Когда ДДУ заключают без счета эскроу и чем вы рискуете

В первом квартале 2026 года в Москве по старой схеме, без счетов эскроу, достраивали 29 объектов долевого строительства. Из них 21 жилой дом, еще восемь объектов нежилые. Договор по такому дому законен, если застройщик платит взносы в компенсационный фонд и проект отвечает критериям, которые Правительство утвердило в 2019 году. Какая схема у вас, видно по одному пункту договора.

Как устроена сделка с эскроу и без него

ДДУ вы подписываете с застройщиком на квартиру в доме, который еще строится. Договор составляют письменно и обязательно регистрируют у государства. Действовать он начинает только после регистрации. Пока ее нет, договора по закону нет, сколько бы подписей ни стояло на бумаге.

По закону схему оплаты записывают прямо в ДДУ, и вариантов тут два. В первом застройщик платит взносы в компенсационный фонд. Это общая страховка дольщиков на случай, если дом не достроят. Дольщиками называют тех, кто купил квартиру по ДДУ. Во втором ваши деньги лежат на счете эскроу в банке.

Два договора. При эскроу вы подписываете ДДУ с застройщиком и отдельно договор счета эскроу с банком. Счет открывает уполномоченный банк, эскроу-агент. Банк держит ваши деньги на счете и блокирует их до конца стройки. В итоге деньги получит застройщик, но взять их раньше, чем дом введут в эксплуатацию, он не может.

Когда платить. Деньги на счет эскроу вы вносите после регистрации ДДУ. Банк держит их, пока дом не введут в эксплуатацию, но не дольше чем шесть месяцев после назначенного срока ввода. Процентов на эти деньги банк не платит. Денег за ведение счета тоже не берет.

Страховка. Деньги на счете эскроу застрахованы. По страховке вернут 100% денег на счете, но не больше 10 млн рублей. Все, что выше, она не покрывает. Помните об этом, если квартира стоит дороже.

Без эскроу. До регистрации вашего договора застройщик платит взнос в компенсационный фонд. Дальше вы переводите деньги ему напрямую, на его расчетный счет. Банка между вами и застройщиком нет, и страховки, как у счета эскроу, у этих денег тоже нет.

Как это выглядит в жизни. Вы подписали ДДУ и дождались регистрации. При эскроу вы несете деньги в банк, и до ключей они лежат там. По старой схеме вы платите застройщику, и деньги в тот же день уходят в его оборот. Квартира в обоих случаях одна и та же. Разница в том, где лежат деньги, и от этого зависит все остальное в сделке.

Масштаб. Счетами эскроу в России пользуются массово. На 1 сентября 2026 года на них лежало 7,48 трлн рублей.

Когда ДДУ без эскроу разрешен законом

По закону у застройщика три способа получать деньги дольщиков. Можно платить взносы в компенсационный фонд, открывать для дольщиков счета эскроу или собирать деньги через Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства, на счет Фонда в уполномоченном банке. Без эскроу работает только первый способ, и условия у него в законе свои.

Общее правило. С 1 июля 2019 года деньги дольщиков принимают через счета эскроу. Исключение сделали для проектов, которые отвечают критериям Правительства. Эти критерии утвердили в апреле 2019 года, за несколько месяцев до перехода на эскроу.

Готовность и продажи. Главных критериев два: дом построен на 30%, и застройщик уже продал по договорам 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Такой дом можно и дальше достраивать без эскроу.

Пониженный порог. Для двух видов проектов хватает 15% готовности. Первый называют комплексным освоением территории: застройщик застраивает целый участок по одному плану. Второй связан со сносом ветхого жилья.

Порог 6%. Такой порог у системообразующих застройщиков и у тех, кто достраивает проблемные дома. Системообразующими называют компании, которые построили от 4 млн кв. м жилья не меньше чем в четырех регионах.

Кто подтверждает. Что дом отвечает критериям, подтверждает заключение. Его выдает власть региона, которая надзирает за долевым строительством. Брокер Art Estate запросит это заключение до брони, вместе с остальными документами проекта.

Общие условия. Ни по одной схеме застройщик не вправе брать деньги дольщиков, пока не сделал три вещи. Он должен получить разрешение на строительство и зарегистрировать права на землю. Еще он публикует проектную декларацию: в этом документе описаны дом и стройка.

Сколько домов без эскроу осталось в Москве

Весной 2019 года город ждал, что старую схему сохранит большая часть московских проектов. Через пять лет таких проектов осталось несколько процентов, и к 2026 году доля почти не изменилась.

Сентябрь 2024 года. Без эскроу строили жилые комплексы по 32 разрешениям на строительство, а всего в Москве тогда строили 479 жилых комплексов.

Первый квартал 2026 года. Из 438 объектов долевого строительства 93% строят с эскроу. У нежилых объектов старой схемы 200 тыс. кв. м, остальная площадь приходится на жилые дома.

Если вам предложили такой договор. В Москве договор без эскроу встречается редко. Значит, дом из тех немногих, что еще достраивают по старой схеме. Брокер Art Estate проверит, на каком основании дом продают без эскроу и какие документы это подтверждают.

Во что обойдется выход из договора

От схемы оплаты зависит, кто вернет деньги, если ДДУ расторгнут. При эскроу деньги лежат в банке, и возвращает их банк. Без эскроу они уже у застройщика, и платить вам будет он сам.

Возврат при эскроу. Договор счета эскроу прекращается, когда ДДУ расторгли или одна из сторон сама от него отказалась. Банк возвращает деньги вам. Если квартиру брали в кредит, деньги могут уйти на ваш залоговый счет. Это счет, деньги на котором заложены банку, который дал кредит. Так бывает, если это записано в кредитном договоре.

Возврат без эскроу. Застройщик должен вернуть деньги за 20 рабочих дней со дня расторжения. К сумме он добавляет проценты: одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка. От этой ставки закон и считает проценты в таких случаях. Если дольщик гражданин, проценты платят вдвойне.

Сколько это выйдет в рублях по вашему договору и дате расторжения, посчитает брокер Art Estate.

Откуда деньги на возврат. При эскроу банк возвращает те самые деньги, которые вы внесли: все это время они лежали на счете и в стройку не уходили. Без эскроу застройщик к моменту расторжения мог уже потратить ваши деньги на дом, и возвращает он их из своих денег. Перед подписью брокер Art Estate проверит, как в договоре записаны порядок и сроки возврата.

Дата расторжения. Срок возврата без эскроу считают со дня расторжения. Документ с этой датой храните вместе с договором: по нему считают и срок, и проценты.

Риски договора без эскроу

В старой схеме застройщик сразу пускает деньги дольщиков на стройку. С расчетного счета он вправе тратить их только на то, что перечислено в законе: стройку, землю, документацию, сети, платежи по кредитам и другие расходы из того же списка. Пока дом строится, ваши деньги уже вложены в него, и в банке их нет.

Залог. С того дня, как ДДУ зарегистрировали, земельный участок под домом или право его аренды и сам строящийся дом находятся в залоге у дольщиков. Если застройщик не выполнит то, что обещал по договору, дольщики вправе претендовать на это имущество.

Залог только у старой схемы. При эскроу правила о залоге и о расчетном счете застройщика не действуют. Такая защита есть только у договоров с компенсационным фондом.

Компенсационный фонд. Если застройщик без эскроу не достроил дом, деньги из компенсационного фонда выплачивает Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства. Как он платит, написано в отдельном законе о Фонде.

Как считают возмещение. Площадь квартиры умножают на рыночную цену метра такого же жилья на первичном рынке. В расчет берут только 120 кв. м. При этом по закону возмещение не может быть меньше того, что вы уже заплатили по договору.

Эскроу и кредиты застройщиков. Деньги дольщиков на счетах эскроу закрывают все меньшую долю кредитов, которые застройщики взяли на стройку. Эту долю называют покрытием. В августе 2026 года покрытие опустилось до минимума с середины 2020 года и стало на 6,2 процентного пункта ниже, чем годом раньше.

Долг застройщиков за год вырос на 16%, деньги на счетах эскроу на 6%. Это цифра по всему рынку, про отдельный дом она ничего не говорит.

Как снизить риск. До подписи брокер Art Estate проверит документы проекта и проект договора. После подписи держите при себе зарегистрированный договор и платежные документы. По ним вы будете требовать свое и по залогу, и у Фонда.

Когда схема без эскроу незаконна

Собирать деньги граждан на стройку по закону можно только двумя способами: по ДДУ или через жилищно-строительный кооператив. Кооператив объединяет будущих жильцов, которые вместе строят дом. Он вправе собирать деньги, если строит на земле, которую государство или муниципалитет дали ему бесплатно и на время, в безвозмездное срочное пользование.

Что запрещено. Все остальные способы собирать деньги граждан на стройку закон запрещает. Нельзя и продавать ценные бумаги, по которым человек потом требует выделить ему помещение в доме, который еще не ввели в эксплуатацию.

Что вправе потребовать вы. Если деньги взял тот, у кого нет на это права, вы вправе потребовать вернуть их немедленно. Сверху он платит проценты по Гражданскому кодексу, причем вдвойне. Убытки он возмещает отдельно, сверх процентов.

Уголовная ответственность. За сбор денег граждан в обход закона о долевом строительстве в крупном размере наказывают по Уголовному кодексу. Крупный размер начинается с суммы больше четырех миллионов пятисот тысяч рублей, особо крупный с суммы больше семи миллионов пятисот тысяч рублей. За крупный размер грозит наказание от обязательных работ до лишения свободы.

Как это выглядит. Вам предлагают оплатить будущую квартиру по договору, где нет слов «участие в долевом строительстве», и обещают оформить права позже. Такой договор не регистрируют как ДДУ, и ни залог, ни компенсационный фонд ваши деньги по нему не защищают. Брокер Art Estate посмотрит бумагу до оплаты и скажет, какой это договор.

Порядок сделки без эскроу

Сделка без эскроу идет по тем же шагам, что и любая покупка по ДДУ, только в конце деньги уходят напрямую застройщику. Шаги такие.

1. До брони
   Брокер Art Estate проверяет, вправе ли застройщик продавать квартиры в доме без эскроу
   Заключение о критериях, разрешение на строительство, проектная декларация и права на землю
2. До подписи
   Вы читаете пункт о способе оплаты
   В договоре записан компенсационный фонд
3. До регистрации
   Застройщик платит взнос в компенсационный фонд
   Без взноса он не вправе брать деньги по вашему договору
4. Регистрация
   Государство регистрирует ДДУ
   С этого дня договор заключен
5. Оплата
   Вы платите на расчетный счет застройщика
   Платежные документы храните вместе с договором

При эскроу меняется только последний шаг. После регистрации вы вносите деньги на счет эскроу, и застройщик до ввода дома их не получает.

Документы для проверки до подписи

До подписи нужен пакет документов, по которому видно схему оплаты и право дома на нее. Документы запросит брокер Art Estate, а вам останется прочитать проект договора.

Информация о проекте. Если деньги идут через эскроу, застройщик обязан назвать в ней банк, где дольщики открывают счета эскроу. Если банк для счетов назван, а в договоре записан компенсационный фонд, брокер Art Estate до подписи выяснит, почему так.

Пункт договора. Найдите в проекте ДДУ пункт о том, как застройщик получает деньги. Если там написано «компенсационный фонд», перед вами старая схема. Если написано «счет эскроу», новая.

Отметка о регистрации. Договор без государственной регистрации еще не заключен. Платить по нему рано, даже если застройщик торопит.

Ваши платежи. Квитанции и выписки об оплате храните вместе с договором, пока не получите ключи. Без них трудно подтвердить, сколько вы уже заплатили.

Ошибки при покупке без эскроу

Эти ошибки делают до подписи или в день оплаты. Чего стоит каждая, становится видно позже, когда договор расторгают или стройка встает.

Спешка с бронью. Застройщик просит внести деньги до того, как вы увидели документы. Если внести бронь без проверки, на руках у вас останется только проект договора. Поэтому сначала проверяем документы и только потом вносим бронь.

Что делать с деньгами

Что делать, зависит от того, какую схему вам предложили. Случаев четыре, и в каждом свой порядок действий.

Дом с эскроу. Деньги вносите на счет эскроу после регистрации ДДУ. Если квартира стоит дороже, чем покрывает страховка, разницу она не вернет.

Дом старой схемы. Сначала документы и заключение о критериях, потом подпись и регистрация. Деньги переводите только после регистрации, на расчетный счет застройщика, который записан в договоре.

Предлагают другой договор вместо ДДУ. Не платите. Если деньги уже отдали, вы вправе потребовать вернуть их немедленно, вместе с процентами и убытками.

Хотите выйти из договора без эскроу. Оформите расторжение документом с датой. От этой даты считают срок возврата и проценты, а расчет проверит брокер Art Estate.

Стройка встала. Соберите зарегистрированный договор и все платежные документы. По ним Фонд защиты прав граждан, участников долевого строительства, посчитает возмещение из компенсационного фонда.

Частые вопросы

Законно ли покупать квартиру по ДДУ без эскроу?
Да, если договор зарегистрирован, в нем записан компенсационный фонд, а проект отвечает критериям Правительства и это подтверждает заключение регионального надзора. Собирать деньги на стройку без ДДУ и вне кооператива закон запрещает.

Начисляет ли банк проценты на деньги на счете эскроу?
Нет, процентов на эти деньги банк не платит. Платить банку за счет тоже не нужно.

Могут ли заморозить счет эскроу по чужим долгам?
Нет. По долгам других людей и компаний счет эскроу нельзя заморозить или арестовать, и деньги с него списать тоже нельзя.

Проверяет ли банк, что вы заплатили по ДДУ?
Нет. По закону о долевом строительстве банк этого делать не обязан, и в самом ДДУ он не участвует. Платежные документы держите у себя.

Когда застройщик получит деньги со счета эскроу?
Не позднее десяти рабочих дней после того, как он покажет банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Вместо этого он может разместить сведения о разрешении в единой информационной системе жилищного строительства. До этого деньги лежат в банке.

Что делать, если в договоре записан компенсационный фонд?
Это договор старой схемы. До подписи нужны заключение о критериях, разрешение на строительство и проектная декларация. Оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate запросит документы у застройщика, проверит схему оплаты и подберет квартиры в домах с той схемой, которая вам подходит.