Как получить выписку о зарегистрированных договорах долевого участия и что в ней проверить

Права дольщиков в доме подтверждает только выписка о зарегистрированных договорах долевого участия, причём на тот день, когда её выдали. В неё попадают все договоры на квартиры и нежилые помещения дома, которые прошли регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости. Это общая государственная база прав на недвижимость, дальше будем звать её просто реестром. Договор долевого участия, или ДДУ, это договор на квартиру в доме, который ещё строят.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

САО · Хорошёвский

Queen Elizabeth

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

ЗАО · Ново-Переделкино

Родина Переделкино

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

САО · Савёловский

Юннаты

Подобрать квартиру

Печатники (Южный порт)

Адмирал

бизнес-класс · старт продаж

Подобрать квартиру

Как устроена выписка о договорах в доме

Выписка рассказывает об участке, на котором строят дом, о владельце участка и обо всех зарегистрированных договорах на помещения в этом доме. Каждый такой договор числится в реестре обременением участка. Обременением называют ограничение прав на участок в чью-то пользу, здесь в пользу дольщиков. Форму выписки утвердил Росреестр, поэтому разделы в ней идут в одном порядке у любого дома.

Участок. Первый раздел описывает землю под домом: её номер в реестре, адрес и местоположение, категорию земель, площадь и виды разрешённого использования. Из видов разрешённого использования понятно, что на этой земле можно строить.

Владелец участка. Дальше идёт владелец участка: кто он, какое у него право на землю, когда и под каким номером это право зарегистрировали. Владелец участка и есть застройщик дома. Название в этой строке должно совпасть с названием застройщика в вашем договоре.

Ограничения. В отдельном разделе собраны ограничения на участок. По каждому видно, что это за ограничение, когда и под каким номером его зарегистрировали, на какой срок, в чью пользу и на каком основании.

Договоры. Больше всего места в выписке занимают договоры. По каждому из них есть такие поля:

• данные самого договора, дата и номер его регистрации;
• квартира или помещение, которое застройщик построит;
• участники долевого строительства, то есть дольщики по этому договору;
• залог прав по договору и другие ограничения;
• чем застройщик обеспечивает свои обязательства;
• счёт эскроу, куда платят цену договора.

Изменения и уступки. Дальше идут дополнительные соглашения к договорам и уступки прав. Уступкой называют продажу прав по договору другому человеку. По каждой такой сделке видно, что это за сделка, на каком основании её заключили, когда и под каким номером зарегистрировали и о чём она.

Споры и застройщик. В конце выписки стоят требования, с которыми кто-то пошёл в суд, возражения, решения об изъятии и правопритязания, то есть чьи-то заявленные права на объект. Там же сведения о застройщике.

Почему договор начинает действовать только после регистрации

Закон о долевом строительстве требует заключать договор письменно и регистрировать его у государства. Заключённым договор считается только после регистрации. Пока её нет, подписанный экземпляр на руках ещё не делает вас дольщиком.

Подтверждение. По закону регистрацию сделки с недвижимостью подтверждает выписка из реестра. У строящегося дома все договоры собраны в одной выписке о зарегистрированных договорах долевого участия.

Банк и поручитель. Когда договор регистрируют, в реестр вносят банк, где должен быть открыт счёт эскроу. Счёт эскроу это специальный счёт в уполномоченном банке, куда дольщик вносит цену договора. Если у застройщика есть поручитель, сведения о нём тоже попадают в реестр. Поручитель отвечает по обязательствам застройщика вместе с ним.

Сроки. Сколько ждать регистрации, зависит от того, где приняли заявление и первый ли это договор в доме.

Пошлина. За регистрацию договора частное лицо платит 700 рублей, организация 12 000 рублей. Изменение договора, его расторжение и уступку прав регистрируют за 350 рублей.

Пока регистрации нет. Договор не попадёт в выписку, пока его не зарегистрируют. Когда срок из таблицы пройдёт, брокер Art Estate закажет свежую выписку и найдёт в ней ваш договор.

Кто может заказать выписку и что в ней увидит

Сведения из реестра выдают любому, кто их запросил. Исключение одно: сведения, которые закрыл закон. Выдаёт их публично-правовая компания, государственная организация, которой закон поручил эту работу. Их присылают электронным документом или выдают на бумаге.

Личные данные. Личные данные того, в чью пользу зарегистрировали право или обременение, по закону видит только закрытый круг. Под тот же запрет попадает содержание правоустанавливающих документов, бумаг, на которых держится право. Список тех, кому их выдают, закрытый и записан в законе.

Кто в списке. Первыми в нём стоят сами правообладатели и их законные представители. Туда же входят люди с нотариальной доверенностью от правообладателя и залогодержатель. Ещё их получают суды, правоохранительные органы и наследники.

Кому заказывать. Если вы уже дольщик, заказывайте выписку от своего имени: вы правообладатель и входите в этот список. Если вы покупаете права по уступке, выписку лучше заказать продавцу, по той же причине. Брокер Art Estate договорится с продавцом о свежей выписке до того, как вы подпишете договор уступки.

Если вы ещё выбираете дом. Выписку по дому можно заказать и до того, как вы стали дольщиком. Сведения об участке, его владельце и ограничениях в ней будут. А увидите ли вы личные данные дольщиков, зависит от того, кто заказал выписку.

Сколько стоит выписка и сколько её ждать

Цену выписки установил Росреестр. Она зависит от двух вещей: кто заказывает документ и в каком виде он нужен. Все цены здесь за одну выписку.

Срок. По закону сведения выдают не дольше чем за три рабочих дня. Считают со дня, когда компания получила запрос, если для этого случая нет другого срока. Заказывайте выписку заранее, чтобы она пришла раньше, чем вы подпишете бумаги.

Сколько выписок понадобится. За каждую новую выписку платят отдельно. Обычно хватает двух: до сделки, чтобы проверить дом и продавца, и после регистрации, чтобы найти в реестре свой договор.

Пошлины вокруг выписки. Кроме выписки, дольщик платит две госпошлины: за регистрацию договора и позже за регистрацию права собственности на готовую квартиру.

Цена выписки зависит от того, нужна она на бумаге или в электронном виде.

Как заказать выписку на Госуслугах или в МФЦ

Выписку заказывают двумя способами: в личном кабинете на Госуслугах или в офисе МФЦ, многофункционального центра, где принимают заявления на государственные услуги. Через Госуслуги приходит электронная выписка, и она дешевле бумажной из МФЦ.

1. Сначала
   Откройте раздел «Услуги»
   в личном кабинете на Госуслугах
2. Затем
   Пройдите по разделам «Справки. Выписки» и «Недвижимость»
   дальше «Выписка из ЕГРН» и «Запросить сведения из ЕГРН»
3. Потом
   Выберите выписку о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
   она есть в списке выписок
4. В конце
   Заполните заявление
   и оплатите выписку

МФЦ. За бумажной выпиской идите в ближайший офис МФЦ. Она дороже электронной, зато вы получите её на руки.

Кабинет Госуслуг. В личном кабинете договоров дольщика нет. Пока дом строят, квартиры в нём ещё не считаются объектами недвижимости, поэтому в кабинет они не попадают. Свой договор проверяйте по выписке.

Если не уверены в заявлении. Брокер Art Estate закажет выписку за вас, а потом разберёт её вместе с вами строку за строкой.

Что сверить в выписке с договором

Закон называет условия, без которых договора долевого участия нет. Это объект по проектной документации, то есть по чертежам и описанию дома, срок передачи квартиры, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок. Ещё одно обязательное условие: как застройщик собирает деньги, через взносы в компенсационный фонд или через счета эскроу. Часть этих условий видна в выписке, и их сверяют с договором строка за строкой.

Объект. Квартира в выписке должна совпасть с квартирой в вашем договоре. Если в доме несколько секций или корпусов, проверьте, что номер секции и квартиры в обеих бумагах одинаковый.

Участники. В графе участников стоят дольщики по договору. Если вы покупаете квартиру вдвоём, оба имени должны стоять в этой графе.

Банк эскроу. Все дольщики вносят цену договора на счета эскроу в уполномоченном банке. Банк назван в договоре, и его же вносят в реестр. Сверьте банк в выписке с банком в договоре и с тем банком, куда вас просят перевести деньги.

Залог и ограничения. Запись о залоге прав требования говорит, что права по договору кому-то заложены. Того, у кого они в залоге, называют залогодержателем. При покупке по уступке такую запись на договоре продавца разбирают до оплаты.

Дата и номер регистрации. Эти поля подтверждают, что договор прошёл регистрацию. Если их нет, договора в реестре тоже нет.

Застройщик. Застройщик обязан выкладывать сведения о доме в единую информационную систему жилищного строительства. Там лежат проектная декларация с изменениями, проект договора, разрешения на ввод в эксплуатацию, фотографии стройки и градостроительный план участка, план с правилами застройки этой земли. Там же появляются сведения о банкротстве, если его начали. Участок, застройщика и банк эскроу из выписки сверяют с этими документами.

Уступка и расторжение: что покажет выписка

Купить квартиру по уступке значит занять место прежнего дольщика в его договоре с застройщиком. Дольщик продаёт права только после того, как заплатил цену договора. Второй вариант: уступка идёт одновременно с переводом долга, когда неоплаченную часть цены берёт на себя новый дольщик.

Когда можно. Уступить права можно с момента регистрации договора до подписания передаточного акта. Передаточным актом называют бумагу, по которой застройщик передаёт квартиру дольщику. По выписке видно, зарегистрирован ли договор продавца, а значит, можно ли уже уступать права.

Если продаёт компания. Когда права уступает юридическое лицо, цену уступки платят после регистрации соглашения об уступке. Так прямо сказано в законе.

Что нужно для регистрации. В Росреестр подают договор об уступке прав требований и справку о том, что цена договора оплачена полностью или частично. Госпошлина за регистрацию уступки такая же, как за изменение договора.

Расторжение. Чтобы расторжение попало в реестр, одна из сторон подаёт заявление и прикладывает к нему документы о расторжении. Свежая выписка покажет, действует ли договор продавца.

1. До подписания
   Получите свежую выписку по дому
   проверьте, что договор продавца зарегистрирован и не расторгнут
2. Перед подачей
   Возьмите у продавца справку об оплате цены договора
   её подают вместе с договором уступки
3. После регистрации уступки
   Платите цену уступки, если продаёт компания
   так велит закон

Риски, которые видны в выписке

Выписка показывает записи, которые могут помешать сделке или вашему праву на квартиру. Каждую такую запись разбирают до оплаты. Одна строка о залоге или споре меняет порядок сделки.

Залог прав. На договоре продавца может стоять запись о залоге прав требования. Брокер Art Estate выяснит, кто залогодержатель и как залог снимут до перехода прав к вам.

Ограничения на участок. Раздел ограничений показывает, в чью пользу, на каком основании и на какой срок ограничили права на землю под домом. Договоры дольщиков тоже числятся там. Любую запись, не связанную с договорами, разбирают отдельно.

Споры. Записи о требованиях в суде, возражениях и правопритязаниях говорят о споре вокруг прав. С такой строкой сделку не проводят, пока в споре не разберутся до конца.

Изъятие. Решение изъять участок стоит в выписке отдельным разделом. Пустой раздел здесь хороший знак.

Банкротство. О начале банкротства застройщик обязан сообщить в единой информационной системе жилищного строительства. Эту систему проверяют вместе с выпиской.

Устаревшая выписка. Выписка подтверждает права только на дату, когда её выдали. Договор могли расторгнуть или уступить уже после этой даты.

Ошибки при проверке договора по выписке

Чаще всего ошибаются до оплаты, когда кажется, что бумаги в порядке. Цена у них разная: от лишней тревоги до денег, отданных раньше срока.

Квартира попадает в кабинет только после регистрации права собственности. Договор проверяют по выписке о договорах в доме.

Когда права продаёт юридическое лицо, порядок оплаты задаёт закон. Сверьте с ним график платежей в договоре уступки.

Выписку читают целиком, от участка до сведений о застройщике. Строка о вашей квартире отвечает только на часть вопросов.

Банк в выписке, банк в договоре и банк в платёжном поручении должны совпадать. Расхождение разбирают до перевода.

Документы для проверки сделки и регистрации уступки

Выписку читают вместе с другими бумагами. По отдельности каждая отвечает на часть вопросов, вместе они показывают дом, договор и застройщика целиком.

По проектной декларации и проекту договора сверяют участок, застройщика и банк. Разрешение на ввод показывает, сдан ли дом.

Справку об оплате готовят до подачи документов. Без неё пакет на регистрацию уступки неполный.

Москва: договоры в цифрах и право собственности после сдачи

Почти все новые договоры долевого участия в Москве заключают со счетами эскроу. В первом полугодии 2026 года из всех округов столицы больше всего таких договоров заключили в Новой Москве.

Право собственности. С 1 марта 2025 года застройщик после подписания передаточного акта сам отправляет документы на регистрацию вашего права собственности. Подаёт он их в электронном виде.

Подать самим. Можно подать документы на регистрацию права и самим, любым способом из тех, что разрешает закон.

Пошлина. За регистрацию права собственности частное лицо платит 4 000 рублей. Платите её вы, потому что квартиру получаете вы, даже если документы подаёт застройщик.

1. День передачи
   Вы подписываете передаточный акт
   застройщик передаёт вам квартиру
2. После акта
   Документы на ваше право отправляют в Росреестр
   в электронном виде и в срок, который задаёт закон
3. После регистрации
   Квартира появляется в кабинете Госуслуг
   через три рабочих дня

Что делать с деньгами по шагам

Что делать, зависит от того, у кого вы покупаете квартиру и на каком этапе сделка. Ниже три случая, в каждом деньги уходят только после проверки.

Покупаете у застройщика. Цену договора вы вносите на счёт эскроу в банке, который назван в договоре. Когда срок регистрации пройдёт, закажите выписку и найдите в ней свой договор и тот же банк. Если договора нет или банк другой, не платите дальше, пока не станет ясна причина.

Покупаете по уступке. Сначала свежая выписка по дому, потом подпись. Проверьте, что договор продавца зарегистрирован, не расторгнут и не заложен. Если продаёт компания, цену уступки платите после регистрации соглашения.

Хотите, чтобы проверку сделали за вас. Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate закажет выписку по выбранному дому и разберёт каждую её строку до того, как вы заплатите.

Ждёте ключи. После передаточного акта документы на право собственности подаёт застройщик. Заложите в бюджет госпошлину за регистрацию права: её платите вы.

Частые вопросы

Кто может заказать выписку о договорах в доме?
Любой человек. Личные данные дольщиков и содержание их договоров реестр показывает только закрытому кругу: самим правообладателям, их представителям, людям с нотариальной доверенностью, залогодержателю и ещё нескольким группам из списка закона.

Какую выписку выбрать, электронную или бумажную?
Закон разрешает обе формы. Электронную закажете из дома через Госуслуги, и она дешевле. Бумажную выдают в МФЦ, её берут, когда документ нужен на руках.

Что делать, если моего договора в выписке нет?
Сначала сравните дату выписки с датой подачи договора на регистрацию. Если срок регистрации ещё не прошёл, закажите новую выписку позже. Если срок прошёл, а договора нет, не платите дальше и передайте выписку брокеру Art Estate.

Нужна ли выписка, если я покупаю квартиру по уступке?
Да, это первая бумага, которую смотрят при уступке. По ней видно, есть ли у продавца зарегистрированный договор, не расторгнут ли он и нет ли на нём залога.

Можно ли зарегистрировать право собственности без застройщика?
Да. Застройщик обязан подать документы сам, но подать их можно и без него. Госпошлину в любом случае платите вы.

Сколько раз заказывать выписку?
За каждую выписку платят отдельно, поэтому заказывайте её под конкретный шаг. Обычно хватает двух раз: перед подписанием договора или уступки и после того, как прошёл срок регистрации.