Как оплатить недвижимость через аккредитив

При покупке недвижимости участники сделки предварительно договариваются, каким путем проводить взаиморасчет: через ячейку, безналичным путем или наличными. Первые два варианта наиболее популярны. При оплате через банковскую ячейку покупатель закладывает деньги при продавце после подписания договора. Продавец может получить средства после успешной регистрации перехода права собственности к покупателю через Росреестр. Если стороны выбрали расчет безналичным путем, хранилищем денег является заранее определенный банковский счет. Покупатель переводит деньги на указанные в договоре купли-продажи реквизиты. Продавец получает доступ к деньгам после перехода права собственности к новому владельцу.

Что такое аккредитационный метод оплаты

Фактически безналичный счет при сделке с недвижимостью выполняет роль виртуальной банковской ячейки. Покупатель на определенных условиях размещает средства на аккредитационных реквизитах. Продавец получает доступ к деньгам только в том случае, если он документально подтвердит в банке выполнение обязательств перед покупателем. Банк выступает в качестве контролирующей третьей стороны при безналичном расчете. Поэтому участники сделки не могут обмануть друг друга.

В зависимости от условий договора при покупке недвижимости открывается расчетный счет определенного типа:

• безотзывной. Он гарантирует продавцу, что счет не могут закрыть в одностороннем порядке ни банк, ни человек, который открыл счет. Отзывной безналичный счет означает отсутствие гарантий. Поэтому сегодня все аккредитивные счета являются безотзывными;
• красная оговорка в договоре об аккредитиве нужна, если продавец хочет получить часть средств до регистрации перехода права собственности. Соответственно, банк выдает оговоренную сумму второй стороне без предъявления документов по сделке с отметкой Росреестра;
• покрытый, он же депонированный. Деньги уже лежат на счету продавца, но до выполнения обязательств перед покупателем он не может их снять;
• кумулятивный вариант отличается тем, что продавец может забрать часть суммы и воспользоваться остатком позже. Деньги остаются на тех же реквизитах либо переходят на другие реквизиты.

Как происходят сделки с недвижимостью через аккредитив

Для оформления аккредитива банка при покупке недвижимости участники сделки должны предоставить следующие документы:

• паспорта и доверенности при наличии;
• нотариально заверенный договор купли-продажи;
• реквизиты расчетных счетов, которые будут использованы при переводе и получении денежных средств.

Покупатель может положить деньги в одном банке, а продавец — забрать их в другом. Более практичный и дешевый способ — когда продавец забирает деньги с одного аккредитационного счета. В договоре обслуживания аккредитива указываются условия, при которых вторая сторона может забрать средства. Как правило, это предъявление выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на продаваемый объект успешно перешло к новому обладателю, а также договор купли-продажи с отметкой из Росреестра. После подписания договора купли-продажи стороны передают пакет документов в Росреестр для государственной регистрации. Пока регистрация сделки не состоится, аккредитив будет закрыт для продавца.

Плюсы и минусы

Чтобы наглядно продемонстрировать достоинства безналичного метода расчетов, сравним его с привычной для многих банковской ячейкой:

1. Цена. Аренда ячейки на месяц обойдется не дешевле 7000 рублей. Чтобы завести безналичный счет на базовых условиях в ВТБ, нужно заплатить 1000-4500 рублей при открытии и 1000-2000 за обслуживание.
2. Безопасность. При закладывании в ячейку проверка банкнот возможна. Но эта услуга будет стоить дополнительных денег. Если вы выбрали аккредитационный счет, банк проверит купюры бесплатно. К тому же по договору обслуживания сейфа банк не несет ответственности за его содержимое. Маловероятно, что деньги из сейфа куда-то исчезнут, или их станет меньше. Но безнал в этом плане более прозрачен. Момент передачи средств продавцу и размер полученной им суммы фиксируются документально при безналичном расчете.
3. Простота. Если расчет производится через ячейку, закладка денег обычно производится в сопровождении покупателя. С аккредитационным счетом все просто — не нужно считать купюры на глазах у продавца.

Особо стоит отметить высокую безопасность покупки недвижимости через аккредитив. При передаче средств через ячейку большое значение имеет расписка о получении денежных средств. Риск использования ячейки в том, что продавец может забрать деньги, но откажется писать расписку в их получении. Расчет через сейф становится максимально надежным для покупателя, когда деньги закладываются в один сейф, а расписка от продавца — в другой. После регистрации сделки продавец и покупатель приходят в банк — один за деньгами, второй за документом. Если сделка с недвижимостью проходит через аккредитив, банк подтвердит передачу денег со счета при необходимости. И то не будет стоить +7000 рублей.

Недостатки безналичного расчета:

• за открытие и обслуживание счета нужно платить. Однако аренда банковской ячейки также не бесплатна;
• если у банка отозвали лицензию, у продавца возникнут серьезные проблемы с получением денег. Для таких крупных игроков, как ВТБ и Сбербанк, данная опасность несущественна.

Гипс снимают, клиент уезжает: как забрать деньги с аккредитива

Стандартный порядок действий при безналичном расчете выглядит так:

1. Продавец заранее заводит расчетные реквизиты для передачи денег.
2. В договоре купли-продажи указывается метод окончательного расчета — аккредитив — и соответствующие реквизиты.
3. На основании договора купли-продажи стороны заключают с банком договор об открытии и обслуживании аккредитива.
4. Покупатель вносит средства на расчетный счет наличными или с помощью перевода с другого счета. Сделать это можно заранее, до подписания договора купли-продажи.
5. Банк, с которым покупатель заключил договор обслуживания аккредитива, переводит средства в другой банк, где продавец будет получать средства. Возможно получение денег в том же отделении банка. Это уменьшит расходы на перевод средств.
6. После того, как сделка зарегистрирована в Росреестре и право собственности законно перешло к новому владельцу, продавец получает выписку из ЕГРН и договор основания с отметкой о госрегистрации. С этими документами он отправляется за деньгами.
7. Банк проверяет документы на подлинность и передает деньги продавцу.

Финальная стадия любой сделки купли-продажи — продавец пишет покупателю расписку о том, что расчет за квартиру был произведен полностью. Подписание акта приема-передачи недвижимости может произойти как до, так и после того, как вторая сторона получила денежные средства.

Аккредитив в Сбербанке и ВТБ

Безнал через ВТБ или Сбербанке при покупке недвижимости — надежный способ безопасно рассчитаться за квартиру. Тарифы на аккредитив при купле-продаже недвижимого имущества в Сбербанке:

• 2000 рублей за обслуживание;
• доплата 2000 рублей при пролонгации срока действия договора;
• открытие счета при условии, что получение денег происходит в одном отделении Сбербанка — от 1000 до 5000 рублей.

При оформлении ипотеки банк ВТБ сразу предлагает открыть аккредитационный счет. В 2018 году стоимость обслуживания аккредитива при покупке недвижимости в ипотеку для Москвы, Санкт-Петербурга и столичных регионов составляет 2000 рублей. Для остальных регионов эта сумма еще ниже — 1000 рублей. При открытии счета придется заплатить 0,2% (от 1000 и не более 4500 рублей).

За дополнительную плату возможны изменения в условиях банковского обслуживания, например:

• выдача денег по доверенности (комиссия в процентах от суммы);
• пролонгация срока действия и изменение условий обслуживания аккредитационного счета;
• возможность перевести деньги из других банковских организаций, в том числе иностранных.

Заключение

Чтобы расчет при купле-продаже квартиры прошел без неожиданностей, используйте безналичную оплату. Этот способ надежен, экономичен и более удобен, чем альтернативные методы. Чтобы максимально правильно составить договор аккредитива с учетом особенностей сделки, воспользуйтесь советами личного риэлтора. Покупка квартиры — дорогостоящая операция, поэтому помощь профессионалов может уберечь участников процесса от дорогостоящих ошибок.