Зачем нужна форма FET при покупке квартиры в Таиланде и как перевести на неё деньги

Без формы FET иностранец не оформит на себя квартиру в Таиланде. Её выписывает тайский банк, когда деньги пришли из-за границы в иностранной валюте. В форме банк пишет, зачем пришли деньги: «to purchase real estate», то есть на покупку недвижимости. Эту бумагу вы отдаёте, когда квартиру регистрируют на вас, и без неё квартиру на вас не перепишут.

Что такое форма FET и зачем она при регистрации

Квартиры в Таиланде регистрирует Земельный департамент. На иностранца он оформит квартиру, только если тот докажет, что деньги на покупку пришли из-за границы. Доказательство и есть форма FET. Банк готовит её по правилам Bank of Thailand, центрального банка страны, и выдаст, только если вы правильно оформили перевод.

Что подтверждает. Форма показывает Земельному департаменту, что все деньги на покупку пришли из-за пределов Таиланда. Государство видит по ней, что иностранец вложил деньги в страну законно. С этой бумагой Земельный департамент и переписывает квартиру на вас.

Кто выдаёт. Форму оформляет тайский банк, куда пришли деньги. Банк пишет в ней, зачем пришли деньги: на покупку недвижимости. Ваше дело только отправить перевод. Сами форму вы не заполняете.

Справка о переводе. Bank Certificate это ещё одна справка банка. Из неё видно, что деньги пришли из-за границы в долларах, евро или другой валюте. По этой справке банк оформляет FET, и она же понадобится, когда квартиру будут переписывать на вас.

Квитанция о зачислении. Credit Advice банк выдаёт, когда деньги пришли на счёт получателя. Вместе с подтверждением банка эта квитанция доказывает, что вы платили в валюте. Без этих бумаг квартиру на себя не оформить.

Как отправить деньги, чтобы банк выдал форму

Банк выписывает FET по вашей платёжке. Каждую её строку проверьте до того, как отправить деньги: когда деньги придут, банк увидит только то, что в платёжке написано.

Откуда. Деньги отправляйте со своего счёта в банке за пределами Таиланда. Первое условие для формы: перевод пришёл из-за границы.

В какой валюте. Платите в иностранной валюте: долларах, евро или другой. Баты, тайские деньги, для такого платежа не годятся, даже если вы купили их заранее.

С какой пометкой. В платёжке прямо напишите, за что платите. Подойдёт такая строка: «For the purchase of Condominium Unit [Number] at [Project Name]». Вместо слов в скобках впишите номер квартиры и название проекта. Брокер Art Estate запросит у застройщика номер квартиры и точное название проекта, чтобы строка совпала с договором.

На чьё имя. Имя отправителя в платёжке пишут буква в букву так же, как в паспорте покупателя. Если имя в паспорте записано латиницей по-особому, в банке его пишут именно так.

Каким способом. Деньги отправляйте банковским переводом на счёт продавца. Наличными за квартиру не платите: наличные банк не засчитает как перевод из-за границы.

Бронь картой. Забронировать квартиру можно двумя способами: перевести валюту на счёт застройщика или заплатить банковской картой на странице оплаты. Если бронировали картой, копию карты потом приложат к бумагам для регистрации.

Код банка. Если у продавца счёт в банке Krungsri, в переводе пишут его SWIFT-код AYUDTHBK. Код другого банка брокер Art Estate сверит с реквизитами в договоре.

Платёжка перед отправкой. Перед тем как отправить деньги, проверьте платёжку по пунктам: валюта иностранная, счёт отправителя за рубежом, в назначении написаны номер квартиры и название проекта, имя такое же, как в паспорте.

С какой суммы банк спрашивает форму и документы

Переводить и ввозить в Таиланд валюту и баты Bank of Thailand разрешает на любую сумму. Ограничений по сумме нет, но правила есть: через кого идут деньги и какие бумаги просит банк.

Через кого. Покупать, продавать, менять и переводить валюту в Таиланде можно только через тех, у кого есть лицензия министра финансов: коммерческие банки с валютной лицензией, уполномоченные обменные пункты и уполномоченные компании, которые переводят деньги.

Иностранцы, которые не живут в стране. Нерезидент, то есть человек, который не живёт в Таиланде постоянно, свободно переводит в Таиланд деньги, чтобы вложить их в стране: напрямую или в ценные бумаги.

Что сказать банку. Когда вы покупаете, продаёте, вносите на счёт или снимаете валюту в банке, вы рассказываете банку подробности операции. Потом банк выдаёт вам подтверждение.

KYB, Know Your Business, это проверка, которую банк проводит по бизнесу клиента. Если банк её уже провёл, документов на крупную сумму он не попросит.

О самой форме FET в общих правилах Bank of Thailand не сказано ничего: там написано только, что рассказать банку и какие документы принести на крупную сумму. У банка продавца могут быть свои правила. Брокер Art Estate ещё до первого платежа узнает в этом банке, с какой суммы там оформляют форму и какие бумаги просят.

Счета нерезидента и наличные: когда они подходят

Кроме перевода из-за границы, иностранец в Таиланде может держать деньги на счетах нерезидента и наличными. Правила для них разные, и для формы FET они годятся не одинаково.

Счёт NRBA. Это счёт нерезидента в батах на общие нужды. Вносить на него деньги и снимать их можно для чего угодно, кроме покупки ценных бумаг. Вкладывать в недвижимость с этого счёта разрешено.

Счёт NRBS. Это тоже счёт нерезидента в батах, но его открывают под ценные бумаги и другие финансовые вложения в Таиланде: акции, долговые бумаги, паи фондов, сделки на срочной бирже страны.

Валютный счёт. Валютный счёт в уполномоченном банке Таиланда иностранец держит без ограничений по сумме. Класть на него деньги и снимать их можно свободно. Если вносите наличные, ограничения те же, что и для жителей страны.

Наличная валюта на границе. Если везёте через границу крупную сумму наличными в иностранной валюте, заполните таможенную декларацию. Это нужно и когда въезжаете в Таиланд, и когда уезжаете.

Наличные баты на границе. С крупной суммой наличных бат то же самое: и на въезде в страну, и на выезде её декларируют на таможне.

Форму FET банк выдаёт на перевод в валюте с зарубежного счёта. Наличные и деньги, которые уже лежат на тайском счёте, для неё не подходят. За квартиру надёжнее платить переводом из-за границы, а тайский счёт оставить на повседневные траты.

Сколько площади в доме могут купить иностранцы

Закон Таиланда о кондоминиумах разрешает иностранцу владеть квартирой в кондоминиуме, то есть в многоквартирном доме, где квартиры продают в собственность. Такую собственность называют freehold. Но иностранцам на всех в доме может принадлежать только часть площади.

Квота. Иностранцам вместе может принадлежать до 49 % общей площади квартир в доме. Долю считают от площади всех квартир дома, которые идут в продажу.

Только для freehold. Квота касается только собственности freehold. Когда иностранцы набрали свою долю в доме, квартиру в собственность freehold на иностранца там уже не оформят.

Остаток квоты. Сколько площади ещё могут купить иностранцы, проверяют до брони. Брокер Art Estate запросит у застройщика, сколько квоты осталось в выбранном доме.

Письменный ответ. Брокер Art Estate узнает у застройщика, сколько площади в доме уже оформлено на иностранцев и сколько осталось. Ответ он попросит письменно, вместе с площадью вашей квартиры.

Как сравнить дома. Когда сравниваете два дома, рядом с ценой записывайте остаток квоты. Если в доме доля иностранцев уже набрана, квартиру там на вас в собственность freehold не оформят, какой бы выгодной ни была цена.

Покупку планируйте по тем правилам о квоте, которые действуют сейчас. Остаток квоты брокер Art Estate проверит до брони.

Во что обойдутся перевод и регистрация

Сверх цены квартиры вы платите ещё за три вещи: комиссию банку за входящий перевод, сбор за переход права и налоги, когда квартиру переоформляют.

Комиссия банка. Сколько банк продавца берёт за входящий перевод из-за границы, брокер Art Estate узнает до того, как вы отправите деньги.

Сбор за переход права. Его считают от оценочной стоимости квартиры, которую назначает государство, и платят в Земельном департаменте в день регистрации. Кто его платит, записывают в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец делят сбор пополам.

Налоги и юрист. Когда квартиру переоформляют, платят ещё специальный налог на сделку Specific Business Tax, гербовый сбор или удерживаемый налог, а если в сделке есть юрист, то и его работу.

Кто платит сбор. Как договор делит сбор за переход права, брокер Art Estate проверит до подписания. Обычно его делят пополам, но платить придётся так, как записано в договоре.

Налоги в договоре. Кто платит Specific Business Tax, гербовый сбор или удерживаемый налог и работу юриста, брокер Art Estate узнает у застройщика. Эти расходы идут отдельно от сбора за переход права, и знать их лучше до брони.

Плата за саму форму. Сколько банк берёт за FET и сколько дней её готовит, открыто нигде не написано. Брокер Art Estate узнает это в банке продавца до перевода, и вы заранее будете знать и расходы, и сроки.

Порядок покупки и где в нём перевод

Иностранец покупает квартиру в кондоминиуме в пять этапов. Деньги из-за границы он начинает переводить на втором, а форма FET нужна на последнем.

1. Первый этап
   Выбор дома и квартиры
   брокер проверяет, сколько квоты для иностранцев осталось в доме
2. Второй этап
   Бронь и договор
   бронь платят переводом валюты или банковской картой
3. Третий этап
   Первый взнос
   вы отправляете деньги из-за границы в валюте с пометкой о покупке и сохраняете бумаги банка
4. Четвёртый этап
   Осмотр квартиры
   квартиру проверяют, прежде чем вам её передадут
5. Пятый этап
   Последний платёж и переход права
   по форме FET Земельный департамент регистрирует квартиру на вас

Каждый платёж из-за границы оформляйте одинаково: валюта, зарубежный счёт, пометка о покупке и имя как в паспорте. Нужна ли отдельная форма на каждый платёж, официально не сказано, так что бумаги банка сохраняйте по всем переводам, от брони до последнего взноса.

Риски перевода, которые от вас не зависят

Хуже всего при покупке в Таиланде, когда деньги уже в стране, а оформить квартиру на вас нельзя. Иногда так выходит из-за правил банков и государства, и от вас это не зависит.

Правила банка продавца. С какой суммы нужна форма и какие бумаги к ней, каждый банк решает по-своему. Если вы готовились по правилам одного банка, а деньги принимает другой, бумаг может не хватить. Брокер Art Estate узнаёт, что просит банк получателя, до первого платежа.

Посредник вместо банка. Валюту в Таиланде переводят только банки и компании с лицензией министра финансов. Выдаст ли банк FET на деньги, которые пришли через сервис переводов, официально нигде не сказано.

Новая квота. Долю для иностранцев предлагали увеличить, но это предложение не утвердили. Если купить квартиру в доме с набранной квотой в надежде на новый закон, собственности freehold у вас не будет.

Наличные через границу. Наличные можно задекларировать на таможне, но для формы FET нужен перевод с зарубежного счёта. С декларацией вы спокойно провезёте деньги через границу, а квартиру на себя по ней не оформите.

Ошибки, из-за которых банк не выдаст форму

Чаще всего ошибаются в платёжке. До отправки такую ошибку легко заметить, а после отправки её трудно исправить.

С именем ошибаются чаще, чем кажется: в платёжке стоит имя мужа или жены, или банк отправителя записал имя не так, как в загранпаспорте. Если квартиру покупает один человек, переводите деньги с его счёта и от его имени.

Документы для оформления квартиры

Бумаги для регистрации собирайте заранее, пока идут платежи. Часть готовите вы сами, часть выдаёт банк по вашим переводам.

Банковские бумаги. FET, Bank Certificate и Credit Advice выдаёт банк, куда пришли деньги. Брокер Art Estate следит, чтобы банк выдал их по каждому вашему переводу, и проверяет, что имя в них совпадает с паспортом, а назначение платежа с договором.

Ваши бумаги. Паспорт, документы о браке и копию карты готовите вы сами. Если вы женаты или замужем, документы мужа или жены понадобятся, даже когда квартиру оформляют на одного из вас.

Что проверить в форме. Когда получите FET, посмотрите, зачем пришли деньги: в форме должно быть написано, что на покупку недвижимости. Имя в форме сверьте с паспортом буква в букву.

Договор. Номер квартиры, название проекта и имя покупателя в договоре должны быть такими же, как в назначении платежа и в бумагах банка. Сверьте их.

Как вернуть деньги домой после продажи или сдачи

Бумаги о том, что деньги пришли из-за границы, понадобятся ещё раз, когда вы продадите или сдадите квартиру и захотите перевести деньги домой.

Бумаги для вывода денег. Чтобы перевести деньги домой, нужны Credit Advice и подтверждение банка, что деньги на покупку пришли из-за границы в валюте.

Без формы. Если деньги пришли в батах или без пометки и FET вам не оформили, по закону вывести деньги из Таиланда потом не получится.

Налог при продаже в первые пять лет. Если продаёте квартиру в первые пять лет после покупки, вы платите специальный налог на сделку Specific Business Tax.

Налог после пяти лет. Если квартира ваша дольше пяти лет, вместо этого налога платят гербовый сбор.

Что сделать с деньгами перед покупкой

Что делать, зависит от того, где сейчас лежат ваши деньги.

Деньги на счёте за рубежом. Так проще всего. Переводите деньги прямо оттуда на счёт продавца в валюте, с пометкой о покупке и именем как в паспорте.

Деньги на тайском счёте или наличными. Для формы FET нужен перевод с зарубежного счёта. Если деньги уже в Таиланде, брокер Art Estate ещё до оплаты узнает в банке продавца, выдадут ли на такой платёж форму.

Бронь по карте. Забронировать квартиру картой можно. Сохраните копию карты для регистрации, а взносы после брони отправляйте переводом из-за границы.

Как сравнить способы оплаты. Если переводите валюту с зарубежного счёта, банк даст бумаги для формы FET. Со счёта NRBA вкладывать в недвижимость можно, но деньги на нём уже лежат в Таиланде, и они в батах. С наличными у вас будет только таможенная декларация, а бумаг для регистрации не будет.

Что узнать до брони. До брони брокер Art Estate узнает у застройщика, в каком банке открыт счёт для оплаты, сколько квоты осталось в доме и кто по договору платит сбор и налоги при переоформлении. Ответы он сверит с договором до первого перевода.

Если хотите, чтобы платёжку, требования банка продавца и остаток квоты проверили до перевода, оставьте заявку брокеру Art Estate. Брокер Art Estate подберёт квартиру и запросит у застройщика реквизиты, номер квартиры и название проекта, которые нужно вписать в назначение платежа.

1. До брони
   Выбор квартиры
   брокер проверяет, сколько квоты осталось, и узнаёт банк продавца
2. Перед переводом
   Проверка платёжки
   валюта, зарубежный счёт, пометка о покупке и имя как в паспорте
3. После каждого платежа
   Бумаги банка
   вы получаете Credit Advice и справку о переводе
4. На регистрации
   Форма FET
   банк выдаёт форму, Земельный департамент оформляет квартиру на вас

Частые вопросы

Что такое форма FET простыми словами?
Это справка тайского банка о переводе валюты. Банк пишет в ней, что деньги пришли из-за границы в валюте и пошли на покупку недвижимости. По этой справке иностранцу и оформляют квартиру.

Нужна ли форма, если сумма перевода небольшая?
В банке Krungsri форму просят, начиная с определённой суммы, а в общих правилах Bank of Thailand о форме ничего не сказано. Всё зависит от банка, куда приходят деньги. Брокер Art Estate до первого платежа узнает, с какой суммы форму просят в банке продавца.

Можно ли заплатить за квартиру в батах?
Чтобы квартиру оформили на иностранца, деньги должны прийти из-за границы в иностранной валюте. Если пришли баты, банк форму не выдаст, и квартиру на вас не зарегистрируют.

Что написать в назначении платежа?
Напишите, что платите за квартиру, и укажите, за какую: «For the purchase of Condominium Unit [Number] at [Project Name]». Номер квартиры и название проекта брокер Art Estate запросит у застройщика и сверит с договором.

Можно ли привезти наличные и заплатить ими?
Ввезти наличные можно, но крупную сумму декларируют на таможне. Платить наличными за квартиру не стоит: по такому платежу не видно, что деньги пришли из-за границы, и бумаг для регистрации у вас не будет.

Изменилась ли доля квартир для иностранцев?
Предложение увеличить долю для иностранцев не утвердили. Квоту по-прежнему считают по площади квартир в доме, и касается она только собственности freehold.