+7 (812) 501-1000
Об ипотечном кредитовании

Как досрочно погасить ипотеку

​Подписание ипотечного договора означает не только успех в получении жилищного кредита.

Когда хлопоты по выбору банка, подаче заявки и поиску квартиры позади, наступает время платежей. Чаще всего в первые годы основная часть долга практически не меняется, потому что основную часть платежей составляют проценты. Это напоминает ситуацию из Алисы в Зазеркалье, когда героиня вместе с Черной Королевой бежала по холму, оставаясь на месте. Оказалось, что нужно бежать вдвое быстрее, чтобы сдвинуться с мертвой точки.

Наиболее ответственные заемщики рассчитывают на то, что ипотеку можно погасить досрочно. Это позволит уменьшить переплату и быстрее снять с недвижимости обременение. Пока банк держит квартиру «на коротком поводке», жилплощадь нельзя продать, подарить или сдать без его согласия.

Есть разные способы ускорить момент расставания с кредитором: частично погасить ипотеку материнским капиталом, найти выгодное рефинансирование, воспользоваться налоговым вычетом, получить льготы от государства. Как быстро получится погасить ипотеку, зависит от возможностей заемщика и целого ряда обстоятельств.

Виды платежей: аннуитетный и дифференцированный

Если вам предлагают ипотеку с равными ежемесячными платежами, значит по условиям кредита погашение будет происходить аннуитетными платежами. Этот способ начисления процентов наиболее распространен, но у него есть минус. В первые годы доля процентов в теле платежа намного превышает долю основного долга. Поэтому после года-двух погашения кредита аннуитетными платежами заемщик может обнаружить, что сумма долга перед банком уменьшилась на незначительную сумму.

Другой вид начисления процентов — дифференцированные платежи. При дифференцированном расчете размер ежемесячных выплат в первые годы максимален. Со временем ежемесячный платеж значительно уменьшается. Это происходит потому, что доля основного долга в ипотечном платеже не меняется, зато сумма процентов снижается.

С точки зрения переплаты дифференцированный платеж выгоднее для заемщика. Но получить одобрение по дифференцированной ипотеке сложнее, потому что уровень дохода проверять будут исходя из максимального ежемесячного платежа. При аннуитетных платежах проще организовать досрочное погашение кредита: сверх фиксированной суммы можно доплачивать комфортную для бюджета семьи сумму.

Рефинансирование ипотеки

Все, кто брал кредит несколько лет назад под 12-15%, вполне резонно полагают, что в 2018 они имеют право на снижение ставки. Для уменьшения процентов можно воспользоваться рефинансированием кредита для физических лиц в родном или в конкурирующем банке. За счет снижения ставки при равной сумме ежемесячного платежа заемщик быстрее погасит основной долг. Перекредитование на лучших условиях увеличивает шансы на досрочное погашение займа.

Что нужно для рефинансирования ипотеки? Для успешного перехода на пониженный процент требуется договориться со своим банком или найти другого кредитора, готового выдать ипотеку на более выгодных условиях. Далее заемщик собирает документы, подает заявку, ожидает ответа и в случае положительного решения начинает платить по более выгодным тарифам.

Для рентабельности процедуры ставка рефинансирования по ипотеке должна быть меньше как минимум на 2-3%. Если переход на новую ставку происходит внутри одного банка, это дешевле, поскольку:

  • не требуется ждать переоформления залога;
  • процесс рассмотрения заявления проходит оперативно;
  • нет задержек с перестрахованием.

При переводе кредита в другую организацию придется переплачивать, пока не будет оформлена новая закладная. Момент перехода может затянуться: если первый банк будет тянуть с выдачей закладной, это продлит период выплаты по завышенной ставке. Также следует учитывать сопутствующие расходы — комиссии банка, затраты на документы, время ожидания.

Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку

Если заемщик во время выплаты жилищного займа имеет официальный налогооблагаемый доход, он имеет право на получение налогового вычета по ипотеке. Этот вычет оформляется как от суммы основного долга, так и от уплаченных заемщиком процентов. Поясним на примере: гражданин Иванов за 2017 год с зарплаты отчислил 78 000 рублей в налоговую. За этот же год Иванов выплатил ипотечных платежей на 240 000 рублей (суммарно проценты и основной долг). Заемщик может вернуть себе 13% от 240 000 рублей, то есть 31200 рублей. При этом разница между отчислениями с зарплаты и размером льготы не сгорает — ее можно использовать в будущем.

Готовьтесь к тому, что документы для налогового вычета по ипотеке придется подавать несколько лет подряд. Бумаги в инспекцию необходимо предоставить по окончанию календарного года. Также можно оформить возвращение налоговой переплаты в зарплату через работодателя. Важный момент: налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не положен, если оплата произведена материнским капиталом или средства внесли третьи лица (работодатель, родственники, бюджетная организация). Плательщиком должен быть сам заемщик.

Погашение ипотеки материнским капиталом

Право на материнский капитал имеют семьи, где появился второй ребенок. На 2018 год сумма по сертификату составляет чуть более 450 тысяч рублей, и эти средства чаще всего идут на расширение жилплощади. По закону родители имеют право использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке или закрыть с его помощью часть основного долга и проценты по уже полученному займу.

Документы для погашения ипотеки материнским капиталом принимают в Пенсионном Фонде — после одобрения оттуда деньги должны поступить в банк. Сегодня почти все банки работают с маткапиталом. Причиной отказа в использовании денег по сертификату для оплаты ипотеки может стать разве что несоответствие жилья требованиям кредитора.

Юридический нюанс: погашение ипотеки материнским капиталом связано с обязанностью выделения долей в залоговом жилье всем членам семьи, в том числе несовершеннолетним. На время выплаты кредита родители пишут нотариальное обязательство в том, что после выплаты долга они выполнят свои имущественные обязанности в отношении детей. После досрочного погашения займа у взрослых собственников есть полгода на эту процедуру.

Как ускорить погашение ипотеки

Что выгоднее — досрочное погашение ипотеки или размеренные выплаты по графику? Заемщики делятся на тех, кто всеми силами старается отделаться от бремени кредита, и тех, кто не планирует дополнительные выплаты сверх обычных платежей. Первые объясняют свою позицию значительной экономией на переплате. Вторые утверждают, что за счет растущей инфляции переплата со временем становится менее чувствительной для кошелька. По статистике в России более половины заемщиков в 2017 году выплатили ипотеку досрочно, и тенденция эта сохраняется в 2018.

Если вы твердо поставили себе цель — досрочно погасить кредит, вам помогут эти лайфхаки:

  • сокращайте срок ипотеки за счет внесения дополнительных средств при неизменном платеже — это выгоднее, чем уменьшение ежемесячных платежей;
  • если вы выбрали уменьшение платежа, продолжайте вносить дополнительные суммы — с каждой добавкой сумма ежемесячной выплаты будет уменьшаться. К тому же на случай финансовых проблем у вас будет подушка безопасности в виде сниженного платежа.

После досрочного погашения ипотеки необходимо выполнить последнюю формальность — снять обременение с жилья. Для этого потребуется взять в банке закладную и справку о полном расчете с кредитором и явиться с полным пакетом документов в Росреестр. Полноправным собственником без ограничений заемщик становится только после этого финального действия.

Еще статьи в этой рубрике

Ипотека без первоначального взноса: как взять и на каких условиях?
читать
Нюансы в погашении ипотеки
читать
Рефинансирование ипотеки
читать