Изззи Гороховая 47

Адрес и статус: дом 47, литера В на Гороховой

Дом 47, литера В на Гороховой улице находится в Санкт-Петербурге. Кадастровый номер участка: 78:32:0001058:4033. У реконструированного здания свой номер: 78:32:0001058:3021.

Здание относится к нежилому фонду и учтено как одно нежилое помещение. Каждый номер оформляется как нежилое помещение, ставится на отдельный кадастровый учёт и переходит в единоличную собственность. Формат гостиницы соответствует нежилому назначению здания.

Проект: Orange Group, Orange.Life! и ООО «Гороховая 47»

Бренд IZZZI принадлежит Orange Group. Orange.Life! входит в Orange Group и занимается ведением и продажами объекта. У объекта есть ещё одно название: «Апартаменты для сдачи Orange Life».

ООО «Гороховая 47» указано застройщиком. Эта компания получила разрешение на реконструкцию и указана при вводе здания в эксплуатацию. Под управлением IZZZI этот объект стал четвёртым инвест-отелем.

IZZZI определяет отельный формат объекта. ООО «Гороховая 47» выступает застройщиком, а Orange.Life! отвечает за ведение и продажи. «Апартаменты для сдачи Orange Life» остаётся ещё одним названием объекта.

Реконструкция: историческое здание и кирпичная облицовка

Работы определены как реконструкция и приспособление исторического здания для современного использования. Назначение комплекса: гостинично-ресторанное. Отдельно стоящее здание прошло полную реконструкцию.

В проекте реконструкции предусмотрено сохранение внешних контуров и отделочного материала исходного строения. Для фасадной облицовки изготовили кирпичи из крошки кирпичей исходного здания. В облицовке также повторяется форма сохранившихся кирпичей.

Фасад собран из двух точно названных связей с прежним зданием: крошки его кирпичей и формы сохранённых кирпичей. Внешние контуры и отделочный материал были частью решения по реконструкции. Эти признаки относятся к корпусу, который приспособили под гостинично-ресторанный комплекс.

Над восстановленным корпусом предусмотрен стеклянный купол. В здании устроены атриум и второй свет. Осенью 2022 года квартал у Гороховой, 47 находился в активной реконструкции.

Габариты: 18,1 метра высоты и один подземный этаж

Высота здания составляет 18,1 м. Этажность в разных записях приведена по-разному, при этом в каждой указан один подземный этаж. Надземная часть занимает от трёх до шести этажей.

Площадь участка равна 1 487 м², площадь застройки составляет 1 412,9 м². Общая площадь здания приведена в двух близких значениях: 5 896,5 м² и 5 896,3 м². Площадь нежилых помещений составляет 5 377,3 м².

Строительный объём равен 22 669,0 м³. Объём подземной части составляет 1 583,0 м³. Площадь эксплуатируемой кровли составляет 491,69 м².

Показатели участка, застройки, объёма и кровли приведены отдельно. Показатель общей площади отличается в двух записях, поэтому для здания сохранены оба близких значения. Нежилые помещения выделены самостоятельной строкой площади.

Высота 18,1 м совпадает в обеих записях о здании. Для этажности в них использованы разные обозначения, но подземный этаж в каждом случае один. Площадь участка, площадь застройки, строительный объём, подземная часть объёма и эксплуатируемая кровля описывают разные параметры реконструированного корпуса.

Атриум и внутренние пространства

В центре здания находится закрытый остеклённый атриум со вторым светом. Стеклянный купол расположен над восстановленным корпусом. Для номеров SMART атриум становится видом из окон.

В комплексе предусмотрены ресепшн, работающий 24/7, ресторанное обслуживание, конференц-зал, кофе-поинт и прачечная. Все эти позиции входят в перечень гостиничных сервисов здания.

Ресепшн назван круглосуточным. Кофе-поинт, прачечная, конференц-зал и ресторанное обслуживание перечислены отдельными позициями. Сервисная часть размещена в здании многофункционального комплекса, где работает четырёхзвёздочный отель.

Весь цокольный этаж занимают нежилые коммерческие помещения. Внутри здания размещены кофейни, рестораны и салоны красоты. Гости отеля могут посещать их, не выходя из здания.

Номера: вместимость и разные сведения о составе

Расчётная вместимость здания составляет 96 проживающих. Число номеров и число категорий расходятся. Встречаются сведения о 85 и 90 юнитах, а также о четырёх и пяти категориях.

Площади номеров указаны с разной начальной границей, а верхняя граница совпадает и составляет 51 м². Нижняя граница площади приведена в разных значениях.

В стоимость номера входили полная отделка, кухонная зона и дизайнерская меблировка. Дизайнерская отделка выполнена в стиле лофт. На карточках категорий стоит отметка SOLD OUT, а у карточки объекта вместе с ней указан 2025 год.

В указанную стоимость входили кухонная зона, полная отделка и дизайнерская мебель. Лофт назван стилем дизайнерской отделки. Число номеров, количество категорий и минимальная площадь приведены неодинаково.

SMART: номер на двоих с окнами в атриум

SMART рассчитан на двух гостей. Начальная площадь категории приводится в двух вариантах. Стартовая стоимость указана от 8,0 млн рублей.

В номере есть двуспальная кровать с ортопедическим матрасом размером 160×200 см. Дополняют её кухонный уголок, зона для обеда и ванная с душевой кабиной. Стены отделаны клинкерным кирпичом. Окна этой категории выходят в атриум здания.

SMART соединяет компактный формат на двоих с готовой обстановкой номера. Направление окон и отделка стен названы именно для этой категории. Для SMART сохранены начальные параметры площади и цены.

Другие категории: площади и стартовые цены

Для COMFORT указаны 17-28 м² и цена от 10,6 млн рублей. У COMFORT PLUS площадь 26,8 м², стартовая цена от 12,3 млн рублей. JUNIOR SUITE предлагался: 25,5-38 м², от 13 млн рублей.

Двухкомнатные номера занимали 36,5-51 м². Их стартовая цена составляла от 18 млн рублей. Эти параметры относятся к карточкам категорий с указанной стоимостью и площадью.

Есть несколько форматов: COMFORT, COMFORT PLUS, JUNIOR SUITE и двухкомнатные номера. Для них указаны диапазоны площадей и стартовые цены. Пометка SOLD OUT стоит у категорий.

COMFORT и JUNIOR SUITE представлены диапазонами площади. Для COMFORT PLUS указана одна площадь, а для двухкомнатных номеров приведены собственные диапазон и стартовая цена. Эти параметры относятся к категориям, а не к единому размеру номера для всего отеля.

Отельный формат: 4 звезды и посуточная сдача

IZZZI сертифицирован как отель категории 4 звезды. В здании многофункционального комплекса работает четырёхзвёздочный отель IzzzI UP отель****. Отель расположен в реконструированном нежилом здании.

Договор аренды рассчитан на 10 лет. На период его действия собственник отказывается от самостоятельного проживания в номере. Номера сдаются только посуточно, самостоятельная сдача собственником не предусмотрена.

Доходность заявлена от 12%. В 2022 году назывался ориентир около 13% годовых и не менее 96 тысяч рублей. Начало начисления дохода тогда ориентировали на время после подписания акта сдачи-приёмки, с декабря 2023 года.

Показатель от 12% относится к заявленной доходности отеля. Ориентир около 13% годовых, сумма не менее 96 тысяч рублей и декабрь 2023 года относятся к сведениям 2022 года. Это два временных ориентира, которые не совпадают по периоду.

Налоги и коммунальные платежи

Налог на имущество составляет 0,1% кадастровой стоимости. Тарифы на коммунальные ресурсы для нежилого фонда выше тарифов жилого фонда на 15-20%. Расходы на коммунальные услуги берёт на себя отельный оператор.

Нежилой статус номера сочетается с оформлением в отдельный кадастр и единоличную собственность. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Коммунальные расходы закреплены за отельным оператором.

Повышение коммунального тарифа относится к нежилому фонду. Расходы на коммунальные услуги при этом несёт отельный оператор. Налоговая ставка дана для имущества как процент от его кадастровой стоимости.

Условия владения здесь собраны в одном формате: нежилое помещение, договор аренды на 10 лет, посуточная сдача и отдельный кадастровый учёт. Эти условия относятся к номеру в составе отеля.

Документы: проектирование и разрешение на реконструкцию

Проектную документацию в 2020 году подготовило ООО «АС-Проект». Её шифр: АГ-143-2019. Градостроительный план участка RU7817900033614 выдан 13 января 2020 года.

Экспертизу прошли две организации: ООО «Негосударственный надзор и экспертиза», затем ООО «Северо-Западный Экспертный Центр». Первое заключение датировано 20 июля 2020 года, второе: 19 апреля 2021 года. У каждого заключения есть собственный номер.

Разрешение на реконструкцию имеет номер 78-001-0140-2020 и выдано 29 сентября 2020 года городской Службой госстройнадзора и экспертизы. Его первоначальный срок был установлен до 29 сентября 2022 года. Изменения вносили 15.09.2021, 24.03.2022 и 12.08.2022, окончательный срок действия: 31 марта 2023 года.

Градостроительный план, проектная документация, два экспертных заключения и разрешение составляют последовательность документов для реконструкции. У проекта назван шифр, у плана есть номер, у экспертиз есть даты и номера. Срок разрешения менялся три раза до окончания работ.

Сначала, 13 января 2020 года, был выдан градостроительный план участка. Затем появились два экспертных заключения: 20 июля 2020 года и 19 апреля 2021 года. Разрешение на реконструкцию выдано 29 сентября 2020 года, а позднее в него внесли три изменения.

ООО «АС-Проект» подготовило проектную документацию в 2020 году. Шифр АГ-143-2019 связывает её с этим объектом. Два номера относятся к разным экспертным заключениям.

Градостроительный план участка RU7817900033614 выдан 13 января 2020 года Комитетом по градостроительству и архитектуре. Проектная документация ООО «АС-Проект» имеет шифр АГ-143-2019 и относится к 2020 году. Эти реквизиты относятся к участку на Гороховой улице, 47, литера В.

Первое экспертное заключение подготовило ООО «Негосударственный надзор и экспертиза». Оно датировано 20 июля 2020 года. Второе заключение подготовило ООО «Северо-Западный Экспертный Центр». Его дата: 19 апреля 2021 года. У заключений разные номера.

Документ о реконструкции выдан 29 сентября 2020 года. Первоначальный срок был установлен до 29 сентября 2022 года. Последнее из трёх изменений датировано 12 августа 2022 года. Второе изменение внесено 24 марта 2022 года, первое: 15 сентября 2021 года. Установленный срок действия заканчивается 31 марта 2023 года.

Документ о вводе 78-01-07-2023 относится к этому же зданию и датирован 12 декабря 2023 года. В нём объект обозначен как нежилой, а выполненные работы названы реконструкцией. В здании числится одно нежилое помещение.

Завершение работ: ввод в 2023 году и открытие в 2024 году

Разрешение на ввод имеет номер 78-01-07-2023 и датировано 12 декабря 2023 года. Его выдала городская Служба госстройнадзора и экспертизы. Вид выполненных работ: реконструкция. В декабре 2023 года инвест-отель получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Отделочные и инженерные работы шли с января до мая 2024 года. В мае объект находился на завершающей стадии реконструкции, начались финишная отделка и меблировка. Открытие отеля состоялось в 2024 году.

Ранее ввод в эксплуатацию планировали в 2024 году. Фактическое разрешение на ввод выдано в декабре 2023 года. Открытие отеля состоялось после продолжения внутренних работ в 2024 году.

Разрешение на ввод датировано 2023 годом. Отделка, инженерные работы, финишная отделка и меблировка продолжались в 2024 году. Открытие отеля также относится к 2024 году.

Кому подходит

• Инвестору, которому подходит отельная модель с договором аренды на 10 лет и посуточной сдачей через оператора.
• Покупателю, рассматривающему номер с полной отделкой, дизайнерской меблировкой и кухонной зоной.
• Тем, кому нужен номер в четырёхзвёздочном отеле рядом с пересадочным узлом метро в 50 м.
• Тем, кто учитывает нежилой статус помещения, налог 0,1% кадастровой стоимости и правила самостоятельного проживания.