Как иностранцу купить квартиру на Пхукете в собственность и какие налоги платить

Иностранец может купить квартиру на Пхукете и записать её на своё имя, если дом оформлен как кондоминиум и в нём осталась квота площади для иностранцев. Сделку оформляет тайский регистратор по закону о кондоминиумах, а налоги считают по Налоговому кодексу Таиланда.

Как устроена собственность иностранца на квартиру

В Таиланде иностранец вправе владеть квартирой в кондоминиуме, если выполнит условия закона. В кондоминиуме у каждой квартиры свой собственник, а общее имущество принадлежит всем владельцам вместе. Условия два: в доме ещё осталась квота площади, и у покупателя есть основание для покупки, которое признаёт закон.

Квартира и доля. Вы получаете сразу два права. Первое касается самой квартиры: она становится вашим личным имуществом. Второе касается доли в общем имуществе дома. От этой доли потом зависит, какую часть налогов по дому вы платите.

Неделимое право. Право собственности на квартиру в кондоминиуме делить нельзя. Если покупаете вместе с супругом, родственником или партнёром, договоритесь, как оформлять квартиру, ещё до того, как подпишете договор.

Что выяснить первым. Про любую квартиру на острове сначала надо узнать две вещи: оформлен ли дом как кондоминиум и сколько площади в нём уже принадлежит иностранцам. Пока ответов нет, выбирать планировку и вид из окна рано: может оказаться, что квартиру нельзя записать на вас.

Кто ведёт сделку. Со стороны государства сделку оформляет регистратор. Это чиновник: он записывает в тайские документы, что право на квартиру перешло к новому владельцу. На вашей стороне работают брокер и юрист. Чем раньше они увидят документы дома и проект договора, тем меньше сюрпризов будет в день регистрации.

Квота для иностранцев: как её считают

Квоту считают по площади помещений, число квартир на неё не влияет. Иностранцы и иностранные компании, которые подходят под условия закона, все вместе могут владеть в одном кондоминиуме только этой долей площади. Долю считают от площади всех помещений дома на тот день, когда его зарегистрировали как кондоминиум.

Сколько бы свободных квартир ни было в доме, больше половины его площади иностранцы вместе не получат. Бывает, что квартира продаётся, а записать её на иностранца уже нельзя.

Кто сообщает долю. Когда квартира переходит к иностранцу, продавец передаёт регистратору список иностранцев, которые уже владеют квартирами в доме, и их долю площади. По этому списку регистратор и проверяет квоту.

Что проверяет регистратор. Он смотрит документы и складывает площадь, которая уже принадлежит иностранцам, с площадью вашей квартиры. Сделку он регистрирует, только если сумма укладывается в квоту.

Почему считать заранее. Остаток квоты меняется с каждой сделкой в доме. Если соседнюю квартиру оформили на иностранца за неделю до вашей регистрации, под вашу площадь места может не остаться.

Если квоты мало. Тогда решайте по своим планам. Одним подойдёт квартира поменьше в том же доме, другим лучше искать дом, где квоты больше.

Как сравнить дома. Если выбираете между двумя домами, сравните цену, вид и остаток квоты. Из двух похожих квартир надёжнее та, что стоит в доме с запасом квоты: там сделку не сорвёт соседняя продажа иностранцу. Сколько квоты осталось в каждом доме, узнает брокер Art Estate.

Основания для покупки: статус или деньги из-за границы

В законе перечислены основания, по которым иностранец может стать собственником квартиры. Обычному покупателю понятнее всего два: разрешение на проживание в Таиланде и деньги, которые пришли в страну из-за границы.

Разрешение на проживание. Если вы живёте в Таиланде по разрешению, которое выдали по иммиграционным правилам страны, этого разрешения уже хватит, чтобы купить квартиру в собственность.

Валюта из-за границы. Второе основание касается денег. Закон признаёт покупку, если вы ввезли в Таиланд иностранную валюту. Подойдут и деньги, которые вы сняли с особого счёта в батах, тайской валюте: такой счёт открывают человеку, который живёт за пределами страны. И третий вариант: вы снимаете деньги с валютного депозитного счёта, где они лежат в иностранной валюте.

Подтверждение на всю цену. Чтобы купить по валютному основанию, нужен документ о ввозе валюты или о снятии денег, и сумма в нём должна быть не меньше цены квартиры. Если платите частями, берите подтверждение на каждый перевод, чтобы вместе они покрыли всю цену.

Если основания нет. Без разрешения на проживание и без подтверждённого перевода записать квартиру на себя не получится. Основание выбирают раньше всего, ещё до брони квартиры: от него зависит, как пойдут деньги и какие бумаги понадобятся.

Когда подходят оба. Если у вас есть и разрешение на проживание, и деньги за границей, решите вместе с брокером Art Estate, по какому из них оформлять покупку. От выбора зависит, какие документы вы понесёте на регистрацию.

Что узнать перед переводом. Узнайте точную цену квартиры по договору: на эту сумму и должны набраться документы о ввозе валюты.

Договор купли-продажи: что проверить до подписи

У земельного ведомства Таиланда есть типовой договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме. Есть и английский текст, только это неофициальный перевод тайской формы.

Срок передачи права. Если продавец к сроку не передал вам право на квартиру, по типовой форме вы вправе расторгнуть договор. Тогда продавец возвращает всё, что вы заплатили, с процентами по ставке, которую вы вместе записали в договор.

Ставка в договоре. Проценты при возврате вы получите, только если ставка вписана в договор цифрой. Если графа пустая или там написано, что ставку согласуют потом, проценты не из чего считать, и о сумме вы будете спорить уже после того, как продавец сорвал срок.

Гарантия на конструкцию. По типовой форме продавец отвечает за дефекты конструкций, то есть тех частей здания, на которых держится дом, и отвечает за них не меньше пяти лет. Если в вашем договоре срок короче или такого пункта нет вовсе, договаривайтесь с продавцом до подписи.

Язык договора. Если договор на двух языках, юрист сверит тайскую часть с английской. Расхождения лучше найти до подписи, пока продавец ещё готов править текст.

Налоги и сборы. Найдите в договоре пункт о платежах при передаче квартиры. По типовой форме подоходный налог, специальный налог и гербовый сбор платит продавец, а регистрационные сборы вы делите поровну.

Порядок сделки по шагам

В Таиланде сделку и переход права записывает регистратор. До его подписи нужно пройти несколько шагов строго по порядку: квоту и основание выясняют раньше, чем деньги уходят продавцу.

1. До выбора квартиры
   Решить, на каком основании оформлять покупку
   Разрешение на проживание или оплата валютой из-за границы
2. До первого платежа
   Узнать, сколько квоты осталось в доме
   Квоту считают по площади помещений
3. Перед подписанием
   Сверить договор с типовой формой
   Срок передачи права, ставка возврата и гарантия на конструкции
4. Оплата
   Перевести деньги по выбранному основанию
   Подтверждения храните вместе с договором
5. Регистрация
   Подать документы регистратору
   Продавец передаёт список иностранных владельцев и их долю площади
6. После регистрации
   Сложить все бумаги по сделке в одну папку
   От того, как вы купили квартиру, зависит налог при будущей продаже

Если вы не на острове. Шаги до регистрации брокер Art Estate пройдёт за вас: узнает про квоту, получит проект договора и соберёт список бумаг. Вам останется выбрать основание и заплатить.

Во что обойдётся покупка и владение квартирой

Одни платежи разовые, их платят, когда квартира переходит к вам. Другие владелец платит регулярно. Разовые налоги по типовой форме в основном платит продавец.

Специальный налог. Так в Таиланде называют налог с продажи, которую закон считает коммерческой. Придётся ли его платить, зависит от того, как долго квартира у вас.

Налоги по дому. Их платят все владельцы квартир, каждый по своей доле в общем имуществе. Чем больше ваша доля, тем больше платёж.

Просрочка платежей. Если вы опоздали с этими платежами, по правилам дома вам могут начислить надбавку. Её размер зависит от того, сколько тянется долг.

Надбавку считают от самого долга, проценты на проценты не начисляют. Если долг тянется больше полугода, по правилам дома вам могут ограничить общие услуги и пользование общим имуществом. Голосовать на общем собрании владельцев вы на это время не сможете.

Налоги, если вы сдаёте или продаёте квартиру

Таиланд берёт налог с дохода от имущества, которое стоит в стране, где бы вам ни заплатили. Если жилец платит за квартиру на Пхукете на ваш счёт в другой стране, с этих денег всё равно платят тайский подоходный налог.

Шкала ставок. Подоходный налог в Таиланде прогрессивный: чем выше доход за год, тем выше ставка.

Продажа в первые пять лет. Если вы продаёте квартиру раньше, чем через пять лет после покупки, в случаях из королевского указа такую продажу считают коммерческой. Тогда с неё берут специальный налог на предпринимательскую деятельность, а платят его при регистрации сделки.

Исключения. Под исключение из указа попадает, например, недвижимость, которая досталась по наследству. Ещё одно исключение касается основного жилья продавца, если его имя стоит в домовой регистрации (это тайский список жильцов дома) не меньше одного года с даты покупки.

Подоходный налог при продаже. Когда вы продаёте недвижимость, подоходный налог удерживают с вас как с продавца. Считают его по-разному, смотря как вы получили квартиру.

Что решить до покупки под сдачу. Посчитайте, сколько дней в году вы будете проводить в Таиланде: от этого зависит, станете ли вы там налоговым резидентом. Налог с аренды всё равно платят в Таиланде, куда бы ни приходили деньги.

Риски сделки с квартирой на Пхукете

Риски здесь сводятся к трём вопросам: хватит ли квоты, признают ли основание для покупки и выполнит ли продавец договор. На каждый нужен ответ до оплаты.

Квоты не хватило. Пока остаток квоты не подтвердили письменно, первым платежом вы рискуете. Если свободной площади нет, квартиру на иностранца не оформят, и деньги придётся возвращать через продавца.

Нет подтверждения перевода. Если нет документа о ввозе валюты или о снятии денег со счёта, валютное основание не сработает. Как переводить деньги, решите вместе с брокером Art Estate до первого платежа.

Перевод вместо оригинала. Английская версия типовой формы так и остаётся переводом. Если договор на двух языках, юрист сверит тайскую часть ещё до подписи, и расхождения успеют исправить.

Сорванный срок. Если продавец сорвал срок, вас защищает пункт договора о расторжении и возврате денег. Защитит он, только если этот пункт есть в вашем договоре и ставка в нём записана цифрой.

Долги по дому. За просрочку начисляют надбавку, а если долг затянулся, вам ограничат услуги и не дадут голосовать на собрании. Если вы живёте на острове не круглый год, заранее решите, кто будет платить за вас и с какого счёта.

Ранняя продажа. Планы меняются. Если вы продадите квартиру в первые годы после покупки, возможно, придётся заплатить специальный налог. Заложите его в расчёт доходности ещё до покупки.

Ошибки при покупке квартиры иностранцем

Каждой из этих ошибок можно избежать, если задать один вопрос до оплаты.

Откуда ошибки. Все четыре ошибки случаются, когда деньги уходят раньше, чем пришли ответы. Квартиру выбирают по виду и цене, а квоту, основание и договор проверяют потом. Если сначала всё проверить, а потом выбирать, большинство рисков отпадает ещё до задатка.

Документы для регистрации квартиры

Регистратор проверяет документы перед тем, как оформить переход права. Часть бумаг готовите вы, часть даёт продавец.

После сделки. Храните договор, подтверждения переводов и документы о регистрации в одной папке. Когда будете продавать, по ним посчитают подоходный налог и срок владения.

Что сверить перед регистрацией. Брокер Art Estate сверит подтверждения переводов с ценой в договоре, чтобы в день регистрации не всплыла нехватка суммы.

Как действовать, если квартира для жизни, сдачи или перепродажи

Что делать, зависит от того, зачем вам квартира. Но в любом случае продавцу платят в самом конце, когда уже есть ответы по квоте, основанию и договору.

Квартира для жизни. Если вы живёте в Таиланде по разрешению на проживание, сначала проверьте, на какой срок оно выдано, а потом выбирайте дом, где квоты ещё хватает. Если квартира станет основным жильём, впишите себя в домовую регистрацию сразу после покупки: тогда будущая продажа может попасть под исключение.

Квартира под сдачу. Посчитайте, сколько останется после тайского налога, и решите, сколько дней в году будете проводить в стране: от этого зависит ваш налоговый статус.

Квартира на перепродажу. Планируйте владеть квартирой не меньше пяти лет или заранее убедитесь, что подходите под исключение из указа. Если продадите раньше, заложите в расчёт специальный налог, который платят при регистрации.

Оставьте заявку на подбор квартиры.

Если решение ещё не принято. Начните с основания для покупки. От него зависит, как переводить деньги и какие бумаги собирать, а квартиру удобнее выбирать, когда схема уже понятна.

Как сравнить варианты. Для каждой квартиры из списка ответьте на одни и те же вопросы: хватает ли квоты, по какому основанию вы оформляете покупку, совпадает ли договор с типовой формой и какую долю налогов по дому вы будете платить. Квартиру, где хотя бы на один вопрос ответа нет, пока рано сравнивать с остальными по цене. Ответы по каждой квартире соберёт брокер Art Estate.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру на Пхукете без разрешения на проживание?
Да. Закон признаёт и валютное основание: деньги на покупку приходят в Таиланд из-за границы или их снимают со специального счёта. Берите подтверждение с первого же перевода, чтобы к регистрации набралось на всю цену.

Сколько квартир в одном доме могут принадлежать иностранцам?
Число квартир закон не ограничивает, ограничена только площадь. В доме с крупными квартирами иностранцам достанется меньше квартир, чем в доме с небольшими.

Кто платит налоги и сборы при покупке?
Как договоритесь с продавцом и запишете в договор. Типовая форма оставляет продавцу оба налога и гербовый сбор, а пополам вы делите только регистрационные сборы.

Что делать, если продавец не передал право в срок?
На этот случай вас защищает пункт о расторжении договора и возврате денег с процентами.

Можно ли продать квартиру раньше пяти лет без специального налога?
Да, если продажа подходит под исключение указа. Например, квартира досталась вам по наследству или служит основным жильём, и ваше имя стоит в домовой регистрации не меньше одного года с даты покупки. В остальных случаях за продажу в этот срок, возможно, придётся заплатить налог.

Что будет, если не платить налоги по дому?
По правилам дома на долг начислят надбавку. Если просрочка тянется больше полугода, дом вправе ограничить вам общие услуги и пользование общим имуществом, а голосовать на общем собрании владельцев вы на это время не сможете.