Будет ли снижение процентной ставки по ипотеке в 2019 году
На стоимость жилищных кредитов влияют многие показатели: ключевая ставка рефинансирования ЦБ, годовая инфляция, рост рождаемости и здоровая конкуренция в сфере жилищного кредитования. Понижение ключевой ставки возможно, если национальная валюта будет надежной, а инфляция низкой. Тогда Центробанк будет выдавать кредиты банковским организациям под меньший процент, что в итоге приведет к снижению ставок на ипотечном рынке. Говорить о резком взрыве рождаемости сложно — в 2018 году этот показатель упал до минимума по сравнению с прошедшим десятилетием. Инфляция в 2019 году прогнозируется на уровне 12%, что приведет к подорожанию квадратного метра и росту процента по ипотеке. По перечисленным показателям есть вероятность подорожания кредитов.
Позитивные тенденции тоже есть. Например, в госпрограмме «Военная ипотека» в 2019 году произойдут положительные изменения: процентная ставка снизится я с 12 до 9%, а максимально допустимая сумма кредитных денег вырастет с 2,2 до 2,4 миллионов рублей. Также произойдет плановая индексация военной ипотеки в 2019 году, и вырастет ежемесячная сумма начислений в НИС.
Под какой процент банки будут выдавать ипотеку в 2019 году
Для потенциального покупателя недвижимости в кредит вопрос будущего ипотечных процентов очень важен. Если ставки вырастут, имеет смысл поспешить с покупкой квартиры. Если есть перспектива снижения ставок — лучше подождать и взять ипотечный заем позже на более выгодных условиях. Чтобы сегодня понять, в какую сторону свернет статистическая кривая, нужен системный взгляд на ипотечное кредитование.
С точки зрения государственной политики в банковском секторе резкое удешевление жилищных кредитов станет бедствием для кредиторов. Упадет маржинальность кредитования, банки не смогут содержать собственных работников, арендовать помещения и покрывать текущие расходы. Поэтому обещания правительства существенно снизить планку ключевой ставки в ближайшем будущем могут привести к новому витку банковского кризиса.
Кроме глобальных факторов, на размер итоговой процентной ставки влияет личная информация о заемщике. Когда человек приходит в банк, он предоставляет потенциальному кредитору достоверную информацию о собственной личности и о своем финансовом положении:
- трудовой стаж;
- семейное положение;
- уровень заработка;
- сведения о ранее полученных кредитах;
- сведения о дорогостоящей собственности;
- информация об объекте, который клиент желает приобрести.
С учетом полученных данных и сведений из кредитной истории человека, банк предлагает потенциальному заемщику жилищное кредитование на определенных условиях. Заявленная в рекламе ставка в 9% после проведения андеррайтинга может снизиться или вырасти в зависимости от личных данных клиента. Многие будущие заемщики уже поняли этот факт и прилагают усилия, чтобы сэкономить на кредитовании по максимуму. В том числе сделать это можно за счет участия в госпрограммах.
Военная ипотека под 12%, семейная ипотека на новостройки под 6%, субсидирование жилья для многодетных семей, свыше 450 тысяч рублей материнского капитала — все эти инструменты решения жилищного вопроса отлично показали себя на практике. Какой процент ипотеки в 2019 году будет для граждан без льгот, сказать сложно.
Игра на понижение
В правительстве говорили о снижении процентной ставки по ипотеке в 2019 году. Но судя по оценкам финансовых аналитиков, эта информация скорее была частью предвыборных обещаний избирательной кампании главы государства. Вспомним, как Центробанк взаимодействует с другими банками. Банкиры берут деньги в долг у Центробанка. Ставка по ипотеке не может быть ниже ключевой ставки, иначе банки остаются в проигрыше.
Единственно возможный вариант в игре на понижение — правительство планирует доплачивать кредиторам за понижение ставки по ипотеке в 2019 году. Эта схема уже работает для программы семейного кредитования под 6%. Но объемы финансирования, заложенные для реализации этой программы, ограничены. Государство не может доплачивать из бюджета за каждый заем, который возьмут граждане в будущем. Ведь это ежегодные многомиллиардные затраты. Поэтому не стоит ожидать резкого улучшения условий для заемщиков.
Что повлияет на снижение процентной ставки в будущем
Глобальные финансовые показатели, в том числе средние ставки кредитования, зависят от большого количества факторов. Дефолт или резкий рост курса национальной валюты могут очень быстро изменить курс экономики. С другой стороны, влияние процессов сказывается не так быстро, если связанные с ними события не являются шоковыми для экономики страны.
Изменения в ипотеке в 2019 году будут во многом связаны с вступлением в силу новых законопроектов:
- новые правила покупки жилья на первичном рынке. Постепенно уйдут с рынка строящиеся квартиры по ДДУ, на смену прямому договору с застройщиком придет система эскроу-счетов. Строителям придется тратить больше денег на ведению бизнеса. Платить за это в итоге придется конечному покупателю. Есть и хорошая новость: эскроу-счета помогут в корне решить проблему с обманутыми дольщиками;
- налоговая реформа. С 1 января 2019 года увеличится федеральный и региональный МРОТ. Работодателям придется больше денег перечислять в казну за каждого сотрудника, и это скажется на итоговой стоимости услуг и товаров. Но самое главное — вырастет НДС с 18 до 20%. Это внесет коррективы в цены рынка недвижимости, особенно в сегменте новостроек
Также необходимо учесть и другие факторы:
- в ближайший год прогнозируется устойчивость рубля. Аналитики официально утверждают, что рубль достаточно крепко стоит на ногах. Так ли это, узнаем со временем;
- застройщики заполнили рынок бюджетными новостройками на любой вкус и кошелек. В столичных регионах предложение в сегменте новостроек уже превышает количество лотов на вторичном рынке. Строители подготовились к введению новых правил продаж и спешат продать квартиры до активации нового закона. Для потребителя это прямая выгода;
- госпрограммы, направленные на поддержку льготных категорий граждан при покупке собственного жилья, продолжат работать в полном объеме. Материнский капитал, выплаты по военной ипотеке и для нуждающихся многодетных и молодых семей, а также другие программы в 2019 году будут работать на 100%.
В каком банке брать жилищный кредит в 2019 году
Лидером ипотечного кредитования в России является Сбербанк. Базовые условия ипотеки в Сбербанке в 2019 году:
- на покупку новостройки банк готов выдать не более 85% от стоимости жилья под 9,5-10,75%. Максимальный срок кредитования 30 лет. Преимущества и бонусы, как всегда, — у зарплатных клиентов и тех, кто выбирает жилье в базе Домклик;
- на покупку жилья вторичного рынка Сбербанк готов выдать кредит под 8,5-10,75%. Первоначальный взнос также от 15%;
- рефинансирование жилищного займа, полученного в другом банке, проводится под 9,5%. При этом придется платить повышенный процент до перехода залога к Сбербанку и потратиться на услуги оценщика;
- строительство жилого дома кредитуется под 10,6%, первоначальный взнос не менее 25% от нужной суммы. Максимальный срок займа — 30 лет.
Важное преимущество Сбербанка — он участвует во всех госпрограммах, оформляет военную ипотеку и принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Аналогичные достоинства есть у банка ВТБ. Львиная доля всех заемщиков кредитуются в этих двух банках.
Иногда люди приходят в ВТБ или Сбербанк с уверенностью, что являются зарплатными клиентами. Увы, это не всегда так: даже если зарплата приходит на карту, у работодателя должен быть официальный договор на перечисление зарплаты работникам через конкретный банк. Поэтому потенциальные заемщики нередко получают в крупных банках не те условия, на которые рассчитывали. В такой ситуации имеет смысл провести мониторинг кредитного рынка и поискать ипотеку дешевле. Поручить эту работу можно ипотечному брокеру или надежному агентству недвижимости.
Для людей с испорченной кредитной историей или серой зарплатой путь в крупные банки обычно закрыт. Поэтому коммерческие банки держат значительную долю ипотечного рынка: они более лояльны к клиентам.
Итоги
Какая ставка будет по ипотеке в 2019 году? В конце августа 2018 банки уже начали повышать планку по программам жилищного кредитования. Это произошло в Райффайзенбанке, МКБ, Абсолют Банке и многих других кредитных организациях. Также в СМИ поступала информация о том, что кредиторы ужесточат в ближайшее время требования к потенциальным заемщикам.
Выходит, что в скором времени получить кредит на покупку жилья станет сложнее. Рассчитывать на резкое падение ставок с грядущим повышением НДС точно не стоит. Все, кто уже взял заем на выгодных условиях, безусловно выигрывают. Если проценты по кредитам снизятся, заемщики смогут перекредитоваться на лучших условиях. Если же впереди рост цен, ипотечники выигрывают вдвойне.