Как сделать ремонт пола в новостройке и сохранить гарантию застройщика

В московской новостройке полтора года со дня ввода дома в эксплуатацию шуметь с ремонтом пола можно в любой час. Днём ввода считают день, когда дом официально признают готовым. В эти месяцы удобнее всего снимать или выравнивать стяжку, прокладывать звукоизоляцию и тёплый пол. Дальше важно не перепутать порядок: сначала основание, потом покрытие. Каждый слой проверяют по его допускам и только потом кладут следующий.

Как устроен пол в новостройке

Пол в квартире собирают слоями. Внизу плита перекрытия. На неё, если нужно, кладут звукоизоляцию и тёплый пол, сверху делают выравнивающую стяжку, а последним кладут покрытие. Сколько слоёв уже готово, когда вы получаете ключи, зависит от отделки, с которой застройщик сдаёт квартиру.

Черновая отделка. Стяжка в такой квартире обычно есть, и под некоторые покрытия её хватает. Подходит ли она под ваш ламинат или плитку, покажет проверка на ровность, прочность и влажность.

Предчистовая отделка White Box. Стяжка пола в неё входит. Тёплый пол в санузлах уже часть чистовой отделки, и в смете его считают отдельно.

Улучшенная отделка. Пол в такой квартире полностью выровнен. Если вас устраивает то, что сделал застройщик, остаётся выбрать покрытие и положить его.

Второе, что влияет на план, материал дома. От него зависит, сколько дом садится и когда в нём перестанут появляться новые щели. Третье связано с городом: в Москве свои часы тишины и свой список запретов для пола. Узнайте их до того, как бригада принесёт перфоратор.

Часы тишины в Москве и льгота для новых домов

Закон города Москвы запрещает мешать соседям, когда в многоквартирном доме идёт переустройство, перепланировка или другой ремонт. Запрет привязан к часам и к дням недели.

Льгота для новых домов. Первые полтора года со дня ввода дома в эксплуатацию этот запрет не действует. Срок считают от ввода всего дома. Когда вы получили ключи, неважно, и часть льготы часто проходит ещё до того, как вы начали ремонт.

Как использовать льготу. Самое громкое с полом лучше сделать в эти месяцы: снять стяжку, если она не прошла проверку, выровнять основание, подготовить мокрые зоны. Тихие работы, например укладку ламината, оставьте на потом.

Дату ввода дома в эксплуатацию найдёт по документам брокер Art Estate. Когда она известна, график работ составить проще: сразу видно, сколько месяцев льготы у вас осталось.

Усадка дома и сроки начала работ

Новый дом садится, и как быстро, зависит от того, из чего он построен. Сколько времени дом садится и на сколько опускается, у трёх типов домов разное.

Кирпичный дом. Каждый шов кладки проседает всего на долю миллиметра. Но швов в доме много, и в сумме он опускается на несколько сантиметров.

Щели. Щель шириной меньше двух миллиметров на устойчивость дома не влияет. Тонкая щель на стене в первый год после сдачи пугает, но дому она ничем не опасна.

Что делать, пока дом садится. Держите в квартире ровную температуру и почаще проветривайте: стены и перекрытия сохнут и отдают влагу, и ей надо куда-то уходить. Для пола это особенно важно, потому что свежая стяжка тоже отдаёт влагу и с проветриванием высыхает лучше.

Сравните срок усадки со сроком льготы по тишине. У монолитного дома они почти совпадают, и к концу льготы основные работы с полом обычно уже сделаны.

Виды стяжки и требования к основанию

Стяжка выравнивает перекрытие, чтобы на него можно было класть покрытие. Видов стяжки четыре, и отличаются они тем, из чего их делают.

Готовую стяжку, свою или застройщика, проверяют по четырём пунктам. Покрытие кладут, только если она проходит по всем.

Прочность. Стяжка должна выдерживать на сжатие от 15 МПа. Слабое основание первым разрушается под весом мебели и от шагов.

Ровность. На пол кладут двухметровое правило, то есть длинную ровную рейку. Просвет под ней может быть до двух миллиметров, не больше.

Влажность. Перед укладкой покрытия стяжка должна высохнуть: влажность у неё не больше пяти процентов.

Демпферная лента. Вдоль всех стен комнаты идёт демпферная лента. Это мягкая полоса между стяжкой и стеной.

Самовыравнивающаяся смесь подходит, когда основание почти ровное: неровности больше двух сантиметров она уже не уберёт. Если перепады больше, нужна новая стяжка, и тогда в график придётся заложить ещё и время на сушку.

Запреты для пола в московской квартире

Кое-что с полом московские правила перепланировки прямо запрещают. Нарушение всплывёт, когда вы будете продавать квартиру или когда пожалуются соседи, поэтому сверить план со списком лучше до того, как покупать материалы.

Тёплый пол от батарей. Тёплый пол, подключённый к центральному отоплению, делать нельзя: так можно нарушить единую систему отопления всего дома. Электрический тёплый пол делать можно.

Санузел над комнатами. Санузел нельзя расширять или переносить так, чтобы он оказался над жилыми комнатами и кухнями. Пола этот запрет тоже касается: вместе с санузлом переезжает мокрая зона с гидроизоляцией.

Нагрузка на перекрытие. Нагружать перекрытие больше допустимого нельзя. Квадратный метр мокрой стяжки весит от 100 до 120 кг, и толстый слой на большой площади заметно добавляет перекрытию веса. В домах с деревянными перекрытиями монолитную стяжку обычно не делают.

Покрытие и тёплый пол

Ламинату нужно ровное основание, а ещё при укладке важны зазоры и температура. Ошибка в любом из этих правил обычно вылезает через сезон.

Ровность основания. Перепад может быть до двух миллиметров на каждые два квадратных метра. Перепады до трёх миллиметров сгладит подложка, а неровность больше она уже не скроет.

Зазор у стен. Между ламинатом и каждой стеной оставляют зазор, чтобы покрытию было куда расширяться.

Сверху зазор закрывает плинтус, поэтому в готовой комнате его не видно.

Длина участка. Обычный ламинат кладут сплошным участком длиной до восьми метров. В длинном коридоре или комнате, совмещённой с кухней, об этом надо подумать, ещё когда вы планируете раскладку.

Слой над тёплым полом. Над электрическим тёплым полом кладут слой толщиной от двух миллиметров до сантиметра. Лучше всего, когда он от пяти до семи миллиметров.

Звукоизоляция пола

Звукоизоляцию пола кладут до стяжки: потом её уже не добавить, не вскрыв пол. Шум бывает двух видов. Ударный появляется, когда что-то бьёт прямо по плите перекрытия. Воздушный приходит по воздуху: голоса, музыка, телевизор.

Толщина материала. Для звукоизоляции пола обычно берут материалы толщиной от трёх до тридцати миллиметров.

Порядок слоёв. Сначала звукоизоляция, на неё выравнивающая стяжка, сверху чистовое покрытие.

Норма тишины. Днём, с 7:00 до 23:00, в жилой комнате должно быть не громче 40 дБ. Московские часы тишины для ремонта с этой нормой не путайте, у них своё расписание.

Гарантия застройщика после вашего ремонта

Закон о долевом строительстве требует, чтобы застройщик передал квартиру такого качества, как обещано в договоре и проекте, и чтобы она отвечала обязательным требованиям. Гарантия на разные части квартиры длится разный срок.

Что можно потребовать. Если квартиру построили с отступлениями и из-за них качество стало хуже, вы сами выбираете, чего требовать: чтобы застройщик бесплатно устранил недостатки в разумный срок, соразмерно снизил цену договора или возместил ваши расходы на исправление.

Как заявить дефект. Отправьте застройщику письменные требования с перечнем дефектов или подайте иск в суд. Сами дефекты должны проявиться в гарантийный срок. К какому сроку их исправят, застройщик договаривается с вами.

Просрочка. Если застройщик не исправил дефект к согласованному сроку, он платит неустойку за каждый день просрочки.

Отделка от застройщика. В договор можно вписать пункт о том, как проверяют качество отделки. Брокер Art Estate запросит у застройщика договор заранее и покажет, есть ли в нём такой пункт.

Во что обойдётся пол по срокам и деньгам

Цену работ назовёт бригада. А время и часть денег, которые положены по закону, можно посчитать заранее. Мокрая стяжка сохнет семь дней на каждый сантиметр толщины.

Обычно мокрую стяжку делают толщиной четыре сантиметра. Ламинат на неё кладут только после сушки и замера влажности, поэтому в графике ремонта этот месяц лучше занять другими работами: стенами, электрикой, мокрыми зонами.

Деньги, которые положены по закону и правилам, считают так.

Ставку рефинансирования назначает Центральный банк, от неё и считают неустойку. Компенсация за дефект не может быть больше того, сколько стоит его исправить, поэтому в споре пригодятся смета бригады и фото дефекта.

Риски ремонта пола в первые годы

Сильнее всего ремонт пола бьёт по гарантии. Застройщик отвечает за качество, пока не докажет, что дефект появился не по его вине.

Свой ремонт. Застройщик не отвечает за дефект, если докажет, что его вызвал плохо сделанный ремонт. Сделать такой ремонт может сам владелец или люди, которых он нанял. Сняли стяжку застройщика и залили свою, и спорить о трещине в полу будут уже о вашей работе.

Нормальный износ. Если дефект появился от обычного износа, застройщик тоже не отвечает. Доска, стёртая за годы, под гарантию не попадает.

Тяжёлая стяжка. Толстая мокрая стяжка нагружает перекрытие. Перед заливкой проверьте, выдержит ли перекрытие слой такой толщины, иначе ремонт станет нарушением правил перепланировки.

Если стяжка застройщика проходит проверку, её лучше оставить. Тогда за дефекты основания по-прежнему отвечает застройщик, а вы отвечаете только за покрытие.

Порядок работ по шагам

Пол делают снизу вверх. Каждый следующий шаг начинают, только когда проверили предыдущий.

1. До ремонта
   Узнать тип отделки и материал дома
   От отделки зависит объём работ, от материала срок усадки
2. После получения ключей
   Проверить стяжку застройщика
   Ровность проверяют правилом, прочность и влажность сверяют с нормами
3. Пока действует льгота по тишине
   Сделать громкие работы
   Снять старое и выровнять основание удобнее всего в эти месяцы
4. Перед заливкой
   Положить звукоизоляцию и электрический тёплый пол
   Сверху их закроет выравнивающая стяжка
5. После заливки
   Дать стяжке высохнуть
   Срок считают по толщине слоя
6. Перед покрытием
   Замерить влажность и ровность
   Мокрые зоны готовят с гидроизоляцией и порожком
7. Укладка
   Положить покрытие с зазором у стен
   Тёплый пол под ламинатом греют не выше допустимого
8. Всё время гарантии
   Хранить документы и записывать дефекты
   Требования подают письменно с перечнем дефектов

Ошибки, из-за которых пол переделывают

Чаще всего пол переделывают потому, что новый слой положили раньше, чем проверили предыдущий. Вот пять ошибок, которые встречаются чаще других.

У всех этих ошибок одна причина: про тёплый пол, звукоизоляцию и мокрые зоны решают уже после того, как залили стяжку. Решите всё это заранее, до того как бригада начнёт работу.

Документы для гарантии и ремонта

Спор о дефекте пола выигрывает тот, у кого на руках бумаги и фото. Собирайте их с того дня, как получили ключи.

Фото с датой и замеры ровности и влажности, которые вы сделали до ремонта, показывают, каким пол был у застройщика. Если потом начнётся спор, чей это дефект, эти записи будут на вашей стороне.

Что делать с деньгами и сроками

План зависит от того, с какой отделкой вы получили квартиру. Для каждого варианта свой порядок трат.

Черновая отделка. Первые деньги уходят на проверку стяжки. Если она не прошла, в бюджет и график добавляются новая стяжка и время на её сушку, а громкие работы ставят на месяцы льготы по тишине.

White Box. Стяжка уже есть, и деньги идут на покрытие, звукоизоляцию и электрический тёплый пол в санузлах. Проверьте стяжку до того, как покупать ламинат, чтобы не платить за подложку, которая перепад не скроет.

Отделка от застройщика. Пол трогать не обязательно. Дефекты отделки заявляйте письменно, пока действует гарантия на неё, и пока застройщик не ответил, не делайте свой ремонт поверх спорного места.

Если вы ещё не выбрали квартиру, брокер Art Estate подберёт варианты с отделкой под ваш план ремонта и запросит у застройщика, что входит в отделку, из чего построен дом и какая у него дата ввода. Оставьте заявку на подбор квартиры.

До первых работ сведите сроки сушки, усадки и гарантии в один календарь. По нему видно, какие работы ставить первыми и до какой даты дефект ещё можно заявить по гарантии.

Частые вопросы

Можно ли класть ламинат на стяжку застройщика?
Можно, если она проходит проверку на ровность, прочность и влажность. В черновой отделке стяжка обычно есть, и под некоторые покрытия её хватает. Какую стяжку сделали в доме, брокер Art Estate узнает у застройщика. Ровность и влажность замерьте до того, как покупать ламинат.

Можно ли сделать водяной тёплый пол?
На балконе водяной тёплый пол запрещён. В обычной городской квартире его сделать сложно, если только систему с самого начала не заложил застройщик. Во всех остальных случаях выбирают электрический.

Какой ламинат подходит для тёплого пола?
Подойдёт ламинат 32, 33 и 34 класса со специальной маркировкой: значком змейки или надписью. Обычный ламинат без такой отметки на тёплый пол не кладут.

Что делать, если после ремонта на стенах и полу пошли трещины?
Сильные трещины на швах и стенах и плиты, которые повело, появляются, только если дом строили с нарушением технологии. Такой дефект заявляйте застройщику письменно, с перечнем и фото, пока действует гарантия.

Как узнать, сколько будет садиться дом?
Срок зависит от материала: монолит, панель или кирпич. Из чего построен дом, брокер Art Estate узнает у застройщика. Вместе с датой ввода в эксплуатацию это даст календарь для ремонта пола.

Сколько есть времени, чтобы подать в суд из-за дефекта пола?
Срок исковой давности по недостаткам жилья три года. Считают его со дня, когда дефект нашли, а сам дефект должен проявиться в гарантийный срок.