороны улицы. Граница района идёт по оси Солянки, и дома друг напротив друга могут относиться к разным районам. Брокер выяснит это по адресу до показа.

Сохранилось ли здание школы на площади?
Нет. Школу построили на площади в 1930-е годы, чуть позже в её здании устроили электромеханический техникум, а в 2009 году здание снесли.

Как выбрать квартиру у Хитровки без ошибки?
Начните с района и квартала дома, потом пройдите улицы днём и вечером, а задаток вносите, когда правила для дома проверены. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate подберёт варианты у Хитровки.