Как оформить доверенность на приемку квартиры и принять новостройку без поездки

Правила передачи квартир 2026 года прямо разрешают прислать на осмотр новостройки вместо себя представителя по доверенности. Доверенность ему нужна письменная и с датой. Бумага без даты ничтожна: закон считает её недействительной с самого начала.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Москва

Пейв

бизнес-класс

Подобрать квартиру

ЮВАО · Печатники

Портленд

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

САО · Хорошёвский

Прайм Парк

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

ВАО · Преображенское

Преображенская площадь

премиум-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Как устроена приемка квартиры через представителя

Застройщик передаёт квартиру по передаточному акту, его ещё называют актом приема-передачи. Обе стороны подписывают эту бумагу. В акт пишут дату передачи и основные характеристики квартиры. Отдать квартиру застройщик может только после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Так называется официальный документ о том, что дом достроен.

Когда приходит сообщение. Сообщение о готовности квартиры приходит за месяц до срока передачи. Этот срок стоит в договоре. Сообщение может прийти и раньше. В договоре бывает дата начала передачи. Тогда сообщение приходит за 14 рабочих дней до неё или раньше. Обычно это заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Оно идёт на почтовый адрес из договора. Другой путь: сообщение отдают вам в руки под расписку.

Сколько у вас времени. Когда сообщение пришло, вы должны начать приемку в срок из договора. Если в договоре срока нет, считают рабочие дни со дня получения, и дней этих немного. Если вы живёте в другом городе, они уйдут на одну только дорогу представителя и подготовку бумаг.

Право не подписывать. Пока передаточный акт не подписан, вы вправе потребовать от застройщика акт о несоответствии. Так называется бумага, где записано, чем квартира расходится с договором и требованиями закона. С ней можно не подписывать передаточный акт.

Что делает представитель. Он приходит на осмотр вместо вас, сверяет квартиру с договором и подписывает те бумаги, которые вы ему доверили. Если в доверенности нет права подписи, он ничего не подпишет. Тогда приемка встанет, пока вы не приедете сами или не оформите новую доверенность.

Какую доверенность выбрать: простую или у нотариуса

Гражданский кодекс называет доверенностью письменное разрешение действовать за вас перед другими людьми и компаниями. На приемке это застройщик: ему представитель и показывает бумагу. Доверенность бывает простой письменной и нотариальной, и от формы зависит, где её примут.

Простая письменная. Вы пишете доверенность сами и отдаёте её застройщику лично. Застройщик вправе убедиться, что перед ним вы, и сделать об этом отметку на доверенности. Так удобно, если вы пока в Москве, а уехать собираетесь позже.

Нотариальная. Закон требует нотариуса для трёх видов доверенностей:

• на сделки, для которых нужна нотариальная форма;
• на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок;
• на распоряжение правами, записанными в государственных реестрах.

Как выбрать. Для самой приемки закон о долевом строительстве особой формы доверенности не требует. Нотариальная доверенность подходит для всех трёх случаев из списка, поэтому одной бумаги хватит и на приемку, и на дела после неё. Какую форму примет на приемке ваш застройщик, брокер Art Estate выяснит до поездки представителя.

Если вы за границей. За рубежом то, что дома делает нотариус, делают сотрудники консульства России. Как оформить доверенность в консульстве и сколько ждать оригинал в Москве, брокер Art Estate разберёт с вами до того, как вы запишетесь на приём.

Что вписать в доверенность на приемку

Вписать в доверенность можно только законные и выполнимые полномочия, и каждое нужно назвать конкретно. Если доверенность выдают на конкретное имущество, его описывают по приметам, которые есть только у него. Для квартиры в новостройке это адрес дома, номер квартиры по договору, этаж, площадь, номер и дата договора долевого участия: по ним её не спутать с соседней.

Что представитель сделает за вас. Готового образца доверенности на приемку закон не даёт, полномочия вы перечисляете сами. Впишите всё, что представитель сделает от вашего имени:

• участвовать в осмотре квартиры, в том числе вместе со специалистом;
• подписать передаточный акт с перечнем недостатков;
• отказаться от подписи под актом;
• подписать акт осмотра и отправить его застройщику;
• получить ключи;
• предъявлять застройщику требования по недостаткам.

Дата. Перед тем как отдать доверенность представителю, проверьте, стоит ли на ней дата. В простой письменной доверенности дату легко забыть, а без неё бумага не годится.

Срок. Срок действия вы выбираете сами, верхней границы закон не ставит. Если срок не вписан, доверенность действует год со дня оформления. Запас по сроку пригодится, если осмотр со специалистом и ремонт недостатков растянутся на несколько недель.

Право передать дела. Представитель обязан действовать сам. Передать полномочия другому он может, если доверенность это прямо разрешает. Без такого разрешения передать их можно, только если его вынудили обстоятельства и так нужно для ваших интересов, а доверенность передоверие не запрещает. Если представитель может заболеть или уехать, разрешите передоверие сразу.

Что меняет особый порядок передачи в 2026 году

В 2026 году квартиры по договорам долевого участия передают по особым правилам, которые утвердило правительство. Они меняют три вещи: как приходит сообщение о готовности, как записывают недостатки и когда застройщик подписывает акт без вас.

Письмо на почту. Сообщение приходит с электронной подписью застройщика. Пока ждёте ключи, каждый день проверяйте почту, которую вписали в договор, или дайте доступ к ней представителю.

Недостатки в акте. Существенными называют серьёзные отступления от договора и требований к качеству. Если таких нет, вы и застройщик вписываете перечень недостатков прямо в передаточный акт. Застройщик бесплатно исправляет их за 60 календарных дней со дня подписания акта.

Существенные нарушения. Если они есть, до подписания передаточного акта вы и застройщик вместе со специалистом составляете акт осмотра. Срок на исправление тот же, только считают его со дня акта осмотра.

Деньги вместо ремонта. Можно потребовать уменьшить цену квартиры или вернуть деньги, которые вы потратили на устранение недостатков. На это у застройщика десять рабочих дней с того дня, как вы предъявили требование.

Как проходит осмотр со специалистом

Специалиста зовут, когда вы с застройщиком не сошлись в списке недостатков. Выбирают его вместе с вами, поэтому кандидата лучше найти заранее, до дня приемки.

Кто подходит. Нужен человек, который разбирается в организации проектирования или строительства. Это подтверждает запись о нём в национальном реестре специалистов в строительстве или в проектировании и инженерных изысканиях. Работать он должен по трудовому договору у предпринимателя или в компании, которая состоит в саморегулируемой организации проектировщиков, то есть в профессиональном объединении проектных компаний.

Сроки. Осмотр идёт по жёсткому графику, и опоздание на любом шаге затягивает приемку.

1. В течение пяти рабочих дней после спора
   Согласовать дату осмотра
   Осмотр ставят не раньше чем через три рабочих дня после того, как договорились о дате
2. В согласованный день
   Осмотреть квартиру
   Вы или ваш представитель приходите в квартиру вместе со специалистом
3. В течение трёх рабочих дней после осмотра
   Отправить застройщику акт осмотра
   Акт пишут в свободной форме

Что в акте. В акт пишут дату осмотра, фамилию, имя и отчество специалиста, его квалификацию и вывод: есть нарушения или нет. Акт нужно отправить вовремя, поэтому право отправить его застройщику впишите в доверенность отдельной строкой.

Доступ в квартиру. Застройщику нужно попасть в квартиру, чтобы устранить недостатки или составить акт осмотра. Если вы или представитель его не пустите, вы теряете право требовать бесплатный ремонт, скидку с цены и возврат расходов. На время ремонта ключи лучше оставить у человека, который приедет по звонку.

Сколько стоит доверенность и приемка без вас

Платить при приемке по доверенности придётся за три вещи: нотариуса, специалиста и госпошлину за регистрацию права. Сколько стоят нотариус и госпошлины, видно в таблице.

Работа нотариуса. Сверх тарифа нотариус берёт плату за правовую и техническую работу по оформлению. Сколько это выйдет, брокер Art Estate узнает до визита, чтобы сумма у нотариуса вас не удивила.

Госпошлина за регистрацию. Столько платят, если государство оценило квартиру не дороже 20 млн рублей или ещё не оценило её совсем.

Специалист. Его работу оплачиваете вы. Застройщик вернёт вам эти деньги, если специалист подтвердил нарушения в акте осмотра. Исключение одно: вы с застройщиком договорились по-другому. Пока деньги не вернули, храните договор со специалистом и чек об оплате вместе с актом осмотра.

Кто регистрирует квартиру после приемки

Заявление о регистрации вашего права собственности подаёт застройщик. Он подаёт его, когда передаточный акт подписан и квартиру поставили на государственный учёт, в течение 30 рабочих дней со дня подписания акта. Доверенность от вас ему для этого не нужна.

Выписка. После регистрации застройщик обязан передать вам выписку из ЕГРН. Так называется документ из Единого государственного реестра недвижимости, где записано, что квартира принадлежит вам.

Ваш ли это случай. Обязан ли так поступить застройщик вашего дома, брокер Art Estate проверит по договору и документам дома.

Если документы несёт представитель. Когда ваш человек сам подаёт документы в Росреестр, ему нужна нотариальная доверенность, если федеральный закон не говорит иного. Простая письменная доверенность в Росреестре не подойдёт.

Сроки Росреестра. Росреестр регистрирует право за семь рабочих дней с того дня, как принял заявление. Если подавать заявление через многофункциональный центр госуслуг, выйдет девять рабочих дней.

Риски приемки по доверенности

Когда квартиру принимает представитель, беда обычно в сроках или в том, что ему не хватает полномочий. Большую часть этих рисков снимает доверенность, которую оформили до сообщения о готовности.

Акт без вас. Если вы уклоняетесь от приемки и на осмотр никто не пришёл, застройщик вправе составить односторонний акт. Это бумага о передаче квартиры, которую он подписывает один. С этого дня к вам переходит риск случайной гибели квартиры.

Узкие полномочия. Если доверенность разрешает только осмотр, представитель не сможет ни подписать акт с недостатками, ни отказаться от него. Пока вы оформляете новую бумагу, срок на приемку идёт.

Истёкший срок. Когда срок доверенности закончился, она больше не действует. С просроченной бумагой представитель акт не подпишет, даже если квартира и специалист уже готовы.

Отмена. Отменить доверенность можно в той же форме, в которой её выдали, или у нотариуса. Сообщить об отмене обязаны вы сами: представителю и тем, перед кем он вас представляет, в том числе застройщику. Без такого сообщения представитель может прийти на приемку с доверенностью, которая уже не действует.

Ошибки в доверенности и на приемке

Ошибки в доверенности обычно всплывают на осмотре, когда срок приемки уже идёт и исправлять их некогда. Четыре из них встречаются чаще других и стоят дороже всего.

Как этого избежать. До визита к нотариусу брокер Art Estate сверит черновик доверенности с договором долевого участия и скажет, каких полномочий не хватает в вашем случае.

Документы для приемки по доверенности

Приемка идёт в четыре шага, и на каждом представителю нужны бумаги. Порядок такой.

1. До осмотра
   Изучить документы в офисе застройщика
   Представитель сверяет договор с данными квартиры
2. В день осмотра
   Пройти квартиру по чек-листу
   Представитель записывает каждый найденный недостаток
3. Если есть претензии
   Составить акт осмотра квартиры
   В акт попадают все замечания представителя
4. Когда замечания записаны
   Подписать акт приема-передачи
   Подпись ставят, если перечень недостатков вас устраивает

Копии у вас. Попросите представителя в тот же день прислать снимки всех подписанных актов. Если дойдёт до претензии или спора, бумаги будут у вас на руках, где бы вы ни были.

Что сделать, если вы не успеваете на приемку

Что делать, зависит от того, где вы и ждёте ли спора о недостатках. Но начинать в любом случае лучше до сообщения о готовности.

Вы в Москве, но заняты в день осмотра. Оформите доверенность на человека, которому доверяете, и отдайте ему копию договора. Платить здесь придётся нотариусу: тариф и плату за оформление.

Вы в другом городе России. Доверенность оформите у нотариуса там, где живёте, и отправьте оригинал представителю в Москву. Заложите время на пересылку и отправьте бумагу, пока письма о готовности ещё нет.

Вы за границей. Запишитесь в консульство России заранее. Оригинал доверенности идёт до Москвы дольше, чем внутри страны, поэтому отправить его нужно ещё до сообщения.

Вы ждёте спора о недостатках. Договоритесь со специалистом заранее и отложите деньги на его работу. Впишите в доверенность право подписать акт осмотра и отправить его застройщику.

Вы выбрали деньги вместо ремонта. Требовать скидку с цены или возврат расходов будете вы сами или представитель, если это право есть в доверенности. Когда отправляете требование застройщику, держите под рукой счёт, куда перевести деньги.

Частые вопросы

Можно ли выдать доверенность сразу на двух человек?
Да. Нотариус заверит доверенность и от нескольких людей, и на нескольких человек сразу. Второй представитель выручит, если первый заболеет в день осмотра.

Нужен ли нотариус, если вы в больнице или служите в армии?
Закон приравнивает к нотариальным доверенности военнослужащих и людей в лечебных учреждениях, воинских частях, местах лишения свободы и социальных организациях. Заверяют их должностные лица этих учреждений, и к нотариусу идти не нужно.

Как понять, что акт со стороны застройщика подписывает человек с правом подписи?
У менеджера, который подписывает акты, должна быть доверенность от застройщика. Пусть ваш представитель попросит её показать, прежде чем подпишет сам.

Нужен ли сторонний специалист, если спора о недостатках нет?
Позвать на приемку стороннего специалиста-приемщика можно и без спора. Он проверит квартиру специальными инструментами и пройдёт её вместе с вашим представителем, пока вы далеко.

Недостаток нашёлся после подписания акта. Что делать?
По закону вы выбираете одно из трёх: бесплатное устранение недостатка в разумный срок, уменьшение цены договора или возмещение ваших расходов на ремонт. Гарантию на саму квартиру без отделки и оборудования договор даёт не короче трёх лет. На инженерное оборудование тоже не меньше трёх лет.

С чего начать, если вы уже знаете, что не приедете на приемку?
Соберите договор и данные квартиры и оформите доверенность, пока сообщения о готовности нет. Найдите специалиста заранее и отложите деньги на его работу. Оставьте заявку брокеру Art Estate: он сверит доверенность с вашим договором, а если вы ещё выбираете квартиру, подберёт её под ваши сроки.