Новостройки Замоскворечья

Новостройки Замоскворечья бывают трёх видов. Малоквартирные делюкс-дома стоят в старых переулках между Пятницкой и Ордынкой. Дома у воды выходят на Космодамианскую и Садовническую набережные. Кварталы бизнес-класса растут у Павелецкого вокзала. Ниже восемь домов района и три дома на его границах: кто строит, сколько квартир, когда ключи и о чём спросить до брони. Цен в разборе нет: в Москве их дают по запросу на день обращения.

Интерес к району держится не первый год. В марте 2023 года мы насчитали в Замоскворечье восемь проектов в первичной продаже. К концу 2025 года метр здесь подорожал на 72 % к 2020-му. По данным «Ведомостей», в 2025 году район стал вторым в центре Москвы по продажам элитного жилья: больше 34 000 м², после Пресни. В декабре 2025 года одна из наших брокеров написала в канале, что для себя выбрала бы именно Замоскворечье: до Кремля 10–15 минут, пешком доступны лучшие маршруты и рестораны исторического центра.

Город за рекой: откуда взялось Замоскворечье

Пятьсот лет назад на этом берегу почти не строили. В 1493 году пожар начался у церкви на Берсеневке и перекинулся через реку на Кремль. После него постройки вдоль воды снесли.

Жизнь пришла сюда по дорогам. Пятницкая улица появилась в конце XV или начале XVI века как путь на Рязань, Тулу и Серпухов. Об имени Большой Ордынки спорят до сих пор. По одной версии это дорога в Орду, по другой здесь жили «ордынцы», которые возили дань. Пятницкая получила имя от церкви Параскевы Пятницы, впервые упомянутой при пожаре 1564 года.

Слободы. С 1550 года Иван Грозный селил за рекой стрельцов. Полки несли караул, тушили пожары, многие держали лавки. Рядом жили овчинники, кузнецы, кожевники и толмачи. Стрелецкий приказ Матвея Вишнякова дал имя Вишняковскому переулку.

Купцы. После стрелецкого бунта 1698 года полки распустили, а их дворы на Пятницкой отдали купцам из Китай-города. Так Замоскворечье стало купеческим. Огонь приходил и сюда: в 1787 году пожар шёл десять часов по Ордынке и Пятницкой и уничтожил 86 домов и 98 лавок. После пожара 1812 года улицы отстраивали снова. Усадьба Лепешкина—Демидова на Пятницкой, построенная в 1818 году по проекту Бове, считается образцом этой послепожарной застройки, а один из домов Ордынки получил ампирный фасад в 1817–1822 годах.

Писатели и собиратели. В 1823 году на Малой Ордынке родился Александр Островский. Его первым напечатанным текстом стали «Записки замоскворецкого жителя», и с тех пор его зовут певцом Замоскворечья. В 1984 году в доме, где он родился, открылся филиал Театрального музея. В 1857 году в доме Варгиных на Пятницкой, 12, жил Лев Толстой.

Павел Третьяков был прихожанином храма Николая в Толмачах. Картины он начал покупать в 1856 году, в 1867-м открыл галерею в Лаврушинском переулке, а в 1892-м передал собрание Москве. Нарядный фасад-терем галереи построен в 1902–1904 годах по рисунку Виктора Васнецова. На Большой Ордынке, 34, стоит Марфо-Мариинская обитель: её храм в 1908–1912 годах построил Алексей Щусев, расписал Михаил Нестеров.

XX век. В 1920-е годы перестроили Большую Якиманку. В 1931 году на берегу поднялся Дом на набережной Бориса Иофана. В 1934 году снесли церковь Параскевы Пятницы, на её месте в 1943 году открыли вестибюль станции «Новокузнецкая».

Это главное, что стоит понимать про Замоскворечье как место для покупки. Новый дом здесь встраивается в улицу, которой несколько веков, а иногда и в старые стены. Корпус «Река» в Космо 4/22 повторяет облик доходного дома 1901 года, виллы Садовнической 69 устроены в здании 1878 года. Поэтому новых домов в старой части района мало, и почти все они небольшие.

Три Замоскворечья: где что строят

Район невелик, но внутри него три разных рынка. У каждого свой покупатель, свой размер дома и своя цена входа.

Переулки между Пятницкой и Ордынкой. Самое старое и самое тихое Замоскворечье. Здесь стоят дома на десятки квартир и на несколько вилл. Friday 37, Quartier d'Or и Татарская 35 строятся именно тут, в пешей доступности от Третьяковской галереи.

Набережные. Космодамианская и Садовническая смотрят на Кремль, Котельническую высотку и Балчуг. Дома у воды берут видом. Здесь готовый Космо 4/22, строящаяся Садовническая 69 и Монблан на Шлюзовой набережной.

У Павелецкой. Вокзал и кварталы к югу от Садового кольца. Здесь дома крупнее и проще по классу: Павелецкая от Гранель, готовый Воксхолл. Сюда смотрят те, кому нужен адрес в Замоскворечье, но не нужен особняк.

Размер дома в таблице по данным застройщика или по его разрешению на строительство. Срок у Татарской 35 смотрите в проектной декларации своего корпуса.

Дома в переулках

Три дома стоят в самой старой части района. Они разные по размеру, от нескольких вилл до квартала на три корпуса, но у всех одна ставка: тихий переулок, двор без чужих и пешая дорога до Кремля и Третьяковки.

Friday 37. Самый маленький дом разбора. Застройщик называет его малоэтажным делюксом. В доме виллы в пять уровней с антресолью и отдельным входом, у каждой паркинг на две машины. На сайте застройщик пишет, что пространства со вторым светом поднимаются до 7 м, а на страницах вилл называет высоту 6,6 м. На фасаде скульптура Даши Намдакова. Во дворе сад с большими соснами, на крыше ещё один сад. Жители получают доступ к сервису соседнего дома на Пятницкой, 40: бассейн на 15 м, сауна, хаммам и фитнес. Из окон видны главные силуэты старой Москвы. Ключи обещают во втором квартале 2027 года, разрешение на строительство выдано в октябре 2025-го.

Такой дом покупают как особняк в центре города. Соседей здесь считают на пальцах одной руки, и вопрос «кто будет жить за стеной» решается сам собой. Цену и свободные виллы дают по запросу: их на сайте всего несколько названий.

Quartier d'Or. Клубный дом на Большой Татарской, вл. 21, в километре от Кремля. Строит АО «СЗ «Геоприбор». В доме три секции, интерьеры Ксении Иргалиевой, в отделке больше двадцати видов мрамора. Во дворе французский сад с каскадным водопадом. Коммерции на первом этаже нет. В паркинге подогрев пандуса и зарядка для электромобилей. Застройщик в ответах на вопросы называет срок ввода в первом квартале 2027 года.

В сентябре 2023 года мы показывали в канале вид из окон Quartier d'Or: старая и новая Москва в одном окне.

Татарская 35. Самый большой проект в переулках. «Донстрой» строит три корпуса от 15 до 24 этажей, по разрешению в них 472 квартиры и 679 машино-мест. Архитектура бюро apex, ландшафт Derevo Park, интерьеры Hot Walls. Сад «Итальянский романтизм» занимает 1,8 га, половина его под кронами деревьев. Общих пространств больше 1 000 м², потолки в лобби до 8,5 м.

Для жителей кинозал, фитнес, детский клуб, коворкинг, сигарная комната, библиотека, гостевые апартаменты и велнес на трёх уровнях. На крыше мини-гольф и летний кинотеатр. В двух подземных этажах паркинг с местами до 18 м², мойка и кладовые. Одна секция целиком сдаётся с дизайнерской отделкой. В квартале 5 пентхаусов и 31 квартира с террасой.

От дома 7–10 минут пешком до «Новокузнецкой» и «Павелецкой», 15 минут до Третьяковской галереи, 700 м до Садового кольца. Из верхних этажей видны Кремль, Котельническая высотка и Балчуг. Высоту потолков застройщик называет по-разному: на сайте проекта от 3,5 до 7,3 м, на сайте «Донстроя» до 4,7 м. Спросите цифру для своей квартиры.

Дома у реки

Космо 4/22 и Садовническая 69 стоят на первой линии набережных, через реку от центра. Монблан поднялся на Шлюзовой набережной. Три дома у воды разного размера и разной готовности.

Космо 4/22. Hals построил дом на Космодамианской набережной по проекту британского бюро Dyer и MARKS GROUP. Корпус «Река» воссоздаёт облик доходного дома 1901 года. Второй корпус называется «Сад», во дворе тайный сад с копиями львов Медичи. В двух корпусах по шесть этажей и 73 квартиры от 46 до 177 м². Пентхаусы с потолками до 7,6 м смотрят на Кремль и Котельническую высотку. Паркинг на два уровня, с зарядкой для электромобилей.

Главное у Космо: дом уже сдан, разрешение на ввод получено в мае 2025 года. Квартиру смотрят вживую, а не по рендеру, и въезжают без ожидания стройки. В продаже на конец сентября 2026 года оставалось 15 лотов.

Садовническая 69. Клубный квартал на первой линии Садовнической набережной, на Балчуге. Застройщик пишет, что до Кремля около десяти минут. Архитектура АРТЕЛ АРХИТЕКТС, общие зоны оформило бюро Олега Клодта. В четырёх корпусах от 2 до 16 этажей и 158 квартир. Виллы устроены в здании 1878 года: у каждой свой вход и лифт прямо в паркинг. Во дворе вечнозелёный парк, в велнесе бассейн на 25 м. Размер двора застройщик называет по-разному: на сайте проекта 0,5 га, на сайте группы «1 га приватной территории». Ключи обещают в 2028 году.

Балчуг мы в канале зовём золотым островом. Если вы ищете дом с видом на воду и историей в стенах, начинайте с этого адреса.

Монблан. Hals строит его на Шлюзовой набережной, у Павелецкой, напротив Дома музыки. Архитектура СПИЧ, ландшафт Scape. Это башня в 27 этажей и пять секций средней высоты, фасады из камня, бетона и стекла. В доме 341 квартира. Двор застройщик сравнивает с альпийской долиной: ели, сосны, клён, липа, магнолии и гортензии сорта Mont Blanc на 6 780 м². Пентхаусы до 228 м² с потолками 4,35 м. Ввод обещан в первом квартале 2028 года.

Монблан крупнее соседей по набережной и берёт другим: видом из башни и большим двором. Камерности клубного дома здесь не ищут.

У Павелецкой: бизнес-класс

К югу от Садового кольца Замоскворечье меняется: здесь вокзал и дома крупнее. В марте 2023 года мы сравнивали в канале метр в районе, и готовый бизнес-класс стоил здесь меньше половины делюкса. Адрес при этом остаётся тем же: Замоскворечье.

Павелецкая от Гранель. Проект на Дубининской, 17, в семи минутах от метро «Павелецкая». Раньше он назывался MyPriority. Застройщик называет его проектом бизнес-класса в историческом Замоскворечье. Корпуса от 8 до 28 этажей стоят на общем подиуме, фасады придумала ТПО «Резерв», ландшафт Wowhaus, автор проекта Плоткин. Территория 3,5 га, во дворе арт-объект, в квартале детский сад на 105 мест.

В доме 181 квартира и 12 апартаментов. Потолки в квартирах 3,0–3,1 м, в апартаментах 2,7 м. Все лоты сдаются без отделки. Паркинг тёплый, есть кладовые. Первый корпус сдают в четвёртом квартале 2026 года, второй в третьем квартале 2028-го. Из окон видны центр и река.

Воксхолл. Готовый дом «Эталона» на Летниковской, вл. 4/6, в десяти минутах пешком от «Павелецкой». Кирпичные фасады в духе лофта, двор без машин, зона для пикника и выгул для собак. Потолки 3,3 м. В доме квартиры и апартаменты, от студий до квартир в шесть комнат, есть паркинг и кладовые. Дом сдан, поэтому квартиру смотрят вживую.

Здесь важно различать квартиры и апартаменты: в Павелецкой и Воксхолле продают и то и другое. Разница в прописке, налоге на имущество и школе по месту жительства разобрана в статье «Апартаменты или квартира».

Соседи на границе района

Исторический район шире административного. Три дома, которые продают как замоскворецкие, по документам стоят в соседних районах. Для жизни разницы почти нет, а в поиске по району такие дома могут не найтись.

Пыжёвский. TEKTA называет его делюкс-проектом в Замоскворечье, а в разрешении на строительство район записан как Якиманка. Дом стоит в Пыжёвском переулке, 5: 6 минут пешком до Третьяковской галереи, 11 до ГЭС-2, 17 до Зарядья. Архитектура бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнёры», интерьеры Babayants. Во дворе античные мотивы, водные зеркала и средиземноморские мотивы. Квартиры от 85 до 515 м², потолки 3,5 м, на верхнем этаже 4,7 м. Для водителей отдельные комнаты. В двух корпусах квартиры сдаются с отделкой. Ключи в 2029 году.

Казачий. Клубный дом MR Private в 1-м Казачьем переулке, 10/1. Застройщик сам пишет «на Якиманке» и считает пять минут до Кремля. В доме 76 квартир, из них 4 пентхауса. Для жителей лобби, фитнес, спа и библиотека, сервис ведёт White Rabbit Family.

ЛОТ. Дом «Аквилона» на Жуковом проезде, 21, уже в Даниловском районе, в десяти минутах пешком от «Павелецкой». Башня до 43 этажей в обёртке из ламелей, во дворе сад-трансформер, лобби высотой 8,2 м. Студии и однокомнатные квартиры сдают в white box. Из верхних этажей обзор на все стороны. Срок третий квартал 2029 года.

Чего не видно на показе

В шоуруме любой дом выглядит готовым к жизни. Пять вопросов, которые в Замоскворечье важнее мрамора в лобби.

Введён ли дом на самом деле. Quartier d'Or на главной странице сайта называет себя готовым клубным домом, а в разделе вопросов там же написано, что дом ещё не введён и ввод ожидается в первом квартале 2027 года. Срок ввода и номер разрешения смотрите в проектной декларации.

Сколько квартир в доме. Цифры у застройщиков расходятся даже на одном сайте. У Friday 37 на главной «всего три» резиденции, а названий вилл на сайте пять. Спросите число квартир по проектной декларации и сколько из них уже продано.

Потолки именно в вашей квартире. В рекламе пишут самую большую цифру. У Татарской 35 два сайта называют 7,3 м и 4,7 м, у Friday 37 главная и страница виллы расходятся на 40 см.

Сколько машино-мест. У Пыжёвского на сайте 94 места, в разрешении на строительство 99. Узнайте, сколько мест приходится на квартиру, какого они размера и можно ли купить второе.

Куда выезжает паркинг. Выезд в тихий переулок и выезд на большую улицу дают разную жизнь каждое утро. Спросите схему выезда и въезда для своего корпуса.

Кому какой дом подойдёт

Смотрите шире района? Дома у Патриарших, на Чистых прудах и на Кутузовском собраны в разборе «Элитные новостройки Москвы».

Ошибки при покупке

Коротко о частом

Где находится Замоскворечье?
На правом берегу Москвы-реки, напротив Кремля. Исторический район шире нынешнего административного: часть старых улиц за рекой, например Пыжёвский и Казачьи переулки, сегодня относится к Якиманке, а южная окраина у Жукова проезда к Даниловскому району.

Какие новостройки есть в Замоскворечье?
Делюкс-дома в переулках: Friday 37 на Пятницкой, Quartier d'Or и Татарская 35 на Большой Татарской. Дома у реки: Космо 4/22, Садовническая 69, Монблан. Бизнес-класс у Павелецкой: Павелецкая от Гранель и готовый Воксхолл.

Есть ли в Замоскворечье готовые дома?
Да. Космо 4/22 на Космодамианской набережной сдан в мае 2025 года, Воксхолл на Летниковской улице сдан. Остальные дома разбора строятся со сроками с конца 2026 до 2029 года.

Почему у домов не указаны цены?
Цены московских домов мы на сайте не публикуем. Цена каждой квартиры зависит от этажа, вида и того, что уже продано, а часть квартир продают в закрытом порядке. Точную цену и условия дают по запросу на день обращения.

Замоскворечье или Якиманка: в чём разница для покупателя?
Для жизни почти никакой: это соседние части одного старого района за рекой. Разница в документах. В разрешении на строительство дома на Якиманке район так и записан, и в поиске по району такой дом может не найтись. Смотрите на адрес и на дорогу пешком до нужных мест.