Можно ли купить квартиру в новостройке по реновации и как устроена продажа

Квартиру в новостройке по реновации купить можно. Город продаёт такие квартиры любому желающему по рыночной цене, напрямую или на аукционе, и на такую покупку дают семейную ипотеку.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Пресненский

The Patricks. Патрики

элитный-класс · сдан

Подобрать квартиру

Пресненский

Тишинский бульвар

элитный-класс · строится

Подобрать квартиру

ЦАО · Таганский

Титул Империал - тихая роскошь в достойном окружении

deluxe-класс · квартиры

Подобрать квартиру

ЦАО · Таганский

Титул на Серебрянической

deluxe-класс · апартаменты и квартиры

Подобрать квартиру

Как устроена реновация и откуда берутся квартиры на продажу

Реновация это городская программа: Москва сносит старые дома и переселяет их жителей в новые. Программа началась в августе 2017 года, и квартиры в новых домах строят под переезд. Часть квартир остаётся свободной, их город и продаёт.

Масштаб стройки. С 2017 года по программе построили 7,9 млн кв. м жилья. Только за 2025 год построили 2,3 млн кв. м. На 2026-2028 годы город собирается построить 8,7 млн кв. м, вдвое больше прежнего за такой же срок. За эти три года в новые квартиры переедут больше 450 тыс. человек.

Кто строит. Дома строит Московский фонд реновации жилой застройки, городской застройщик. За январь-октябрь 2025 года он сдал 1,06 млн кв. м готового жилья и впервые сдал больше всех в России. В январе-июне 2025 года Фонд построил почти четверть (23,1%) всего многоквартирного жилья, сданного в Москве.

Где переселяют. Жителей переселяют в том же районе, а где получается, в том же квартале. В Зеленограде, Троицком и Новомосковском округах переезжают в пределах своего округа. Новые дома программы стоят в тех же районах, где сносят старые.

Откуда свободные квартиры. Новые квартиры не повторяют старые точь-в-точь по площади и числу комнат, а жителям ещё и предлагают на выбор несколько вариантов. Так и остаются квартиры, которые переселенцам не понадобились. Продавать их город обещал ещё в 2017 году, чтобы программа окупала себя.

Сколько выходит в продажу. Всем желающим город продаёт 15 % жилья, которое построили по реновации. Цена рыночная: сбивать цены частным застройщикам город не собирается. Квартиру от города сравнивайте с соседними новостройками: где стоит дом, когда его сдадут и как за него платить.

Кто продаёт квартиры по реновации и как

Квартиры продаёт сам городской застройщик, Фонд реновации. С мая 2025 года он продаёт их через городской проект «Московские кварталы», и за первый год через проект прошло много сделок.

Что продают. Кроме квартир, Фонд продаёт нежилые помещения и машино-места. Выбирать можно между домами, которые ещё строят, и уже сданными, между квартирами с отделкой и в бетоне. Нежилых помещений на первых этажах за первый год продали 400.

Сколько уже продано. За первый год через проект купили квартиры общей площадью больше 270 000 кв. м. Квартиры продаются больше чем в 270 домах, а дома эти стоят больше чем в 60 районах Москвы, от центра до окраин.

Два способа купить. Квартиру покупают напрямую у Фонда или на аукционе. Аукцион здесь проходит в электронном виде: квартира достаётся тому, кто предложил больше всех. Стартовая цена на торгах только нижняя граница.

Как было раньше. До запуска «Московских кварталов» город продавал квартиры в домах реновации только с открытых торгов. В 2021 году Центр управления городским имуществом выставил на аукцион 30 таких квартир. Покупать напрямую, без торгов, стало можно позже, и тем, кто не хочет торговаться, теперь проще.

Куда идут деньги. Выручка от продаж возвращает в программу реновации вложенные в неё деньги (это называют рефинансированием) и ускоряет переселение. Городу выгодно продавать свободные квартиры, держать их пустыми ему незачем, поэтому продажи идут постоянно.

Сколько стоит квартира по реновации

Сколько вы заплатите за квартиру от города, зависит от стартовой цены и от того, как пройдут торги. Платить можно своими деньгами или взять семейную ипотеку, а у неё в Москве есть предел суммы.

Стартовая цена. Квартиры с тех торгов, о которых мы писали выше, стояли в домах реновации в районе Перово. Дешевле всех стартовала однокомнатная на 15,7 кв. м на Зелёном проспекте: 3 907 000,00 руб. Дороже всех стартовала трёхкомнатная на 55,5 кв. м на 3-й Владимирской улице: 12 982 000,00 руб. Это цены прошлых лет, а сколько выбранная квартира стоит сегодня, брокер Art Estate проверит перед сделкой.

Торги. Городские квартиры продают на электронных аукционах, и желающих там много. В 2020 году за одну квартиру в новостройке боролись в среднем 14 участников. Итоговая цена в тот год была выше стартовой в среднем на 21,5% у квартир в новостройках и на 41,8% у вторичного жилья.

Предел своей ставки считайте с запасом на такой рост.

Семейная ипотека. В Москве новые условия действуют для договоров, подписанных с 1 октября 2026 года. Ставка и предел кредита зависят от того, сколько в семье детей.

Семья с четырьмя детьми получает ставку 6 %, с пятью и больше 4 %. Первоначальный взнос, то есть часть цены, которую вы сразу платите из своих денег, в Москве от 20 %. Такую же ставку, как семьям с четырьмя детьми, сохранили и тем, кто вносит от 50 % цены жилья. Государство доплачивает банку за льготную ставку не дольше 15 лет, раньше этот срок был 30 лет.

Кому дают. Семейную ипотеку берут семьи с ребёнком до шести лет или с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Заёмщиками обязательно становятся оба супруга. Взять её могут только те, кто раньше не брал семейную ипотеку и не участвовал в других федеральных программах. Кредит дают на квартиру у застройщика по договору купли-продажи или по договору долевого участия.

Если ребёнок один, а квартира стоит дороже 15 млн рублей, взнос выйдет больше минимального: всё, что выше этой цены, вы платите из своих денег. Заложите эту сумму в предел ставки на торгах.

Квартира в доме под снос: что вы получите взамен

Второй путь к новой квартире по реновации лежит через старый дом. Покупатель квартиры в доме под снос получает право на новую квартиру комфорт-класса, когда до этого дома дойдёт очередь переселения. Какой будет новая квартира, определяет московский закон о реновации.

Комнаты и площадь. Новую квартиру дают с тем же числом комнат. Жилая площадь в ней не меньше прежней. Общая площадь выходит больше, потому что помещения общего пользования там просторнее.

Отделка. Новую квартиру сдают с улучшенной отделкой комфорт-класса. Уровень отделки прописан в законе, и жителю доплачивать за неё не нужно.

Другие варианты. Собственник может попросить вместо неё равноценную квартиру, то есть равную прежней по рыночной стоимости. Или взять вместо квартиры денежную компенсацию.

Другой район. Квартиру в другом районе Москвы дают только с письменного согласия собственника или нанимателя. Без вашей подписи вас туда не переселят.

Капитальный ремонт. Собственники в домах программы не платят взносы на капитальный ремонт, то есть ежемесячные деньги на будущий большой ремонт дома. Платить их перестали с того дня, как утвердили программу.

Ипотека. Если квартиру в старом доме купили в ипотеку, залог сам переходит на новую квартиру. Залогом называют право банка на квартиру, пока кредит не выплачен. Ни банк, ни заёмщик на этот переход согласия не дают. Условия кредита из-за переезда не меняют. Так написано в федеральном законе об ипотеке, и правило одно для всей страны.

Как участнику реновации докупить площадь

Жителю дома из программы положена квартира с тем же числом комнат. Собственник или социальный наниматель (тот, кто живёт в городской квартире по договору найма) может доплатить и взять квартиру больше или с большим числом комнат. Этот порядок записан в постановлении правительства Москвы.

Скидка. Город даёт скидку 10 % от рыночной цены. Рыночную цену считает независимый оценщик, а цену квадратного метра Фонд реновации считает по своим внутренним правилам.

Как оформляют. Подписывают договор мены с доплатой или договор купли-продажи. По договору мены вы отдаёте городу старую квартиру, получаете новую и доплачиваете разницу.

Пределы. Со скидкой можно купить квартиру общей площадью до 100 кв. м. Скидку дают один раз, и действует она два года после того, как вы зарегистрировали право на новую квартиру.

Кто ещё участвует. В аукционах на такие квартиры может участвовать любой желающий, и переселенцы, и все остальные. Если квартиру хотят несколько человек, её разыгрывают на торгах.

Цены первых лет. В первом доме реновации квартиры на докупку продавали по 152,8-176,5 тыс. рублей за кв. м. Это цены 2018 года. Сколько метр стоит сегодня в вашем доме, брокер Art Estate сверит с оценкой.

1. Когда выбрали квартиру
   Подать заявление и внести 100 тыс. рублей
   Это обеспечительный платёж, им вы подтверждаете, что готовы купить
2. Если желающих несколько
   Пройти аукцион в течение месяца
   Аукцион проводят через 30 дней после того, как о нём объявят, а проигравшим этот взнос возвращают
3. После торгов или без них
   Подписать договор и доплатить разницу
   До подписи брокер проверит, что цена метра совпадает с оценкой

Порядок покупки квартиры у города

Квартиру у Фонда реновации покупают так же, как любую новостройку. Отличаются только торги: на аукционе итоговую цену вы узнаёте в самом конце, поэтому бюджет и способ оплаты продумайте до первой ставки.

1. До выбора квартиры
   Решить, чем платить
   Свои деньги, семейная ипотека или деньги от продажи своей квартиры
2. До брони
   Узнать условия через брокера
   Брокер запросит бронь, задаток, шаг торгов и способ продажи по выбранной квартире
3. До торгов
   Назначить себе предел цены
   Сумма, выше которой вы не поднимаете ставку
4. После победы или выбора
   Подписать договор
   Брокер проверит договор до того, как вы его подпишете
5. После подписи
   Внести деньги
   По договору долевого участия деньги идут на счёт эскроу
6. После сдачи дома
   Принять квартиру
   Вы подписываете передаточный акт

Своими деньгами. Если платите сами, держите в запасе разницу между стартовой ценой и верхней границей прошлых торгов. Тогда, даже выиграв аукцион, вы останетесь с деньгами на ремонт и переезд.

С ипотекой. Одобрение банка получите до торгов. Ставка на аукционе растёт, а предел кредита по семейной ипотеке остаётся прежним, и разницу придётся платить из своих денег.

С продажей своей квартиры. Старую квартиру надо продать так, чтобы деньги успели к оплате новой. Брокер Art Estate выстроит обе сделки по срокам, и деньги придут к нужному дню.

Вид договора. От вида договора зависит, как защищены деньги, как вы платите и какие бумаги понадобятся для налогового вычета. Строящуюся квартиру и готовую оформляют разными договорами, и брокер проверит текст до того, как вы его подпишете.

Риски покупки и чем защищены деньги

Рискуете вы тем же, чем при покупке любой новостройки, плюс торгами. От каждого риска можно защититься заранее, до того как вы внесли деньги.

Переплата на торгах. На аукционе цена растёт от стартовой, и чем больше участников, тем выше она уходит. Опасен азарт: в пылу торгов ставка легко выходит за бюджет и кредит. Спасает предел цены, который вы назначили до торгов и записали на бумаге.

Деньги за строящуюся квартиру. Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве, и застройщику деньги напрямую не платят. Их кладут на счёт эскроу в банке, у которого есть на это разрешение. Такой счёт похож на сейф: деньги лежат там, пока дом не сдадут. Вы считаетесь заплатившим, как только деньги пришли на счёт. Так устроено по всей России.

Когда застройщик получает деньги. Банк переводит их застройщику не позднее десяти рабочих дней после сдачи дома. Для банка знак, что дом сдан, это разрешение на ввод дома в эксплуатацию: документ о том, что дом построен и им можно пользоваться. Дольше срока сдачи дома плюс шесть месяцев деньги на счёте эскроу не держат.

Страховка счёта. Если с банком что-то случится, деньги за квартиру не пропадут. Возмещение по счёту эскроу выплачивает Агентство по страхованию вкладов.

Проценты. Процентов на счёт эскроу не начисляют. Пока дом строится, деньги лежат там без дохода, и это надо учесть, если вы сравниваете покупку с вкладом.

Ипотека после льготного срока. Государство доплачивает банку за льготную ставку ограниченное число лет, этот срок мы назвали в разделе о цене. Если кредит длиннее, брокер Art Estate до подписи узнает в банке, какие условия начнутся потом.

Срок переезда из старого дома. Новую квартиру дают, когда до старого дома дойдёт очередь. Чем позже это случится, тем дольше вы проживёте в старом доме, и это надо заложить в планы семьи.

Ошибки при покупке квартиры по реновации

Чаще всего деньги теряют из-за ожиданий: от города ждут скидки, на торгах надеются купить по стартовой цене, а от ипотеки ждут, что банк подстроится. Исправить такую ошибку можно до сделки, после почти никогда.

Покупка под снос без срока. Квартиру в старом доме покупают ради будущей новой. Если не знать, когда переселяют именно этот дом, легко ошибиться на годы. Брокер Art Estate узнает срок до того, как вы внесёте задаток.

Согласие на другой район второпях. Без вашей подписи в другой район не переселят, и торопиться с ней незачем. Подписывайте согласие, только когда сравнили оба варианта: дорогу до работы, школы рядом и цену.

Документы для сделки и налогового вычета

Какие бумаги нужны, зависит от того, что вы делаете: покупаете новую квартиру у города, докупаете площадь или оформляете налоговый вычет после покупки.

Передаточный акт. По этому документу застройщик передаёт вам квартиру, а вы её принимаете. Без него квартиру не оформить в собственность и вычет не получить.

Налоговый вычет. Вычетом называют сумму, с которой вам вернут уплаченный налог на доходы. Правила вычета одни для всей России, а пределы у вычета на покупку и на проценты по ипотеке разные.

Бумаги для вычета по договору долевого участия. Понадобятся сам договор и передаточный акт или другой документ о том, что квартиру вам передали. До приёмки вычет за покупку не оформить, поэтому подавайте на него после того, как приняли квартиру.

Бумаги для семейной ипотеки. Банк ждёт документы от обоих супругов. Брокер Art Estate соберёт пакет на обоих сразу, чтобы заявку не вернули на доработку.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру по реновации, если вы не переселенец?
Да. Фонд реновации продаёт свободные квартиры всем, напрямую или на аукционе. Быть переселенцем для этого не нужно, купить может любой.

Дешевле ли квартира от города, чем у частного застройщика?
Нет, город продаёт по рыночной цене. Скидку получает только участник программы, который докупает площадь. А на торгах цена ещё и растёт от стартовой.

Дают ли на такую квартиру ипотеку?
Да, на квартиры Фонда реновации дают семейную ипотеку. Ставка и предел кредита зависят от того, сколько в семье детей: чем больше детей, тем ниже ставка и больше кредит.

Что будет с ипотекой на квартиру в доме под снос?
Кредит остаётся прежним. Банк просто получает в залог новую квартиру вместо старой, и ни вашего согласия, ни согласия банка на это не спрашивают. Ставку и срок из-за переезда не меняют.

Могут ли переселить в другой район?
Только с вашего письменного согласия. Без него новую квартиру дают в том же районе, а жителям Зеленограда, Троицкого и Новомосковского округов в том же округе.

С чего начать, если вы решили покупать?
Сначала выберите путь и под него разложите деньги. Если берёте новую квартиру у города, получите одобрение семейной ипотеки, назначьте предел ставки с запасом на рост цены на торгах и держите деньги на счёте до дня оплаты. Если покупаете квартиру в доме под снос, до задатка узнайте, когда переселяют этот дом, и сравните срок со своими планами. Если докупаете площадь, считайте доплату сразу после регистрации новой квартиры, пока действует скидка. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер Art Estate запросит у Фонда реновации условия по нужным квартирам и посчитает вашу сделку.