В каком районе жить в Бангкоке: где селятся иностранцы и что они могут купить

В 2025 году иностранцы получили в Таиланде 14 899 квартир, и на эти сделки пришлась четверть всех денег, которые в стране заплатили за квартиры. В первой половине 2025 года большую часть своих квартир иностранцы получили в Бангкоке и Чонбури.

Как устроена карта районов для иностранцев

Иностранцы в Бангкоке селятся в нескольких районах, и в каждый едут за своим: кто поближе к офису, кто к удобной пересадке, кто за простором для семьи или за тишиной. Центральные районы мы собрали в одну таблицу.

За пределы центра едут за другим. Офисов там меньше, зато больше места и улицы спокойнее.

Работа. Если офис в деловом центре, ищите квартиру в том же районе или у крупной пересадки. Каждая лишняя пересадка по дороге на работу за месяц складывается в часы, а переезжать потом из-за этого хлопотно.

Дети. Семье с детьми лучше сначала выбрать школу и только потом квартиру. Район, удобный взрослым, может оказаться неудобным ребёнку, если ему каждый день ехать на занятия через весь город.

Бюджет. Даже соседние кварталы заметно отличаются по цене. Если Тхонглор кажется дорогим, посмотрите соседний Экамай: жизнь там похожая, а расходы чуть меньше.

Соседи. Многие выбирают район, где живут земляки. Японцу проще в Тхонглоре, там рядом японские магазины и рестораны, а приезжему из Китая в Хуай Кхуанге.

Четыре района подробнее: Тхонглор, Ари, Хуай Кхуанг, Банг На

Про четыре района из таблиц стоит знать больше, потому что подробности могут изменить выбор: история квартала, кто живёт по соседству, новые здания и школы.

Тхонглор. В Тхонглоре живёт самая большая община японцев за пределами Японии. Квартал с японской едой здесь зовут Нихонмура, по-английски Japantown. Кроме японцев, сюда едут обеспеченные семьи и те, кто разбогател недавно. Вся жизнь квартала идёт на улице Тхонглор, а она тянется на два километра.

Бангладешские улицы. Вокруг нескольких переулков Сукхумвита давно живут выходцы из Бангладеш, и у этого места даже есть своё прозвище. Так одна большая улица делится на маленькие общины, и у каждой своё название.

Ари. Ари тянется на два километра между станциями BTS Ари и Сапхан Кхуай. Здесь строят государственные здания, офисы и дома, в которых рядом и квартиры, и магазины, и работа. Здесь же головные офисы двух банков, Exim Bank и Kasikornbank. В 2021 году Ари занял 47-е место в мировом рейтинге самых интересных районов Coolest Neighbourhoods in the World. Составители рейтинга написали, что семьи живут здесь поколениями.

Хуай Кхуанг. Хуай Кхуанг на глазах становится вторым китайским кварталом Бангкока: приезжие из Китая открывают свои дела на улице Прачарат Бампхен. Жильё в районе дорожает, и многим тайцам, которые жили здесь давно, это уже не по карману.

Банг На. 5 ноября 2026 года в Банг На торжественно открыли кампус Dulwich College Bangkok, хотя учатся в нём уже с августа. Кампус стоит вдоль трассы Бангна-Трат.

Вокруг большой школы обычно селятся семьи, которые хотят, чтобы ребёнок добирался до занятий за несколько минут. Если едете с детьми, сначала выберите школу, а потом ищите квартиру рядом с ней.

Что иностранец может купить в Бангкоке

Иностранец может купить в собственность квартиру в кондоминиуме, то есть в многоквартирном доме, где каждую квартиру продают отдельно. Купить её может и частное лицо, и иностранная компания, если здание подходит под правила.

Квота в здании. Иностранцам одновременно может принадлежать меньше половины квартир в здании. Если после вашей сделки их доля станет выше, регистрацию отклонят. Доля меняется после каждой продажи: место в квоте есть сегодня, а через месяц его может уже не быть.

Как считают долю. В правиле говорится о доле от числа квартир. Как её считают в конкретном здании, по числу квартир или по площади, брокер Art Estate проверит перед сделкой.

Земля. Иностранным гражданам и компаниям по общему правилу нельзя владеть землёй в Таиланде. Исключение сделано для земли в промышленных зонах, которые одобрило государство.

Крупное вложение. Если иностранец вложил в страну крупную сумму, ему разрешают купить участок земли, но не больше установленной площади. Деньги при этом нужно держать в стране не меньше трёх лет.

Дом на арендованной земле. Ещё иностранец может взять землю в аренду и построить на ней дом. Дом тогда принадлежит ему.

Что меняли в законах

Долгая аренда. Правительство хотело поправкой к закону об аренде недвижимости сделать срок аренды длиннее: бывший премьер называл прежний срок слишком коротким. В сентябре 2025 года новое правительство от этого закона отказалось и пообещало дальше его не продвигать.

Квота выше нынешней. Правительство в принципе согласилось поднять долю иностранцев в здании, но поправку тогда ещё только готовили. Какая квота действует в день вашей сделки, брокер Art Estate проверит заранее.

Во что обойдётся регистрация квартиры

Больше всего сверх цены квартиры при регистрации уходит на сбор за переход права собственности. Его платят, когда квартира переходит от продавца к новому владельцу.

Для некоторых покупателей сбор меньше. На квартиры в кондоминиумах действует льгота, её продлили до 30 июня 2027 года. Но получить её может только частное лицо с гражданством Таиланда, а иностранец платит по обычной ставке.

Кто платит сбор. Как сбор делят между продавцом и новым владельцем, пишут в договоре. Брокер Art Estate проверит эту строку до подписи, чтобы сумма не стала сюрпризом в день регистрации.

Другие расходы. Брокер Art Estate узнает у продавца, кто платит сбор за переход права собственности и какие ещё расходы будут при регистрации, и проследит, чтобы ответ записали в договор.

Ипотека. Если квартиру покупают в ипотеку, при регистрации платят ещё один сбор, за саму ипотеку. Льготы по нему иностранцу тоже нет.

Курс бата. Сколько выйдет в рублях или долларах, зависит от курса в день перевода. Деньги на сбор закладывайте сразу, вместе с ценой квартиры, и с запасом.

Сколько квартир покупают иностранцы

Цифры ниже по всему Таиланду. Отдельно по Бангкоку их нет, но большая часть сделок иностранцев приходится на столицу и Чонбури.

Сумма сделок. В 2025 году иностранцы получили больше квартир, чем годом раньше, а заплатили за них меньше.

Доля иностранцев. В 2025 году на иностранцев пришлась четверть всех денег, заплаченных в стране за квартиры. По числу квартир их доля была меньше.

Средняя квартира. Покупатели из Китая в среднем берут квартиры меньше и дешевле, чем все иностранцы вместе.

Кто покупает. За первые три месяца этого года граждане Китая получили 906 квартир, на 38,8 % меньше, чем годом раньше. Граждане России за то же время получили 383 квартиры, на 33 % больше, чем год назад.

В начале года сделок в целом стало меньше, а покупок из России больше. Соседей, которые говорят по-русски, вокруг будет больше, а спрос на квартиры стал спокойнее.

Проезд, визы и налоги для жизни в Бангкоке

На жизнь в Бангкоке уходят деньги на квартиру, дорогу, визу и налоги. По каждой статье у иностранца свои правила, и они отличаются от тайских.

Проезд. С 1 октября 2025 года проезд стоит 20 бат на Зелёной, Золотой, Жёлтой, Розовой, Синей, Фиолетовой и Красной линиях и на поезде до аэропорта Airport Rail Link. Ездить по такому тарифу могут только граждане Таиланда: для этого называют тринадцатизначный номер тайского удостоверения личности. Иностранные туристы платят полную цену.

Безвизовый въезд. Сколько дней можно прожить в Таиланде без визы с вашим паспортом, брокер Art Estate узнает до поездки.

Виза LTR. Визу LTR на долгий срок выдаёт Совет по инвестициям Таиланда. Сначала её дают на пять лет, потом можно продлить ещё на пять. За визу платят сбор.

С визой LTR отчитываться о себе нужно реже, чем обычно, раз в год. Пассивный доход для пенсионеров это деньги, которые приходят без работы: аренда, проценты, пенсия.

Налоговое резидентство. Кто прожил в стране больше полугода за календарный год, становится налоговым резидентом Таиланда. Резидент платит налог с доходов в Таиланде и с иностранного дохода, который привёз в страну. Нерезидент платит налог только с тайских доходов. Декларацию подают до последнего дня марта следующего года.

Порядок покупки и переезда по шагам

Район и квартиру удобнее выбирать по порядку. На каждом шаге вы закрываете вопрос, который иначе всплывёт в самый неудобный момент.

1. До поездки
   Выберите район по работе и школе
   от офиса и школы зависит, сколько вы будете ездить каждый день
2. До брони
   Узнайте долю иностранцев в здании
   брокер Art Estate запросит её до того, как вы внесёте деньги
3. Перед переводом
   Оформите декларацию на валюту
   крупный перевод декларируют в уполномоченном банке
4. Перед регистрацией
   Посчитайте сбор
   иностранец платит обычную ставку без льготы
5. После сделки
   Оформите визу и разберитесь с налогом
   налог зависит от того, сколько вы живёте в стране

Почему квота на втором шаге. Квартира может нравиться, но если доля иностранцев в здании близка к пределу, регистрацию отклонят. Узнать это до брони дешевле, чем после.

Почему виза в конце. Визу выбирают по тому, сколько вы будете жить в стране. Для квартиры, где живут постоянно, и для квартиры под редкие поездки решения разные, а сколько вы будете здесь проводить, после покупки обычно понятнее.

Как сравнить два здания. Положите рядом два варианта и сравните их по трём вопросам: есть ли место в квоте иностранцев, сколько ехать до работы и школы, как дом пережил ливни. Берите тот, где на все три вопроса ответ вас устраивает.

Риски для жизни и для сделки

Риски в Бангкоке бывают двух видов: одни связаны со сделкой, другие с повседневной жизнью в городе.

Отказ в регистрации. Если сделка выводит долю иностранцев в здании за предел, её не зарегистрируют, и всё, что вы потратили на подготовку, пропадёт.

Законы меняются. От закона о долгой аренде правительство отказалось, а поправку о квоте иностранцев одобрили в принципе, но тогда ещё не подготовили. Даже решение, которое кажется принятым, может так и не стать законом.

Воздух. Если в семье есть дети или люди с больными лёгкими, заложите в бюджет очистители воздуха и попросите брокера Art Estate показать дома с хорошей вентиляцией.

Вода. Перед покупкой узнайте, как дом и улица переносят сильные ливни.

Расходы выше расчёта. Тайский тариф на проезд и льготный сбор при регистрации иностранцу не положены. Если считать бюджет по тайским ставкам, он выйдет меньше настоящего.

Ошибки при выборе района и покупке

Иностранцы в Бангкоке часто принимают правила для тайцев за правила для всех.

Выбор по картинке. Красивый квартал на фото может стоять далеко от офиса и школы. Поэтому до просмотра посчитайте, сколько ехать до работы и школы.

Надежда на обещанные законы. С долгой арендой правительство передумало, а поправку о квоте тогда только готовили. Покупку планируйте по правилам, которые действуют в день сделки.

Документы и декларации при покупке

Для покупки квартиры и переезда в Бангкок нужны бумаги о деньгах, о здании и о том, на каком основании вы живёте в стране. Список ниже составлен для иностранца.

Форма о валюте. Операцию с иностранной валютой больше 50 000 долларов оформляют в уполномоченном банке на бланке Foreign Exchange Transaction Form. Перед переводом брокер Art Estate проверит порог по правилам Банка Таиланда.

Наличные. Крупную сумму наличной валюты декларируют на таможне. Везти её без декларации рискованно, а бланк на границе обойдётся дешевле, чем неприятности потом.

Бумаги здания. Доля иностранцев в здании меняется, поэтому сведения о ней нужны свежие, на дату регистрации.

Декларация о валюте. Проверьте, что бланк Foreign Exchange Transaction Form оформили в уполномоченном банке и сумма в нём та же, что в переводе. Копию бланка храните вместе с договором.

Договор. Проверьте в договоре, на кого оформляют квартиру: на вас лично или на вашу иностранную компанию. Купить квартиру в кондоминиуме можно и так, и так, если здание подходит под правила.

Отказ в регистрации. Брокер Art Estate проследит, чтобы в договоре было написано, что будет с вашими деньгами, если регистрацию отклонят из-за квоты иностранцев. Без такой строки при отказе рискуете вы.

Что делать с деньгами при разных планах

Как распорядиться деньгами, зависит от того, зачем вы едете в Бангкок. Ниже частые планы и что делать в каждом.

Едете работать. Сначала выберите район у офиса или у пересадки, поживите в нём, потом покупайте. Пока квартира не выбрана, держите деньги в валюте, а перевод готовьте сразу с декларацией в банке.

Едете с семьёй. Сначала школа, потом район, потом квартира. Бюджет считайте вместе с обучением и сбором за регистрацию, чтобы на школу не пришлось брать из денег на квартиру.

Покупаете квартиру на будущее. Смотрите квартиры в кондоминиумах, где в квоте иностранцев ещё есть место. Землю и дом на своё имя в план не закладывайте: для этого нужна аренда земли или крупное вложение в страну.

Живёте подолгу. Если вы проводите в Таиланде больше полугода, считайте налог как резидент: с доходов из Таиланда и с иностранного дохода, который привозите в страну. И не пропустите конец марта: к этому сроку сдают декларацию.

Частые вопросы

В каком районе Бангкока жить с детьми?
Семьи с детьми выбирают Банг На и Крунг Тхонбури, где больше места за меньшие деньги. В Банг На в этом году открылся большой кампус международной школы, и жить рядом удобно, если хотите, чтобы ребёнок быстро добирался до учёбы.

Может ли иностранец купить дом с землёй в Бангкоке?
По общему правилу нет: землёй иностранец не владеет. Но есть два способа. Можно взять землю в аренду и построить дом, он будет вашим. Или вложить в страну 40 млн бат, купить до 1 600 кв. м земли и держать вложение три года.

Сколько квартир в здании могут принадлежать иностранцам?
Меньше половины. Если ваша покупка выведет долю иностранцев выше предела, регистрацию отклонят. Поэтому брокер Art Estate узнаёт долю иностранцев в здании до брони.

Положена ли иностранцу льгота при регистрации квартиры?
Нет. Иностранец платит сбор по обычной ставке.

Какая виза подходит, если жить в Бангкоке подолгу?
Если собираетесь жить здесь долго, подойдёт виза LTR на пять лет с продлением. Пенсионеру для неё нужны подходящий возраст и пассивный доход не ниже порога. Без визы турист может пробыть в стране месяц.

С чего начать выбор района и квартиры?
Начните с трёх шагов. Решите, где будет работа и школа, и выберите район по дороге к ним. Отложите деньги на сбор при регистрации по обычной ставке. Подготовьте декларацию на перевод валюты. Оставьте заявку брокеру Art Estate: он подберёт район и квартиру под ваш бюджет и узнает долю иностранцев в здании до того, как вы внесёте деньги.