Новостройки Замоскворечья

Новостройки Замоскворечья бывают трёх видов. Малоквартирные делюкс-дома стоят в старых переулках между Пятницкой и Ордынкой. Дома у воды выходят на Космодамианскую и Садовническую набережные. Кварталы бизнес-класса растут у Павелецкого вокзала. Ниже восемь домов района и три дома на его границах: кто строит, сколько квартир, когда ключи и о чём спросить до брони. Цен в разборе нет: в Москве их дают по запросу на день обращения.

Интерес к району держится не первый год. В марте 2023 года в Замоскворечье было восемь проектов в первичной продаже. К концу 2025 года метр здесь подорожал на 72 % к 2020-му. В 2025 году район стал вторым в центре Москвы по продажам элитного жилья: больше 34 000 м², после Пресни. Отсюда до Кремля 10-15 минут, пешком доступны лучшие маршруты и рестораны исторического центра.

Дома из статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Замоскворечье

Татарская 35

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Москва

Павелецкая

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

ЮАО · Донской

SHIFT

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

ЮЗАО, Академический

Eniteo

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

Город за рекой: откуда взялось Замоскворечье

Пятьсот лет назад на этом берегу почти не строили. В 1493 году пожар начался у церкви на Берсеневке и перекинулся через реку на Кремль. После него постройки вдоль воды снесли.

Жизнь пришла сюда по дорогам. Пятницкая улица появилась в конце XV или начале XVI века как путь на Рязань, Тулу и Серпухов. Об имени Большой Ордынки спорят до сих пор. По одной версии это дорога в Орду, по другой здесь жили «ордынцы», которые возили дань. Пятницкая получила имя от церкви Параскевы Пятницы, впервые упомянутой при пожаре 1564 года.

Слободы. С 1550 года Иван Грозный селил за рекой стрельцов. Полки несли караул, тушили пожары, многие держали лавки. Рядом жили овчинники, кузнецы, кожевники и толмачи. Стрелецкий приказ Матвея Вишнякова дал имя Вишняковскому переулку.

Купцы. После стрелецкого бунта 1698 года полки распустили, а их дворы на Пятницкой отдали купцам из Китай-города. Так Замоскворечье стало купеческим. Огонь приходил и сюда: в 1787 году пожар шёл десять часов по Ордынке и Пятницкой и уничтожил 86 домов и 98 лавок. После пожара 1812 года улицы отстраивали снова. Усадьба Лепешкина и Демидова на Пятницкой, построенная в 1818 году по проекту Бове, считается образцом этой послепожарной застройки, а один из домов Ордынки получил ампирный фасад в 1817-1822 годах.

Писатели и собиратели. В 1823 году на Малой Ордынке родился Александр Островский. Его первым напечатанным текстом стали «Записки замоскворецкого жителя», и с тех пор его зовут певцом Замоскворечья. В 1984 году в доме, где он родился, открылся филиал Театрального музея. В 1857 году в доме Варгиных на Пятницкой, 12, жил Лев Толстой.

Павел Третьяков был прихожанином храма Николая в Толмачах. Картины он начал покупать в 1856 году, в 1867-м открыл галерею в Лаврушинском переулке, а в 1892-м передал собрание Москве. Нарядный фасад-терем галереи построен в 1902-1904 годах по рисунку Виктора Васнецова. На Большой Ордынке, 34, стоит Марфо-Мариинская обитель: её храм в 1908-1912 годах построил Алексей Щусев, расписал Михаил Нестеров.

XX век. В 1920-е годы перестроили Большую Якиманку. В 1931 году на берегу поднялся Дом на набережной Бориса Иофана. В 1934 году снесли церковь Параскевы Пятницы, на её месте в 1943 году открыли вестибюль станции «Новокузнецкая».

Это главное, что стоит понимать про Замоскворечье как место для покупки. Новый дом здесь встраивается в улицу, которой несколько веков, а иногда и в старые стены. Корпус «Река» в Космо 4/22 повторяет облик доходного дома 1901 года, виллы Садовнической 69 устроены в здании 1878 года. Поэтому новых домов в старой части района мало, и почти все они небольшие.

Три Замоскворечья: где что строят

Район невелик, но внутри него три разных рынка. У каждого свой покупатель, свой размер дома и своя цена входа.

Переулки между Пятницкой и Ордынкой. Самое старое и самое тихое Замоскворечье. Здесь стоят дома на десятки квартир и на несколько вилл. Friday 37, Quartier d'Or и Татарская 35 строятся именно тут, в пешей доступности от Третьяковской галереи.

Набережные. Космодамианская и Садовническая смотрят на Кремль, Котельническую высотку и Балчуг. Дома у воды берут видом. Здесь готовый Космо 4/22, строящаяся Садовническая 69 и Монблан на Шлюзовой набережной.

У Павелецкой. Вокзал и кварталы к югу от Садового кольца. Здесь дома крупнее и проще по классу: Павелецкая от Гранель, готовый Воксхолл. Сюда смотрят те, кому нужен адрес в Замоскворечье, но не нужен особняк.

Срок у Татарской 35 спросите для своего корпуса.

Дома в переулках

Три дома стоят в самой старой части района. Они разные по размеру, от нескольких вилл до квартала на три корпуса, но у всех одна ставка: тихий переулок, двор без чужих и пешая дорога до Кремля и Третьяковки.

Friday 37. Самый маленький дом разбора, малоэтажный делюкс. В доме виллы в пять уровней с антресолью и отдельным входом, у каждой паркинг на две машины. Пространства со вторым светом поднимаются до 7 м. На фасаде скульптура Даши Намдакова. Во дворе сад с большими соснами, на крыше ещё один сад. Жители получают доступ к сервису соседнего дома на Пятницкой, 40: бассейн на 15 м, сауна, хаммам и фитнес. Из окон видны главные силуэты старой Москвы. Ключи во втором квартале 2027 года, разрешение на строительство выдано в октябре 2025-го.

Такой дом покупают как особняк в центре города. Соседей здесь считают на пальцах одной руки, и вопрос «кто будет жить за стеной» решается сам собой. Цену и свободные виллы дают по запросу.

Quartier d'Or. Клубный дом на Большой Татарской, вл. 21, в километре от Кремля. Строит АО «СЗ «Геоприбор». В доме три секции, интерьеры Ксении Иргалиевой, в отделке больше двадцати видов мрамора. Во дворе французский сад с каскадным водопадом. Коммерции на первом этаже нет. В паркинге подогрев пандуса и зарядка для электромобилей. Срок ввода первый квартал 2027 года.

Из окон Quartier d'Or видны старая и новая Москва в одном окне.

Татарская 35. Самый большой проект в переулках. «Донстрой» строит три корпуса от 15 до 24 этажей, в них 472 квартиры и 679 машино-мест. Архитектура бюро apex, ландшафт Derevo Park, интерьеры Hot Walls. Сад «Итальянский романтизм» занимает 1,8 га, половина его под кронами деревьев. Общих пространств больше 1 000 м², потолки в лобби до 8,5 м.

Для жителей кинозал, фитнес, детский клуб, коворкинг, сигарная комната, библиотека, гостевые апартаменты и велнес на трёх уровнях. На крыше мини-гольф и летний кинотеатр. В двух подземных этажах паркинг с местами до 18 м², мойка и кладовые. Одна секция целиком сдаётся с дизайнерской отделкой. В квартале 5 пентхаусов и 31 квартира с террасой.

От дома 7-10 минут пешком до «Новокузнецкой» и «Павелецкой», 15 минут до Третьяковской галереи, 700 м до Садового кольца. Из верхних этажей видны Кремль, Котельническая высотка и Балчуг. Потолки от 3,5 до 7,3 м. Спросите цифру для своей квартиры.

Дома у реки

Космо 4/22 и Садовническая 69 стоят на первой линии набережных, через реку от центра. Монблан поднялся на Шлюзовой набережной. Три дома у воды разного размера и разной готовности.

Космо 4/22. Hals построил дом на Космодамианской набережной по проекту британского бюро Dyer и MARKS GROUP. Корпус «Река» воссоздаёт облик доходного дома 1901 года. Второй корпус называется «Сад», во дворе тайный сад с копиями львов Медичи. В двух корпусах по шесть этажей и 73 квартиры от 46 до 177 м². Пентхаусы с потолками до 7,6 м смотрят на Кремль и Котельническую высотку. Паркинг на два уровня, с зарядкой для электромобилей.

Главное у Космо: дом уже сдан, разрешение на ввод получено в мае 2025 года. Квартиру смотрят вживую, а не по рендеру, и въезжают без ожидания стройки.

Садовническая 69. Клубный квартал на первой линии Садовнической набережной, на Балчуге. До Кремля около десяти минут. Архитектура АРТЕЛ АРХИТЕКТС, общие зоны оформило бюро Олега Клодта. В четырёх корпусах от 2 до 16 этажей и 158 квартир. Виллы устроены в здании 1878 года: у каждой свой вход и лифт прямо в паркинг. Во дворе вечнозелёный парк, в велнесе бассейн на 25 м. Двор занимает 0,5 га. Ключи в 2028 году.

Балчуг мы зовём золотым островом. Если вы ищете дом с видом на воду и историей в стенах, начинайте с этого адреса.

Монблан. Hals строит его на Шлюзовой набережной, у Павелецкой, напротив Дома музыки. Архитектура СПИЧ, ландшафт Scape. Это башня в 27 этажей и пять секций средней высоты, фасады из камня, бетона и стекла. В доме 341 квартира. Двор сделан как альпийская долина: ели, сосны, клён, липа, магнолии и гортензии сорта Mont Blanc на 6 780 м². Пентхаусы до 228 м² с потолками 4,35 м. Ввод в первом квартале 2028 года.

Монблан крупнее соседей по набережной и берёт другим: видом из башни и большим двором. Камерности клубного дома здесь не ищут.

У Павелецкой: бизнес-класс

К югу от Садового кольца Замоскворечье меняется: здесь вокзал и дома крупнее. В марте 2023 года готовый бизнес-класс стоил здесь меньше половины делюкса. Адрес при этом остаётся тем же: Замоскворечье.

Павелецкая от Гранель. Проект на Дубининской, 17, в семи минутах от метро «Павелецкая». Раньше он назывался MyPriority. Это проект бизнес-класса в историческом Замоскворечье. Корпуса от 8 до 28 этажей стоят на общем подиуме, фасады придумала ТПО «Резерв», ландшафт Wowhaus, автор проекта Плоткин. Территория 3,5 га, во дворе арт-объект, в квартале детский сад на 105 мест.

В доме 181 квартира и 12 апартаментов. Потолки в квартирах 3,0-3,1 м, в апартаментах 2,7 м. Все лоты сдаются без отделки. Паркинг тёплый, есть кладовые. Первый корпус сдают в четвёртом квартале 2026 года, второй в третьем квартале 2028-го. Из окон видны центр и река.

Воксхолл. Готовый дом «Эталона» на Летниковской, вл. 4/6, в десяти минутах пешком от «Павелецкой». Кирпичные фасады в духе лофта, двор без машин, зона для пикника и выгул для собак. Потолки 3,3 м. В доме квартиры и апартаменты, от студий до квартир в шесть комнат, есть паркинг и кладовые. Дом сдан, поэтому квартиру смотрят вживую.

Здесь важно различать квартиры и апартаменты: в Павелецкой и Воксхолле продают и то и другое. Разница в прописке, налоге на имущество и школе по месту жительства разобрана в статье «Апартаменты или квартира».

Соседи на границе района

Исторический район шире административного. Три дома, которые продают как замоскворецкие, по документам стоят в соседних районах. Для жизни разницы почти нет, а в поиске по району такие дома могут не найтись.

Пыжёвский. Делюкс-дом TEKTA в историческом Замоскворечье, хотя район у него записан как Якиманка. Дом стоит в Пыжёвском переулке, 5: 6 минут пешком до Третьяковской галереи, 11 до ГЭС-2, 17 до Зарядья. Архитектура бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнёры», интерьеры Babayants. Во дворе античные мотивы, водные зеркала и средиземноморские мотивы. Квартиры от 85 до 515 м², потолки 3,5 м, на верхнем этаже 4,7 м. Для водителей отдельные комнаты. В двух корпусах квартиры сдаются с отделкой. Ключи в 2029 году.

Казачий. Клубный дом MR Private в 1-м Казачьем переулке, 10/1, на Якиманке. До Кремля пять минут. В доме 76 квартир, из них 4 пентхауса. Для жителей лобби, фитнес, спа и библиотека, сервис ведёт White Rabbit Family.

ЛОТ. Дом «Аквилона» на Жуковом проезде, 21, уже в Даниловском районе, в десяти минутах пешком от «Павелецкой». Башня до 43 этажей в обёртке из ламелей, во дворе сад-трансформер, лобби высотой 8,2 м. Студии и однокомнатные квартиры сдают в white box. Из верхних этажей обзор на все стороны. Срок третий квартал 2029 года.

Чего не видно на показе

В шоуруме любой дом выглядит готовым к жизни. Пять вопросов, которые в Замоскворечье важнее мрамора в лобби.

Введён ли дом на самом деле. Готовым дом становится с разрешением на ввод. Quartier d'Or ещё не введён, ввод в первом квартале 2027 года. Спросите срок ввода и номер разрешения для своего дома.

Сколько квартир в доме. Спросите число квартир в доме и сколько из них уже продано.

Потолки именно в вашей квартире. В рекламе пишут самую большую цифру. Узнайте высоту в своей квартире.

Сколько машино-мест. Узнайте, сколько мест приходится на квартиру, какого они размера и можно ли купить второе.

Куда выезжает паркинг. Выезд в тихий переулок и выезд на большую улицу дают разную жизнь каждое утро. Спросите схему выезда и въезда для своего корпуса.

Кому какой дом подойдёт

Смотрите шире района? Дома у Патриарших, на Чистых прудах и на Кутузовском собраны в разборе «Элитные новостройки Москвы».

Ошибки при покупке

Частые вопросы

Где находится Замоскворечье?
На правом берегу Москвы-реки, напротив Кремля. Исторический район шире нынешнего административного: часть старых улиц за рекой, например Пыжёвский и Казачьи переулки, сегодня относится к Якиманке, а южная окраина у Жукова проезда к Даниловскому району.

Какие новостройки есть в Замоскворечье?
Делюкс-дома в переулках: Friday 37 на Пятницкой, Quartier d'Or и Татарская 35 на Большой Татарской. Дома у реки: Космо 4/22, Садовническая 69, Монблан. Бизнес-класс у Павелецкой: Павелецкая от Гранель и готовый Воксхолл.

Есть ли в Замоскворечье готовые дома?
Да. Космо 4/22 на Космодамианской набережной сдан в мае 2025 года, Воксхолл на Летниковской улице сдан. Остальные дома разбора строятся со сроками с конца 2026 до 2029 года.

Почему у домов не указаны цены?
Цены московских домов мы на сайте не публикуем. Цена каждой квартиры зависит от этажа, вида и того, что уже продано, а часть квартир продают в закрытом порядке. Точную цену и условия дают по запросу на день обращения.

Замоскворечье или Якиманка: в чём разница для покупателя?
Для жизни почти никакой: это соседние части одного старого района за рекой. Разница в документах. В разрешении на строительство дома на Якиманке район так и записан, и в поиске по району такой дом может не найтись. Смотрите на адрес и на дорогу пешком до нужных мест.

Дома из этой статьи