Что ждет рынок недвижимости Петербурга в 2018 году?
Авторитетные издания, освещающие ситуацию на рынке жилья, сходятся в том, что цены на недвижимость в СПб в наступившем 2018 году будут расти. Эта тенденция затронет и жилые, и коммерческие объекты. Коммерческая недвижимость в 2017 году была более востребована, чем в 2016.
По данным аналитиков, годовой прирост инвестиций в этом секторе составил свыше 48%. Эксперты рынка ожидают дальнейший рост продаж коммерческих объектов и земельных участков в 2018 году.
Положительная динамика рынка жилой недвижимости Северной столицы во многом вызвана растущим притоком россиян из других регионов. Причин для внутренней миграции от окраины к центру несколько. В регионах становится все труднее найти достойную работу.
К тому же петербургская недвижимость доступнее, чем московская, что подогревает интерес покупателей к новостройкам и вторичному жилью. Коренные петербуржцы тоже вкладываются в недвижимость в городе и области. За 2018 год 3800 коммунальных квартир подлежит расселению, что тоже повлияет на рынок.
За 2017 год объемы продаж жилья в СПб увеличились, и эта тенденция сохранится в 2018 году. Эксперты прогнозируют, что вырастет цена на недвижимость в новостройках. Что касается вторичного рынка, здесь возможно снижение цен. С каждым годом все больше нового жилья вводится в эксплуатацию. Это создает сильную конкуренцию, особенно в востребованном сегменте бюджетных студий и 1-комнатных квартир.
Рост ипотечной сферы
В 2018 году ожидается, что средняя ставка по ипотеке достигнет 7-8%. По расчетам 2016 года, планируемые показатели на 2018 год колебались от 10 до 10,5%, что оправдалось для начала года. Но есть предпосылки дальнейшего падения ипотечной ставки. Ключевая ставка ЦБ уменьшается, это приводит к снижению ставок по кредитам.
Покупатели и застройщики восприняли падение ставки с воодушевлением. Низкий процент по ипотеке означает удешевление стоимости квадратного метра. Но есть важный нюанс: снижение цены жилья на 1% и падение ставки по ипотеке на 1% — это не одно и то же. В обоих случаях собственник экономит на покупке жилья. Но когда цена на квадратный метр падает, выгода в 1,5 раза больше, чем при снижении ипотечной ставки на равный процент.
В связи с этим эксперты рекомендуют обращать внимание на скидки от стоимости самого жилья.
Благодаря доступности ипотеки вторичная недвижимость становится все более востребованной. Причем если старый фонд на окраинах падает в цене, вторичку в новых домах активно покупают. Россияне предпочитают жить в новых комфортабельных домах и уходят от старого фонда.
Законы, которые повлияют на продажи новостроек в 2018 году
Прогноз цен напрямую связан с изменениями в законодательной базе на первичном рынке. В июле 2018 года вступят в силу поправки к закону 214-ФЗ, в соответствии с которым отменяется налаженный механизм долевого строительства. Вместо этого разработана новая схема, по которой застройщик будет получать деньги на строительство в кредит у банка.
Банк станет посредником между гражданами и девелоперами, что гарантирует сохранность средств покупателей. В упрощенном виде схема выглядит так: граждане кладут деньги на эскроу-счет в банке, а кредитная организация передает их строительной компании. Примечательно, что поправки к 214-ФЗ изменялись 14 раз до окончательного одобрения в Госдуме.
Внедрение компенсационного фонда увеличивает расходы застройщиков. Действие законопроекта нацелено на защиту прав дольщиков, но вызовет подорожание новостроек.
Есть опасность, что многие застройщики не смогут работать по новым правилам. Эти опасения основаны на новых требованиях и последствиях работы законодательных норм:
- один девелопер не сможет вести несколько проектов. Согласно поправкам, одно юрлицо — одна новостройка. Это может стать преградой на пути масштабных проектов по освоению и застройке новых территорий. Также возникнет вопрос развития инфраструктуры в новых микрорайонах;
- отсутствие долга по налогам в течение всего срока строительства — еще одно требование к девелоперу. Следить за этим придется постоянно;
- квартиры будут продавать в готовом виде. Граждане не смогут больше приобретать недвижимость на ранних стадиях строительства по выгодным ценам. Это может снизить спрос на новостройки;
- если у компании нет инвестора, который на свои средства построит недвижимость, застройщику придется брать деньги в банке. Девелоперу придется платить процент за кредит. Логично предположить, что эту сумму заложат в цену квадратного метра;
- как быстро застройщик сможет продать квартиры в построенном доме, неизвестно. Время простоя тоже увеличит цену жилья;
- обсуждается возможность введения обязательной готовой отделки для новых квартир. Но это требование пока не принято окончательно.
С учетом всех нюансов есть и позитивное влияние поправок к 214-ФЗ на деятельность застройщиков. Правила оформления проектной декларации упрощены, что облегчает процесс сдачи новостроек в эксплуатацию.
Продажа новостроек по ДДУ уже стала привычной для россиян. Многие банки пока не выразили свою позицию по этому вопросу, а без их ответа невозможна новая схема продаж. Но это дело времени, и к 2020 году планируется перейти от привычной долевки к более безопасной системе с готовыми новыми квартирами.
Эксперты утверждают, что дешевле, чем сейчас, новостройки уже не будут независимо от того, как скоро начнется активный переход на новую систему. Банк «Санкт-Петербург» уже открывает эскроу-счета для тех, кто желает безопасным способом рассчитаться за новое жилье.
Еще один законопроект, который тоже может увеличить спрос на первичном рынке, — президентская ипотека для семей под 6%. Эта программа направлена на семейных покупателей ипотечных новостроек. Чтобы на 3 года получить ставку в 6%, нужно родить второго ребенка за время с 2018 по 2021 годы.
Если в семье появится третий малыш — льготная ставка будет действовать 5 лет. Тем, кто успеет со вторым и третьим ребенком за три года, льгота будет предоставлена на 8 лет. Ипотека 6% работает при получении нового кредита, а также в виде рефинансирования уже взятой ипотеки. Разница между средней ставкой и льготной составляет 4%, так что за 3-5 лет выйдет хорошая экономия.
Продолжается поддержка молодых семей, до 2021 года продлено действие материнского капитала. Все это дает основания утверждать, что спрос на новостройки в 2018 году будет расти.
Кратко об аренде
На рынке съемного жилья в Санкт-Петербурге большим спросом пользуются однокомнатные квартиры и студии в новой вторичке. Владельцы новостроек часто выплачивают ипотечные взносы за счет арендной платы. Семейные арендаторы предпочитают новые квартиры в удаленных от центра районах вместо аренды в старом фонде.
Жилье, построенное 30-50 лет назад, постепенно вытесняется с рынка квартирами в бюджетных новостройках. В центральных районах спрос на комнаты в коммунальных квартирах остается, ведь это дешево. Студенты и молодые специалисты часто экономят на комфорте, но снимают жилье поближе к работе или учебе. Наиболее востребована аренда квартир в Московском, Невском, Калининском, Приморском и Выборгском районах.
За 2017 год цены на квартиросъем практически не изменились за исключением предложений на многокомнатные квартиры. В 2017 году стоимость аренды трехкомнатных квартир упала на 10% по сравнению с 2016 годом. Нельзя утверждать, что рынок аренды в 2018 году будет недвижим. По прогнозам аналитиков, к концу года средняя стоимость квартиросъема вырастет.
Петербург и Ленобласть показывают высокие результаты
По данным Росстата за 2014-2016 годы, россияне в первую очередь готовы потратить свои сбережения на улучшение жилищных условий, лечение, отпуск и образование. Многие продолжают копить средства прозапас, и как раз эти отложенные деньги часто тратятся на первый взнос по ипотеке. За период с 2014 по 2017 годы реальные декларируемые доходы населения ежегодно снижались.
В 2017 году уменьшение составило 1,4% относительно данных за 2016 год. При этом средняя зарплата выросла на 4,6% в сравнении с 2016 годом. Из-за увеличения налогов все больше россиян получают зарплату в конверте. По данным Росстата, 18,7% трудоспособного населения страны зарабатывает в условиях теневой экономики.
Глава центра анализа соцпрограмм НИУ ВШЭ Сергей Смирнов отметил, что резкого улучшения уровня жизни в России в ближайшей перспективе не будет. В 2018 году прогнозируется плавное повышение реальных доходов на фоне растущей нефти.
В своем докладе от 26 апреля 2017 года губернатор Ленобласти Георгий Полтавченко отметил, что Петербург — единственный субъект РФ, в котором с 2011 года растет ВВП. Правительство города держит курс на сбережение горожан.
Например, бизнесменам больше не требуется получать разрешение на возведение объектов линейной инженерной инфраструктуры (объекты водо, газо, теплоснабжения). Это очень важно для застройщиков и покупателей новостроек.
Глава области заявил, что с 1 января и до конца 2018 года семьям, где появится третий и последующий ребенок, будет выплачен региональный материнский капитал в размере 140 217 рублей. В регионе один из самых низких показателей безработицы по России. Активно выполняется поручение Президента о расселении ветхого и аварийного жилья.
Правительство Ленобласти приложило немало усилий для решения насущных проблем для жителей новостроек. Новое жилье — это не только квартиры, но и детсады, школы, поликлиники, магазины, социальная инфраструктура, дороги.
За период с 2008 по 2017 годы построено много новых жилых комплексов в районе метро «Девяткино» во Всеволожском районе. В результате создалась напряженность из-за недостаточно развитой инфраструктуры в районе. Ленобласть уже потратила с 2012 по 2017 годы 10 млрд рублей на возведение социально значимых объектов в этом районе.
Изменены и требования к застройщикам: снижена допустимая этажность, ограничена плотность застройки. Аналогичные меры предпринимаются для решения вопроса недоразвитой инфраструктуры и в других районах, где из-за новостроек появилась эта проблема.
Итого
Если сравнить график спроса на жилье по стране в целом за период с 2014 по 2017 и аналогичный график по Санкт-Петербургу и области, становится ясно, что рост спроса на недвижимость в 2018 году неизбежен. Для этого есть все предпосылки, экономические, социальные и законодательные.
Если вы планируете приобретение недвижимости, надежность покупки обеспечит профессиональное сопровождение сделки. Эту услугу оказывают агентства недвижимости и частные риэлторы. Чтобы риск потерь был минимальным, обращайтесь к проверенным посредникам, имеющим хорошую репутацию.