Что будет с ценами на новостройки в Москве и почему они растут или падают

В ближайший год цены на новостройки Москвы больше всего будут зависеть от ключевой ставки. Это главная ставка Банка России, от неё банки считают процент, под который дают деньги на стройку. 23 октября 2026 года Банк России оставил её на уровне 14,00% годовых. Если всё пойдёт, как он рассчитывает в базовом сценарии, в 2027 году ставка в среднем будет от 12,5 до 13,5% годовых. Кроме ставки, цену двигают ещё четыре силы: правила льготной ипотеки, кредиты застройщиков, налоги и то, сколько квартир продают и сколько покупают.

Сколько стоят новостройки Москвы и как менялась цена

Квартиры от застройщика дорожают несколько лет подряд: с 2022 года они подорожали на 72%. Человек со средним доходом, который берёт ипотеку, теперь может купить меньше метров. С 2020 года площадь, которая ему по карману, уменьшилась с 44,5 до 39 кв. м.

За год цены выросли и в старых границах Москвы, и в Новой Москве. А сделок по договорам долевого участия, их коротко называют ДДУ, стало меньше. По такому договору вы покупаете квартиру в доме, который ещё строят.

В июле в Москве и Подмосковье вместе зарегистрировали 8,7 тыс. сделок по ДДУ, на 18% меньше, чем годом раньше. Многих это пугает: покупателей меньше, а средняя квартира дороже. Но по средней цене не понять, что происходит в конкретном доме. В неё попадают и дорогие дома в центре, и квартиры попроще. Стоит людям чаще брать большие квартиры, и средняя цена растёт, даже если метр не подорожал.

Каждая сила тянет цену в свою сторону, и в разные месяцы перевешивает то одна, то другая. Если знать, какая из них сильнее в вашем случае, покупать или ждать, можно решить по расчёту, без гадания.

Как устроена цена новостройки

Цена квартиры в строящемся доме складывается из двух частей. Первая: во что дом обходится застройщику, то есть стройка, налоги и проценты по кредиту. Вторая: сколько готовы заплатить люди своими деньгами и с той ипотекой, которую им дают банки.

Ставка Банка России. От неё зависит, во сколько застройщику обходится кредит. Банк считает процент по такому кредиту от ключевой ставки, добавляет надбавку за риск и смотрит, сколько денег уже лежит на счетах эскроу. Снижается ставка, дешевеет и кредит на стройку.

Льготная ипотека. В сентябре около 70% всей суммы ипотеки банки выдали по программам с господдержкой. Когда правила меняются, люди либо спешат успеть до новых условий, либо откладывают покупку, и спрос скачет.

Счета эскроу. Застройщик строит на деньги банка, а ваши деньги за квартиру лежат в банке, пока дом не достроят. Чем больше денег покупателей лежит на этих счетах, тем дешевле банк даёт застройщику кредит.

Налоги. С этого года НДС стал выше. Налог сидит в цене материалов и работ подрядчиков, и у застройщика жилья он оседает в расходах на стройку. Как это устроено, разберём ниже, в разделе о том, во что обходится стройка.

Спрос и предложение. Когда квартир в продаже много, а покупают их медленнее, застройщик охотнее торгуется о цене, скидке и условиях оплаты. Когда люди спешат купить, уступать ему незачем.

От ставки и ипотеки зависит, сколько людей вообще смогут заплатить за квартиру, а от налогов и кредита, во что дом обойдётся застройщику. Спрос и предложение решают, кто в этом месяце сильнее в торге: покупатель или застройщик.

Ключевая ставка: чего ждать от Банка России

В октябре Банк России не стал трогать ставку. Цены в экономике всё ещё растут быстрее, чем он хочет, и пока так, быстро снижать ставку он не будет.

Прогноз Банка России на 2027 год. В базовом сценарии Банк России ждёт, что в 2027 году ставка в среднем будет от 12,5 до 13,5% годовых. А годовая инфляция, то есть рост цен на всё вокруг за год, по его прогнозу вернётся к 4,0%.

Ближайшее решение. В следующий раз Банк России решит, что делать со ставкой, 18 декабря. Банки обычно ждут этого дня и только потом меняют свои условия.

Условия кредитов. Брать в долг по-прежнему непросто: условия по кредитам остаются довольно жёсткими. Люди берут кредиты понемногу и охотно копят на вкладах. Пока вклад приносит хороший доход, часть людей держит деньги в банке и откладывает покупку.

Ипотека без господдержки. Обычная ипотека, без господдержки, в сентябре стоила в среднем 18,0%, как и в августе. Под такой процент квартиру в кредит берут немногие, и спрос держится на льготных программах.

Кредит застройщика. В январе кредиты на стройку подорожали в среднем на 1 процентный пункт, до 10,25% годовых.

Если Банк России будет снижать ставку, как сам рассчитывает, кредит на стройку подешевеет: его процент считают от ключевой. На цену это действует в две стороны. Стройка застройщику обойдётся дешевле, но и людей, которым по силам ипотека, станет больше. Что перевесит, зависит от дома и от того, сколько квартир в нём ещё не продано.

Семейная ипотека и другие кредиты на квартиру

Если семья берёт семейную ипотеку с 1 октября этого года, ставка и наибольшая сумма кредита зависят от того, сколько в семье детей и где она живёт. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях условия такие.

Срок льготы. Государство доплачивает за льготную ставку не дольше 15 лет, сколько бы детей ни было в семье.

Возраст детей. В день, когда вы подписываете кредитный договор, хотя бы одному ребёнку должно быть меньше семи лет. Если младшему скоро семь, сначала смотрите на эту дату, а остальные планы стройте потом.

Оба супруга в кредите. С 1 февраля муж и жена, которые берут семейную ипотеку, обязательно становятся созаёмщиками, и долг банк спрашивает с обоих. Льготу дают за детей, поэтому на семью положен один льготный кредит. Военных, которые получают жильё через накопительно-ипотечную систему, это правило не касается.

Спешка сентября. В сентябре люди торопились взять кредит, пока не поменялись условия. Общий долг людей по ипотеке за месяц вырос на 1,4%, а в августе только на 0,5%. В августе на льготные программы пришлось 56,1% всей суммы выданной ипотеки, в сентябре уже около 70%. Банки выдали 125,2 тыс. ипотечных кредитов на 617,1 млрд рублей. Столько не выдавали ни в один другой месяц этого года.

Ставки на стройку и на готовое жильё. Ипотека на квартиру по ДДУ в сентябре подешевела в среднем с 7,3% в августе до 6,8%, а на готовую квартиру с 12,5% до 10,7%. По ставке новостройка пока выгоднее.

Ограничения Банка России. На четвёртый квартал этого года Банк России ограничил, сколько рискованных кредитов по ДДУ могут выдавать банки. Это правило действует с 1 октября. Рискованным считают кредит, если на все платежи по кредитам у человека уходит больше 80% дохода (это называют долговой нагрузкой) или если первоначальный взнос не больше 20%. Всего таких кредитов по ДДУ у банка может быть не больше 5%. А кредитов, где нагрузка выше 50% и взнос при этом не больше 20%, не больше 1%.

Во что обходится стройка застройщику

Себестоимость, то есть всё, что застройщик тратит на дом, в этом году выросла по двум причинам: из-за налога и из-за кредита. Обе доходят до цены квартиры: свои расходы застройщик закладывает в цену метра.

НДС. С 1 января НДС вырос с 20% до 22%. По новой ставке считают все товары, работы и услуги, которые поставили или сделали с этого дня. На стройке это бетон, металл, лифты и работа подрядчиков.

Почему налог остаётся в цене. С продажи квартир НДС не платят. Зато застройщик, который этой льготой пользуется, не может вернуть из бюджета НДС, который заплатил поставщикам и подрядчикам. Этот налог остаётся в стоимости дома, а с ней и в цене ваших квадратных метров.

Сколько это в деньгах. Из-за НДС в 22% стройка может подорожать на 1,5-2%. Это только расходы на стройку. В цену квартиры входят ещё земля и проценты по кредиту, а многое в ней решает спрос.

Апартаменты. У апартаментов, где нельзя постоянно прописаться, этой льготы по НДС нет. Это нежилые помещения, и налог с их продажи застройщик платит по другим правилам. Когда сравниваете цену апартаментов и квартиры в одном районе, помните об этой разнице.

Кредит на стройку. К августу долг застройщиков жилья перед банками вырос за год на 16%, до 11,37 трлн рублей. А денег покупателей на счетах эскроу за тот же год стало больше только на 6%, до 7,48 трлн рублей.

Тогда же деньги покупателей на счетах эскроу покрывали 65,8% кредитов на стройку, на 6,2 процентного пункта меньше, чем годом раньше. Чем ниже эта доля, тем выше процент, под который банк даёт деньги на дом, и тем дороже застройщику каждый месяц стройки. Ему выгоднее продать квартиры пораньше, и с ним проще торговаться об условиях.

Сколько квартир продают и сколько покупают

Квартир в продаже в Москве много. К середине года в городе строили 415 новостроек общей площадью 26,4 млн кв. м. Новые проекты выходят в продажу и дальше, так что выбирать есть из чего.

Ввод домов. В третьем квартале в Москве ввели 28 новостроек общей площадью 889 тыс. кв. м, из них 565 тыс. кв. м жилья. Дом вводят, когда его достроили и приняли, и тогда деньги со счетов эскроу уходят застройщику.

Продажи. В первом полугодии в новостройках Москвы продали 26,8 тыс. квартир и других помещений, на треть меньше, чем за тот же срок прошлого года.

Ожидания людей. Людей, которые ждут, что жильё подорожает, всё ещё больше тех, кто ждёт снижения цен. В апреле разница между ними была 42 процентных пункта, а в первые месяцы года доходила до 51 пункта.

Новостройка или готовое жильё. К маю 2026 года вторичное жильё выбрали бы уже 39% россиян, а новостройку только 21%. Часть покупателей хочет квартиру, в которую можно въехать сразу, и застройщикам приходится переманивать их выгодными условиями.

Выбор большой, и первую понравившуюся квартиру можно спокойно сравнить с соседними.

Риски для цены и для ваших денег

Цены на рынке могут расти, и всё равно лично вы рискуете потерять деньги. Многое зависит от того, как вы платите и сколько времени готовы держать квартиру.

Разрыв с готовым жильём. Новостройка обычно стоит дороже похожей готовой квартиры. В третьем квартале прошлого года новостройки были дороже вторичного жилья на 54-57%. Если купили новостройку в ипотеку, а потом пришлось её продать, легко уйти в минус. Готовые квартиры рядом стоят заметно дешевле, и продать свою дороже них трудно.

Рассрочка от застройщика. Застройщики дали покупателям рассрочек больше чем на 1 трлн рублей. Покупателя в рассрочку закон никак не защищает. По ипотеке в трудной ситуации можно взять кредитные каникулы, то есть паузу в платежах, а по рассрочке такой паузы нет. Если доход просядет, перенести платежи получится, только если согласится сам застройщик.

Неоплаченные рассрочки. К 1 сентября покупатели в рассрочку ещё не доплатили 17% суммы своих договоров. Этих денег пока нет на счетах эскроу, поэтому кредит в банке обходится застройщику дороже.

Расторжения. Когда договор расторгают, покупатель от него отказывается и квартира возвращается застройщику. С января по сентябрь этого года в России расторгли 10,2 тыс. ДДУ. Это на 18% больше, чем за те же месяцы прошлого года. А за весь 2025 год расторгли 14,2 тыс. договоров на 155 млрд рублей, это 3% продаж.

Дома без эскроу. К концу первого квартала в Москве оставалось 29 строек по ДДУ общей площадью 1,2 млн кв. м, которые ведут по старой схеме, без счетов эскроу. 21 из них жилые многоквартирные дома, восемь нежилые. В таком доме ваши деньги до ввода в банке не лежат, и рискуете вы больше.

Ошибки, которые дорого обходятся

Чаще всего на новостройке теряют деньги те, кто считал по одной цифре. Люди смотрят на цену метра или на ставку и не замечают всего остального.

Подождать решения Банка России можно, если время терпит. Но когда льгота зависит от возраста ребёнка, ожидание легко обойдётся дороже любой будущей скидки.

Новостройку лучше брать с расчётом, что вы будете владеть ею годами. Если деньги могут понадобиться через год или два, посмотрите, почём продаются готовые квартиры в том же районе.

Документы и вопросы перед покупкой

До подписи соберите всё, от чего зависит итоговая цена. Тогда квартиры можно сравнить по настоящим деньгам и увидеть, чем отличаются способы оплаты.

Счёт эскроу. В договоре должно быть прямо написано, что вы платите на счёт эскроу в банке. Тогда застройщик получит деньги только после ввода дома.

Одобрение банка. В решении банка смотрите на сумму, ставку и срок льготы, то есть сколько лет действует льготная ставка. По семейной ипотеке это не больше 15 лет.

Условия рассрочки. Посмотрите, что будет, если опоздать с платежом, и как расторгнуть договор. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

1. До выбора дома
   Посчитать бюджет и сколько дадут по льготному кредиту
   От числа детей и возраста младшего зависят ставка и сумма
2. До подписи
   Проверить оплату через счёт эскроу и график платежей
   Деньги лежат в банке до ввода дома
3. Перед решением
   Сравнить, сколько выйдет при каждом из трёх способов оплаты
   Выбрать тот, где переплата меньше

Что делать с деньгами при разных сценариях

Куда пойдёт цена через год, точно не знает никто. Зато что делать в каждом случае, можно решить уже сейчас.

Ставка снижается по прогнозу. Если Банк России будет снижать ставку, кредиты на стройку подешевеют, а желающих купить станет больше. Тогда скидок можно и не дождаться. Если квартира подходит и бюджет сходится, спокойнее купить её сегодня в льготную ипотеку и потом перекредитоваться, чем ждать, что цена упадёт.

Ставка остаётся высокой дольше. Тогда обычная ипотека останется дорогой, застройщики и дальше будут платить банкам высокие проценты, и торговаться с ними вам будет проще.

Семья с детьми. Главный срок для вас задаёт возраст младшего ребёнка, ставка Банка России важна меньше. Посчитайте, сколько покроет льготный кредит, и выберите квартиру так, чтобы остаток вы смогли заплатить без второго кредита по рыночной ставке.

Покупка своими деньгами. Вклады пока приносят заметный доход, и оставить деньги там тоже нормальный выбор. Если покупаете для себя, смотрите на саму квартиру и её цену при оплате сразу. Если ради вложения, сравните цену с готовыми квартирами рядом и не рассчитывайте быстро продать.

Рассрочка. Берите её, только если сможете платить по графику, даже когда доход упадёт. Паузу в платежах по рассрочке закон не даёт.

Если хотите увидеть сценарии на конкретных квартирах, оставьте заявку на подбор.

При любом сценарии спокойнее всего тому, кто взял квартиру, которую готов держать годами, и посчитал все деньги ещё до подписи.

Частые вопросы

Подешевеют ли новостройки в Москве в 2027 году?
Сколько будет стоить метр через год, точно не скажет никто. Банк России рассчитывает, что в 2027 году ставка в среднем будет ниже нынешней. Но налоги на стройку выросли, а когда ставка снижается, покупателей обычно становится больше. Ждать, что подешевеет весь рынок, рискованно. Скидка в конкретном доме зависит от того, как быстро там продаются квартиры.

Стоит ли ждать заседания Банка России 18 декабря?
Если вы берёте льготную ипотеку и возраст ребёнка вас не поджимает, месяц подождать можно. Условия льготных программ от решения по ставке сразу не меняются. Если младшему скоро семь, ждать не стоит: льготу можно потерять.

Что выгоднее: новостройка или готовая квартира?
По ставке ипотеки выигрывает новостройка: кредит на строящееся жильё дешевле кредита на готовое. Зато готовая квартира обычно дешевле за метр, и въехать в неё можно сразу. Сравнивайте, сколько вы заплатите всего вместе с процентами и когда получите ключи.

Что изменилось в семейной ипотеке с 1 октября?
Ставка и наибольшая сумма кредита теперь зависят от числа детей и региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях при одном ребёнке дают до 12 млн рублей под 12%, при пяти детях и больше до 18 млн рублей под 4%. Новые правила касаются только новых договоров. Оба супруга становятся созаёмщиками, и на семью дают один льготный кредит.

Что будет с моими деньгами, если застройщик не достроит дом?
Если вы платите через счёт эскроу, деньги лежат в банке, и застройщик получает их только после ввода дома. В Москве так продают квартиры в большинстве проектов. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Как повышение НДС скажется на цене моей квартиры?
С продажи квартир НДС не платят, но налог, который застройщик заплатил за материалы и работы, ему не вернут, и он остаётся в стоимости дома. Из-за роста НДС с 20 до 22% строительство жилья может подорожать на 1,5-2%. Сколько из этого дойдёт до цены вашей квартиры, зависит от спроса в доме.