Чем новостройки бизнес-класса в Москве отличаются от комфорта и премиума и что проверить перед покупкой

Квартиру бизнес-класса в Москве от комфорта и премиума отличает уровень всего проекта: класс складывается из всех характеристик дома вместе. Проверяют его по документам дома и по тому, что видно на площадке, и почти всё нужное для этого есть в проектной декларации и договоре.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Москва

ULTIMAcity

бизнес-класс

Подобрать квартиру

СЗАО · Покровское-Стрешнево

Primavera

элитный-класс · строится

Подобрать квартиру

ВАО · Богородское

Талисман на Рокоссовского

комфорт-класс

Подобрать квартиру

ЗАО · Крылатское

Дом Горизонтов

премиум-класс · строится

Подобрать квартиру

Как устроена классификация новостроек в Москве

Классы жилья условны. Границы между ними размываются, и девелоперы ставят на проекты промежуточные названия: «высокий комфорт», «бизнес-лайт». Такое название подсказывает, на какую полку проект поставили в рекламе. Класс самого дома узнают по тому, как он устроен.

Уровень проекта. Одна деталь класс не решает, его задаёт сочетание характеристик дома. Проработанный фасад рядом с тесным двором тянет дом в одну сторону, просторное лобби при скромной отделке квартир в другую. Класс видно, только когда смотришь на все пункты сразу, поэтому дома удобнее сравнивать по одному списку признаков.

Облик дома. Дома бизнес-класса, как правило, строят по индивидуальному проекту, и над обликом каждого отдельно работают дизайнеры. Если корпус повторяет соседние по одной схеме, остальные признаки класса смотрите строже: облик здесь ничего не добавляет к цене.

Соседние классы. Дом с пометкой «бизнес» полезно сравнить сразу с двумя соседями: с лучшими проектами комфорта и с младшими проектами премиума в том же районе. Так видно, за какие признаки вы доплачиваете и чего за эти деньги не получаете. Если от комфорта дом отличается одним названием, вы доплачиваете за рекламу.

Признаки на бумаге. Часть признаков класса на показе не увидеть. Их описывают документы дома, и проектную декларацию лучше прочитать раньше, чем ехать смотреть рендеры и макет. После неё на показе вы смотрите на конкретные вещи и сразу видите, совпадает ли картинка с описанием.

По каким признакам узнать бизнес-класс

Признаки класса удобно разложить на четыре группы. Так дома делила старая методика, по которой классифицировали жильё, и по этому списку легко сравнить между собой два-три дома.

Что встречается и в комфорте. Закрытые дворы, просторные входные группы, колясочные и кладовые есть и в новых проектах комфорт-класса. По ним одним бизнес-класс не узнать. Если на показе хвалят только эти удобства, брокер Art Estate узнает, что в доме есть сверх них.

Что поднимает класс. Дом выше комфорта в первую очередь отличают подземный паркинг и невысокая плотность застройки. Дальше идут приватность и просторные общественные пространства. Последними в списке стоят высокие потолки и качество отделки общих зон.

Как читать список. Чем больше признаков из второго списка собрано в одном доме, тем увереннее можно говорить о классе выше комфорта. Один подземный паркинг при плотной застройке и тесном лобби дом в бизнес не переводит. Удобнее всего завести таблицу на два-три дома и отмечать каждый признак по группам.

Что взять с собой на показ. Список групп из таблицы и вопросы к каждой: из чего фасад, какие окна, где стоят машины, кто ходит по двору. Всё, что вам скажут устно, потом сверьте с документами. Брокер Art Estate соберёт такую таблицу по домам, которые вам подходят, и заполнит её по документам.

Что рассказывает о доме проектная декларация

Проектная декларация, документ с описанием строящегося дома, отвечает на большую часть вопросов о классе ещё до показа. Что в неё обязаны внести, перечислено в законе о долевом строительстве. Эти сведения удобно читать по блокам.

Разрешение на строительство. Здесь вы найдёте дату и номер разрешения на строительство, срок его действия и орган, который его выдал. С этого блока и начинают: по нему видно, что дом строят по выданному документу.

Земля. Дальше идут права застройщика на земельный участок и площадь участка. Площадь пригодится, когда будете сравнивать плотность застройки двух домов.

Дома и помещения. Из декларации вы узнаете, где стоят дома и какие у них характеристики. Отдельно посчитаны жилые и нежилые помещения с их характеристиками и общая площадь всех помещений вместе. Сколько в доме жилых и сколько нежилых помещений, брокер Art Estate сверит с тем, что обещают на показе.

Общее имущество. Сюда входят общие помещения, для чего каждое нужно и какой оно площади, и оборудование, которое обслуживает больше одного помещения. Лобби, колясочные и кладовые, о которых рассказывают на показе, проверяют по этому списку. Если общего помещения в списке нет, его могут нарисовать на рендере, но в доме его не будет.

Двор и сети. Здесь перечислено, чем планируют благоустроить территорию. Там же сказано, как дом планируют подключить к инженерным сетям и сетям связи.

График. В примерном графике проекта есть срок, к которому застройщик рассчитывает получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Это документ, по которому дом признают построенным. Срок, когда квартиру передадут вам, стоит в графике отдельно.

Что записать в договоре долевого участия

Договор участия в долевом строительстве, по которому вы платите за квартиру в строящемся доме, заключают письменно, а потом его регистрирует государство. Заключённым договор считается с момента регистрации, и до неё сделки нет.

Квартира или нежилое помещение. Назначение помещения в договоре решает, что вы покупаете. Если вам нужна квартира, в этой графе должно стоять жилое помещение. Апартаменты оформляют как нежилое, и квартирой их называть нельзя.

Обещания на показе. Об отделке общих зон, кладовой, месте в паркинге часто говорят на показе, а в бумагах их потом нет. Всё, за что вы платите, должно появиться в договоре словами. Устное обещание в споре с застройщиком ничего не весит.

Порядок оплаты. Сумму, сроки платежей и способ оплаты сверяйте с расчётом, который вам показали до подписи. Если суммы в расчёте и в договоре расходятся, не подписывайте, пока их не исправят.

Кто проверяет. Брокер Art Estate сверит проект договора с планировкой, расчётом и декларацией и покажет каждое расхождение до подписи. Правки в договор он запросит за вас.

Во что обойдётся покупка и что вернёт налоговый вычет

Цена квартиры бизнес-класса зависит от дома, этажа и планировки, поэтому её считают под выбранную квартиру. Брокер Art Estate соберёт цены по домам, которые подходят вам по бюджету и признакам класса. Кроме самой цены, на итог влияют три вещи: где лежат деньги до ввода дома, налоговый вычет и платежи за содержание дома.

Счёт эскроу. Это счёт в банке, где ваши деньги лежат, пока дом строится. Деньги вносят на него после регистрации договора. Процентов на них банк не платит, так что всё время стройки деньги лежат без дохода.

Когда деньги получает застройщик. Банк переводит деньги застройщику после того, как получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Вместо самого разрешения банку хватает сведений о нём в единой информационной системе жилищного строительства, открытой базе о стройках. На перевод у банка есть десять рабочих дней.

Налоговый вычет. Имущественный вычет, право вернуть часть уплаченного налога на доходы, дают и при покупке квартиры. Расходы на покупку учитывают в вычете до 2 000 000 рублей. Проценты по ипотеке и другим целевым займам, взятым после 1 января 2014 года, учитывают до 3 000 000 рублей. По займам, взятым до 2014 года, проценты учитывают без этого предела.

Это предел расходов, с которых считают вычет: квартира может стоить дороже, к вычету примут только эту часть. Сумму налога к возврату брокер Art Estate прикинет вместе с вами под цену квартиры и ипотеку.

Содержание дома. Сколько платить каждый месяц, зависит от дома и набора услуг. В доме бизнес-класса за охрану двора, уборку лобби и обслуживание паркинга платят жильцы. Брокер узнает сумму платежей до сделки, и вы заранее увидите, сколько будете тратить после ключей.

В каком порядке идёт сделка

Сделка с квартирой в строящемся доме идёт по одним и тем же шагам, и на каждом есть своя проверка. Пропущенная проверка обычно всплывает позже, когда исправить её дороже.

1. До выбора дома
   Сравнить дома по признакам класса
   облик, отделка, двор и окружение по одной таблице
2. До брони
   Прочитать проектную декларацию
   описание дома, двора и сроков до поездки на показ
3. Перед подписью
   Сверить проект договора
   всё, что обещали на показе, должно быть в тексте
4. Подписание
   Подписать договор и отдать его на регистрацию
   договор заключён с момента государственной регистрации
5. После регистрации
   Внести деньги на счёт эскроу
   платёж идёт по графику из договора
6. После ввода дома
   Принять квартиру
   осмотреть её и подписать передаточный акт

Передаточный акт. Так называют документ, которым застройщик передаёт вам квартиру. Подпись под ним ставят после осмотра, и от его даты зависят гарантийные сроки.

Темп сделки. Между первыми тремя шагами не спешите. На чтение декларации и договора уйдёт время. Расхождение проще исправить до подписи, чем после регистрации. Скидка, ради которой просят подписать договор в тот же день, не повод пропустить сверку.

Кто ведёт сделку. Брокер Art Estate проходит с вами все шаги: собирает документы, сверяет договор, напоминает о сроках платежей и готовит к приёмке. За вас он запрашивает у застройщика всё, что нужно для проверки.

Какую гарантию даёт закон на дом и отделку

Застройщик обязан передать квартиру такого качества, как требуют договор, проектная документация и градостроительные регламенты, то есть правила застройки участка. Квартира должна отвечать и другим обязательным требованиям. Гарантийный срок показывает, сколько времени застройщик отвечает за это качество.

Срок в договоре. Закон задаёт нижнюю границу, точный гарантийный срок записывают в договоре. Проверьте, что в договоре он не короче сроков из таблицы.

Инженерия дома. Гарантию на оборудование отсчитывают с первого передаточного акта. Если ключи вы получаете позже соседей, часть этого срока к вашей приёмке уже прошла. Лифты, вентиляцию и другое общее оборудование проверьте в первые месяцы после переезда.

Отделка. На отделку закон даёт самый короткий срок. Дефекты отделки ищут сразу при приёмке и в первые месяцы, пока гарантия действует. Брокер Art Estate подскажет, кого позвать на приёмку, чтобы осмотр не свёлся к беглому взгляду.

Какие риски у квартиры бизнес-класса

Риски у квартиры бизнес-класса обычно там, где реклама расходится с документами. Каждый из них снимает сверка до подписи.

Класс по названию. Закрытый двор, большое лобби, колясочная и кладовые бывают и у новых домов комфорт-класса. Если дом продают как бизнес только по этим признакам, вы рискуете переплатить за пометку в названии. Сравните его по таблице признаков с соседями по району.

Двор на рендере. Красивый двор на картинке сверяйте с планируемым благоустройством в декларации. Если в описании двора нет того, что нарисовано, на рисунок не рассчитывайте.

Срок переезда. Дата, к которой вы планируете переезд, может не совпасть со сроком передачи в договоре. Продажу старой квартиры и аренду планируйте по сроку из договора и оставляйте запас.

Платежи после ключей. Сервис в доме бизнес-класса стоит денег каждый месяц. Сумму брокер Art Estate узнает до сделки. Сложите её с платежом по ипотеке, и вы увидите, сколько будете тратить каждый месяц.

Какие ошибки делают при выборе бизнес-класса

Ошибки при покупке квартиры бизнес-класса повторяются из сделки в сделку. Все они происходят до подписи договора или при приёмке.

Без сравнения. Один понравившийся дом без соседей для сравнения ничего не говорит о классе. Сравните два-три дома по одной таблице, и сразу станет видно, за что вы платите.

Устные обещания. Кладовая, место в паркинге или отделка лобби, которые обещали в разговоре и не записали в договор, в споре не помогут. Всё оплаченное должно быть в тексте договора.

Платежи после ключей. Ипотеку считают до последнего рубля и забывают о содержании дома. Сколько платить за дом каждый месяц, брокер Art Estate узнает до сделки, вместе с ценой.

Какие документы собрать и проверить

Документы по квартире в строящемся доме собирают в два захода: до подписи договора и после ввода дома. Первый набор нужен для проверки класса и условий, второй для приёмки и гарантии.

Декларация и разрешение. По ним вы проверяете дом до показа: что строят, на какой земле и к какому сроку. Брокер Art Estate запросит их за вас и отметит места, которые стоит сверить с рекламой.

Проект договора. Его читают целиком, со всеми приложениями. Планировку в приложении сверяют с той, что вы выбрали, график платежей с расчётом.

Передаточный акт. Сохраните его вместе с договором. Дата на акте понадобится, если придётся просить гарантийный ремонт.

Документы по ипотеке. Кредитный договор и справки банка о процентах держите вместе с документами по квартире. Они пригодятся, когда будете оформлять вычет.

Что делать с деньгами на каждом этапе

Что делать с деньгами, зависит от того, как вы платите за квартиру. Ниже шаги для каждого случая.

Если платите своими деньгами. Держите сумму там, откуда её легко забрать к дню регистрации договора. Никаких платежей до регистрации не делайте, даже если просят подтвердить бронь переводом.

Если берёте ипотеку. Сложите ежемесячный платёж с будущими расходами на содержание дома. Документы о процентах собирайте с первого платежа, они понадобятся для вычета.

Если продаёте старую квартиру. Планируйте продажу по сроку передачи из договора и оставьте запас. Так вы не окажетесь без жилья между продажей и ключами.

Если ещё выбираете. Оставьте заявку на подбор квартиры бизнес-класса. Брокер Art Estate соберёт дома под ваш бюджет, сравнит их по признакам класса и запросит документы до показа.

Когда дом выбран. Деньги идут по порядку сделки: сначала сверка договора, потом регистрация, потом платёж. Этот порядок одинаков при любом способе оплаты.

Частые вопросы

Чем бизнес-класс отличается от комфорта?
Набором признаков дома. Выше комфорта дом поднимают подземный паркинг, невысокая плотность застройки и приватность. К ним добавляют просторные общественные пространства, высокие потолки и хорошую отделку общих зон.

Есть ли официальный список признаков бизнес-класса?
Есть старые методики, которые оценивали дом по архитектуре, конструкциям, остеклению и планировкам. Их признаки годятся для сравнения домов. Обязательными требованиями к каждому дому они не стали.

Что смотреть в проектной декларации первым?
Сведения о разрешении на строительство: дату, номер, срок действия и орган, который его выдал. Дальше читайте состав общего имущества и график проекта.

Дают ли налоговый вычет за квартиру в новостройке?
Да, имущественный вычет дают и при покупке квартиры. Пределы расходов для него мы разобрали в главе о деньгах. Сумму налога к возврату брокер прикинет под вашу цену и ипотеку.

Как сравнить два дома бизнес-класса?
Заведите таблицу по четырём группам признаков: облик, отделка и инженерия, двор, окружение. Заполните её по декларации и показу. Дом, где признаков больше и они подтверждены документами, выигрывает сравнение.

С чего начать, если дом ещё не выбран?
Оставьте заявку на подбор. Брокер Art Estate подберёт дома бизнес-класса под ваш бюджет, сравнит их по признакам, запросит декларации и проекты договоров и проведёт сделку до ключей.